Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику-1 в аренду был предоставлен земельный участок, впоследствии разделенный на несколько участков, позже часть из них были переданы ответчику-1 в собственность бесплатно, однако последний и ответчик-2 заключили соглашение к договору аренды, а истец утверждал, что согласия на передачу ответчиком-1 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не давал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей Будылка А.В., Патрахина И.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к С. ***, ДНТ "Успех" о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по апелляционной жалобе ответчика С. на решение Омского районного суда Омской области от 31 мая 2013 года об удовлетворении заявленных требований.
Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителей истца Б. В.Г., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области предъявила С. и ДНТ "Успех" иск, в обоснование которого указала, что ДНТ "Успех" в аренду был предоставлен земельный участок ***. Впоследствии этот земельный участок был разделен на 83 земельных участка, 20 октября 2011 года истцом и ДНТ "Успех" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому вместо земельного участка с кадастровым ***относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" в собственность бесплатно, а оставшиеся земельные участки были переданы в собственность граждан за плату. Вместе с тем, 08 ноября 2012 года ДНТ "Успех" и С. заключили соглашение к договору аренды *** права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды переходят С. в отношении земельного участка площадью ******. При этом Администрация района согласия на передачу ДНТ "Успех" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не давала.
На основании изложенного администрация Омского муниципального района Омской области просила суд признать недействительным указанное соглашение и, учитывая дополнение иска, применить последствия его недействительности, исключив из Единого государственного реестра прав регистрационную запись о соглашении ***.
В судебном заседании представитель истца Б. В.Г. исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик С. иск не признала, пояснила, что для передачи земельного участка достаточно лишь уведомления собственника.
Представитель ответчика ДНТ "Успех" П. иск также не признала.
Решением суда соглашение от 08 ноября 2012 года к договору аренды земельного участка *** передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка ***, заключенное между ДНТ "Успех" и С., признано недействительным. Из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена регистрационная запись о регистрации соглашения ***С С., ДНТ "Успех" в доход бюджета Омского муниципального района Омской области взыскана государственная пошлина в размере 200 рублей в равных долях с каждого.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить. ***.
В пояснениях на жалобу председатель ДНТ "Успех" указывает на то, что в нарушение законодательства РФ соглашение о перенайме подписано в отсутствии решения общего собрания членов ДНТ "Успех" о распоряжении имуществом, находящимся в пользовании ДНТ. Доверенность, выданная им на имя П., отозвана.
О слушании дела по апелляционной жалобе лица, участвующие в нем, извещены надлежаще. Для участия в судебном заседании явилась представитель истца Б. В.Г., возражавшая против удовлетворения жалобы.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нем доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что постановлением главы Омского муниципального района Омской области N 557-П от 21 мая 2009 года ДНТ "Успех" был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок ***Земельный участок предоставлен для размещения ДНТ "Успех".
01 июня 2009 года на основании названного постановления администрация Омского муниципального района Омской области и ДНТ "Успех" заключили договор аренды N АЗ-20-325/2009, по которому администрация передала некоммерческому товариществу определенный выше земельный участок для размещения ДНТ "Успех" сроком на пять лет.
Земельный участок, предоставленный в аренду ДНТ "Успех", был им размежеван на 83 вновь образованных участка.
20 октября 2011 года стороны внесли изменение в договор аренды ***.
24 апреля 2012 года Постановлением Главы Администрации Омского муниципального района Омской области N 736-п земельные участки площадью 16 557 кв. м и 1 921 кв. м, относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" бесплатно, а оставшиеся 81 земельный участок были переданы гражданам согласно приложению за плату для ведения дачного хозяйства. С. был предоставлен земельный участок ***м.
16 августа 2012 года Постановлением Главы Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области N 214 вид разрешенного использования земельных участков для размещения ДНТ "Успех" был изменен на разрешенное использование для ведения дачного хозяйства.
08 ноября 2012 года ДНТ "Успех" и С. заключили соглашение к договору аренды земельного участка N***, по которому все права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды в отношении земельного *** дачного хозяйства, переходят к С.
Разрешая спор о действительности данного соглашения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об его ничтожности.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьями 153, 154 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Двух- или многосторонняя сделка является договором. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Из договора возникает обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Согласно статьям 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности их сдачи в аренду могут быть установлены законом.
При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.
Частями 2, 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Совершенная ответчиками сделка перечисленным нормам права не соответствует.
Во-первых, объектом аренды по договору ***с учетом его изменения от 20 октября 2011 года являются 83 земельных участка. Из этого договора у сторон возникло арендное обязательство.
Передача прав и обязанностей по договору аренды арендатором третьему лицу в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ является частным случаем перемены лиц в обязательстве, когда на место выбывшего арендатора вступает новый.
