Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Черноморский медицинский центр" (ИНН 2301059636, ОГРН 1062301014522) - Мищенко Р.И. (доверенность от 09.02.2014), закрытого акционерного общества "Анапа-Инвест" (ИНН 2301069433, ОГРН 1082301004026) - Дрепак Т.Д. (доверенность от 03.04.2014), от третьего лица - открытого акционерного общества "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" - Рыбака А.А. (доверенность от 14.01.2014), в отсутствие истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Амиргулова Романа Левановича, Каменного Бориса Георгиевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2013 (Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-271/2013, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Анапа-Инвест" (далее - общество-1) и ООО "Черноморский медицинский центр" (далее - общество-2) с исковым заявлением о признании договора переуступки права аренды земельного участка площадью 39 131 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:71), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее - земельный участок), заключенного обществом-1 и обществом-2, недействительной (ничтожной) сделкой, а также о признании отсутствующим права аренды общества-2 на земельный участок путем погашения регистрационной записи о праве аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" (далее - морской центр), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Амиргулов Р.Л., Каменный Б.Г.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013, в удовлетворении иска отказано. Суды отклонили довод истца о безвозмездном характере договора переуступки права аренды, как противоречащий обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-9826/2012. Кроме того, управление не обосновало, каким образом констатация отсутствия права (обременения) может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за арендатором. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за ответчиком, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты. Поскольку управление не доказало нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. Податель жалобы указывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9826/2012 дана оценка договору от 20.12.2009 N 20-12/09 в качестве недействительной (ничтожной) сделки, в связи с отсутствием в нем условия о возмездности передачи имущественного права (права аренды). Поскольку договор от 20.12.2009 является недействительной (ничтожной) сделкой, последующий договор перенайма, совершенный обществом-1 и обществом-2, также ничтожен. Кроме того, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности медицинскому центру (здание лабораторного корпуса площадью 289, 3 кв. м (литеры З, з), здание водолазного комплекса площадью 57 кв. м (литеры С, Т)). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что обществу передано право аренды в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости иного лица, что нарушает требования действующего законодательства. Так как земельный участок ответчикам фактически не передавался, управление правомерно предъявило иск о признании обременения отсутствующим (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22).
В отзыве общество-2 указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представители ответчиков просили оставить без изменения решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на их законность и обоснованность. Представитель морского центра вопрос об удовлетворении жалобы оставил на усмотрение суда.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 16.05.2009 управление (арендодатель) и морской центр (арендатор) заключили договор N 7700001217 аренды земельного участка площадью 39 131 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:71), предназначенного для размещения производственной базы. Договор аренды заключен на срок с 11.09.2006 по 11.09.2026 и зарегистрирован в установленном порядке.
20 декабря 2009 года морской центр заключил договор N 20-12/09, согласно которому права арендатора по договору от 16.05.2009 переданы обществу-1. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 26.03.2010 (т. 1, л.д. 22-25).
18 июня 2012 года на основании договора N 6-16/17-2012 общество-1 уступило обществу-2 права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.05.2009 (т. 1, л.д. 26, 96-98).
Управление, полагая, что совершенный обществом-1 и обществом-2 договор от 18.06.2012 является недействительной (ничтожной) сделкой, обратилось с иском в арбитражный суд.
Статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Проанализировав условия договора от 18.06.2012 с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-9826/2012, суды правомерно отклонили доводы управления о безвозмездности оспариваемой сделки.
В то же время судебные инстанции не учли следующее.
В пункте 52 постановления N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В обоснование предъявленного иска управление также ссылалось на наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих морскому центру.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-48332/2009 установлено, что предоставленный в аренду морскому центру земельный участок площадью 107 415 кв. м с кадастровым номером 23:37:11 01 002:0008, расположенный по адресу: город Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш, разделен на три земельных участка площадью 39 131 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 2 527 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:69 и площадью 65 757 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:70.
В материалы дела представлены распоряжения управления о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:11 01 002:0008, из которых следует, что земельный участок площадью 39 131 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:71 предоставлен в аренду морскому центру для размещения производственной базы (т. 1, л.д. 14-21).
