Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Большакова Е.В. представитель по доверенности от 31 декабря 2014 года N 590-Д,
от Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области - Андреева Н.А. представитель по доверенности от 12 января 2015 года,
от Индивидуального предпринимателя Однорог Т.М. - не явилась, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2014 года по делу N А41-63742/14, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению Индивидуального предпринимателя Однорог Т.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения, с участием третьего лица - Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области,
установил:
Индивидуальный предприниматель Однорог Т.М. (далее - предприниматель, ИП Однорог Т.М.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным сообщения от 14 августа 2014 года N 23/090/2014-152 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 01 апреля 2009 года N 2720, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 01 апреля 2009 года N 2720.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года заявленные требования Индивидуального предпринимателя Однорог Т.М. удовлетворены (л.д. 157 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя предпринимателя, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель комитета возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Раменского муниципального района Московской области от 12 марта 2009 года N 396 "О предоставлении земельного участка в аренду Индивидуальному предпринимателю Однорог Т.М. на территории сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области" между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области и Индивидуальным предпринимателем Однорог Т.М. заключен договор аренды от 01 апреля 2009 года N 2720 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0050308:326, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, юго-восточная часть кадастрового квартала, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство магазина. Срок аренды земельного участка с 01 апреля 2009 года по 01 апреля 2014 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20 мая 2009 года за N 50-50-23/069/2009-271 (л.д. 72).
Постановлением Администрации Раменского муниципального района Московской области от 03 июня 2014 года N 1183 "О заключении соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем Однорог Татьяной Марковной на территории сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области" срок аренды по договору от 01 апреля 2009 года N 2720 был продлен на 10 (десять) лет (л.д. 14).
Во исполнение вышеуказанного постановления 03 июня 2014 года между комитетом и ИП Однорог Т.М. было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка (л.д. 14).
ИП Однорог Т.М. обратилась в управления с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03 июня 2014 года N 1.
Письмом от 14 апреля 2014 года N 23/090/2014-152 управления отказало предпринимателю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды со ссылкой на несоблюдение при предоставлении на новый срок на праве аренды земельного участка требований Земельного кодекса Российской Федерации в части процедуры предоставления земельного участка на торгах (л.д. 17).
Полагая, что отказ управления является незаконным, ИП Однорог Т.М. обратилась в Арбитражный суд Московской области с данным заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением земельных участков изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Как следует из материалов дела, 14 января 2009 года в газете Родник N 1 (16780) была опубликована информация о том, что в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация Раменского муниципального района информирует о намерении предоставить земельный участок площадью 70,0 кв. м (земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, д. Старниково, под строительство магазина (л.д. 134).
09 июля 2008 года Главой Раменского муниципального района Московской области на основании обращения Индивидуального предпринимателя Однорог Татьяны Марковны издано постановление N 2027 о предварительном согласовании места размещения магазина на земельной участке площадью 70 кв. м (земли населенных пунктов), расположенном по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, утверждении акта выбора земельного участка общей площадью 70 кв. м под строительство магазина ИП Однорог Т.М. (л.д. 138).
12 марта 2009 года Главой Раменского муниципального района Московской области издано постановление N 396 от 12 марта 2009 года о предоставлении Индивидуальному предпринимателю Однорог Татьяне Марковне в аренду земельного участка площадью 70 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 50:23:0050308:326, местоположение: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала под строительство магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на пять лет (л.д. 76).
01 апреля 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области и ИП Однорог Т.М. был заключен договор аренды N 2720 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0050308:326, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, юго-восточная часть кадастрового квартала, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство магазина. Срок аренды земельного участка с 01 апреля 2009 года по 01 апреля 2014 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20 мая 2009 года за N 50-50-23/069/2009-271 (л.д. 72).
ИП Однорог Т.М. на основании статьи 51 ГрК РФ 06 августа 2012 года получила разрешение на строительство N RU 50525000-156 двухэтажного здания магазина общей площадью 112,8 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0050308:326, сроком до 01 августа 2015 года (л.д. 51).
Впоследствии по заказу ИП Однорог Т.М. Управлением архитектуры и градостроительства администрации Раменского муниципального района разработан проект строительства магазина на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0050308:326, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, юго-восточная часть кадастрового квартала.
