Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Тамашакина С.Н.
Тихомирова В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Нижневартовска, общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" на решение от 12.08.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Неугодников И.С.) и постановление от 25.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А75-4053/2014 по иску индивидуального предпринимателя Добровольского Семена Мифодьевича (ОГРНИП 305860309400025, ИНН 860302633440) к администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896), индивидуальному предпринимателю Ищенко Владимиру Андреевичу (ОГРНИП 304860315400085, ИНН 860301320205), обществу с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (628600, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Чапаева, 55, 1002, ОГРН 1138603007355, ИНН 8603200540), гаражно-строительному кооперативу "СЕВЕРНЫЙ" (628600, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Западный промышленный узел, панель 16, ОГРН 1028600953710, ИНН 8603071983) об обязании перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
- от индивидуального предпринимателя Добровольского Семена Мифодьевича - Федяков С.С. по доверенности от 02.03.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" - Календжян Р.А. по доверенности от 16.03.2015.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Добровольский Семен Мифодьевич (далее - ИП Добровольский С.М., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации города Нижневартовска (далее - администрация, ответчик) об обязании ответчика перевести на истца права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 37-А3, зарегистрированного 25.02.2014 за N 86-86-02/004/2014-967, общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), подписанному администрацией с индивидуальным предпринимателем Ищенко Владимиром Андреевичем (далее - ИП Ищенко В.А.), обществом с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (далее - ООО "НТВ-ЛЮКС", общество), гаражно-строительным кооперативом "СЕВЕРНЫЙ" (далее - ГСК "СЕВЕРНЫЙ", кооператив), заключив с истцом соответствующий договор указанного земельного участка.
Определением от 16.05.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮКС", ГСК "СЕВЕРНЫЙ".
Определением от 09.06.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮКС", ГСК "СЕВЕРНЫЙ" по ходатайству истца привлечены как соответчики.
Исковые требования мотивированы наличием у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка. В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Решением от 12.08.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 25.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. На ИП Добровольского С.М. переведены права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 86:11:03:01027:0090 по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 37-АЗ, зарегистрированного 25.02.2014 за N 86-86-02/004/2014-967, заключенному администрацией с ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮКС", ГСК "СЕВЕРНЫЙ". С администрации в пользу ИП Добровольского С.М. взысканы судебные расходы в размере 4 000 руб. С администрации в пользу ИП Добровольского С.М. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 4 000 руб. по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Добровольского С.М. об обязании администрации перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 37-А3, заключенному администрацией с ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮСК", ГСК "СЕВЕРНЫЙ".
По мнению подателя жалобы, арендатором не было направлено уведомление в адрес арендодателя (ответчика) о желании заключить договор на новый срок.
ООО "НТВ-ЛЮКС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их необоснованными, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ООО "НТВ-ЛЮКС" также считает, что арендатором не было направлено уведомление в адрес арендодателя (ответчика) о желании заключить договор на новый срок. Судами не учтено, что истец требует перевода прав и обязанностей по договору для использования в целях, отличных от тех, для которых земельный участок был предоставлен ответчикам.
По мнению подателя жалобы, предоставление ИП Добровольскому С.М. спорного земельного участка для целей благоустройства не отвечает установленным ограничениям по использованию территорий общего пользования. В данном случае передача такого земельного участка в аренду конкретному пользователю - ИП Добровольскому С.М., в том числе для целей, не связанных со строительством, будет противоречить основным принципам земельного и градостроительного законодательства и повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц (ИП Ищенко В.А., ГСК "СЕВЕРНЫЙ" и ООО "НТВ-ЛЮКС").
В отзыве на кассационные жалобы, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, истец просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Представитель ООО "НТВ-Люкс" в судебном заседании доводы своей жалобы поддержал, высказав мнение об обоснованности жалобы администрации.
Изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Нижневартовска от 28.01.2005 N 54 между администрацией (арендодатель) и ИП Добровольским С.М. (арендатор) был заключен договор аренды от 18.02.2005 N 87-АЗ земельного участка (далее - договор от 18.02.2005 N 87-АЗ), общей площадью 0,0180 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), в целях использования под строительство проезда к строящемуся зданию магазина.
Срок действия договора от 18.02.2005 N 87-АЗ был установлен с 18.02.2005 по 18.02.2008.
Договор от 18.02.2005 N 87-АЗ прошел процедуру государственной регистрации 28.04.2005, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
На основании постановления главы города Нижневартовска от 16.11.2007 N 1062 вышеуказанный договор аренды был расторгнут. Между администрацией (арендодатель) и ИП Добровольским С.М. (арендатор) был заключен новый договор аренды от 16.11.2007 N 262-АЗ того же земельного участка (далее - договор от 16.11.2007 N 262-АЗ), общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16) в целях использования под существующий проезд к строящемуся зданию кафе с баром.
