Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что имеется существенная разница в кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Свинцовой Г.В.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МН-Холдинг" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МН-Холдинг" (далее ООО "МН-Холдинг") обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере ***рублей.
В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого составляет ***коп. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 г. составила ***рублей; имеется экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценке. Ссылается на то, что существенная разница в кадастровой и рыночной стоимости земельного участка нарушает его имущественные права, как плательщика арендной платы. В силу ч. 3 ст. 66 ЗК РФ просит требования удовлетворить.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель заявителя ООО "МН-Холдинг" Б., действующая по доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителя заявителя, изучив материалы дела, письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела ООО "МН-Холдинг" на основании договора УЗ N 011820-К-2013 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.07.2013 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ***, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - под строительство складской базы. Договор аренды заключен сроком до 13.05.2015 г. Расчет размера арендной платы по данному договору производится исходя из кадастровой стоимости участка в размере *** руб. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка влияет на права и обязанности заявителя.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", в том числе и в отношении указанного земельного участка.
Так кадастровая стоимость спорного земельного участка составила ***руб., осталась неизменной по состоянию на 26.12.2014 г.
В доказательство недостоверности кадастровой стоимости спорного земельного участка заявителем представлен отчет N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N ***по состоянию на 01.01.2010 г. составила ***руб.
Экспертным заключением межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" N 1070/05-14 от 17.11.2014 г. отчет N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, требованиям технического задания договора на оценку, выводы оценщика признаны обоснованными.
Заявитель по существу ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок определения размера арендной платы, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельных участков, создает угрозу нарушения его прав как плательщика арендной платы.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Требования ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" о досудебном урегулировании спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости истцом выполнены: в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости отказано.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В подтверждение нарушения прав заявителем представлен расчет, согласно которому размер арендной платы, установленной договором, составляет ***руб. в год, а размер арендной платы, определяемой из размера рыночной стоимости участка - ***руб.
В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из договора УЗ N 011820-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 10.07.2013 г. (п. 2.1, 2.3) и приложений к нему - формы N 2 (расчет платы за аренду земли N 1, N 2 за 2013, 2014 годы) следует, что кадастровая стоимость земельного участка в размере *** руб. была установлена на момент заключения заявителем договора аренды и осталась неизменной до настоящего времени. При заключении данного договора и течение срока его действия с 13.05.2013 г. заявитель был согласен с его условиями, в том числе с размером арендной платы. Увеличение размера арендной платы в 2014 году произошло в связи с изменением коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемого на арендуемом участке (с 0,4 до 0,421).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка не нарушает права заявителя.
В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Системный анализ положений главы III.1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Вместе с тем рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленным ООО "Судебная экспертиза и оценка", не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, отчет об оценке является письменным доказательством по делу и подлежит оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В силу п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке, представленного в материалы дела, следует, что оценщиком стоимость объекта (спорного земельного участка) определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
- Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).
Суд, изучив представленный заявителем отчет об оценке, полагает, что он не соответствует требованиям действующего законодательства.
Так в нарушение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности в РФ в отчете не указана балансовая стоимость объекта оценки.
В качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.
Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).
Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
В таблице проведения сравнительного анализа оцениваемого земельного участка и каждого объекта-аналога, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения (листы отчета 37-39) оценщиком предложены четыре аналогичных участка, в том числе с разрешенным использованием "для коммерческого использования" (объект-аналог N 2), тогда как в объявлении о продаже данного участка не указаны виды его использования. В отношении объекта-аналога N 3 указаны такие виды использования как постройка склада, логистика, производство, при этом не конкретизировано, какая именно деятельность осуществляется на этом участке. Участок с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м имеет вид разрешенного использования - "под строительство складской базы". Оценщик, ссылаясь на сопоставимость значений данной единицы сравнения, корректировку не применял.
Учитывая расположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных районах г. Челябинска, оценщик применил корректировку, размер которой введен в соответствии с Решением Челябинской городской думы N 32/7 от 24.06.2008 г. "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".
В отношении объектов-аналогов N 1, N 4, расположенных в Металлургическом районе г. Челябинска, оценщиком применен коэффициент корректировки 2,25, тогда как вышеуказанным решением Челябинской городской думы для Металлургического района г. Челябинска установлен коэффициент 3,06.
Наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение пункта 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объекта.
Кроме того, оценщик оценивает объект оценки, находящийся у заявителя в аренде, в то время, как в отношении земельных участков - аналогов N 2, N 3 указано право собственности.
Между тем, содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным, поэтому названные имущественные права не являются тождественными.
При этом оценщик использует в качестве коэффициентов корректировки коэффициенты, установленные Решением Челябинской городской думы от 24.06.2008 г. N 32/7 об арендной плате за землю на территории г. Челябинска.