Ни нормами права о перемене лиц в обязательстве, ни статьей 615 Гражданского кодекса РФ, ни статьей 22 Земельного кодекса РФ не предусмотрена возможность передачи арендатором части его прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
О том, что у арендодателя отсутствовала воля на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, свидетельствуют непосредственно договор аренды с его изменениями и постановление Главы Администрации Омского муниципального района Омской области от 24 апреля 2012 года N 736-п.
Во-вторых, часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ является специальной нормой права и по отношению к статье 615 Гражданского кодекса РФ, и по отношению к части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Данная норма права устанавливает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка лишь при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
В соответствии с договором аренды от 01 июня 2009 года земельный участок был предоставлен администрацией района ДНТ "Успех" сроком на пять лет.
Суд первой инстанции установил, что согласие администрации Омского муниципального район Омской области на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка получено не было.
Кроме того, заслуживают внимания пояснения ДНТ "Успех" о том, что общее собрание членов ДНТ "Успех" не принимало решение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды третьим лицам.
Согласно статьям 20, 21 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения.
Принятие решений о формировании и об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры относится к исключительной компетенции общего собрания членов такого объединения.
Вопрос о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, т.е. о выбытии земельного участка из владения (пользования) ДНТ, безусловно, относится к вопросам формирования и использования его имущества.
Поскольку ограничение компетенции установлено законом, совершение сделки председателем правления в отсутствие соответствующего решения общего собрания членов ДНТ, нарушает требования данного закона.
С учетом установленных судом обстоятельств дела и вышеприведенных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности соглашения к договору аренды земельного ***4.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с указанной нормой права суд первой инстанции правильно исключил из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации данного соглашения.
Все доводы апелляционной жалобы С. в основном сводятся к несогласию с применением судом первой инстанции статьи 615 Гражданского кодекса РФ, частей 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и их толкованию.
Как было указано выше, договор аренды земельного участка был заключен администрацией Омского муниципального и ДНТ "Успех" сроком на пять лет, администрация района согласия на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды С. не давала.
Общая норма права - статья 615 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило, по которому арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу лишь с согласия арендодателя.
Иное может быть установлено законом.
Специальная норма права - часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ регулирует отношения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и устанавливает, что арендатор таких земельных участков вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
Данная норма права является специальной и по отношению к части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Иначе утрачивается смысл в дополнительном регулировании отношений частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поскольку в любом случае передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка может производиться арендатором без согласия собственника.
Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.
Судом первой инстанции обоснованно была применена часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая отношения при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельный участок площадью *** относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Ссылки апелляционной жалобы на единообразие судебной практики не могут повлечь иные выводы.
Во-первых, в соответствии со статьей 11 Гражданского процессуального кодекса РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Пунктом 4 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что суду также следует учитывать Постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах "а", "б", "в" части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения; Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле; Постановления Европейского Суда по правам человека, в которых дано толкование положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в данном деле.
Соответственно, суд не вправе учитывать перечисленные подателем жалобы судебные акты.
Во-вторых, из содержания данных судебных актов следует, что они были приняты по делам с другими, нежели в данном деле, обстоятельствами.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о неверном применении судом к рассматриваемым отношениям статьи 615 Гражданского кодекса РФ и необоснованном неприменении к ним части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Кроме того, как следует из вышеприведенного, сторонами сделки при ее совершении были нарушены и другие требования закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что председатель правления ДНТ "Успех" был вправе заключить соглашение о перенайме, противоречит приведенным выше нормам права, соответственно, не могут повлечь отмену принятого судом решения.
Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о неверном применении судом к рассматриваемым отношениям пункта 4 статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Данная норма права не устанавливает возможности предоставления члену ДНТ земельного участка на ином вещном праве, кроме как собственности.
Судебная коллегия также считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о необоснованном отклонении отвода судье Безверхой А.В.
В силу пункта 3 части 1 статьи 16 Гражданского процессуального кодекса РФ, судья не может рассматривать дело и подлежит отводу, если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в его объективности и беспристрастности.
Лицо, заявившее судье отвод по указанному основанию, должно представить достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии перечисленных обстоятельств.
Между тем, таких доказательств ответчик суду первой инстанции не предоставил, а потому оснований для удовлетворения его заявления об отводе судьи не имелось. Не было предоставлено указанных доказательств и суду апелляционной инстанции.