Вместе с тем, предпринимателем в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие строительство указанного объекта недвижимости, а также ввода в эксплуатацию объекта, в том числе регистрации права на построенный объект.
Постановлением Администрации Раменского муниципального района Московской области от 03 июня 2014 года N 1183 "О заключении соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем Однорог Татьяной Марковной на территории сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области" срок аренды по договору от 01 апреля 2009 года N 2720 был продлен на 10 (десять) лет (л.д. 14).
Во исполнение вышеуказанного постановления 03 июня 2014 года между комитетом и ИП Однорог Т.М. было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка, которым продлен срок действия договора на 10 лет (л.д. 14).
Часть 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей до 01 июля 2013 года) "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
В соответствии с Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01 июля 2013 года.
В связи с чем положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, предоставляющие преференцию на пролонгацию действия договора аренды без проведения конкурса субъектам малого и среднего предпринимательства, утратили силу с 01 июля 2013 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Как следует из материалов дела, ИП Однорог Т.М. обратилась в управления с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03 июня 2014 года N 1 к договору аренды от 01 апреля 2014 года N 2720 после того, как часть 4 статьи 53 Федерального законна N 135-ФЗ утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В данном случае не подлежит применению часть 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ, утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Исходя из изложенного, договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2010 года N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Доказательств того, что вышеуказанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
Аналогичная правовая позиция относительно заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка содержится в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2014 года по делу N А41-45598/13, от 22 января 2015 года по делу N А40-172697/13, от 30 декабря 2014 года по делу N А40-187928/13.
В соответствии с требованиями статей 17 Федерального закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В процессе проведения регистратором правовой экспертизы было установлено, что документы, подтверждающие соблюдение требований статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, на государственную регистрацию не представлены.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных ИП Однорог Т.М. требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2014 года по делу N А41-63742/14 отменить.
В удовлетворении заявленных Индивидуальным предпринимателем Однорог Т.М. требований - отказать.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.02.2015 N 10АП-17890/2014 ПО ДЕЛУ N А41-63742/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2015 г. по делу N А41-63742/14
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Большакова Е.В. представитель по доверенности от 31 декабря 2014 года N 590-Д,
от Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области - Андреева Н.А. представитель по доверенности от 12 января 2015 года,
от Индивидуального предпринимателя Однорог Т.М. - не явилась, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2014 года по делу N А41-63742/14, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению Индивидуального предпринимателя Однорог Т.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения, с участием третьего лица - Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области,
установил:
Индивидуальный предприниматель Однорог Т.М. (далее - предприниматель, ИП Однорог Т.М.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным сообщения от 14 августа 2014 года N 23/090/2014-152 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 01 апреля 2009 года N 2720, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 01 апреля 2009 года N 2720.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года заявленные требования Индивидуального предпринимателя Однорог Т.М. удовлетворены (л.д. 157 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя предпринимателя, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель комитета возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Раменского муниципального района Московской области от 12 марта 2009 года N 396 "О предоставлении земельного участка в аренду Индивидуальному предпринимателю Однорог Т.М. на территории сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области" между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области и Индивидуальным предпринимателем Однорог Т.М. заключен договор аренды от 01 апреля 2009 года N 2720 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0050308:326, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, юго-восточная часть кадастрового квартала, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство магазина. Срок аренды земельного участка с 01 апреля 2009 года по 01 апреля 2014 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20 мая 2009 года за N 50-50-23/069/2009-271 (л.д. 72).
Постановлением Администрации Раменского муниципального района Московской области от 03 июня 2014 года N 1183 "О заключении соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем Однорог Татьяной Марковной на территории сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области" срок аренды по договору от 01 апреля 2009 года N 2720 был продлен на 10 (десять) лет (л.д. 14).
Во исполнение вышеуказанного постановления 03 июня 2014 года между комитетом и ИП Однорог Т.М. было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка (л.д. 14).
ИП Однорог Т.М. обратилась в управления с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03 июня 2014 года N 1.
Письмом от 14 апреля 2014 года N 23/090/2014-152 управления отказало предпринимателю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды со ссылкой на несоблюдение при предоставлении на новый срок на праве аренды земельного участка требований Земельного кодекса Российской Федерации в части процедуры предоставления земельного участка на торгах (л.д. 17).