Согласно пункту 1.2 договора от 16.05.2009 N 7700001217 на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:71 находятся подъездные пути, здание лабораторного корпуса, здание водолазного комплекса (т. 1, л.д. 8).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 по делу N А32-47649/2011 применены последствия недействительности сделки по приватизации имущества федерального государственного унитарного предприятия "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" согласно распоряжению управления от 30.12.2005 N 675-р в части передачи в собственность морскому центру берегоукрепляющего инженерного сооружения Устричной лагуны производственного назначения общей площадью 520 кв. м, инвентарный номер 15369, литера IV, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, а также подъездных путей площадью 1 585 кв. м, инвентарный номер 15369, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш. На морской центр возложена обязанность возвратить Российской Федерации в лице управления берегоукрепляющее инженерное сооружение Устричной лагуны производственного назначения общей площадью 520 кв. м, инвентарный номер 15369, литера IV, расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш и подъездные пути площадью 1 585 кв. м, инвентарный номер 15369, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71 предоставлялся в аренду морскому центру для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Ссылаясь на нахождение на участке объектов третьего лица, управление по сути указывало, что уступка прав и обязанностей арендатора земельного участка без одновременной передачи прав на расположенные на нем объекты недвижимости свидетельствует о нарушении норм подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный довод истца суды первой и апелляционной инстанции надлежащим образом не оценили.
В материалы дела представлены выписки из ЕГРП на сооружения, истребованные в пользу Российской Федерации вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-47649/2011 (т. 1, л.д. 143-146). В случае нахождения названных объектов на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71 истец может быть признан лицом, заинтересованным в оспаривании совершенной ответчиками сделки (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, факт исполнения вступившего в законную силу судебного акта о возврате сооружений в федеральную собственность может свидетельствовать об ошибочности выводов судов об утрате управлением владения спорным земельным участком.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку при разрешении спора суды не установили существенные для дела обстоятельства, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, принятые по делу судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дать оценку доводам управления о недопустимости уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка без одновременной передачи прав на находящиеся на нем объекты недвижимости, после чего разрешить заявленный иск с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу N А32-271/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2014 ПО ДЕЛУ N А32-271/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2014 г. по делу N А32-271/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Черноморский медицинский центр" (ИНН 2301059636, ОГРН 1062301014522) - Мищенко Р.И. (доверенность от 09.02.2014), закрытого акционерного общества "Анапа-Инвест" (ИНН 2301069433, ОГРН 1082301004026) - Дрепак Т.Д. (доверенность от 03.04.2014), от третьего лица - открытого акционерного общества "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" - Рыбака А.А. (доверенность от 14.01.2014), в отсутствие истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Амиргулова Романа Левановича, Каменного Бориса Георгиевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2013 (Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-271/2013, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Анапа-Инвест" (далее - общество-1) и ООО "Черноморский медицинский центр" (далее - общество-2) с исковым заявлением о признании договора переуступки права аренды земельного участка площадью 39 131 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:71), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее - земельный участок), заключенного обществом-1 и обществом-2, недействительной (ничтожной) сделкой, а также о признании отсутствующим права аренды общества-2 на земельный участок путем погашения регистрационной записи о праве аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" (далее - морской центр), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Амиргулов Р.Л., Каменный Б.Г.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013, в удовлетворении иска отказано. Суды отклонили довод истца о безвозмездном характере договора переуступки права аренды, как противоречащий обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-9826/2012. Кроме того, управление не обосновало, каким образом констатация отсутствия права (обременения) может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за арендатором. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за ответчиком, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты. Поскольку управление не доказало нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. Податель жалобы указывает, что решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9826/2012 дана оценка договору от 20.12.2009 N 20-12/09 в качестве недействительной (ничтожной) сделки, в связи с отсутствием в нем условия о возмездности передачи имущественного права (права аренды). Поскольку договор от 20.12.2009 является недействительной (ничтожной) сделкой, последующий договор перенайма, совершенный обществом-1 и обществом-2, также ничтожен. Кроме того, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности медицинскому центру (здание лабораторного корпуса площадью 289, 3 кв. м (литеры З, з), здание водолазного комплекса площадью 57 кв. м (литеры С, Т)). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что обществу передано право аренды в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости иного лица, что нарушает требования действующего законодательства. Так как земельный участок ответчикам фактически не передавался, управление правомерно предъявило иск о признании обременения отсутствующим (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22).
