Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис": Киц А.В. по доверенности б/н от 28.11.14; Черных М.Д. по доверенности б/н от 28.01.15;
- от общества с ограниченной ответственностью "Щелковские угодья": Агафонов И.А. по доверенности б/н от 23.06.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года по делу N А41-19691/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Щелковские угодья" о расторжении предварительного договора, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Щелковские угодья" к обществу с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис" о признании предварительного договора ничтожным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) Компания "Торгтранссервис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Щелковские угодья" о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06, заключенного между ООО Компания "Торгтранссервис" и ООО "Щелковские угодья", взыскании 779 126 рублей 04 копеек, а также 143 911 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 27 461 рубля расходов по госпошлине и 30 000 рублей расходов на представителя (т. 1, л.д. 2 - 4).
Иск заявлен на основании статей 395, 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Щелковские угодья" в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявило встречный иск, в котором просило признать предварительный договор купли-продажи N 03/12 от 11.12.06, дополнительные соглашения к данному договору N 13 от 29.03.12, N 12 от 26.09.11, N 11 от 21.06.11, N 10 от 22.02.11, N 9 от 15.12.10, N 8 от 24.08.10, N 7 от 27.05.10, N 6 от 09.12.09, N 5 от 27.12.08, N 4 от 17.11.08, N 3 от 21.12.07, N 2 от 30.09.07, N 1 от 30.06.07, между ООО "Щелковские угодья" и ООО Компания "Торгтранссервис", ничтожными (т. 1, л.д. 110 - 112).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, ООО Компания "Торгтранссервис" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования, просило расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06, взыскать с ООО "Щелковские угодья" денежные средства в размере 779 126 рублей 04 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 425 рублей 36 копеек, расходы по госпошлине в размере 27 461 рубль и 30 000 рублей расходов на оплату услуг представителя (т. 2, л.д. 26 - 27).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года в удовлетворении требований по основному иску было отказано, встречное требование удовлетворено - договор купли-продажи объектов недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06 и дополнительные соглашения к нему были признаны ничтожными (т. 2, л.д. 46 - 50).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО Компания "Торгтранссервис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2, л.д. 53 - 60).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО Компания "Торгтранссервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Щелковские угодья" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
Как следует из материалов дела, 11.12.06 между ООО "Щелковские угодья" (Продавец) и ООО Компания "Торгтранссервис" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12, по условиям которого стороны обязались в срок до 30.06.07 заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества:
- - Земельный участок (участок N 2) общей площадью 12 000 кв. м. Участок входит в состав земельного участка кадастровый номер: 50:14:000000:0071, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Щелковский район, АОЗТ "Щелковская птицефабрика", площадью 7 017 666 кв. м, наименование и назначение: земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;
- - Земельный участок (участок N 3) общей площадью 4 500 кв. м. Участок входит в состав земельного участка кадастровый номер: 50:14:000000:0071, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Щелковский район, АОЗТ "Щелковская птицефабрика", площадью 7 017 666 кв. м, наименование и назначение: земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (т. 1. л.д. 12 - 15).
Согласно разделу 2 предварительного договора стоимость Участка N 2 составляет 72 000 условных единиц, стоимость Участка N 3-27 000 условных единиц. Общая цена Основного Договора определяется как сумма стоимости Участков и составляет 99 000 условных единиц. Цена настоящего Договора составляет 30% от цены Основного Договора, т.е. 29 700 условных единиц. Данная сумма входит в стоимость Основного Договора.
Покупатель обязан перечислить на основании настоящего Договора на расчетный счет Продавца денежную сумму эквивалентную 29 700 условных единиц, в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего Договора. Порядок платежей по Основному Договору: в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Основного Договора Покупатель обязан перечислить на расчетный счет Продавца следующие 70% от цены Основного Договора, что составляет 69 300 условных единиц. Для целей настоящего Договора и Основного Договора одна условная единица принимается равной одному доллару США. Оплата по настоящему Договору и Основному Договору производится в российских рублях по курсу ЦБ РФ к доллару США на дату платежа посредством перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
В соответствии с разделом 3 предварительного договора от 11.12.06 Продавец принял на себя обязательства по проведению землеустроительных работ в отношении отчуждаемых земельных участков, постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на такие земельные участки.
