Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что результаты государственной кадастровой оценки спорных земельных участков значительно завышены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда гражданское дело по заявлению ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2007 года,
установил:
ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" 12.12.20014 года обратилось в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельных участков (в том числе и являющегося предметом рассмотрения по настоящему делу) в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2007 года. В обоснование своих требований заявитель сослался на следующие обстоятельства. Общество является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных в..., является плательщиком земельного налога, налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков, установленная по состоянию на 01.01.2007 года. По утверждению заявителя, определенная методами массовой оценки кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена относительно их рыночной стоимости, определенной согласно отчету оценщика от 04.12.2014 года. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", истец просил суд установить кадастровую стоимость упомянутых земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года согласно отчету оценщика.
В связи с оставлением первоначально поданного искового заявления без движения определением судьи от 15 декабря 2014 года, в котором истцу предложено обосновать правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости на время предъявления заявления и факт нарушения прав заявленным ответчиком, истец представил уточненное заявление от 26.12.2014 года. В уточненном исковом заявлении указано, что для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2007 года, не имеет значения принятие Правительством Ростовской области нормативных правовых актов - постановлений от 25 ноября 2014 года об установлении кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года, их опубликование и внесение соответствующих результатов в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Истец сослался на наличие своего льготного по природе права на оспаривание кадастровой стоимости, исходя из рамок налогового периода для уплаты земельного налога за 2014 год, что показывает актуальность оспаривания кадастровой стоимости до истечения налогового периода, то есть до 31 декабря 2014 года в силу статьи 24.20 приведенного Федерального закона. При этом истец утверждал, что статья 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности подлежит применению вне связи с порядком оспаривания и обязанностями заинтересованного лица, установленными статьей 24.18 Закона, в редакции, введенной в действие с 6 августа 2014 года. Общество в уточненном заявлении просило установить кадастровую стоимость на период с 01.01.2014 по 31.12.2014 года для внесения сведений о ней в ГКН. Во избежание споров с ответчиками и для установления точного размера рыночной стоимости истец, представляя отчет об оценке, просил назначить судебную экспертизу. Уточненное заявление принято к производству суда 30 декабря 2014 года.
Суд в ходе судебного разбирательства привлек к рассмотрению дела в качестве заинтересованных лиц Правительство Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрацию г. Ростова-на-Дону, разъяснил порядок рассмотрения спора в порядке главы 23 ГПК РФ.
Определением суда от 4 февраля 2015 года из гражданского дела об оспаривании указанным юридическим лицом кадастровой стоимости 36 земельных участков в отдельное производство выделено требование ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером..., площадью... кв. м, расположенного по адресу:..., в связи с необходимостью привлечения к участию в деле сособственников этого участка - ФИО11, ФИО12., ФИО13., ФИО14.
В судебном заседании представитель заявителя М.В., действующий на основании доверенности, поддержал уточненные требования по ранее заявленным основаниям, пояснил, что представленный отчет об оценке является достаточным и достоверным доказательством для установления кадастровой стоимости в размере, равной рыночной стоимости на 1 января 2007 года, утверждал, что формальное несоблюдение заявителем положений статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности (отсутствие положительного экспертного заключения СРО на отчет и неподача заявления во внесудебном порядке в соответствующую комиссию до обращения с иском 12 декабря 2014) не препятствует применению в споре статьи 24.20 Федерального закона о предельном сроке для обращения в суд вне связи с соблюдением досудебного порядка. Назначение оценочной экспертизы в суде имеет целью не опровержения отчета об оценке, а устранение споров с заинтересованными лицами, в частности, с Правительством Ростовской области, заявившим о недостоверности отчета.
Представитель Правительства Ростовской области - М.М., действующая по доверенности, в суд явилась, просила в иске отказать, ссылаясь на доводы письменных возражений о недостоверности отчета.
