Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 марта 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 ноября 2014 года по делу N А05-12042/2014 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН 1022901496551, ИНН 2921001442, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр-т Ломоносова, 30, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" (ОГРН 1022900522523, ИНН 2926006518, место нахождения: 163001, г. Архангельск, ул. Суворова, д. 11, оф. 27; 163020, г. Архангельск, пр. Никольский, д. 40, оф. 20, далее - Общество) о расторжении договоров аренды земельных участков от 07.05.2007 N 683, от 10.10.2011 N 3063, 3064, 3065, 3066, от 26.02.2013 N 119 в связи с нарушением ответчиком обязанности по внесению арендной платы и о взыскании 854 418 руб. 43 коп., в том числе 782 321 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по указанным договорам аренды и 72 097 руб. 01 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы (с учетом уточнения исковых требований).
Общество обратилось со встречным иском о расторжении тех же договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, в котором также просит определить последствия расторжения договоров в виде взыскания с Комитета 3 381 399 руб. 28 коп.
Решением суда от 25 ноября 2014 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договоры от 07.05.2007 N 683, от 10.10.2011 N 3063, 3064, 3065, 3066, от 26.02.2013 N 119 аренды земельных участков, заключенные с Обществом. С Общества в пользу Комитета взыскано 813 067 руб. 43 коп., в том числе 740 970 руб. 42 коп. долга и 72 097 руб. 01 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных требований по первоначальному иску отказано. Встречные исковые требования Общества о расторжении договоров аренды оставлены судом без рассмотрения. Требования Общества об определении последствий расторжения договоров оставлены судом без удовлетворения. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 19 116 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, встречное исковое требование удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Комитет в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, а именно:
- - договор от 07.05.2007 в редакции дополнительного соглашения от 27.05.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 3 года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 20 га с кадастровым номером 29:16:050601:0156, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6,0212 га с кадастровым номером 29:16:050601:169, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1,8254 га с кадастровым номером 29:16:050601:170, расположенный по адресу Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,4292 га с кадастровым номером 29:16:050601:171, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,0900 га с кадастровым номером 29:16:050601:172, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 26.02.2013, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 8322 кв. м с кадастровым номером 29:16:050601:169, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для проектирования и строительства подъездной дороги.
Факт передачи ответчику указанных земельных участков подтверждается передаточными актами от 07.05.2007, 10.10.2011, 26.02.2013.
Договоры аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается штампами регистрирующего органа.
Поскольку арендная плата по указанным договорам надлежащим образом не вносилась, Комитет направил Обществу претензиями от 26.05.2014 N 03-6/33, 03-66/34, 03-6/35, 03-6/36, 03-6-32, 03-6/37 в которых предложил погасить в течение 10 дней с момента получения претензий задолженности по договорам от 07.05.2007, от 10.10.2011 и от 21.02.2013, образовавшиеся по состоянию на 26.05.2014.
В претензии от 25.07.2014 N 03-6/68 Комитет вновь предложил Обществу погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 18.07.2014 в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложил в тот же срок подписать соглашения о расторжении договоров аренды.
Поскольку Общество оставило претензии истца без ответа и удовлетворения, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество предъявило встречные исковые требования: просит расторгнуть те же договоры аренды в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также определить последствия расторжения договоров исходя из разумного распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договоров - взыскать с Комитета 3 381 399 руб. 28 коп. в счет возмещения расходов, понесенных Обществом в связи с допущенными нарушениями норм законодательства при образовании земельных участков, а также причинении препятствий в целевом использовании земельных участков.
Суд первой инстанции, рассмотрев первоначальные исковые требования, признал их обоснованными по праву и размеру частично. Встречные исковые требования оставлены судом без рассмотрения.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде земельных участков, регулируемые договорами.
Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельных участков и внесению платежей за их пользование возникают в силу закона, заключенных договоров.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).
По договорам от 10.10.2011, заключенным по результатам аукциона, предусмотрен твердый размер арендной платы на весь срок действия договоров, а именно: по договору N 3063 - 102 360 руб. в год, по договору N 3064 - 31 032 руб. в год, по договору N 3065 - по 7296 руб. в год; по договору N 3066 - по 1530 руб. в год.
Пунктом 4.1.2 договоров от 07.05.2007 и от 26.02.2013 предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов по вопросам размера арендной платы.