Полагая, что отказ управления является незаконным, ИП Однорог Т.М. обратилась в Арбитражный суд Московской области с данным заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением земельных участков изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Как следует из материалов дела, 14 января 2009 года в газете Родник N 1 (16780) была опубликована информация о том, что в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация Раменского муниципального района информирует о намерении предоставить земельный участок площадью 70,0 кв. м (земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, д. Старниково, под строительство магазина (л.д. 134).
09 июля 2008 года Главой Раменского муниципального района Московской области на основании обращения Индивидуального предпринимателя Однорог Татьяны Марковны издано постановление N 2027 о предварительном согласовании места размещения магазина на земельной участке площадью 70 кв. м (земли населенных пунктов), расположенном по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, утверждении акта выбора земельного участка общей площадью 70 кв. м под строительство магазина ИП Однорог Т.М. (л.д. 138).
12 марта 2009 года Главой Раменского муниципального района Московской области издано постановление N 396 от 12 марта 2009 года о предоставлении Индивидуальному предпринимателю Однорог Татьяне Марковне в аренду земельного участка площадью 70 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 50:23:0050308:326, местоположение: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала под строительство магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на пять лет (л.д. 76).
01 апреля 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области и ИП Однорог Т.М. был заключен договор аренды N 2720 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0050308:326, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, юго-восточная часть кадастрового квартала, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство магазина. Срок аренды земельного участка с 01 апреля 2009 года по 01 апреля 2014 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20 мая 2009 года за N 50-50-23/069/2009-271 (л.д. 72).
ИП Однорог Т.М. на основании статьи 51 ГрК РФ 06 августа 2012 года получила разрешение на строительство N RU 50525000-156 двухэтажного здания магазина общей площадью 112,8 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0050308:326, сроком до 01 августа 2015 года (л.д. 51).
Впоследствии по заказу ИП Однорог Т.М. Управлением архитектуры и градостроительства администрации Раменского муниципального района разработан проект строительства магазина на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0050308:326, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Рыболовское, д. Старниково, юго-восточная часть кадастрового квартала.
Вместе с тем, предпринимателем в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие строительство указанного объекта недвижимости, а также ввода в эксплуатацию объекта, в том числе регистрации права на построенный объект.
Постановлением Администрации Раменского муниципального района Московской области от 03 июня 2014 года N 1183 "О заключении соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем Однорог Татьяной Марковной на территории сельского поселения Рыболовское Раменского муниципального района Московской области" срок аренды по договору от 01 апреля 2009 года N 2720 был продлен на 10 (десять) лет (л.д. 14).
Во исполнение вышеуказанного постановления 03 июня 2014 года между комитетом и ИП Однорог Т.М. было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка, которым продлен срок действия договора на 10 лет (л.д. 14).
Часть 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей до 01 июля 2013 года) "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
В соответствии с Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01 июля 2013 года.
В связи с чем положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, предоставляющие преференцию на пролонгацию действия договора аренды без проведения конкурса субъектам малого и среднего предпринимательства, утратили силу с 01 июля 2013 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Как следует из материалов дела, ИП Однорог Т.М. обратилась в управления с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03 июня 2014 года N 1 к договору аренды от 01 апреля 2014 года N 2720 после того, как часть 4 статьи 53 Федерального законна N 135-ФЗ утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В данном случае не подлежит применению часть 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ, утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Исходя из изложенного, договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2010 года N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Доказательств того, что вышеуказанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
Аналогичная правовая позиция относительно заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка содержится в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2014 года по делу N А41-45598/13, от 22 января 2015 года по делу N А40-172697/13, от 30 декабря 2014 года по делу N А40-187928/13.
В соответствии с требованиями статей 17 Федерального закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В процессе проведения регистратором правовой экспертизы было установлено, что документы, подтверждающие соблюдение требований статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, на государственную регистрацию не представлены.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных ИП Однорог Т.М. требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2014 года по делу N А41-63742/14 отменить.
В удовлетворении заявленных Индивидуальным предпринимателем Однорог Т.М. требований - отказать.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)