В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных представителей ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации г. Ростова-на-Дону, а также привлеченных к участию в процессе ФИО11, ФИО12., ФИО13, ФИО14., которым неоднократно направлялись извещения, в том числе телеграммами по известным суду адресам, информация о месте и времени судебного заседания размещалась также на официальном сайте Ростовского областного суда.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" является сособственником земельного участка с кадастровым номером... площадью... квадратных метров, расположенного по адресу:... (доля в праве - 1/2). Основание приобретения права собственности - договор мены от 11.08.2006 года.
Кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 1 января 2007 года, составляет... рублей (дата внесения номера участка в ГКН - 25.07.2006).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области были утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" (пункт 2) признано утратившим силу постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, которым утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года. Данное постановление опубликовано 26.11.2014 года и вступило в силу через месяц после официального опубликования.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования, после вступления постановления в законную силу результаты определения кадастровой стоимости фактически внесены в ГКН, что никем не оспаривается.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.
В силу пунктов 4, 5, 12 названных Правил государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения ее результатов редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство, действовавшее на время утверждения и определения оспариваемой кадастровой стоимости, как и действующие в настоящее время нормы, не содержало запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года, введенной в действие с 06.08.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Правовой интерес заявителя в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на указанную дату основан на том, что кадастровая стоимость земельного участка является в силу положений налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для земельного налога. Уменьшение размера кадастровой стоимости в период действия результатов кадастровой оценки в 2014 году повлечет уменьшение суммы налогового платежа за этот год, что и обусловило предмет заявления.
В обоснование своих требований заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости 36 земельных участков.
Согласно отчету об оценке N... от... года, выполненному оценщиком специализированного частного предприятия "..." ФИО19., рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет... рублей.
Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет при обращении в суд и в ходе судебного разбирательства заявителем не представлено.
Правительство Ростовской области, возражая против заявления, указало на недостоверность отчета применительно к отсутствию корректировок, в том числе на площадь участков, отсутствие экспертного заключения СРО на соблюдение нормативно-методических требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Анализ отчета приводит к следующим выводам.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", ФСО N 7 "Оценка недвижимости".
В ФСО N 1 (разделы 2, 4) установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению оценщиком:
- - при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
- - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
- - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- - информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- - информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;
- - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
ФСО N 7 предусмотрены следующие положения, относящиеся к рассматриваемому спору:
согласно пункту 10 стандарта для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В соответствии с пунктом 22 этого стандарта при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, которые применимы к отчету.
В рекомендациях указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рассматриваемом отчете указано, что оценщиком использован сравнительный подход и метод сравнения продаж (стр. 164 отчета). Оценщик отказался от применения затратного и доходного подходов, причины отказа приведены.
В отчете отмечено, что в связи с датой оценки - 01.01.2007 года отсутствует достаточная информация по единым объектам недвижимости, а в большинстве случаев проверка и дополнение информации об аналогах невозможна, поэтому по единым объектам недвижимости производственного назначения выявить цены затруднительно, а арендные ставки, операционные расходы, ценообразующие факторы и ценовые зависимости по этим ценообразующим факторам - невозможно в связи с ограниченным количеством информации и невозможностью ее перепроверки (стр. 120 отчета). При этом оценщиком приведены предложения о продаже земельных участков на 01.01.2007 года из периодических печатных изданий (таблица 45 стр. 124 - 125 отчета). Между тем, в расчетах об определении рыночной стоимости оцениваемых объектов оценщик не руководствовался сведениями о предложениях, приведенных в средствах массовой информации, и посчитал их недостаточной для исследования информацией.
В качестве же объектов-аналогов оценщик принял исключительно сведения, содержащиеся в текстах опубликованных на сайте Арбитражного суда Ростовской области решений по результатам рассмотрения споров по искам правообладателей земельных участков об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной рыночной стоимости (таблица 46 стр. 126 - 128 отчета). Все табличные расчеты оценщика применительно к разбивке земельных участков, исходя лишь из значений площади, осуществлены на базе сравнений этих аналогов, в результате чего при неиспользовании значений корректировок оценщик пришел к цифрам, характеризующим рыночную стоимость (таблицы 59 - 65 с расчетами предполагаемой рыночной стоимости стр. 166 - 179 отчета).