В отзыве общество-2 указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представители ответчиков просили оставить без изменения решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на их законность и обоснованность. Представитель морского центра вопрос об удовлетворении жалобы оставил на усмотрение суда.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 16.05.2009 управление (арендодатель) и морской центр (арендатор) заключили договор N 7700001217 аренды земельного участка площадью 39 131 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:71), предназначенного для размещения производственной базы. Договор аренды заключен на срок с 11.09.2006 по 11.09.2026 и зарегистрирован в установленном порядке.
20 декабря 2009 года морской центр заключил договор N 20-12/09, согласно которому права арендатора по договору от 16.05.2009 переданы обществу-1. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 26.03.2010 (т. 1, л.д. 22-25).
18 июня 2012 года на основании договора N 6-16/17-2012 общество-1 уступило обществу-2 права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.05.2009 (т. 1, л.д. 26, 96-98).
Управление, полагая, что совершенный обществом-1 и обществом-2 договор от 18.06.2012 является недействительной (ничтожной) сделкой, обратилось с иском в арбитражный суд.
Статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Проанализировав условия договора от 18.06.2012 с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-9826/2012, суды правомерно отклонили доводы управления о безвозмездности оспариваемой сделки.
В то же время судебные инстанции не учли следующее.
В пункте 52 постановления N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В обоснование предъявленного иска управление также ссылалось на наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих морскому центру.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-48332/2009 установлено, что предоставленный в аренду морскому центру земельный участок площадью 107 415 кв. м с кадастровым номером 23:37:11 01 002:0008, расположенный по адресу: город Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш, разделен на три земельных участка площадью 39 131 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 2 527 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:69 и площадью 65 757 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:70.
В материалы дела представлены распоряжения управления о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:11 01 002:0008, из которых следует, что земельный участок площадью 39 131 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101002:71 предоставлен в аренду морскому центру для размещения производственной базы (т. 1, л.д. 14-21).
Согласно пункту 1.2 договора от 16.05.2009 N 7700001217 на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1101002:71 находятся подъездные пути, здание лабораторного корпуса, здание водолазного комплекса (т. 1, л.д. 8).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 по делу N А32-47649/2011 применены последствия недействительности сделки по приватизации имущества федерального государственного унитарного предприятия "Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш" согласно распоряжению управления от 30.12.2005 N 675-р в части передачи в собственность морскому центру берегоукрепляющего инженерного сооружения Устричной лагуны производственного назначения общей площадью 520 кв. м, инвентарный номер 15369, литера IV, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш, а также подъездных путей площадью 1 585 кв. м, инвентарный номер 15369, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш. На морской центр возложена обязанность возвратить Российской Федерации в лице управления берегоукрепляющее инженерное сооружение Устричной лагуны производственного назначения общей площадью 520 кв. м, инвентарный номер 15369, литера IV, расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш и подъездные пути площадью 1 585 кв. м, инвентарный номер 15369, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71 предоставлялся в аренду морскому центру для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Ссылаясь на нахождение на участке объектов третьего лица, управление по сути указывало, что уступка прав и обязанностей арендатора земельного участка без одновременной передачи прав на расположенные на нем объекты недвижимости свидетельствует о нарушении норм подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный довод истца суды первой и апелляционной инстанции надлежащим образом не оценили.
В материалы дела представлены выписки из ЕГРП на сооружения, истребованные в пользу Российской Федерации вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-47649/2011 (т. 1, л.д. 143-146). В случае нахождения названных объектов на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71 истец может быть признан лицом, заинтересованным в оспаривании совершенной ответчиками сделки (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, факт исполнения вступившего в законную силу судебного акта о возврате сооружений в федеральную собственность может свидетельствовать об ошибочности выводов судов об утрате управлением владения спорным земельным участком.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку при разрешении спора суды не установили существенные для дела обстоятельства, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, принятые по делу судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дать оценку доводам управления о недопустимости уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка без одновременной передачи прав на находящиеся на нем объекты недвижимости, после чего разрешить заявленный иск с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2013 по делу N А32-271/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)