По расчету истца Общество должно было внести по договору от 07.05.2007 за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 - 257 896 руб., по договору от 10.10.2011 N 3063 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 218 071 руб., по договору от 10.10.2011 N 3064 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 66 112 руб., по договору от 10.10.2011 N 3065 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 15 544 руб., по договору от 10.10.2011 N 3066 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 3260 руб., по договору от 26.02.2013 - за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 - 224 653 руб.
По договорам от 10.10.2011 расчет арендной платы за спорный период произведен истцом исходя из установленных этими договорами размеров ежегодных платежей. Расчет арендной платы по договорам от 07.05.2007 и от 26.02.2013 произведен в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 12.12.2009 N 190-пп.
Договорами аренды стороны предусмотрели, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4-й квартал - до 15 декабря текущего года.
Из материалов дела следует, что обязательство по внесению арендной платы за спорные периоды Общество не исполнило, в связи с чем, по расчетам истца, у него образовалась задолженность по договору от 07.05.2007 за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 в сумме 257 896 руб., по договору от 10.10.2011 N 3063 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - в сумме 215 757 руб., по договору от 10.10.2011 N 3064 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 65 411 руб., по договору от 10.10.2011 N 3065 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 15 379 руб., по договору от 10.10.2011 N 3066 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 3225 руб. 42, по договору от 26.02.2013 - за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 - 224 653 руб.
Вместе с тем суд согласился с доводом ответчика относительно того, что, поскольку срок внесения арендной платы за 4-й квартал 2014 года на момент принятия решения суда не наступил, то требования о взыскании с ответчика 9774 руб. по договору от 07.05.2007, 13 351 руб. по договору от 10.10.2011 N 3063, 4048 руб. по договору от 10.10.2011 N 3064, 952 руб. по договору от 10.10.2011 N 6035, 200 руб. по договору от 10.10.2011 N 3066 и 13 026 руб. по договору от 26.02.2013 заявлены неправомерно.
В связи с этим требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены судом частично в общей сумме 740 970 руб. 42 коп. (248 122 руб. по договору от 07.05.2007, 202 406 руб. по договору от 10.10.2011 N 3063, 61 363 руб. по договору от 10.10.2011 N 3064, 14 427 руб. по договору от 10.10.2011 N 6035, 3025 руб. 42 коп. по договору от 10.10.2011 N 3066 и 211 627 руб. по договору от 26.02.2013).
Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.
В связи с просрочкой внесения ответчиком арендных платежей истец предъявил также ко взысканию неустойку.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).
Пунктами 5.2 договоров от 07.05.2007 и от 26.02.2012 предусмотрено условие о начислении пени по 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки в случае просрочки Арендатором уплаты платежей в сроки, установленные договором.
Пунктами 5.2 договоров от 10.10.2011 за такое же нарушение Арендатора установлены пени в размере 0,3% за каждый день просрочки.
В соответствии с указанными положениями на суммы задолженности по арендной плате (исключая платежи за 4-й квартал 2014 года) истец начислил пени в сумме 26 579 руб. 28 коп. за период с 16.04.2013 по 17.11.2014 по договору от 07.05.2007, 19 514 руб. 80 коп. за период с 18.12.2012 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 3063, 6007 руб. 26 коп. за период с 18.12.2013 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 3064, 1412 руб. 34 коп. за период с 18.12.2013 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 6035, 296 руб. 18 коп. за период с 18.12.2013 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 3066 и 17 987 руб. 15 коп. за период с 16.04.2013 по 17.11.2014 по договору от 26.02.2013.
Расчет пеней суд первой инстанции проверил, признал его правильным. С данным выводом суда апелляционная инстанция согласна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.1.1.1 договоров от 07.05.2007 и от 26.02.2013 предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды, если арендатор два раза подряд не внес платежи, предусмотренные пунктами 2.1 и 2.2 договоров в установленные сроки.
Исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В рассматриваемом случае Арендодатель претензиями от 26.05.2014 N 03-6/33, 03-66/34, 03-6/35, 03-6/36, 03-6-32, 03-6/37 предложил Обществу погасить в течение 10 дней с момента получения претензий задолженности по договорам от 07.05.2007, от 10.10.2011 и от 21.02.2013, образовавшиеся по состоянию на 26.05.2014. В претензии от 25.07.2014 N 03-6/68 Комитет вновь предложил Обществу погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 18.07.2014 в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложил в тот же срок подписать соглашения о расторжении договоров аренды.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик не представил в суд объективные доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы в спорный период.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий спорных договоров аренды земельных участков, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования Комитета о расторжении договоров.