В обоснование неприменения каких-либо корректировок оценщик сослался на то, что аналоги согласно вынесенным решениям Арбитражного суда Ростовской области не требуют корректировок на условия платежа при сделке, на обстоятельства совершения сделки, на состояние рынка, на передаваемые права, поскольку в рамках оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость определяется на 1 января 2007 года, в отношении корректировок на коммуникации и общую площадь, скидки при продаже отмечено, что они повлекут занижение стоимости (пункт 11.3 отчета, стр. 180 - 182 отчета). Аналогичные суждения приведены оценщиком в пояснениях на возражения Правительства области.
Суд, изучив содержание отчета, письменных пояснений оценщика и содержание приложенных к отчету решений арбитражного суда, пришел к выводу о том, что нельзя согласиться с выводом оценщика о допустимости использования указанных им сведений в качестве объектов-аналогов в рамках ФСО N 1, методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Суд находит обоснованными доводы Правительства Ростовской области о недостоверности выводов отчета, исходя из подобранных объектов-аналогов, отсутствия корректировок по этой же причине, что в конечном итоге является основанием для вывода о не подтверждении отчетом заявленной рыночной стоимости.
Объекты - аналоги отобраны по данным резолютивных частей решений об установлении рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра кадастровой стоимости в отношении земельных участков, сходных по площади, виду использования. Соответственно, первичные факты, положенные в основу решений арбитражного суда (а также отчетов и заключений, положенных в их основу, на базе анализе предложений о продаже конкретного участка рынке), не были исследованы оценщиком, что однозначно усматривается из отчета. Выводы решений арбитражного суда по делам об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (при условии вступления такого решения в законную силу) как результаты рассмотрения соответствующего конкретного спора в условиях определенной процедуры имеют иное целевое назначение, чем определение цены предложения (продажи) на рынке недвижимости (соответственно стоимость, указанная в таком решении, не могла использоваться как цена предложения при совершении предполагаемой сделки), поэтому ФСО N 1 и содержит положение об определении цены объекта оценки как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Суммы рыночной стоимости, установленные в указанных решениях, по существу могли быть использованы лишь для внесения в ГКН на определенную дату в целях изменения отношений по уплате земельного налога или арендных платежей, а не для предложения на рынке участником сделки, что сам оценщик и не отрицал. Размеры стоимости объектов-аналогов не связаны с исследованным рынком предложений в отношении сходных по качеству и площади объектов, сделками, цель установления рыночной стоимости в ретроспективном плане для замены кадастровой стоимости в конкретном случае совершенно иная, чем предусмотрена в федеральных стандартах оценки. Более того, сам оценщик признает в отчете, что имеется недостаточная информация о рынке предложений на дату оценки, вместе с тем делает однозначно утвердительный вывод о безусловной необходимости использования сведений о рыночной стоимости участков, которая установлена в качестве кадастровой.
Таким образом, конкретные размеры стоимости объектов-аналогов, использованные оценщиком, при проведении ретроспективной оценки с целью определения реальной рыночной стоимости конкретных земельных участков не могут быть признаны достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО N 1 и N 7. Что же касается изложенных в таблице 45 отчета опубликованных в периодических печатных изданиях предложений продажи земельных участков на исследуемый период, то сам оценщик отказался от их использования как достоверных сведений, сами источники информации к отчету не приложены, а из приведенной таблицы нельзя сделать вывод о степени сходности (аналогичности) участков.
Заявитель не указал, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 года может быть принципиально иной, чем указанная в отчете, альтернативный отчет отсутствует, поэтому доводы заявителя о необходимости определения рыночной стоимости путем назначения экспертизы в суде для определения точного размера стоимости и для устранения споров вне связи с опровержением отчета и необходимостью его проверки, а по существу с целью поиска оптимального размера такой стоимости, несостоятельны, поскольку они не основаны на конкретной норме материального права, не влияют на оценку обстоятельств определения рыночной стоимости, принимая во внимание обращение в суд в период истечения срока действия результатов оспариваемой кадастровой оценки.