Срок аренды земельного участка установлен с 16.11.2007 по 15.11.2012 (пункт 1.3 договора от 16.11.2007 N 262-АЗ).
Договор от 16.11.2007 N 262-АЗ прошел процедуру государственной регистрации 18.02.2008, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
Пунктом 3.1.3 договора от 16.11.2007 N 262-АЗ предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по договору, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в установленном порядке арендодателю не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора.
По истечении срока действия договора от 16.11.2007 N 262-АЗ ни одна из сторон не заявила о его прекращении. Арендатор продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендную плату.
Департамент муниципальной собственности администрации города Нижневартовска письмом от 15.02.2013 N 36-01/510 признал, что договор от 16.11.2007 N 262-АЗ в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ продлен на неопределенный срок.
В этом же письме заявлен отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с предложением заключить другой договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Истец получил проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, подписал с протоколом разногласий.
Департамент муниципальной собственности администрации города Нижневартовска письмом от 17.01.2014 N 67/36-03 отклонил протокол разногласий, подготовленный истцом.
На основании приказа Департамента муниципальной собственности администрации города Нижневартовска от 22.10.2013 N 2243 между администрацией (арендодатель) и ИП Ищенко В.А. (арендатор 1), ООО "НТВ-ЛЮКС" (арендатор 2), ГСК "СЕВЕРНЫЙ" (арендатор 3) заключен договор от 17.01.2014 N 37-АЗ аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор от 17.01.2014 N 37-АЗ), по условиям которого в аренду передан земельный участок общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:90, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), в целях использования под проезд к объектам недвижимости.
Срок аренды земельного участка установлен с 22.10.2013 по 21.10.2018 (пункт 1.3 договора от 17.01.2014 N 37-АЗ).
Договор от 17.01.2014 N 37-АЗ прошел процедуру государственной регистрации 25.02.2014, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа, что также подтверждается выпиской из ЕГРП.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием по настоящему делу.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, руководствовался пунктами 2, 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), абзацем 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, абзацем 2 пункта 2 постановления Пленума N 73, и исходил из того, что в рассматриваемом деле доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право истца на заключение договора.
При этом отметил, что то обстоятельство, что договор от 16.11.2007 N 262-АЗ прекращен не по причине истечения срока его действия, а на основании отказа от его исполнения арендатором, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку арендатор своими действиями не может лишить арендатора подобного права.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом отклонил довод администрации об отсутствии условия для признания наличия у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка, а именно, отсутствия со стороны предпринимателя в период действия договора аренды волеизъявления на его пролонгацию, как не основанный на материалах рассматриваемого дела.
Доводы ООО "НТВ-ЛЮКС" о нарушении оспариваемым решением прав неопределенного круга лиц и арендаторов смежных земельных участков на беспрепятственный доступ к принадлежащим им на праве собственности объектам недвижимости ввиду наличия у спорного земельного участка целевого назначения, определенного пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отклонил, поскольку спорный земельный участок никогда не являлся участком общего пользования и предназначен для осуществления проезда к зданию истца, находящегося у него в собственности, каких-либо ограничений в использовании спорного земельного участка иными лицами из материалов спора не усматривается.
Также отклонил доводы общества о представлении земельного участка в аренду в нарушение требований ГрК РФ, как не соответствующие предмету рассмотренных требований и не заявлявшиеся при рассмотрении спора в суде первой инстанции, что в силу положений статьи 268 АПК РФ исключает для суда апелляционной инстанции возможность их рассмотрения по существу.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что в рассматриваемом деле доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора, поскольку спорный земельный участок не застроен, в связи с чем не установлены лица, имеющие преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьи 36 ЗК РФ; истец арендовал спорный участок ранее; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; истец и ответчик не оспаривают, что после истечения срока аренды договор был продлен на неопределенный срок; арендатор (истец) не возвращал из аренды земельный участок; арендатор не отказывался от заключения договора аренды на новый срок, а на предложенную редакцию договора аренды подготовил протокол разногласий, который отклонен арендодателем; сторонами не оспаривается факт заключения договора аренды с третьими лицами; между отказом арендодателя от исполнения договора с истцом и заключением договора с иными арендаторами прошло менее года; так же истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора, согласно условиям договора от 17.01.2014 N 37-АЗ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателей кассационных жалоб не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 12.08.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 25.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-4053/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.04.2015 N Ф04-16359/2015 ПО ДЕЛУ N А75-4053/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2015 г. по делу N А75-4053/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Тамашакина С.Н.
