Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Грачевой И.Л., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 25.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" Костикова М.В. (доверенность от 27.03.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2014 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-15473/2014,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", место нахождения: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 90/92, ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086 (далее - Общество), о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Общества на объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 708 кв. м с кадастровым номером: 78:34:0004162:3901, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 14, лит. А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 26.05.2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить названные судебные акты, не соглашаясь с ними по следующим мотивам. По мнению подателя жалобы, в отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств по договору аренды регистрация права собственности на не завершенный строительством объект, находящийся на принадлежащем Санкт-Петербургу земельном участке, могла быть произведена только с согласия КУГИ; при наличии государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства создается неопределенность в отношении права пользования соответствующим земельным участком, который не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, а также во взаимоотношениях между КУГИ и Обществом.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что объект возведен в установленном порядке, а прекращение договора аренды земельного участка к моменту государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием для государственной регистрации; договором аренды не предусмотрены какие-либо условия, ограничивающие право арендатора на государственную регистрацию права собственности на объект; право собственности Общества зарегистрировано на законных основаниях.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам конкурса КУГИ и Общество заключили договор от 17.02.2006 N 00/ЗКС-03598 (17) аренды земельного участка площадью 4435 кв. м с кадастровым номером 78:4162:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., участок 1 (восточнее дома 12, лит. А по Туристской улице), для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации сроком на 6 лет.
Пунктом 1.2 договора арендатору предоставлено право возводить на участке объекты недвижимости при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство.
Поскольку по истечении определенного договором срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор следует считать возобновившимся на неопределенный срок.
14.05.2012 Обществу выдано разрешение N 78-15024120-2012 на строительство на указанном земельном участке торгового комплекса "Пятерочка" площадью застройки 766,1 кв. м.
КУГИ уведомлением от 13.05.2013 N 2169-17/13 сообщил арендатору об истечении срока действия договора 15.02.2012, об отказе в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от договора и прекращении его действия 21.08.2013; предложил до указанной даты освободить земельный участок.
На основании данного уведомления Управлением Росреестра зарегистрировано прекращение аренды.
Между тем на основании договора аренды от 17.02.2006 N 00/ЗКС-03598 (17) и разрешения на строительство от 14.05.2012 N 78-15024120-2012 за Обществом 18.09.2013 зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью застройки 708 кв. м, степенью готовности 75%, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 14, лит. А, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.09.2013 серии 78-АЗ N 154146.
КУГИ, полагая, что ввиду расторжения договора аренды отсутствовали основания для регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, в связи с регистрацией права Общества на объект нарушаются права собственника земельного участка, а также создается неопределенность в отношении права пользования земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суды, установив, что объект возведен Обществом на земельном участке, предоставленном для этих целей, в период действия договора аренды земельного участка на основании выданного в установленном порядке уполномоченным органом разрешения на строительство, в соответствии со статьями 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), пришли к правомерному выводу о законности произведенной государственной регистрации и не усмотрели причин для признания отсутствующим зарегистрированного права Общества.
Доводы КУГИ обоснованно не приняты во внимание. Необходимость получения согласия собственника земельного участка для регистрации за застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом участке с соблюдением установленного градостроительным законодательством порядка, не следует из положений гражданского законодательства и условий заключенного между сторонами договора аренды. Возникающая, по мнению КУГИ, неопределенность в отношении прав на земельный участок в случае государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства сама по себе не влияет на существование возникшего права и не могла служить основанием для отказа в его государственной регистрации.