Решение суда первой инстанции является обоснованным. Нарушений материального права, а также нарушений или неправильного применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному решению дела, судом не допущено. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 31 мая 2013 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5435/13
Требование: О признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику-1 в аренду был предоставлен земельный участок, впоследствии разделенный на несколько участков, позже часть из них были переданы ответчику-1 в собственность бесплатно, однако последний и ответчик-2 заключили соглашение к договору аренды, а истец утверждал, что согласия на передачу ответчиком-1 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не давал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N 33-5435/13
Председательствующий Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей Будылка А.В., Патрахина И.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к С. ***, ДНТ "Успех" о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по апелляционной жалобе ответчика С. на решение Омского районного суда Омской области от 31 мая 2013 года об удовлетворении заявленных требований.
Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителей истца Б. В.Г., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области предъявила С. и ДНТ "Успех" иск, в обоснование которого указала, что ДНТ "Успех" в аренду был предоставлен земельный участок ***. Впоследствии этот земельный участок был разделен на 83 земельных участка, 20 октября 2011 года истцом и ДНТ "Успех" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому вместо земельного участка с кадастровым ***относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" в собственность бесплатно, а оставшиеся земельные участки были переданы в собственность граждан за плату. Вместе с тем, 08 ноября 2012 года ДНТ "Успех" и С. заключили соглашение к договору аренды *** права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды переходят С. в отношении земельного участка площадью ******. При этом Администрация района согласия на передачу ДНТ "Успех" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не давала.
На основании изложенного администрация Омского муниципального района Омской области просила суд признать недействительным указанное соглашение и, учитывая дополнение иска, применить последствия его недействительности, исключив из Единого государственного реестра прав регистрационную запись о соглашении ***.
В судебном заседании представитель истца Б. В.Г. исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик С. иск не признала, пояснила, что для передачи земельного участка достаточно лишь уведомления собственника.
Представитель ответчика ДНТ "Успех" П. иск также не признала.
Решением суда соглашение от 08 ноября 2012 года к договору аренды земельного участка *** передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка ***, заключенное между ДНТ "Успех" и С., признано недействительным. Из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена регистрационная запись о регистрации соглашения ***С С., ДНТ "Успех" в доход бюджета Омского муниципального района Омской области взыскана государственная пошлина в размере 200 рублей в равных долях с каждого.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить. ***.
В пояснениях на жалобу председатель ДНТ "Успех" указывает на то, что в нарушение законодательства РФ соглашение о перенайме подписано в отсутствии решения общего собрания членов ДНТ "Успех" о распоряжении имуществом, находящимся в пользовании ДНТ. Доверенность, выданная им на имя П., отозвана.
О слушании дела по апелляционной жалобе лица, участвующие в нем, извещены надлежаще. Для участия в судебном заседании явилась представитель истца Б. В.Г., возражавшая против удовлетворения жалобы.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нем доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что постановлением главы Омского муниципального района Омской области N 557-П от 21 мая 2009 года ДНТ "Успех" был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок ***Земельный участок предоставлен для размещения ДНТ "Успех".
01 июня 2009 года на основании названного постановления администрация Омского муниципального района Омской области и ДНТ "Успех" заключили договор аренды N АЗ-20-325/2009, по которому администрация передала некоммерческому товариществу определенный выше земельный участок для размещения ДНТ "Успех" сроком на пять лет.
Земельный участок, предоставленный в аренду ДНТ "Успех", был им размежеван на 83 вновь образованных участка.
20 октября 2011 года стороны внесли изменение в договор аренды ***.
24 апреля 2012 года Постановлением Главы Администрации Омского муниципального района Омской области N 736-п земельные участки площадью 16 557 кв. м и 1 921 кв. м, относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" бесплатно, а оставшиеся 81 земельный участок были переданы гражданам согласно приложению за плату для ведения дачного хозяйства. С. был предоставлен земельный участок ***м.
16 августа 2012 года Постановлением Главы Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области N 214 вид разрешенного использования земельных участков для размещения ДНТ "Успех" был изменен на разрешенное использование для ведения дачного хозяйства.
08 ноября 2012 года ДНТ "Успех" и С. заключили соглашение к договору аренды земельного участка N***, по которому все права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды в отношении земельного *** дачного хозяйства, переходят к С.
Разрешая спор о действительности данного соглашения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об его ничтожности.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьями 153, 154 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Двух- или многосторонняя сделка является договором. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Из договора возникает обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Согласно статьям 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности их сдачи в аренду могут быть установлены законом.
При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.
Частями 2, 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Совершенная ответчиками сделка перечисленным нормам права не соответствует.
Во-первых, объектом аренды по договору ***с учетом его изменения от 20 октября 2011 года являются 83 земельных участка. Из этого договора у сторон возникло арендное обязательство.