Встречные исковые требования Общества о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 ГК РФ правомерно оставлены судом без рассмотрения.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка разрешения спора Обществом представлена претензия от 27.10.2014, в которой ответчик предлагает Комитету расторгнуть договоры аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров аренды.
В соответствии с отметкой на претензии она получена Комитетом 27.10.2014. В ответ на претензию письмом от 05.11.2014 Комитет сообщил о том, что подписанные истцом соглашения о расторжении договоров были направлены Обществу с претензией от 25.07.2014 N 03-6/68.
Со встречным исковым заявлением о расторжении договоров аренды Общество обратилось в арбитражный суд 23.10.2014 (дата подачи искового заявления в канцелярию арбитражного суда).
Следовательно, как верно указано судом, на момент предъявления иска в арбитражный суд с предложением о расторжении договоров аренды Общество к Комитету не обращалось.
В связи с вышеизложенным апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно оставил требование Общества о расторжении договоров аренды без рассмотрения в связи с несоблюдением последним досудебного порядка урегулирования спора на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Требование Общества об определении последствия расторжения договоров в порядке части 3 статьи 451 ГК РФ обоснованно оставлено судом без удовлетворения.
Указанной нормой права предусмотрено, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В данном случае договоры расторгнуты в связи с неисполнением Обществом обязательств по внесению арендных платежей.
Поскольку распределение судом по требованию одной из сторон договора расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением этого договора, предусмотрено в случае расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств, то указанные требования Общества удовлетворению не подлежат.
В апелляционной жалобе Общество ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. В чем конкретно заключаются данные нарушения, податель жалобы не указал. Факт создания препятствий со стороны администрации в пользовании спорными земельными участками, документально не подтвержден, доказательств признания действий (бездействия) администрации незаконными, в материалах дела не имеется.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В нарушение указанной нормы доводы апелляционной жалобы не подтверждены надлежащими доказательствами.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 ноября 2014 года по делу N А05-12042/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2015 ПО ДЕЛУ N А05-12042/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2015 г. по делу N А05-12042/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 марта 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 ноября 2014 года по делу N А05-12042/2014 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН 1022901496551, ИНН 2921001442, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр-т Ломоносова, 30, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" (ОГРН 1022900522523, ИНН 2926006518, место нахождения: 163001, г. Архангельск, ул. Суворова, д. 11, оф. 27; 163020, г. Архангельск, пр. Никольский, д. 40, оф. 20, далее - Общество) о расторжении договоров аренды земельных участков от 07.05.2007 N 683, от 10.10.2011 N 3063, 3064, 3065, 3066, от 26.02.2013 N 119 в связи с нарушением ответчиком обязанности по внесению арендной платы и о взыскании 854 418 руб. 43 коп., в том числе 782 321 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по указанным договорам аренды и 72 097 руб. 01 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы (с учетом уточнения исковых требований).
Общество обратилось со встречным иском о расторжении тех же договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, в котором также просит определить последствия расторжения договоров в виде взыскания с Комитета 3 381 399 руб. 28 коп.
Решением суда от 25 ноября 2014 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договоры от 07.05.2007 N 683, от 10.10.2011 N 3063, 3064, 3065, 3066, от 26.02.2013 N 119 аренды земельных участков, заключенные с Обществом. С Общества в пользу Комитета взыскано 813 067 руб. 43 коп., в том числе 740 970 руб. 42 коп. долга и 72 097 руб. 01 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных требований по первоначальному иску отказано. Встречные исковые требования Общества о расторжении договоров аренды оставлены судом без рассмотрения. Требования Общества об определении последствий расторжения договоров оставлены судом без удовлетворения. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 19 116 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, встречное исковое требование удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Комитет в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, а именно:
- - договор от 07.05.2007 в редакции дополнительного соглашения от 27.05.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 3 года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 20 га с кадастровым номером 29:16:050601:0156, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6,0212 га с кадастровым номером 29:16:050601:169, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1,8254 га с кадастровым номером 29:16:050601:170, расположенный по адресу Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,4292 га с кадастровым номером 29:16:050601:171, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 10.10.2011, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,0900 га с кадастровым номером 29:16:050601:172, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- - договор от 26.02.2013, по условиям которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 8322 кв. м с кадастровым номером 29:16:050601:169, расположенный по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Талажское", дер. Ижма, для проектирования и строительства подъездной дороги.