Возбуждение дела по заявлению об оспаривании результатов определения конкретной кадастровой стоимости не имеет целью обязательное определение рыночной стоимости и вне зависимости от содержания доказательств, изложенное относится и к обращению в суд к последнему дню календарного года, такой вывод следует из смысла и содержания статьи 66 Земельного кодекса РФ, статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, принципа состязательности гражданского судопроизводства.
Статьей 24.20 данного Федерального закона урегулированы вопросы внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в результате рассмотрения соответствующего спора в рамках общего правового регулирования согласно положениям главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в которой указано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Суд, разрешая заявленные требования, приходит к выводу о том, что заявитель, ссылаясь на необходимость определения рыночной стоимости земельного участка и возможность применения в споре положений указанной статьи в льготном режиме, не обосновал отсутствие обязательности применения правил статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, настаивая по существу на выборочном применении статьи 24.20 закона о дате обращения в суд. При обращении в суд заявитель не выполнил требования, содержащиеся в статье 24.18 Закона, в результате применения которой сведения могут быть внесены в ГКН согласно статье 24.20 Закона. Нельзя согласиться с утверждениями заявителя о возможности и необходимости раздельного применения приведенных правовых норм в данном конкретном случае.
Суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих оснований на данном этапе для внесения сведений о кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости участка, по состоянию на 1 января 2007 года в государственный кадастр недвижимости на период с 1 января 2014 по 31 декабря 2014 года, учитывая при этом реализацию принципа актуализации изменения сведений государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, заявление не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении требований ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... площадью... кв. метра, расположенного по адресу:..., в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2007 года на период с 01.01.2014 по 31.12.2014 года, в сумме... рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Д.М.АБРАМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.03.2015 ПО ДЕЛУ N 3-58/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что результаты государственной кадастровой оценки спорных земельных участков значительно завышены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 марта 2015 г. по делу N 3-58/2015
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда гражданское дело по заявлению ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2007 года,
установил:
ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" 12.12.20014 года обратилось в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельных участков (в том числе и являющегося предметом рассмотрения по настоящему делу) в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2007 года. В обоснование своих требований заявитель сослался на следующие обстоятельства. Общество является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных в..., является плательщиком земельного налога, налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков, установленная по состоянию на 01.01.2007 года. По утверждению заявителя, определенная методами массовой оценки кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена относительно их рыночной стоимости, определенной согласно отчету оценщика от 04.12.2014 года. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", истец просил суд установить кадастровую стоимость упомянутых земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года согласно отчету оценщика.
В связи с оставлением первоначально поданного искового заявления без движения определением судьи от 15 декабря 2014 года, в котором истцу предложено обосновать правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости на время предъявления заявления и факт нарушения прав заявленным ответчиком, истец представил уточненное заявление от 26.12.2014 года. В уточненном исковом заявлении указано, что для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2007 года, не имеет значения принятие Правительством Ростовской области нормативных правовых актов - постановлений от 25 ноября 2014 года об установлении кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года, их опубликование и внесение соответствующих результатов в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Истец сослался на наличие своего льготного по природе права на оспаривание кадастровой стоимости, исходя из рамок налогового периода для уплаты земельного налога за 2014 год, что показывает актуальность оспаривания кадастровой стоимости до истечения налогового периода, то есть до 31 декабря 2014 года в силу статьи 24.20 приведенного Федерального закона. При этом истец утверждал, что статья 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности подлежит применению вне связи с порядком оспаривания и обязанностями заинтересованного лица, установленными статьей 24.18 Закона, в редакции, введенной в действие с 6 августа 2014 года. Общество в уточненном заявлении просило установить кадастровую стоимость на период с 01.01.2014 по 31.12.2014 года для внесения сведений о ней в ГКН. Во избежание споров с ответчиками и для установления точного размера рыночной стоимости истец, представляя отчет об оценке, просил назначить судебную экспертизу. Уточненное заявление принято к производству суда 30 декабря 2014 года.