Ссылка КУГИ на пункт 8.3 договора несостоятельна, так как предусмотренные данным пунктом последствия в виде реализации арендодателем объекта путем продажи с публичных торгов наступают при расторжении договора в связи с неисполнением арендатором обязанностей по договору, а также односторонним отказом арендатора от его исполнения, чего в данном случае не имелось.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в иске.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А56-15473/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.12.2014 ПО ДЕЛУ N А56-15473/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2014 г. по делу N А56-15473/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Грачевой И.Л., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 25.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" Костикова М.В. (доверенность от 27.03.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2014 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-15473/2014,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", место нахождения: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 90/92, ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086 (далее - Общество), о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Общества на объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 708 кв. м с кадастровым номером: 78:34:0004162:3901, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 14, лит. А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 26.05.2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить названные судебные акты, не соглашаясь с ними по следующим мотивам. По мнению подателя жалобы, в отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств по договору аренды регистрация права собственности на не завершенный строительством объект, находящийся на принадлежащем Санкт-Петербургу земельном участке, могла быть произведена только с согласия КУГИ; при наличии государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства создается неопределенность в отношении права пользования соответствующим земельным участком, который не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, а также во взаимоотношениях между КУГИ и Обществом.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что объект возведен в установленном порядке, а прекращение договора аренды земельного участка к моменту государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием для государственной регистрации; договором аренды не предусмотрены какие-либо условия, ограничивающие право арендатора на государственную регистрацию права собственности на объект; право собственности Общества зарегистрировано на законных основаниях.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам конкурса КУГИ и Общество заключили договор от 17.02.2006 N 00/ЗКС-03598 (17) аренды земельного участка площадью 4435 кв. м с кадастровым номером 78:4162:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., участок 1 (восточнее дома 12, лит. А по Туристской улице), для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации сроком на 6 лет.
Пунктом 1.2 договора арендатору предоставлено право возводить на участке объекты недвижимости при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство.
Поскольку по истечении определенного договором срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор следует считать возобновившимся на неопределенный срок.
14.05.2012 Обществу выдано разрешение N 78-15024120-2012 на строительство на указанном земельном участке торгового комплекса "Пятерочка" площадью застройки 766,1 кв. м.
КУГИ уведомлением от 13.05.2013 N 2169-17/13 сообщил арендатору об истечении срока действия договора 15.02.2012, об отказе в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от договора и прекращении его действия 21.08.2013; предложил до указанной даты освободить земельный участок.
На основании данного уведомления Управлением Росреестра зарегистрировано прекращение аренды.
Между тем на основании договора аренды от 17.02.2006 N 00/ЗКС-03598 (17) и разрешения на строительство от 14.05.2012 N 78-15024120-2012 за Обществом 18.09.2013 зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью застройки 708 кв. м, степенью готовности 75%, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 14, лит. А, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.09.2013 серии 78-АЗ N 154146.
КУГИ, полагая, что ввиду расторжения договора аренды отсутствовали основания для регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, в связи с регистрацией права Общества на объект нарушаются права собственника земельного участка, а также создается неопределенность в отношении права пользования земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суды, установив, что объект возведен Обществом на земельном участке, предоставленном для этих целей, в период действия договора аренды земельного участка на основании выданного в установленном порядке уполномоченным органом разрешения на строительство, в соответствии со статьями 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), пришли к правомерному выводу о законности произведенной государственной регистрации и не усмотрели причин для признания отсутствующим зарегистрированного права Общества.
Доводы КУГИ обоснованно не приняты во внимание. Необходимость получения согласия собственника земельного участка для регистрации за застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом участке с соблюдением установленного градостроительным законодательством порядка, не следует из положений гражданского законодательства и условий заключенного между сторонами договора аренды. Возникающая, по мнению КУГИ, неопределенность в отношении прав на земельный участок в случае государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства сама по себе не влияет на существование возникшего права и не могла служить основанием для отказа в его государственной регистрации.
Ссылка КУГИ на пункт 8.3 договора несостоятельна, так как предусмотренные данным пунктом последствия в виде реализации арендодателем объекта путем продажи с публичных торгов наступают при расторжении договора в связи с неисполнением арендатором обязанностей по договору, а также односторонним отказом арендатора от его исполнения, чего в данном случае не имелось.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в иске.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А56-15473/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)