Пунктом 6.1 предварительного договора предусмотрено, что если в срок до 30.06.07 не будет заключен Основной Договор купли-продажи по причинам, не зависящим от Покупателя, последний имеет право отказаться от покупки Участков. При этом Продавец будет обязан вернуть Покупателю в течение десяти дней с момента получения соответствующего уведомления все полученные от Покупателя суммы и Стороны возвращаются на исходные позиции.
Платежным поручением N 1025 от 14.12.06 ООО Компания "Торгтранссервис" перечислило ООО "Щелковские угодья" 779 126 рублей 04 копейки в счет предоплаты (т. 1, л.д. 32).
Стороны продлевали срок заключении основного договора до 31.12.12 путем заключения дополнительных соглашений от 30.06.07 N 1, от 30.09.07 N 2, от 21.12.07 N 3, от 17.11.08 N 4, от 27.12.08 N 5, от 09.12.09 N 6, от 27.05.10 N 7, от 24.08.10 N 8, от 15.12.10 N 9, от 22.02.11 N 10, от 21.06.11 N 11, от 26.09.11 N 12, от 29.03.12 N 13 (т. 1, л.д. 19 - 31).
Поскольку в срок до 31.12.12 основной договор купли-продажи земельных участков сторонами заключен не был, ООО "Компания Торгтранссервис" направила в адрес ООО "Щелковские угодья" претензию N 22/14 от 22.12.14 о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, перечисленных в его исполнение (т. 1, л.д. 43 - 44).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование встречного иска, ООО "Щелковские угодья" указывает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Закона Московской области N 75/2004-ОЗ от 12.06.04 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции указал, что предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку, при его заключении не было соблюдено преимущественное право Московской области на приобретение земельных участков, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:0071, при этом ничтожная сделка не влечет за собой никаких последствий, в связи с чем данный договор расторжению не подлежит, также суд применил срок исковой давности к требованию о возврате денежных средств.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании денежных средств по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи настоящего иска) установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как указывалось выше, 11.12.06 между ООО "Щелковские угодья" (Продавец) и ООО Компания "Торгтранссервис" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12, по условиям которого стороны обязались в срок до 31.12.12 заключить договор купли-продажи двух земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:0071, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Щелковский район, АОЗТ "Щелковская птицефабрика", площадью 7 017 666 кв. м, наименование и назначение: земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (т. 1, л.д. 12 - 15).
В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Предметом основного и предварительного договора являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые предстоит сформировать из уже учтенного участка сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Данное правило распространяется также на предварительный договор, поскольку он определяет условия основного соглашения сторон.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Законом Московской области N 75/2004-ОЗ от 12.06.04 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств соблюдения ООО "Щелковские угодья" указанного порядка перед заключением предварительного договора не представлено.
Согласно пункту 5 статьи 6 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и настоящей статьей.
Минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи (п. 1 ст. 6 Закона "Об обороте сельхозземель на территории Московской области").
Применительно к рассматриваемому спору, выделяемые из земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:0071 для продажи ООО Компания "Торгтранссервис" участки не должны быть меньше 20 000 кв. м.
Между тем, согласно условиям предварительного договора от 11.12.06 ООО "Щелковские угодья" обязалось сформировать и продать ООО Компания "Торгтранссервис" участки площадью 12 000 кв. м и 4 500 кв. м.
Таким образом, при согласовании предмета договора сторонами было нарушено требование пункта 5 статьи 6 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал предварительный договор N 03/12 от 11.12.06 и дополнительные соглашения к нему ничтожными.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как указывалось выше, во исполнение принятых на себя по предварительному договору обязательств ООО Компания "Торгтранссервис" платежным поручением N 1025 от 14.12.06 перечислило ООО "Щелковские угодья" 779 126 рублей 04 копейки (т. 1, л.д. 32).
