Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика - индивидуального предпринимателя Попандопуло Елены Васильевны (ОГРНИП 308230420300151) - Миненко А.А. (доверенность от 30.04.2014), в отсутствие представителей ответчиков: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330), общества с ограниченной ответственностью "Комистроймост" (ОГРН 1111102003022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "МП Виктория - 90", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-8697/2014, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратура края, прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества, территориальное управление), обществу с ограниченной ответственностью "Комистроймост" (далее - общество) и индивидуальному предпринимателю Попандопуло Елене Васильевне (далее - предприниматель), в котором просил:
- - признать недействительным (ничтожным) заключенный между территориальным управлением и обществом договор аренды от 26.02.2013 N 7700002863 земельного участка общей площадью 2 500 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202012:58, расположенного по улице Абрикосовой, 6, в с. Кабардинка, г. Геленджике, Краснодарском крае (далее - земельный участок);
- - признать недействительным (ничтожным) заключенное между обществом и предпринимателем соглашение от 29.03.2013 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора;
- - применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания предпринимателя возвратить по акту приема передачи территориальному управлению земельный участок.
Протокольным определением от 12.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "МП Виктория - 90" (далее - ЗАО "МП Виктория - 90", акционерное общество, т. 1, л.д. 191).
Решением от 16.07.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.10.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2007 по делу N А32-9572/2007 объекты недвижимого имущества, в целях эксплуатации которых заключен договор аренды земельного участка от 26.02.2013 N 7700002863, и право собственности общества на которые удостоверено свидетельством от 22.08.2008 серии 23-АЕ N 067124, признаны самовольными постройками, подлежащими сносу. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2011 по делу N А32-24832/2011, оставленным в силе постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012, признано отсутствующим право собственности общества на объекты недвижимого имущества, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 22.08.2008. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора аренды вступившим в законную силу решением суда право собственности общества на объекты недвижимого имущества, на котором основано его исключительное право на получение в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельного участка в аренду, признано отсутствующим. Оспариваемый договор аренды не соответствует статье 36 Земельного кодекса и является недействительным (ничтожным), поскольку общество, не являясь титульным собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, не имело права на заключение договора аренды этого участка в порядке названной нормы. В связи с недействительностью договора аренды, недействительным (ничтожным) является и заключенное между обществом и предпринимателем соглашение от 29.03.2013 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора. Доводы общества о том, что объекты были снесены лишь 30.04.2013, а запись о праве собственности на них погашена 06.08.2013, суд отклонил, ввиду обязательности для исполнения судебных актов о признании отсутствующим права собственности общества на объекты недвижимости, наличием которых (объектов) было обусловлено предоставление в аренду спорного земельного участка (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Ссылка общества на получение согласия на реконструкцию и строительство на земельном участке судом также не принята, с учетом цели заключения договора аренды (эксплуатация базы отдыха). Доводы общества о том, что на момент заключения договора аренды на земельном участке находились принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, приобретенные в порядке приватизации, и не являющиеся объектами, снос которых осуществлен по решению суда, судом проверены и отклонены. Обществом не представлено доказательств тому, что на момент заключения оспариваемого договора аренды у него имелись в собственности объекты недвижимости, возведенные в установленном законом порядке, и не являющиеся объектами недвижимости, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права от 22.08.2008. Территориальное управление в своем отзыве подтвердило, что договор аренды земельного участка заключен с обществом именно в целях эксплуатации объектов, указанных в названном правоудостоверяющем документе.
Оставляя решение от 16.07.2014 без изменения, а поданные по делу апелляционные жалобы - без удовлетворения, суд апелляционной инстанции также учел наличие постановлений Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2011 по делу N А32-6900/2010, в рамках которого обществу отказано в удовлетворении иска, предъявленного к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, о признании права аренды на земельный участок для размещения базы отдыха. То обстоятельство, что спорный в настоящем деле земельный участок фактически свободен от застройки (после сноса находящихся на нем самовольных строений), установлено решением от 17.11.2011 по делу N А32-24832/2011. Вывод суда первой инстанции об отсутствии у общества права на заключение договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса признан соответствующим материалам дела. Ссылка общества на наличие у него права восстановить снесенный объект, полученный в результате приватизации, и, в связи с этим, на наличие права на земельный участок, отклонена судом апелляционной инстанции. Судебными актами подтвержден снос объектов в 2008 году, доказательств того, что общество приступило к восстановлению объекта, полученного в результате приватизации, в течение трех лет (по правилам части 1 статьи 39 Земельного кодекса) в дело не представлено. По смыслу статьи 36 Земельного кодекса во взаимосвязи с положениями статьи 39, нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10.