Мотивируя отказ от корректировки к аналогам, находящимся в собственности, оценщик ссылается на то, что объектом оценки является земельный участок, а не права на него. Кроме того, оценщик ссылается на п. 10 ФСО N 4, согласно которому не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки. Однако указанная норма относится к применению методов массовой оценки, и применяется в случае отсутствия у оценщика информации о видах прав и ограничениях (обременениях) на объекты оценки.
Ограничения (обременения) на объект оценки и объекты-аналоги оценщиком не учитывались.
Отсутствуют сведения о датах выставления на продажу объектов-аналогов N 1, N 3, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов. Дата выставления на продажу объекта-аналога N 2, не приближена к дате массовой оценки.
Не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, нет сведений об отнесении их к кадастровым кварталам.
В отчете указано, что объект оценки и объекты-аналоги имеют ровный рельеф, однако предложения о продажах объектов-аналогов сведений о рельефе не содержат, осмотр участков самим оценщиком не проводился.
Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка, не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки не брались оценщиком в расчет.
При таких обстоятельствах, учитывая, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, а оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1), суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке не удовлетворяет требованиям обоснованности, однозначности, достоверности и достаточности, в связи с чем, представленный заявителем отчет об оценке не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка.
Кроме того, суд при рассмотрении данного дела принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. ст. 17.1, 24.18 Закона об оценочной деятельности проведение экспертизы отчета является обязательным.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В качестве экспертного заключения на отчет N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", представлено экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" N 1070/05-14 от 17.11.2014 г., которое подтверждает лишь соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, не содержит.
Между тем п. 11 ФСО N 1 предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Так эксперт саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" в экспертном заключении указал на то, что в разделе отчета "Описание объекта оценки" указана балансовая стоимость объекта оценки (стр. 12 экспертного заключения), вместе с тем в отчете об оценке указано об отсутствии таких сведений.
Выводы эксперта о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации, обоснованности использования одних единиц сравнения и отказа от использования других единиц сравнения объективно отчетом об оценке не подтверждаются.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение являются недопустимым доказательством.
Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Обществу с ограниченной ответственностью "МН-Холдинг" в удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере ***рублей отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.В.СВИНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-190/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что имеется существенная разница в кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N 3-190/2015
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Свинцовой Г.В.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МН-Холдинг" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МН-Холдинг" (далее ООО "МН-Холдинг") обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере ***рублей.
В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого составляет ***коп. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 г. составила ***рублей; имеется экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценке. Ссылается на то, что существенная разница в кадастровой и рыночной стоимости земельного участка нарушает его имущественные права, как плательщика арендной платы. В силу ч. 3 ст. 66 ЗК РФ просит требования удовлетворить.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель заявителя ООО "МН-Холдинг" Б., действующая по доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителя заявителя, изучив материалы дела, письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела ООО "МН-Холдинг" на основании договора УЗ N 011820-К-2013 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 10.07.2013 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ***, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - под строительство складской базы. Договор аренды заключен сроком до 13.05.2015 г. Расчет размера арендной платы по данному договору производится исходя из кадастровой стоимости участка в размере *** руб. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка влияет на права и обязанности заявителя.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", в том числе и в отношении указанного земельного участка.
Так кадастровая стоимость спорного земельного участка составила ***руб., осталась неизменной по состоянию на 26.12.2014 г.
В доказательство недостоверности кадастровой стоимости спорного земельного участка заявителем представлен отчет N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N ***по состоянию на 01.01.2010 г. составила ***руб.
Экспертным заключением межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" N 1070/05-14 от 17.11.2014 г. отчет N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, требованиям технического задания договора на оценку, выводы оценщика признаны обоснованными.
Заявитель по существу ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок определения размера арендной платы, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельных участков, создает угрозу нарушения его прав как плательщика арендной платы.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Требования ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" о досудебном урегулировании спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости истцом выполнены: в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости отказано.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В подтверждение нарушения прав заявителем представлен расчет, согласно которому размер арендной платы, установленной договором, составляет ***руб. в год, а размер арендной платы, определяемой из размера рыночной стоимости участка - ***руб.
В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из договора УЗ N 011820-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 10.07.2013 г. (п. 2.1, 2.3) и приложений к нему - формы N 2 (расчет платы за аренду земли N 1, N 2 за 2013, 2014 годы) следует, что кадастровая стоимость земельного участка в размере *** руб. была установлена на момент заключения заявителем договора аренды и осталась неизменной до настоящего времени. При заключении данного договора и течение срока его действия с 13.05.2013 г. заявитель был согласен с его условиями, в том числе с размером арендной платы. Увеличение размера арендной платы в 2014 году произошло в связи с изменением коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемого на арендуемом участке (с 0,4 до 0,421).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка не нарушает права заявителя.