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Дополнительным соглашением N 13 от 29.03.12 стороны продлили срок заключения основного договора до 31.12.12.
Поскольку в указанный срок основной договор заключен не был, обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились с 01.01.13.
Согласно пункту 6.1 предварительного договора если в установленный срок не будет заключен Основной Договор купли-продажи по причинам, не зависящим от Покупателя, последний имеет право отказаться от покупки Участков. При этом Продавец будет обязан вернуть Покупателю в течение десяти дней с момента получения соответствующего уведомления все полученные от Покупателя суммы и Стороны возвращаются на исходные позиции.
Таким образом, прекращение обязательств по предварительному договору, равно как и признание его ничтожным влечет за собой утрату оснований для удержания денежных средств, полученных ответчиком.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку обязательства по предварительному договору прекратились, на стороне ООО "Щелковские угодья" образовалось неосновательное обогащение в сумме 779 126 рублей 04 копейки, которое должно быть возвращено ООО Компания "Торгтранссервис".
В суде первой инстанции ООО "Щелковские угодья" заявило о пропуске истцом срока исковой давности, сославшись на то, что его следует считать с момента произведенной оплаты.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Применяя срок исковой давности, суд первой инстанции считал его с 14.12.06, то есть момента перечисления денежных средств, являющихся неосновательным обогащением.
Между тем, на дату указанного платежа у ООО Компания "Торгтранссервис" не было оснований квалифицировать денежные средства в сумме 779 126 рублей 04 копейки как неосновательное обогащение, поскольку они были перечислены в рамках действующего на тот момент договора.
Поскольку денежные средства были перечислены в рамках предварительного договора до прекращения обязательств по нему, у ООО Компания "Торгтранссервис" не имелось оснований требовать возврата данных денежных средств.
Таким образом, срок исковой давности начал течь с 01.01.13, то есть после прекращения обязательств сторон по предварительному договору.
До указанного момента оснований для возврата перечисленных в рамках предварительного договора денежных средств не имелось.
Из материалов дела следует, что с настоящим иском ООО Компания "Торгтранссервис" обратилось в арбитражный суд 26.03.15, то есть в пределах срока исковой давности.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи настоящего иска) установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Руководствуясь указанной нормой права, ООО Компания "Торгтранссервис" начислило ООО "Щелковские угодья" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 425 рублей 36 копеек за период с 07.01.15 по 04.06.15, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых, что соответствует действовавшему в момент подачи иска законодательству (т. 2, л.д. 26).
Поскольку факт наличия неосновательного обогащения и его размер подтверждены материалами дела, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению.
В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При обращении в арбитражный суд с настоящим иском ООО Компания "Торгтранссервис" платежными поручениями N 176 от 25.03.15 и N 177 от 25.03.15 перечислило в бюджет 27 461 рубль госпошлины, а при подаче апелляционной жалобы - 3 000 рублей платежным поручением N 407 от 07.07.15 (т. 1. л.д. 7 - 8, т. 2, л.д. 61).
Учитывая размер удовлетворенных требований, судебные расходы ООО Компания "Торгтранссервис" по оплате госпошлины в размере 24 461 рубль подлежат отнесению на ООО "Щелковские угодья".
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года по делу N А41-19691/15 отменить в части отказа в удовлетворении требований по основному иску.
Взыскать с ООО "Щелковские угодья" в пользу ООО Компания "Торгтранссервис" неосновательное обогащение в размере 779 126 рублей 04 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 425 рублей 36 копеек.