Суд в ходе судебного разбирательства привлек к рассмотрению дела в качестве заинтересованных лиц Правительство Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрацию г. Ростова-на-Дону, разъяснил порядок рассмотрения спора в порядке главы 23 ГПК РФ.
Определением суда от 4 февраля 2015 года из гражданского дела об оспаривании указанным юридическим лицом кадастровой стоимости 36 земельных участков в отдельное производство выделено требование ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером..., площадью... кв. м, расположенного по адресу:..., в связи с необходимостью привлечения к участию в деле сособственников этого участка - ФИО11, ФИО12., ФИО13., ФИО14.
В судебном заседании представитель заявителя М.В., действующий на основании доверенности, поддержал уточненные требования по ранее заявленным основаниям, пояснил, что представленный отчет об оценке является достаточным и достоверным доказательством для установления кадастровой стоимости в размере, равной рыночной стоимости на 1 января 2007 года, утверждал, что формальное несоблюдение заявителем положений статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности (отсутствие положительного экспертного заключения СРО на отчет и неподача заявления во внесудебном порядке в соответствующую комиссию до обращения с иском 12 декабря 2014) не препятствует применению в споре статьи 24.20 Федерального закона о предельном сроке для обращения в суд вне связи с соблюдением досудебного порядка. Назначение оценочной экспертизы в суде имеет целью не опровержения отчета об оценке, а устранение споров с заинтересованными лицами, в частности, с Правительством Ростовской области, заявившим о недостоверности отчета.
Представитель Правительства Ростовской области - М.М., действующая по доверенности, в суд явилась, просила в иске отказать, ссылаясь на доводы письменных возражений о недостоверности отчета.
В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных представителей ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации г. Ростова-на-Дону, а также привлеченных к участию в процессе ФИО11, ФИО12., ФИО13, ФИО14., которым неоднократно направлялись извещения, в том числе телеграммами по известным суду адресам, информация о месте и времени судебного заседания размещалась также на официальном сайте Ростовского областного суда.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" является сособственником земельного участка с кадастровым номером... площадью... квадратных метров, расположенного по адресу:... (доля в праве - 1/2). Основание приобретения права собственности - договор мены от 11.08.2006 года.
Кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 1 января 2007 года, составляет... рублей (дата внесения номера участка в ГКН - 25.07.2006).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области были утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" (пункт 2) признано утратившим силу постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, которым утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года. Данное постановление опубликовано 26.11.2014 года и вступило в силу через месяц после официального опубликования.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования, после вступления постановления в законную силу результаты определения кадастровой стоимости фактически внесены в ГКН, что никем не оспаривается.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.
В силу пунктов 4, 5, 12 названных Правил государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения ее результатов редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство, действовавшее на время утверждения и определения оспариваемой кадастровой стоимости, как и действующие в настоящее время нормы, не содержало запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года, введенной в действие с 06.08.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Правовой интерес заявителя в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на указанную дату основан на том, что кадастровая стоимость земельного участка является в силу положений налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для земельного налога. Уменьшение размера кадастровой стоимости в период действия результатов кадастровой оценки в 2014 году повлечет уменьшение суммы налогового платежа за этот год, что и обусловило предмет заявления.
В обоснование своих требований заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости 36 земельных участков.
Согласно отчету об оценке N... от... года, выполненному оценщиком специализированного частного предприятия "..." ФИО19., рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет... рублей.
Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет при обращении в суд и в ходе судебного разбирательства заявителем не представлено.
Правительство Ростовской области, возражая против заявления, указало на недостоверность отчета применительно к отсутствию корректировок, в том числе на площадь участков, отсутствие экспертного заключения СРО на соблюдение нормативно-методических требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Анализ отчета приводит к следующим выводам.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", ФСО N 7 "Оценка недвижимости".