В кассационной жалобе управление Росимущества просит решение от 16.07.2014 и апелляционное постановление от 23.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований прокуратуре края отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, общество в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, представило в территориальное управление все необходимые документы для приобретения прав на испрашиваемый земельный участок, находящийся в федеральной собственности, в том числе свидетельство от 22.08.2008 серии 23-АЕ N 067124 о государственной регистрации права собственности на базу отдыха. Спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу правомерно, на основании представленных заявителем документов и изданного территориальным управлением распоряжения.
От прокуратуры края и ЗАО "МП Виктория - 90" в материалы дела поступили отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
ЗАО "МП Виктория - 90", кроме того, обратилось с письменным ходатайством о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое окружным судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебном заседании представитель предпринимателя просил кассационную жалобу территориального управления удовлетворить, представитель прокуратуры края против этого возразил.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца и одного из ответчиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 18.02.2013 внесена запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0202012:58, площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Абрикосовая, 6, разрешенное использование: база отдыха. Участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с названными характеристиками 08.08.2005 (т. 1, л.д. 20-22, 23).
На основании распоряжения от 26.02.2013 N 70-р, территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) 26.02.2013 заключили договор N 7700002863 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для эксплуатации базы отдыха. Срок аренды установлен с 26.02.2013 по 25.02.2062. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2013, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 7-9, 10-16).
В пункте 1.2 договора стороны отразили условие о наличии на участке базы отдыха, площадью 144 кв. м, литера А, этажность 1.
29.03.2013 общество и предприниматель достигли соглашения о передаче обществом предпринимателю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.02.2013 N 7700002863. Договор уступки права зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2013, о передаче прав и обязанностей по арендной сделке письменно уведомлен арендодатель (т. 1, л.д. 17, 18-19, 23).
Указывая, что на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, в связи с чем, территориальное управление неправомерно предоставило обществу данный участок в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса, и обязательства по ничтожному договору от 26.02.2013 N 7700002863 не возникли у общества, не могли быть переданы предпринимателю, прокуратура края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию (приобретение в аренду) земельного участка означает, что никто более, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет такого права в отношении участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", далее - постановление Пленума N 11).
При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка (пункты 1, 2 статьи 39 Земельного кодекса).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 и от 08.06.2010 N 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса в взаимосвязи с положениями статьи 39 данного Кодекса, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса об уступке требования и о переводе долга.
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса определяет, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно абзацу 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных, в том числе органами государственной власти Российской Федерации.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-9572/2007, N А32-6900/2010, N А32-24832/2011, суды установили отсутствие у общества на момент заключения договора аренды от 26.02.2013 N 7700002863 принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и исключительного права на приобретение этого участка в долгосрочную аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Отсутствие правомерных объектов недвижимого имущества в момент заключения арендной сделки, целью которой определена эксплуатация базы отдыха, предопределило невозможность применения судами к спорным правоотношениям положений статьи 39 Земельного кодекса, регламентирующих сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения, находящихся на участке, предоставленном для их обслуживания. Учитывая изложенное, судебные инстанции удовлетворили иск прокуратуры края.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Оснований для отмены решения от 16.07.2014 и апелляционного постановления от 23.10.2014 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они воспроизводят доводы территориального управления, изложенные им ранее в отзыве на иск (т. 1, л.д. 79-81) и в апелляционной жалобе (т. 3, л.д. 7-9), которые проверены судами, результаты их оценки детально отражены в обжалуемых актах. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно, имеющие значение для дела фактические обстоятельства установлены посредством полного и всестороннего исследования представленных доказательств. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы управление Росимущества освобождено (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу N А32-8697/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.02.2015 ПО ДЕЛУ N А32-8697/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. по делу N А32-8697/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика - индивидуального предпринимателя Попандопуло Елены Васильевны (ОГРНИП 308230420300151) - Миненко А.А. (доверенность от 30.04.2014), в отсутствие представителей ответчиков: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330), общества с ограниченной ответственностью "Комистроймост" (ОГРН 1111102003022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "МП Виктория - 90", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-8697/2014, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратура края, прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества, территориальное управление), обществу с ограниченной ответственностью "Комистроймост" (далее - общество) и индивидуальному предпринимателю Попандопуло Елене Васильевне (далее - предприниматель), в котором просил:
- - признать недействительным (ничтожным) заключенный между территориальным управлением и обществом договор аренды от 26.02.2013 N 7700002863 земельного участка общей площадью 2 500 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202012:58, расположенного по улице Абрикосовой, 6, в с. Кабардинка, г. Геленджике, Краснодарском крае (далее - земельный участок);
- - признать недействительным (ничтожным) заключенное между обществом и предпринимателем соглашение от 29.03.2013 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора;
- - применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания предпринимателя возвратить по акту приема передачи территориальному управлению земельный участок.