В остальной части основного иска отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Щелковские угодья" в пользу ООО Компания "Торгтранссервис" судебные расходы по оплате госпошлины в размере 24 461 рубль.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2015 N 10АП-8265/2015 ПО ДЕЛУ N А41-19691/15
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2015 г. по делу N А41-19691/15
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис": Киц А.В. по доверенности б/н от 28.11.14; Черных М.Д. по доверенности б/н от 28.01.15;
- от общества с ограниченной ответственностью "Щелковские угодья": Агафонов И.А. по доверенности б/н от 23.06.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года по делу N А41-19691/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Щелковские угодья" о расторжении предварительного договора, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Щелковские угодья" к обществу с ограниченной ответственностью Компания "Торгтранссервис" о признании предварительного договора ничтожным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) Компания "Торгтранссервис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Щелковские угодья" о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06, заключенного между ООО Компания "Торгтранссервис" и ООО "Щелковские угодья", взыскании 779 126 рублей 04 копеек, а также 143 911 рублей 14 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 27 461 рубля расходов по госпошлине и 30 000 рублей расходов на представителя (т. 1, л.д. 2 - 4).
Иск заявлен на основании статей 395, 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Щелковские угодья" в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявило встречный иск, в котором просило признать предварительный договор купли-продажи N 03/12 от 11.12.06, дополнительные соглашения к данному договору N 13 от 29.03.12, N 12 от 26.09.11, N 11 от 21.06.11, N 10 от 22.02.11, N 9 от 15.12.10, N 8 от 24.08.10, N 7 от 27.05.10, N 6 от 09.12.09, N 5 от 27.12.08, N 4 от 17.11.08, N 3 от 21.12.07, N 2 от 30.09.07, N 1 от 30.06.07, между ООО "Щелковские угодья" и ООО Компания "Торгтранссервис", ничтожными (т. 1, л.д. 110 - 112).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, ООО Компания "Торгтранссервис" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования, просило расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06, взыскать с ООО "Щелковские угодья" денежные средства в размере 779 126 рублей 04 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 425 рублей 36 копеек, расходы по госпошлине в размере 27 461 рубль и 30 000 рублей расходов на оплату услуг представителя (т. 2, л.д. 26 - 27).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года в удовлетворении требований по основному иску было отказано, встречное требование удовлетворено - договор купли-продажи объектов недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06 и дополнительные соглашения к нему были признаны ничтожными (т. 2, л.д. 46 - 50).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО Компания "Торгтранссервис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2, л.д. 53 - 60).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО Компания "Торгтранссервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Щелковские угодья" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
Как следует из материалов дела, 11.12.06 между ООО "Щелковские угодья" (Продавец) и ООО Компания "Торгтранссервис" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12, по условиям которого стороны обязались в срок до 30.06.07 заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества:
- - Земельный участок (участок N 2) общей площадью 12 000 кв. м. Участок входит в состав земельного участка кадастровый номер: 50:14:000000:0071, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Щелковский район, АОЗТ "Щелковская птицефабрика", площадью 7 017 666 кв. м, наименование и назначение: земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;
- - Земельный участок (участок N 3) общей площадью 4 500 кв. м. Участок входит в состав земельного участка кадастровый номер: 50:14:000000:0071, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Щелковский район, АОЗТ "Щелковская птицефабрика", площадью 7 017 666 кв. м, наименование и назначение: земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (т. 1. л.д. 12 - 15).
Согласно разделу 2 предварительного договора стоимость Участка N 2 составляет 72 000 условных единиц, стоимость Участка N 3-27 000 условных единиц. Общая цена Основного Договора определяется как сумма стоимости Участков и составляет 99 000 условных единиц. Цена настоящего Договора составляет 30% от цены Основного Договора, т.е. 29 700 условных единиц. Данная сумма входит в стоимость Основного Договора.
Покупатель обязан перечислить на основании настоящего Договора на расчетный счет Продавца денежную сумму эквивалентную 29 700 условных единиц, в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего Договора. Порядок платежей по Основному Договору: в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Основного Договора Покупатель обязан перечислить на расчетный счет Продавца следующие 70% от цены Основного Договора, что составляет 69 300 условных единиц. Для целей настоящего Договора и Основного Договора одна условная единица принимается равной одному доллару США. Оплата по настоящему Договору и Основному Договору производится в российских рублях по курсу ЦБ РФ к доллару США на дату платежа посредством перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
В соответствии с разделом 3 предварительного договора от 11.12.06 Продавец принял на себя обязательства по проведению землеустроительных работ в отношении отчуждаемых земельных участков, постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на такие земельные участки.