В ФСО N 1 (разделы 2, 4) установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению оценщиком:
- - при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
- - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
- - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- - информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- - информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;
- - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
ФСО N 7 предусмотрены следующие положения, относящиеся к рассматриваемому спору:
согласно пункту 10 стандарта для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В соответствии с пунктом 22 этого стандарта при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, которые применимы к отчету.
В рекомендациях указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рассматриваемом отчете указано, что оценщиком использован сравнительный подход и метод сравнения продаж (стр. 164 отчета). Оценщик отказался от применения затратного и доходного подходов, причины отказа приведены.
В отчете отмечено, что в связи с датой оценки - 01.01.2007 года отсутствует достаточная информация по единым объектам недвижимости, а в большинстве случаев проверка и дополнение информации об аналогах невозможна, поэтому по единым объектам недвижимости производственного назначения выявить цены затруднительно, а арендные ставки, операционные расходы, ценообразующие факторы и ценовые зависимости по этим ценообразующим факторам - невозможно в связи с ограниченным количеством информации и невозможностью ее перепроверки (стр. 120 отчета). При этом оценщиком приведены предложения о продаже земельных участков на 01.01.2007 года из периодических печатных изданий (таблица 45 стр. 124 - 125 отчета). Между тем, в расчетах об определении рыночной стоимости оцениваемых объектов оценщик не руководствовался сведениями о предложениях, приведенных в средствах массовой информации, и посчитал их недостаточной для исследования информацией.
В качестве же объектов-аналогов оценщик принял исключительно сведения, содержащиеся в текстах опубликованных на сайте Арбитражного суда Ростовской области решений по результатам рассмотрения споров по искам правообладателей земельных участков об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной рыночной стоимости (таблица 46 стр. 126 - 128 отчета). Все табличные расчеты оценщика применительно к разбивке земельных участков, исходя лишь из значений площади, осуществлены на базе сравнений этих аналогов, в результате чего при неиспользовании значений корректировок оценщик пришел к цифрам, характеризующим рыночную стоимость (таблицы 59 - 65 с расчетами предполагаемой рыночной стоимости стр. 166 - 179 отчета).
В обоснование неприменения каких-либо корректировок оценщик сослался на то, что аналоги согласно вынесенным решениям Арбитражного суда Ростовской области не требуют корректировок на условия платежа при сделке, на обстоятельства совершения сделки, на состояние рынка, на передаваемые права, поскольку в рамках оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость определяется на 1 января 2007 года, в отношении корректировок на коммуникации и общую площадь, скидки при продаже отмечено, что они повлекут занижение стоимости (пункт 11.3 отчета, стр. 180 - 182 отчета). Аналогичные суждения приведены оценщиком в пояснениях на возражения Правительства области.
Суд, изучив содержание отчета, письменных пояснений оценщика и содержание приложенных к отчету решений арбитражного суда, пришел к выводу о том, что нельзя согласиться с выводом оценщика о допустимости использования указанных им сведений в качестве объектов-аналогов в рамках ФСО N 1, методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Суд находит обоснованными доводы Правительства Ростовской области о недостоверности выводов отчета, исходя из подобранных объектов-аналогов, отсутствия корректировок по этой же причине, что в конечном итоге является основанием для вывода о не подтверждении отчетом заявленной рыночной стоимости.