Протокольным определением от 12.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "МП Виктория - 90" (далее - ЗАО "МП Виктория - 90", акционерное общество, т. 1, л.д. 191).
Решением от 16.07.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.10.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2007 по делу N А32-9572/2007 объекты недвижимого имущества, в целях эксплуатации которых заключен договор аренды земельного участка от 26.02.2013 N 7700002863, и право собственности общества на которые удостоверено свидетельством от 22.08.2008 серии 23-АЕ N 067124, признаны самовольными постройками, подлежащими сносу. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2011 по делу N А32-24832/2011, оставленным в силе постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012, признано отсутствующим право собственности общества на объекты недвижимого имущества, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 22.08.2008. Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора аренды вступившим в законную силу решением суда право собственности общества на объекты недвижимого имущества, на котором основано его исключительное право на получение в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельного участка в аренду, признано отсутствующим. Оспариваемый договор аренды не соответствует статье 36 Земельного кодекса и является недействительным (ничтожным), поскольку общество, не являясь титульным собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, не имело права на заключение договора аренды этого участка в порядке названной нормы. В связи с недействительностью договора аренды, недействительным (ничтожным) является и заключенное между обществом и предпринимателем соглашение от 29.03.2013 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора. Доводы общества о том, что объекты были снесены лишь 30.04.2013, а запись о праве собственности на них погашена 06.08.2013, суд отклонил, ввиду обязательности для исполнения судебных актов о признании отсутствующим права собственности общества на объекты недвижимости, наличием которых (объектов) было обусловлено предоставление в аренду спорного земельного участка (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Ссылка общества на получение согласия на реконструкцию и строительство на земельном участке судом также не принята, с учетом цели заключения договора аренды (эксплуатация базы отдыха). Доводы общества о том, что на момент заключения договора аренды на земельном участке находились принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, приобретенные в порядке приватизации, и не являющиеся объектами, снос которых осуществлен по решению суда, судом проверены и отклонены. Обществом не представлено доказательств тому, что на момент заключения оспариваемого договора аренды у него имелись в собственности объекты недвижимости, возведенные в установленном законом порядке, и не являющиеся объектами недвижимости, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права от 22.08.2008. Территориальное управление в своем отзыве подтвердило, что договор аренды земельного участка заключен с обществом именно в целях эксплуатации объектов, указанных в названном правоудостоверяющем документе.
Оставляя решение от 16.07.2014 без изменения, а поданные по делу апелляционные жалобы - без удовлетворения, суд апелляционной инстанции также учел наличие постановлений Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2011 по делу N А32-6900/2010, в рамках которого обществу отказано в удовлетворении иска, предъявленного к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, о признании права аренды на земельный участок для размещения базы отдыха. То обстоятельство, что спорный в настоящем деле земельный участок фактически свободен от застройки (после сноса находящихся на нем самовольных строений), установлено решением от 17.11.2011 по делу N А32-24832/2011. Вывод суда первой инстанции об отсутствии у общества права на заключение договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса признан соответствующим материалам дела. Ссылка общества на наличие у него права восстановить снесенный объект, полученный в результате приватизации, и, в связи с этим, на наличие права на земельный участок, отклонена судом апелляционной инстанции. Судебными актами подтвержден снос объектов в 2008 году, доказательств того, что общество приступило к восстановлению объекта, полученного в результате приватизации, в течение трех лет (по правилам части 1 статьи 39 Земельного кодекса) в дело не представлено. По смыслу статьи 36 Земельного кодекса во взаимосвязи с положениями статьи 39, нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10.