Передача прав и обязанностей по договору аренды арендатором третьему лицу в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ является частным случаем перемены лиц в обязательстве, когда на место выбывшего арендатора вступает новый.
Ни нормами права о перемене лиц в обязательстве, ни статьей 615 Гражданского кодекса РФ, ни статьей 22 Земельного кодекса РФ не предусмотрена возможность передачи арендатором части его прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
О том, что у арендодателя отсутствовала воля на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, свидетельствуют непосредственно договор аренды с его изменениями и постановление Главы Администрации Омского муниципального района Омской области от 24 апреля 2012 года N 736-п.
Во-вторых, часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ является специальной нормой права и по отношению к статье 615 Гражданского кодекса РФ, и по отношению к части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Данная норма права устанавливает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка лишь при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
В соответствии с договором аренды от 01 июня 2009 года земельный участок был предоставлен администрацией района ДНТ "Успех" сроком на пять лет.
Суд первой инстанции установил, что согласие администрации Омского муниципального район Омской области на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка получено не было.
Кроме того, заслуживают внимания пояснения ДНТ "Успех" о том, что общее собрание членов ДНТ "Успех" не принимало решение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды третьим лицам.
Согласно статьям 20, 21 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения.
Принятие решений о формировании и об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры относится к исключительной компетенции общего собрания членов такого объединения.
Вопрос о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, т.е. о выбытии земельного участка из владения (пользования) ДНТ, безусловно, относится к вопросам формирования и использования его имущества.
Поскольку ограничение компетенции установлено законом, совершение сделки председателем правления в отсутствие соответствующего решения общего собрания членов ДНТ, нарушает требования данного закона.
С учетом установленных судом обстоятельств дела и вышеприведенных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности соглашения к договору аренды земельного ***4.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с указанной нормой права суд первой инстанции правильно исключил из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации данного соглашения.
Все доводы апелляционной жалобы С. в основном сводятся к несогласию с применением судом первой инстанции статьи 615 Гражданского кодекса РФ, частей 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и их толкованию.
Как было указано выше, договор аренды земельного участка был заключен администрацией Омского муниципального и ДНТ "Успех" сроком на пять лет, администрация района согласия на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды С. не давала.
Общая норма права - статья 615 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило, по которому арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу лишь с согласия арендодателя.
Иное может быть установлено законом.
Специальная норма права - часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ регулирует отношения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и устанавливает, что арендатор таких земельных участков вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
Данная норма права является специальной и по отношению к части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Иначе утрачивается смысл в дополнительном регулировании отношений частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поскольку в любом случае передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка может производиться арендатором без согласия собственника.
Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.
Судом первой инстанции обоснованно была применена часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая отношения при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельный участок площадью *** относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Ссылки апелляционной жалобы на единообразие судебной практики не могут повлечь иные выводы.
Во-первых, в соответствии со статьей 11 Гражданского процессуального кодекса РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Пунктом 4 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что суду также следует учитывать Постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах "а", "б", "в" части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения; Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле; Постановления Европейского Суда по правам человека, в которых дано толкование положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в данном деле.
Соответственно, суд не вправе учитывать перечисленные подателем жалобы судебные акты.
Во-вторых, из содержания данных судебных актов следует, что они были приняты по делам с другими, нежели в данном деле, обстоятельствами.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о неверном применении судом к рассматриваемым отношениям статьи 615 Гражданского кодекса РФ и необоснованном неприменении к ним части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Кроме того, как следует из вышеприведенного, сторонами сделки при ее совершении были нарушены и другие требования закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что председатель правления ДНТ "Успех" был вправе заключить соглашение о перенайме, противоречит приведенным выше нормам права, соответственно, не могут повлечь отмену принятого судом решения.
Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о неверном применении судом к рассматриваемым отношениям пункта 4 статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Данная норма права не устанавливает возможности предоставления члену ДНТ земельного участка на ином вещном праве, кроме как собственности.
Судебная коллегия также считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о необоснованном отклонении отвода судье Безверхой А.В.
В силу пункта 3 части 1 статьи 16 Гражданского процессуального кодекса РФ, судья не может рассматривать дело и подлежит отводу, если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в его объективности и беспристрастности.
Лицо, заявившее судье отвод по указанному основанию, должно представить достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии перечисленных обстоятельств.
Между тем, таких доказательств ответчик суду первой инстанции не предоставил, а потому оснований для удовлетворения его заявления об отводе судьи не имелось. Не было предоставлено указанных доказательств и суду апелляционной инстанции.
Решение суда первой инстанции является обоснованным. Нарушений материального права, а также нарушений или неправильного применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному решению дела, судом не допущено. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 31 мая 2013 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)