Пунктом 6.1 предварительного договора предусмотрено, что если в срок до 30.06.07 не будет заключен Основной Договор купли-продажи по причинам, не зависящим от Покупателя, последний имеет право отказаться от покупки Участков. При этом Продавец будет обязан вернуть Покупателю в течение десяти дней с момента получения соответствующего уведомления все полученные от Покупателя суммы и Стороны возвращаются на исходные позиции.
Платежным поручением N 1025 от 14.12.06 ООО Компания "Торгтранссервис" перечислило ООО "Щелковские угодья" 779 126 рублей 04 копейки в счет предоплаты (т. 1, л.д. 32).
Стороны продлевали срок заключении основного договора до 31.12.12 путем заключения дополнительных соглашений от 30.06.07 N 1, от 30.09.07 N 2, от 21.12.07 N 3, от 17.11.08 N 4, от 27.12.08 N 5, от 09.12.09 N 6, от 27.05.10 N 7, от 24.08.10 N 8, от 15.12.10 N 9, от 22.02.11 N 10, от 21.06.11 N 11, от 26.09.11 N 12, от 29.03.12 N 13 (т. 1, л.д. 19 - 31).
Поскольку в срок до 31.12.12 основной договор купли-продажи земельных участков сторонами заключен не был, ООО "Компания Торгтранссервис" направила в адрес ООО "Щелковские угодья" претензию N 22/14 от 22.12.14 о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, перечисленных в его исполнение (т. 1, л.д. 43 - 44).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование встречного иска, ООО "Щелковские угодья" указывает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12 от 11.12.06 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Закона Московской области N 75/2004-ОЗ от 12.06.04 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции указал, что предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку, при его заключении не было соблюдено преимущественное право Московской области на приобретение земельных участков, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:0071, при этом ничтожная сделка не влечет за собой никаких последствий, в связи с чем данный договор расторжению не подлежит, также суд применил срок исковой давности к требованию о возврате денежных средств.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании денежных средств по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи настоящего иска) установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как указывалось выше, 11.12.06 между ООО "Щелковские угодья" (Продавец) и ООО Компания "Торгтранссервис" (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/12, по условиям которого стороны обязались в срок до 31.12.12 заключить договор купли-продажи двух земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:0071, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Щелковский район, АОЗТ "Щелковская птицефабрика", площадью 7 017 666 кв. м, наименование и назначение: земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (т. 1, л.д. 12 - 15).
В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Предметом основного и предварительного договора являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые предстоит сформировать из уже учтенного участка сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Данное правило распространяется также на предварительный договор, поскольку он определяет условия основного соглашения сторон.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Законом Московской области N 75/2004-ОЗ от 12.06.04 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств соблюдения ООО "Щелковские угодья" указанного порядка перед заключением предварительного договора не представлено.
Согласно пункту 5 статьи 6 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и настоящей статьей.
Минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи (п. 1 ст. 6 Закона "Об обороте сельхозземель на территории Московской области").
Применительно к рассматриваемому спору, выделяемые из земельного участка с кадастровым номером 50:14:000000:0071 для продажи ООО Компания "Торгтранссервис" участки не должны быть меньше 20 000 кв. м.
Между тем, согласно условиям предварительного договора от 11.12.06 ООО "Щелковские угодья" обязалось сформировать и продать ООО Компания "Торгтранссервис" участки площадью 12 000 кв. м и 4 500 кв. м.