Тихомирова В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Нижневартовска, общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" на решение от 12.08.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Неугодников И.С.) и постановление от 25.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А75-4053/2014 по иску индивидуального предпринимателя Добровольского Семена Мифодьевича (ОГРНИП 305860309400025, ИНН 860302633440) к администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896), индивидуальному предпринимателю Ищенко Владимиру Андреевичу (ОГРНИП 304860315400085, ИНН 860301320205), обществу с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (628600, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Чапаева, 55, 1002, ОГРН 1138603007355, ИНН 8603200540), гаражно-строительному кооперативу "СЕВЕРНЫЙ" (628600, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Западный промышленный узел, панель 16, ОГРН 1028600953710, ИНН 8603071983) об обязании перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
- от индивидуального предпринимателя Добровольского Семена Мифодьевича - Федяков С.С. по доверенности от 02.03.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" - Календжян Р.А. по доверенности от 16.03.2015.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Добровольский Семен Мифодьевич (далее - ИП Добровольский С.М., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации города Нижневартовска (далее - администрация, ответчик) об обязании ответчика перевести на истца права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 37-А3, зарегистрированного 25.02.2014 за N 86-86-02/004/2014-967, общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), подписанному администрацией с индивидуальным предпринимателем Ищенко Владимиром Андреевичем (далее - ИП Ищенко В.А.), обществом с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (далее - ООО "НТВ-ЛЮКС", общество), гаражно-строительным кооперативом "СЕВЕРНЫЙ" (далее - ГСК "СЕВЕРНЫЙ", кооператив), заключив с истцом соответствующий договор указанного земельного участка.
Определением от 16.05.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮКС", ГСК "СЕВЕРНЫЙ".
Определением от 09.06.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮКС", ГСК "СЕВЕРНЫЙ" по ходатайству истца привлечены как соответчики.
Исковые требования мотивированы наличием у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка. В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Решением от 12.08.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 25.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. На ИП Добровольского С.М. переведены права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 86:11:03:01027:0090 по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 37-АЗ, зарегистрированного 25.02.2014 за N 86-86-02/004/2014-967, заключенному администрацией с ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮКС", ГСК "СЕВЕРНЫЙ". С администрации в пользу ИП Добровольского С.М. взысканы судебные расходы в размере 4 000 руб. С администрации в пользу ИП Добровольского С.М. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 4 000 руб. по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Добровольского С.М. об обязании администрации перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 37-А3, заключенному администрацией с ИП Ищенко В.А., ООО "НТВ-ЛЮСК", ГСК "СЕВЕРНЫЙ".
По мнению подателя жалобы, арендатором не было направлено уведомление в адрес арендодателя (ответчика) о желании заключить договор на новый срок.
ООО "НТВ-ЛЮКС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их необоснованными, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ООО "НТВ-ЛЮКС" также считает, что арендатором не было направлено уведомление в адрес арендодателя (ответчика) о желании заключить договор на новый срок. Судами не учтено, что истец требует перевода прав и обязанностей по договору для использования в целях, отличных от тех, для которых земельный участок был предоставлен ответчикам.
По мнению подателя жалобы, предоставление ИП Добровольскому С.М. спорного земельного участка для целей благоустройства не отвечает установленным ограничениям по использованию территорий общего пользования. В данном случае передача такого земельного участка в аренду конкретному пользователю - ИП Добровольскому С.М., в том числе для целей, не связанных со строительством, будет противоречить основным принципам земельного и градостроительного законодательства и повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц (ИП Ищенко В.А., ГСК "СЕВЕРНЫЙ" и ООО "НТВ-ЛЮКС").
В отзыве на кассационные жалобы, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, истец просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Представитель ООО "НТВ-Люкс" в судебном заседании доводы своей жалобы поддержал, высказав мнение об обоснованности жалобы администрации.
Изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Нижневартовска от 28.01.2005 N 54 между администрацией (арендодатель) и ИП Добровольским С.М. (арендатор) был заключен договор аренды от 18.02.2005 N 87-АЗ земельного участка (далее - договор от 18.02.2005 N 87-АЗ), общей площадью 0,0180 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), в целях использования под строительство проезда к строящемуся зданию магазина.
Срок действия договора от 18.02.2005 N 87-АЗ был установлен с 18.02.2005 по 18.02.2008.
