Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Марышев М.В. по доверенности N 27 от 27.03.14,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИКА" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу N А41-21765/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "МИКА", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "МИКА" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.12 по 31.12.13 в сумме 1 060 457 рублей 44 копейки, пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.09 по 31.12.13 в сумме 200 130 рублей 22 копейки, всего - 1 260 587 рублей 66 копеек; расторжении договора аренды земельного участка N 12 от 31.12.02, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:0059, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Лесной городок, ул. Энергетиков, уч. 1 (л.д. 2 - 7).
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области (л.д. 86).
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года с ООО "МИКА" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 12 от 31.12.02 за период с 01.01.12 по 31.12.13 в размере 1 060 457 рублей 44 копейки, а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.09 по 31.12.13 в размере 200 130 рублей 22 копейки. Договор аренды земельного участка N 12 от 31.12.12 был расторгнут. ООО "МИКА" было обязано передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:59, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Лесной городок, ул. Энергетиков, уч. 1 (л.д. 114 - 117).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "МИКА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 121).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации поселка Лесной городок Одинцовского района Московской области N 169 от 20.11.02 ООО "МИКА" в аренду сроком на 10 лет с 01.01.02 по 31.12.11 был передан земельный участок площадью 5 236 кв. м в поселке Лесной городок, в юго-западной части поселка, 50 м к северу от автодороги Москва - Минск, Одинцовского района, Московской области, для размещения многопрофильного магазина (л.д. 8).
Во исполнение указанного постановления 31.12.02 между администрацией поселка Лесной городок (Арендодатель) и ООО "МИКА" (Арендатор) был заключен договор N 12 аренды указанного земельного участка (л.д. 16 - 17).
В дальнейшем земельный участок площадью 5 236 кв. м был разделен на два земельных участка площадью 3 904 кв. м и площадью 1 332 кв. м соответственно.
Указанные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет, земельному участку площадью 3 904 кв. м был присвоен кадастровый номер 50:20:0070227:0058, а земельному участку площадью 1 332 кв. м - кадастровый номер 50:20:0070227:0059 (л.д. 10 - 15).
На основании постановления Главы Одинцовского района Московской области N 3490 от 23.11.05 земельный участок площадью 3 904 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0070227:0058 был предоставлен ООО "МИКА" в собственность по договору купли-продажи (л.д. 27).
Дополнительным соглашением по арендной плате на 2006 год в договор аренды N 12 от 31.12.02 были внесены изменения относительно предмета договора, в соответствии с которыми в аренду ООО "МИКА" предоставляется земельный участок общей площадью 1 332 кв. м (л.д. 30).
Постановлением администрации городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области N 78 от 21.08.08 земельному участку площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:0059 было установлено местоположение: 143080, Московская область, Одинцовский район, поселок Лесной городок, ул. Энергетиков (л.д. 34).
В соответствии с постановлением администрации городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области N 240 от 23.09.09 был изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1 332 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0070227:0059 с "для размещения многопрофильного магазина" на "для строительства административно-оздоровительного центра" (л.д. 33).
23.11.09 между администрацией городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ОО "МИКА" (Арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 31.12.02, в соответствии с которым в указанном договоре был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "для строительства административно-оздоровительного центра" (л.д. 40).
19.07.10 между администрацией городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "МИКА" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей Арендодателя по договору аренды от 31.12.02, по условиям которого все права и обязанности Арендодателя перешли Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (л.д. 43).
В соответствии с пунктом 4.2 договора N 12 от 31.12.02 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Положением о расчете арендной платы (п. 4.1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 16.01.12 к договору аренды земельного участка N 12 от 31.12.02 арендная плата на период с 01.01.12 по 22.09.12 была установлена в размере 76 363 рубля 56 копеек в квартал, а с 23.09.12 по 31.12.12 - 152 727 рублей 12 копеек в квартал (л.д. 44).
Согласно дополнительному соглашению от 15.03.13 с 01.01.13 размер арендной платы составляет 167 999 рублей 83 копейки в квартал или 671 999 рублей 33 копейки в год (л.д. 45).
В силу пункта 5.1 договора N 12 от 31.12.02 Арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае систематического невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд.
ООО "МИКА" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 060 457 рублей 44 копейки за период с 01.01.12 по 31.12.13.
30.01.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "МИКА" претензию N 7.1.18/207, в которой указал на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения в срок до 05.03.14, с указанием на возможность расторжения договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 46 - 49).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком были существенно нарушены условия внесения арендных платежей.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "МИКА" (Арендатор) действует договор N 12 аренды земельного участка от 31.12.02, в соответствии с которым Арендатору во временное владение и пользование был передан земельный участок площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:0059, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок Лесной городок, ул. Энергетиков, "для строительства административно-оздоровительного центра".