Таким образом, при согласовании предмета договора сторонами было нарушено требование пункта 5 статьи 6 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал предварительный договор N 03/12 от 11.12.06 и дополнительные соглашения к нему ничтожными.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как указывалось выше, во исполнение принятых на себя по предварительному договору обязательств ООО Компания "Торгтранссервис" платежным поручением N 1025 от 14.12.06 перечислило ООО "Щелковские угодья" 779 126 рублей 04 копейки (т. 1, л.д. 32).
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Дополнительным соглашением N 13 от 29.03.12 стороны продлили срок заключения основного договора до 31.12.12.
Поскольку в указанный срок основной договор заключен не был, обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились с 01.01.13.
Согласно пункту 6.1 предварительного договора если в установленный срок не будет заключен Основной Договор купли-продажи по причинам, не зависящим от Покупателя, последний имеет право отказаться от покупки Участков. При этом Продавец будет обязан вернуть Покупателю в течение десяти дней с момента получения соответствующего уведомления все полученные от Покупателя суммы и Стороны возвращаются на исходные позиции.
Таким образом, прекращение обязательств по предварительному договору, равно как и признание его ничтожным влечет за собой утрату оснований для удержания денежных средств, полученных ответчиком.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку обязательства по предварительному договору прекратились, на стороне ООО "Щелковские угодья" образовалось неосновательное обогащение в сумме 779 126 рублей 04 копейки, которое должно быть возвращено ООО Компания "Торгтранссервис".
В суде первой инстанции ООО "Щелковские угодья" заявило о пропуске истцом срока исковой давности, сославшись на то, что его следует считать с момента произведенной оплаты.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Применяя срок исковой давности, суд первой инстанции считал его с 14.12.06, то есть момента перечисления денежных средств, являющихся неосновательным обогащением.
Между тем, на дату указанного платежа у ООО Компания "Торгтранссервис" не было оснований квалифицировать денежные средства в сумме 779 126 рублей 04 копейки как неосновательное обогащение, поскольку они были перечислены в рамках действующего на тот момент договора.
Поскольку денежные средства были перечислены в рамках предварительного договора до прекращения обязательств по нему, у ООО Компания "Торгтранссервис" не имелось оснований требовать возврата данных денежных средств.
Таким образом, срок исковой давности начал течь с 01.01.13, то есть после прекращения обязательств сторон по предварительному договору.
До указанного момента оснований для возврата перечисленных в рамках предварительного договора денежных средств не имелось.
Из материалов дела следует, что с настоящим иском ООО Компания "Торгтранссервис" обратилось в арбитражный суд 26.03.15, то есть в пределах срока исковой давности.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи настоящего иска) установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Руководствуясь указанной нормой права, ООО Компания "Торгтранссервис" начислило ООО "Щелковские угодья" проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 425 рублей 36 копеек за период с 07.01.15 по 04.06.15, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых, что соответствует действовавшему в момент подачи иска законодательству (т. 2, л.д. 26).
Поскольку факт наличия неосновательного обогащения и его размер подтверждены материалами дела, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению.
В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При обращении в арбитражный суд с настоящим иском ООО Компания "Торгтранссервис" платежными поручениями N 176 от 25.03.15 и N 177 от 25.03.15 перечислило в бюджет 27 461 рубль госпошлины, а при подаче апелляционной жалобы - 3 000 рублей платежным поручением N 407 от 07.07.15 (т. 1. л.д. 7 - 8, т. 2, л.д. 61).
Учитывая размер удовлетворенных требований, судебные расходы ООО Компания "Торгтранссервис" по оплате госпошлины в размере 24 461 рубль подлежат отнесению на ООО "Щелковские угодья".
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года по делу N А41-19691/15 отменить в части отказа в удовлетворении требований по основному иску.
Взыскать с ООО "Щелковские угодья" в пользу ООО Компания "Торгтранссервис" неосновательное обогащение в размере 779 126 рублей 04 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 425 рублей 36 копеек.
В остальной части основного иска отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Щелковские угодья" в пользу ООО Компания "Торгтранссервис" судебные расходы по оплате госпошлины в размере 24 461 рубль.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)