В кассационной жалобе управление Росимущества просит решение от 16.07.2014 и апелляционное постановление от 23.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований прокуратуре края отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, общество в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, представило в территориальное управление все необходимые документы для приобретения прав на испрашиваемый земельный участок, находящийся в федеральной собственности, в том числе свидетельство от 22.08.2008 серии 23-АЕ N 067124 о государственной регистрации права собственности на базу отдыха. Спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу правомерно, на основании представленных заявителем документов и изданного территориальным управлением распоряжения.
От прокуратуры края и ЗАО "МП Виктория - 90" в материалы дела поступили отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
ЗАО "МП Виктория - 90", кроме того, обратилось с письменным ходатайством о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое окружным судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебном заседании представитель предпринимателя просил кассационную жалобу территориального управления удовлетворить, представитель прокуратуры края против этого возразил.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца и одного из ответчиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 18.02.2013 внесена запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0202012:58, площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Абрикосовая, 6, разрешенное использование: база отдыха. Участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с названными характеристиками 08.08.2005 (т. 1, л.д. 20-22, 23).
На основании распоряжения от 26.02.2013 N 70-р, территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) 26.02.2013 заключили договор N 7700002863 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для эксплуатации базы отдыха. Срок аренды установлен с 26.02.2013 по 25.02.2062. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2013, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 7-9, 10-16).
В пункте 1.2 договора стороны отразили условие о наличии на участке базы отдыха, площадью 144 кв. м, литера А, этажность 1.
29.03.2013 общество и предприниматель достигли соглашения о передаче обществом предпринимателю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.02.2013 N 7700002863. Договор уступки права зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2013, о передаче прав и обязанностей по арендной сделке письменно уведомлен арендодатель (т. 1, л.д. 17, 18-19, 23).
Указывая, что на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, в связи с чем, территориальное управление неправомерно предоставило обществу данный участок в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса, и обязательства по ничтожному договору от 26.02.2013 N 7700002863 не возникли у общества, не могли быть переданы предпринимателю, прокуратура края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию (приобретение в аренду) земельного участка означает, что никто более, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет такого права в отношении участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", далее - постановление Пленума N 11).
При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка (пункты 1, 2 статьи 39 Земельного кодекса).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 и от 08.06.2010 N 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса в взаимосвязи с положениями статьи 39 данного Кодекса, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса об уступке требования и о переводе долга.
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса определяет, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно абзацу 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных, в том числе органами государственной власти Российской Федерации.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-9572/2007, N А32-6900/2010, N А32-24832/2011, суды установили отсутствие у общества на момент заключения договора аренды от 26.02.2013 N 7700002863 принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и исключительного права на приобретение этого участка в долгосрочную аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Отсутствие правомерных объектов недвижимого имущества в момент заключения арендной сделки, целью которой определена эксплуатация базы отдыха, предопределило невозможность применения судами к спорным правоотношениям положений статьи 39 Земельного кодекса, регламентирующих сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения, находящихся на участке, предоставленном для их обслуживания. Учитывая изложенное, судебные инстанции удовлетворили иск прокуратуры края.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Оснований для отмены решения от 16.07.2014 и апелляционного постановления от 23.10.2014 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они воспроизводят доводы территориального управления, изложенные им ранее в отзыве на иск (т. 1, л.д. 79-81) и в апелляционной жалобе (т. 3, л.д. 7-9), которые проверены судами, результаты их оценки детально отражены в обжалуемых актах. Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно, имеющие значение для дела фактические обстоятельства установлены посредством полного и всестороннего исследования представленных доказательств. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы управление Росимущества освобождено (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу N А32-8697/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)