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4.2 договора N 12 от 31.12.02 закреплено, что арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Положением о расчете арендной платы (п. 4.1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 16.01.12 к договору аренды земельного участка N 12 от 31.12.02 арендная плата на период с 01.01.12 по 22.09.12 была установлена в размере 76 363 рубля 56 копеек в квартал, а с 23.09.12 по 31.12.12 - 152 727 рублей 12 копеек в квартал (л.д. 44).
Согласно дополнительному соглашению от 15.03.13 с 01.01.13 размер арендной платы составляет 167 999 рублей 83 копейки в квартал или 671 999 рублей 33 копейки в год (л.д. 45).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "МИКА" доказательств внесения арендных платежей за период с 01.01.12 по 31.12.13 не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.3. договора N 12 от 31.12.02 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,17% от суммы долга за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области начислил ООО "МИКА" пени за просрочку исполнения обязательств за период с 01.07.09 по 31.12.13 в сумме 200 130 рублей 22 копейки (л.д. 5).
Проверив расчет предъявленных ко взысканию пени, суд первой инстанции признал его правильным и соответствующим условиям договора.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу пункта 5.1 договора N 12 от 31.12.02 Арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае систематического невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "МИКА" с января 2012 года арендные платежи не вносились надлежащим образом, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Учитывая сумму задолженности, период неисполнения обязательства, апелляционный суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды N 12 от 31.12.02 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 5.1.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось выше, 30.01.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "МИКА" претензию N 7.1.18/207, в которой указал на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения в срок до 05.03.14, с указанием на возможность расторжения договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 46 - 49).
Названная претензия была направлена ООО "МИКА" по юридическому адресу: 143080, Московская область, Одинцовский район, пос. Лесной городок, ул. Фасадная, д. 2-А, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, договоре N 12 от 31.12.02 и апелляционной жалобе.
В судебном заседании апелляционному суду был представлен конверт, в котором направлена названная претензия, и из которого следует, что письмо от 30.01.14 ООО "МИКА" доставлено не было.
Между тем, учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в апреле 2014 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "МИКА" возвратить спорный земельный участок истцу.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как документально неподтвержденные и основанные на неверном толковании норм материального права.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу N А41-21765/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N А41-21765/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. по делу N А41-21765/14
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Марышев М.В. по доверенности N 27 от 27.03.14,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИКА" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу N А41-21765/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "МИКА", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "МИКА" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.12 по 31.12.13 в сумме 1 060 457 рублей 44 копейки, пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.09 по 31.12.13 в сумме 200 130 рублей 22 копейки, всего - 1 260 587 рублей 66 копеек; расторжении договора аренды земельного участка N 12 от 31.12.02, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:0059, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Лесной городок, ул. Энергетиков, уч. 1 (л.д. 2 - 7).
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области (л.д. 86).
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года с ООО "МИКА" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 12 от 31.12.02 за период с 01.01.12 по 31.12.13 в размере 1 060 457 рублей 44 копейки, а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.09 по 31.12.13 в размере 200 130 рублей 22 копейки. Договор аренды земельного участка N 12 от 31.12.12 был расторгнут. ООО "МИКА" было обязано передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:59, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Лесной городок, ул. Энергетиков, уч. 1 (л.д. 114 - 117).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "МИКА" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 121).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации поселка Лесной городок Одинцовского района Московской области N 169 от 20.11.02 ООО "МИКА" в аренду сроком на 10 лет с 01.01.02 по 31.12.11 был передан земельный участок площадью 5 236 кв. м в поселке Лесной городок, в юго-западной части поселка, 50 м к северу от автодороги Москва - Минск, Одинцовского района, Московской области, для размещения многопрофильного магазина (л.д. 8).
Во исполнение указанного постановления 31.12.02 между администрацией поселка Лесной городок (Арендодатель) и ООО "МИКА" (Арендатор) был заключен договор N 12 аренды указанного земельного участка (л.д. 16 - 17).
В дальнейшем земельный участок площадью 5 236 кв. м был разделен на два земельных участка площадью 3 904 кв. м и площадью 1 332 кв. м соответственно.
Указанные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет, земельному участку площадью 3 904 кв. м был присвоен кадастровый номер 50:20:0070227:0058, а земельному участку площадью 1 332 кв. м - кадастровый номер 50:20:0070227:0059 (л.д. 10 - 15).
На основании постановления Главы Одинцовского района Московской области N 3490 от 23.11.05 земельный участок площадью 3 904 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0070227:0058 был предоставлен ООО "МИКА" в собственность по договору купли-продажи (л.д. 27).