Факт передачи ответчику указанных земельных участков подтверждается передаточными актами от 07.05.2007, 10.10.2011, 26.02.2013.
Договоры аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается штампами регистрирующего органа.
Поскольку арендная плата по указанным договорам надлежащим образом не вносилась, Комитет направил Обществу претензиями от 26.05.2014 N 03-6/33, 03-66/34, 03-6/35, 03-6/36, 03-6-32, 03-6/37 в которых предложил погасить в течение 10 дней с момента получения претензий задолженности по договорам от 07.05.2007, от 10.10.2011 и от 21.02.2013, образовавшиеся по состоянию на 26.05.2014.
В претензии от 25.07.2014 N 03-6/68 Комитет вновь предложил Обществу погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 18.07.2014 в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложил в тот же срок подписать соглашения о расторжении договоров аренды.
Поскольку Общество оставило претензии истца без ответа и удовлетворения, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество предъявило встречные исковые требования: просит расторгнуть те же договоры аренды в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также определить последствия расторжения договоров исходя из разумного распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договоров - взыскать с Комитета 3 381 399 руб. 28 коп. в счет возмещения расходов, понесенных Обществом в связи с допущенными нарушениями норм законодательства при образовании земельных участков, а также причинении препятствий в целевом использовании земельных участков.
Суд первой инстанции, рассмотрев первоначальные исковые требования, признал их обоснованными по праву и размеру частично. Встречные исковые требования оставлены судом без рассмотрения.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде земельных участков, регулируемые договорами.
Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельных участков и внесению платежей за их пользование возникают в силу закона, заключенных договоров.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).
По договорам от 10.10.2011, заключенным по результатам аукциона, предусмотрен твердый размер арендной платы на весь срок действия договоров, а именно: по договору N 3063 - 102 360 руб. в год, по договору N 3064 - 31 032 руб. в год, по договору N 3065 - по 7296 руб. в год; по договору N 3066 - по 1530 руб. в год.
Пунктом 4.1.2 договоров от 07.05.2007 и от 26.02.2013 предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов по вопросам размера арендной платы.
По расчету истца Общество должно было внести по договору от 07.05.2007 за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 - 257 896 руб., по договору от 10.10.2011 N 3063 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 218 071 руб., по договору от 10.10.2011 N 3064 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 66 112 руб., по договору от 10.10.2011 N 3065 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 15 544 руб., по договору от 10.10.2011 N 3066 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 3260 руб., по договору от 26.02.2013 - за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 - 224 653 руб.
По договорам от 10.10.2011 расчет арендной платы за спорный период произведен истцом исходя из установленных этими договорами размеров ежегодных платежей. Расчет арендной платы по договорам от 07.05.2007 и от 26.02.2013 произведен в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 12.12.2009 N 190-пп.
Договорами аренды стороны предусмотрели, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4-й квартал - до 15 декабря текущего года.
Из материалов дела следует, что обязательство по внесению арендной платы за спорные периоды Общество не исполнило, в связи с чем, по расчетам истца, у него образовалась задолженность по договору от 07.05.2007 за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 в сумме 257 896 руб., по договору от 10.10.2011 N 3063 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - в сумме 215 757 руб., по договору от 10.10.2011 N 3064 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 65 411 руб., по договору от 10.10.2011 N 3065 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 15 379 руб., по договору от 10.10.2011 N 3066 - за период с 01.10.2012 по 17.11.2014 - 3225 руб. 42, по договору от 26.02.2013 - за период с 01.01.2013 по 17.11.2014 - 224 653 руб.
Вместе с тем суд согласился с доводом ответчика относительно того, что, поскольку срок внесения арендной платы за 4-й квартал 2014 года на момент принятия решения суда не наступил, то требования о взыскании с ответчика 9774 руб. по договору от 07.05.2007, 13 351 руб. по договору от 10.10.2011 N 3063, 4048 руб. по договору от 10.10.2011 N 3064, 952 руб. по договору от 10.10.2011 N 6035, 200 руб. по договору от 10.10.2011 N 3066 и 13 026 руб. по договору от 26.02.2013 заявлены неправомерно.
В связи с этим требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены судом частично в общей сумме 740 970 руб. 42 коп. (248 122 руб. по договору от 07.05.2007, 202 406 руб. по договору от 10.10.2011 N 3063, 61 363 руб. по договору от 10.10.2011 N 3064, 14 427 руб. по договору от 10.10.2011 N 6035, 3025 руб. 42 коп. по договору от 10.10.2011 N 3066 и 211 627 руб. по договору от 26.02.2013).
Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.
В связи с просрочкой внесения ответчиком арендных платежей истец предъявил также ко взысканию неустойку.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).
Пунктами 5.2 договоров от 07.05.2007 и от 26.02.2012 предусмотрено условие о начислении пени по 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки в случае просрочки Арендатором уплаты платежей в сроки, установленные договором.
Пунктами 5.2 договоров от 10.10.2011 за такое же нарушение Арендатора установлены пени в размере 0,3% за каждый день просрочки.
В соответствии с указанными положениями на суммы задолженности по арендной плате (исключая платежи за 4-й квартал 2014 года) истец начислил пени в сумме 26 579 руб. 28 коп. за период с 16.04.2013 по 17.11.2014 по договору от 07.05.2007, 19 514 руб. 80 коп. за период с 18.12.2012 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 3063, 6007 руб. 26 коп. за период с 18.12.2013 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 3064, 1412 руб. 34 коп. за период с 18.12.2013 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 6035, 296 руб. 18 коп. за период с 18.12.2013 по 17.11.2014 по договору от 10.10.2011 N 3066 и 17 987 руб. 15 коп. за период с 16.04.2013 по 17.11.2014 по договору от 26.02.2013.
Расчет пеней суд первой инстанции проверил, признал его правильным. С данным выводом суда апелляционная инстанция согласна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.1.1.1 договоров от 07.05.2007 и от 26.02.2013 предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды, если арендатор два раза подряд не внес платежи, предусмотренные пунктами 2.1 и 2.2 договоров в установленные сроки.
Исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В рассматриваемом случае Арендодатель претензиями от 26.05.2014 N 03-6/33, 03-66/34, 03-6/35, 03-6/36, 03-6-32, 03-6/37 предложил Обществу погасить в течение 10 дней с момента получения претензий задолженности по договорам от 07.05.2007, от 10.10.2011 и от 21.02.2013, образовавшиеся по состоянию на 26.05.2014. В претензии от 25.07.2014 N 03-6/68 Комитет вновь предложил Обществу погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 18.07.2014 в течение 10 дней с момента получения претензии, а также предложил в тот же срок подписать соглашения о расторжении договоров аренды.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик не представил в суд объективные доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы в спорный период.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий спорных договоров аренды земельных участков, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования Комитета о расторжении договоров.
Встречные исковые требования Общества о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 ГК РФ правомерно оставлены судом без рассмотрения.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка разрешения спора Обществом представлена претензия от 27.10.2014, в которой ответчик предлагает Комитету расторгнуть договоры аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров аренды.
В соответствии с отметкой на претензии она получена Комитетом 27.10.2014. В ответ на претензию письмом от 05.11.2014 Комитет сообщил о том, что подписанные истцом соглашения о расторжении договоров были направлены Обществу с претензией от 25.07.2014 N 03-6/68.
Со встречным исковым заявлением о расторжении договоров аренды Общество обратилось в арбитражный суд 23.10.2014 (дата подачи искового заявления в канцелярию арбитражного суда).
Следовательно, как верно указано судом, на момент предъявления иска в арбитражный суд с предложением о расторжении договоров аренды Общество к Комитету не обращалось.
В связи с вышеизложенным апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно оставил требование Общества о расторжении договоров аренды без рассмотрения в связи с несоблюдением последним досудебного порядка урегулирования спора на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Требование Общества об определении последствия расторжения договоров в порядке части 3 статьи 451 ГК РФ обоснованно оставлено судом без удовлетворения.
Указанной нормой права предусмотрено, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В данном случае договоры расторгнуты в связи с неисполнением Обществом обязательств по внесению арендных платежей.
Поскольку распределение судом по требованию одной из сторон договора расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением этого договора, предусмотрено в случае расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств, то указанные требования Общества удовлетворению не подлежат.
В апелляционной жалобе Общество ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. В чем конкретно заключаются данные нарушения, податель жалобы не указал. Факт создания препятствий со стороны администрации в пользовании спорными земельными участками, документально не подтвержден, доказательств признания действий (бездействия) администрации незаконными, в материалах дела не имеется.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В нарушение указанной нормы доводы апелляционной жалобы не подтверждены надлежащими доказательствами.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 ноября 2014 года по делу N А05-12042/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архангельск-Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)