Объекты - аналоги отобраны по данным резолютивных частей решений об установлении рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра кадастровой стоимости в отношении земельных участков, сходных по площади, виду использования. Соответственно, первичные факты, положенные в основу решений арбитражного суда (а также отчетов и заключений, положенных в их основу, на базе анализе предложений о продаже конкретного участка рынке), не были исследованы оценщиком, что однозначно усматривается из отчета. Выводы решений арбитражного суда по делам об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (при условии вступления такого решения в законную силу) как результаты рассмотрения соответствующего конкретного спора в условиях определенной процедуры имеют иное целевое назначение, чем определение цены предложения (продажи) на рынке недвижимости (соответственно стоимость, указанная в таком решении, не могла использоваться как цена предложения при совершении предполагаемой сделки), поэтому ФСО N 1 и содержит положение об определении цены объекта оценки как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Суммы рыночной стоимости, установленные в указанных решениях, по существу могли быть использованы лишь для внесения в ГКН на определенную дату в целях изменения отношений по уплате земельного налога или арендных платежей, а не для предложения на рынке участником сделки, что сам оценщик и не отрицал. Размеры стоимости объектов-аналогов не связаны с исследованным рынком предложений в отношении сходных по качеству и площади объектов, сделками, цель установления рыночной стоимости в ретроспективном плане для замены кадастровой стоимости в конкретном случае совершенно иная, чем предусмотрена в федеральных стандартах оценки. Более того, сам оценщик признает в отчете, что имеется недостаточная информация о рынке предложений на дату оценки, вместе с тем делает однозначно утвердительный вывод о безусловной необходимости использования сведений о рыночной стоимости участков, которая установлена в качестве кадастровой.
Таким образом, конкретные размеры стоимости объектов-аналогов, использованные оценщиком, при проведении ретроспективной оценки с целью определения реальной рыночной стоимости конкретных земельных участков не могут быть признаны достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО N 1 и N 7. Что же касается изложенных в таблице 45 отчета опубликованных в периодических печатных изданиях предложений продажи земельных участков на исследуемый период, то сам оценщик отказался от их использования как достоверных сведений, сами источники информации к отчету не приложены, а из приведенной таблицы нельзя сделать вывод о степени сходности (аналогичности) участков.
Заявитель не указал, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 года может быть принципиально иной, чем указанная в отчете, альтернативный отчет отсутствует, поэтому доводы заявителя о необходимости определения рыночной стоимости путем назначения экспертизы в суде для определения точного размера стоимости и для устранения споров вне связи с опровержением отчета и необходимостью его проверки, а по существу с целью поиска оптимального размера такой стоимости, несостоятельны, поскольку они не основаны на конкретной норме материального права, не влияют на оценку обстоятельств определения рыночной стоимости, принимая во внимание обращение в суд в период истечения срока действия результатов оспариваемой кадастровой оценки.
Возбуждение дела по заявлению об оспаривании результатов определения конкретной кадастровой стоимости не имеет целью обязательное определение рыночной стоимости и вне зависимости от содержания доказательств, изложенное относится и к обращению в суд к последнему дню календарного года, такой вывод следует из смысла и содержания статьи 66 Земельного кодекса РФ, статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, принципа состязательности гражданского судопроизводства.
Статьей 24.20 данного Федерального закона урегулированы вопросы внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в результате рассмотрения соответствующего спора в рамках общего правового регулирования согласно положениям главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в которой указано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Суд, разрешая заявленные требования, приходит к выводу о том, что заявитель, ссылаясь на необходимость определения рыночной стоимости земельного участка и возможность применения в споре положений указанной статьи в льготном режиме, не обосновал отсутствие обязательности применения правил статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, настаивая по существу на выборочном применении статьи 24.20 закона о дате обращения в суд. При обращении в суд заявитель не выполнил требования, содержащиеся в статье 24.18 Закона, в результате применения которой сведения могут быть внесены в ГКН согласно статье 24.20 Закона. Нельзя согласиться с утверждениями заявителя о возможности и необходимости раздельного применения приведенных правовых норм в данном конкретном случае.
Суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих оснований на данном этапе для внесения сведений о кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости участка, по состоянию на 1 января 2007 года в государственный кадастр недвижимости на период с 1 января 2014 по 31 декабря 2014 года, учитывая при этом реализацию принципа актуализации изменения сведений государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, заявление не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении требований ООО "Комбайновый завод "Ростсельмаш" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... площадью... кв. метра, расположенного по адресу:..., в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2007 года на период с 01.01.2014 по 31.12.2014 года, в сумме... рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Д.М.АБРАМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)