Дополнительным соглашением по арендной плате на 2006 год в договор аренды N 12 от 31.12.02 были внесены изменения относительно предмета договора, в соответствии с которыми в аренду ООО "МИКА" предоставляется земельный участок общей площадью 1 332 кв. м (л.д. 30).
Постановлением администрации городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области N 78 от 21.08.08 земельному участку площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:0059 было установлено местоположение: 143080, Московская область, Одинцовский район, поселок Лесной городок, ул. Энергетиков (л.д. 34).
В соответствии с постановлением администрации городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области N 240 от 23.09.09 был изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1 332 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0070227:0059 с "для размещения многопрофильного магазина" на "для строительства административно-оздоровительного центра" (л.д. 33).
23.11.09 между администрацией городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ОО "МИКА" (Арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 31.12.02, в соответствии с которым в указанном договоре был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "для строительства административно-оздоровительного центра" (л.д. 40).
19.07.10 между администрацией городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "МИКА" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей Арендодателя по договору аренды от 31.12.02, по условиям которого все права и обязанности Арендодателя перешли Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (л.д. 43).
В соответствии с пунктом 4.2 договора N 12 от 31.12.02 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Положением о расчете арендной платы (п. 4.1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 16.01.12 к договору аренды земельного участка N 12 от 31.12.02 арендная плата на период с 01.01.12 по 22.09.12 была установлена в размере 76 363 рубля 56 копеек в квартал, а с 23.09.12 по 31.12.12 - 152 727 рублей 12 копеек в квартал (л.д. 44).
Согласно дополнительному соглашению от 15.03.13 с 01.01.13 размер арендной платы составляет 167 999 рублей 83 копейки в квартал или 671 999 рублей 33 копейки в год (л.д. 45).
В силу пункта 5.1 договора N 12 от 31.12.02 Арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае систематического невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд.
ООО "МИКА" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 060 457 рублей 44 копейки за период с 01.01.12 по 31.12.13.
30.01.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "МИКА" претензию N 7.1.18/207, в которой указал на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения в срок до 05.03.14, с указанием на возможность расторжения договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 46 - 49).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком были существенно нарушены условия внесения арендных платежей.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "МИКА" (Арендатор) действует договор N 12 аренды земельного участка от 31.12.02, в соответствии с которым Арендатору во временное владение и пользование был передан земельный участок площадью 1 332 кв. м с кадастровым номером 50:20:0070227:0059, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок Лесной городок, ул. Энергетиков, "для строительства административно-оздоровительного центра".
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4.2 договора N 12 от 31.12.02 закреплено, что арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы производится в соответствии с Положением о расчете арендной платы (п. 4.1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 16.01.12 к договору аренды земельного участка N 12 от 31.12.02 арендная плата на период с 01.01.12 по 22.09.12 была установлена в размере 76 363 рубля 56 копеек в квартал, а с 23.09.12 по 31.12.12 - 152 727 рублей 12 копеек в квартал (л.д. 44).
Согласно дополнительному соглашению от 15.03.13 с 01.01.13 размер арендной платы составляет 167 999 рублей 83 копейки в квартал или 671 999 рублей 33 копейки в год (л.д. 45).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "МИКА" доказательств внесения арендных платежей за период с 01.01.12 по 31.12.13 не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.3. договора N 12 от 31.12.02 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,17% от суммы долга за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области начислил ООО "МИКА" пени за просрочку исполнения обязательств за период с 01.07.09 по 31.12.13 в сумме 200 130 рублей 22 копейки (л.д. 5).
Проверив расчет предъявленных ко взысканию пени, суд первой инстанции признал его правильным и соответствующим условиям договора.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу пункта 5.1 договора N 12 от 31.12.02 Арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае систематического невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "МИКА" с января 2012 года арендные платежи не вносились надлежащим образом, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Учитывая сумму задолженности, период неисполнения обязательства, апелляционный суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды N 12 от 31.12.02 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 5.1.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось выше, 30.01.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "МИКА" претензию N 7.1.18/207, в которой указал на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения в срок до 05.03.14, с указанием на возможность расторжения договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 46 - 49).
Названная претензия была направлена ООО "МИКА" по юридическому адресу: 143080, Московская область, Одинцовский район, пос. Лесной городок, ул. Фасадная, д. 2-А, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, договоре N 12 от 31.12.02 и апелляционной жалобе.
В судебном заседании апелляционному суду был представлен конверт, в котором направлена названная претензия, и из которого следует, что письмо от 30.01.14 ООО "МИКА" доставлено не было.
Между тем, учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в апреле 2014 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "МИКА" возвратить спорный земельный участок истцу.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как документально неподтвержденные и основанные на неверном толковании норм материального права.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу N А41-21765/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)