Договор от 18.02.2005 N 87-АЗ прошел процедуру государственной регистрации 28.04.2005, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
На основании постановления главы города Нижневартовска от 16.11.2007 N 1062 вышеуказанный договор аренды был расторгнут. Между администрацией (арендодатель) и ИП Добровольским С.М. (арендатор) был заключен новый договор аренды от 16.11.2007 N 262-АЗ того же земельного участка (далее - договор от 16.11.2007 N 262-АЗ), общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16) в целях использования под существующий проезд к строящемуся зданию кафе с баром.
Срок аренды земельного участка установлен с 16.11.2007 по 15.11.2012 (пункт 1.3 договора от 16.11.2007 N 262-АЗ).
Договор от 16.11.2007 N 262-АЗ прошел процедуру государственной регистрации 18.02.2008, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.
Пунктом 3.1.3 договора от 16.11.2007 N 262-АЗ предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по договору, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в установленном порядке арендодателю не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора.
По истечении срока действия договора от 16.11.2007 N 262-АЗ ни одна из сторон не заявила о его прекращении. Арендатор продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендную плату.
Департамент муниципальной собственности администрации города Нижневартовска письмом от 15.02.2013 N 36-01/510 признал, что договор от 16.11.2007 N 262-АЗ в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ продлен на неопределенный срок.
В этом же письме заявлен отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с предложением заключить другой договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Истец получил проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, подписал с протоколом разногласий.
Департамент муниципальной собственности администрации города Нижневартовска письмом от 17.01.2014 N 67/36-03 отклонил протокол разногласий, подготовленный истцом.
На основании приказа Департамента муниципальной собственности администрации города Нижневартовска от 22.10.2013 N 2243 между администрацией (арендодатель) и ИП Ищенко В.А. (арендатор 1), ООО "НТВ-ЛЮКС" (арендатор 2), ГСК "СЕВЕРНЫЙ" (арендатор 3) заключен договор от 17.01.2014 N 37-АЗ аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор от 17.01.2014 N 37-АЗ), по условиям которого в аренду передан земельный участок общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:90, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), в целях использования под проезд к объектам недвижимости.
Срок аренды земельного участка установлен с 22.10.2013 по 21.10.2018 (пункт 1.3 договора от 17.01.2014 N 37-АЗ).
Договор от 17.01.2014 N 37-АЗ прошел процедуру государственной регистрации 25.02.2014, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа, что также подтверждается выпиской из ЕГРП.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием по настоящему делу.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, руководствовался пунктами 2, 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), абзацем 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, абзацем 2 пункта 2 постановления Пленума N 73, и исходил из того, что в рассматриваемом деле доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право истца на заключение договора.
При этом отметил, что то обстоятельство, что договор от 16.11.2007 N 262-АЗ прекращен не по причине истечения срока его действия, а на основании отказа от его исполнения арендатором, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку арендатор своими действиями не может лишить арендатора подобного права.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом отклонил довод администрации об отсутствии условия для признания наличия у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка, а именно, отсутствия со стороны предпринимателя в период действия договора аренды волеизъявления на его пролонгацию, как не основанный на материалах рассматриваемого дела.
Доводы ООО "НТВ-ЛЮКС" о нарушении оспариваемым решением прав неопределенного круга лиц и арендаторов смежных земельных участков на беспрепятственный доступ к принадлежащим им на праве собственности объектам недвижимости ввиду наличия у спорного земельного участка целевого назначения, определенного пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отклонил, поскольку спорный земельный участок никогда не являлся участком общего пользования и предназначен для осуществления проезда к зданию истца, находящегося у него в собственности, каких-либо ограничений в использовании спорного земельного участка иными лицами из материалов спора не усматривается.
Также отклонил доводы общества о представлении земельного участка в аренду в нарушение требований ГрК РФ, как не соответствующие предмету рассмотренных требований и не заявлявшиеся при рассмотрении спора в суде первой инстанции, что в силу положений статьи 268 АПК РФ исключает для суда апелляционной инстанции возможность их рассмотрения по существу.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что в рассматриваемом деле доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора, поскольку спорный земельный участок не застроен, в связи с чем не установлены лица, имеющие преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьи 36 ЗК РФ; истец арендовал спорный участок ранее; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; истец и ответчик не оспаривают, что после истечения срока аренды договор был продлен на неопределенный срок; арендатор (истец) не возвращал из аренды земельный участок; арендатор не отказывался от заключения договора аренды на новый срок, а на предложенную редакцию договора аренды подготовил протокол разногласий, который отклонен арендодателем; сторонами не оспаривается факт заключения договора аренды с третьими лицами; между отказом арендодателя от исполнения договора с истцом и заключением договора с иными арендаторами прошло менее года; так же истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора, согласно условиям договора от 17.01.2014 N 37-АЗ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателей кассационных жалоб не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 12.08.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 25.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-4053/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)