В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Системный анализ положений главы III.1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Вместе с тем рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленным ООО "Судебная экспертиза и оценка", не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, отчет об оценке является письменным доказательством по делу и подлежит оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В силу п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке, представленного в материалы дела, следует, что оценщиком стоимость объекта (спорного земельного участка) определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
- Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).
Суд, изучив представленный заявителем отчет об оценке, полагает, что он не соответствует требованиям действующего законодательства.
Так в нарушение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности в РФ в отчете не указана балансовая стоимость объекта оценки.
В качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.
Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).
Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
В таблице проведения сравнительного анализа оцениваемого земельного участка и каждого объекта-аналога, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения (листы отчета 37-39) оценщиком предложены четыре аналогичных участка, в том числе с разрешенным использованием "для коммерческого использования" (объект-аналог N 2), тогда как в объявлении о продаже данного участка не указаны виды его использования. В отношении объекта-аналога N 3 указаны такие виды использования как постройка склада, логистика, производство, при этом не конкретизировано, какая именно деятельность осуществляется на этом участке. Участок с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м имеет вид разрешенного использования - "под строительство складской базы". Оценщик, ссылаясь на сопоставимость значений данной единицы сравнения, корректировку не применял.
Учитывая расположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных районах г. Челябинска, оценщик применил корректировку, размер которой введен в соответствии с Решением Челябинской городской думы N 32/7 от 24.06.2008 г. "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".
В отношении объектов-аналогов N 1, N 4, расположенных в Металлургическом районе г. Челябинска, оценщиком применен коэффициент корректировки 2,25, тогда как вышеуказанным решением Челябинской городской думы для Металлургического района г. Челябинска установлен коэффициент 3,06.
Наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение пункта 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объекта.
Кроме того, оценщик оценивает объект оценки, находящийся у заявителя в аренде, в то время, как в отношении земельных участков - аналогов N 2, N 3 указано право собственности.
Между тем, содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным, поэтому названные имущественные права не являются тождественными.
При этом оценщик использует в качестве коэффициентов корректировки коэффициенты, установленные Решением Челябинской городской думы от 24.06.2008 г. N 32/7 об арендной плате за землю на территории г. Челябинска.
Мотивируя отказ от корректировки к аналогам, находящимся в собственности, оценщик ссылается на то, что объектом оценки является земельный участок, а не права на него. Кроме того, оценщик ссылается на п. 10 ФСО N 4, согласно которому не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки. Однако указанная норма относится к применению методов массовой оценки, и применяется в случае отсутствия у оценщика информации о видах прав и ограничениях (обременениях) на объекты оценки.
Ограничения (обременения) на объект оценки и объекты-аналоги оценщиком не учитывались.
Отсутствуют сведения о датах выставления на продажу объектов-аналогов N 1, N 3, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов. Дата выставления на продажу объекта-аналога N 2, не приближена к дате массовой оценки.
Не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, нет сведений об отнесении их к кадастровым кварталам.
В отчете указано, что объект оценки и объекты-аналоги имеют ровный рельеф, однако предложения о продажах объектов-аналогов сведений о рельефе не содержат, осмотр участков самим оценщиком не проводился.
Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка, не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки не брались оценщиком в расчет.
При таких обстоятельствах, учитывая, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, а оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1), суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке не удовлетворяет требованиям обоснованности, однозначности, достоверности и достаточности, в связи с чем, представленный заявителем отчет об оценке не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка.
Кроме того, суд при рассмотрении данного дела принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. ст. 17.1, 24.18 Закона об оценочной деятельности проведение экспертизы отчета является обязательным.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В качестве экспертного заключения на отчет N 846Р-11.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.11.2014 г., подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", представлено экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" N 1070/05-14 от 17.11.2014 г., которое подтверждает лишь соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, не содержит.
Между тем п. 11 ФСО N 1 предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Так эксперт саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" в экспертном заключении указал на то, что в разделе отчета "Описание объекта оценки" указана балансовая стоимость объекта оценки (стр. 12 экспертного заключения), вместе с тем в отчете об оценке указано об отсутствии таких сведений.
Выводы эксперта о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации, обоснованности использования одних единиц сравнения и отказа от использования других единиц сравнения объективно отчетом об оценке не подтверждаются.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение являются недопустимым доказательством.
Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Обществу с ограниченной ответственностью "МН-Холдинг" в удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 4280 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере ***рублей отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.В.СВИНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)