Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 4 марта 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от прокуратуры Архангельской области Иволги О.В. на основании поручения от 02.02.2015 N 8-392-2014, от министерства имущественных отношений Архангельской области министра Ковалевой И.Н., Шайтановой В.А. по доверенности от 03.03.2014, от общества с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" Борисенко М.Ю. по доверенности от 15.01.2015, от мэрии города Архангельска Бровкина В.А. по доверенности от 24.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 ноября 2014 года по делу N А05-10888/2014 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
Заместитель прокурора Архангельской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815, место нахождения: 163004, г. Архангельск, пр-т Троицкий, 49, далее - Министерство) и обществу с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" (ОГРН 1062901066326, ИНН 2901154899, место нахождения: 163060, г. Архангельск, пр. Обводный Канал, 13, 3, 201, далее - Общество) о признании недействительным пункта 1 соглашения от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф, заключенного между ответчиками (с учетом уточнения исковых требований (л.д. 92).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена мэрия города Архангельска (далее - Мэрия).
Решением суда от 26 ноября 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным пункт 1 соглашения от 30.08.2012, заключенного между Министерством и Обществом к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины по иску.
Министерство с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, в иске отказать. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не указал в решении мотивы, по которым отклонил доводы министерства о том, что признание пункта 1 дополнительного соглашения недействительным не приведет к реальному восстановлению чьих-либо прав, так как оно заключено исключительно с целью приведения договора в соответствие с индивидуально правовым актом, принятым Мэрией. Правовой режим земельного участка не зависит от договора аренды, т.к. устанавливается не по соглашению сторон, а компетентным органом, в силу публичных решений по управлению земельным фондом. В соответствии с пунктом 1.3 договора "Изменение разрешенного использования, указанного в пункте 1.1 договора, допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации", т.е. без заключения дополнительного соглашения. Учитывая, что распоряжение мэра города Архангельска от 16.04.2012 N 342р об изменении вида разрешенного использования в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) порядке не признано недействительным, а Мэрия привлечена к участию в деле на стороне истца, то у суда отсутствовали правовые основания для признания пункта 1 дополнительного соглашения недействительным. Распоряжение мэра города Архангельска от 16.04.2012 N 342р принято на основании заявления арендатора от 26.03.2012, к которому приложены правоустанавливающие документы на земельный участок на 17 листах. Принимая решения о смене правового режима (разрешенного использования) Мэрия располагала сведениями о том, что данный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов. Следовательно, в рассматриваемом случае у Мэрии отсутствовала обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, получившего земельный участок без аукциона. Вывод суда о том, что Общество, изначально получая земельный участок в аренду, не имело намерений осуществлять строительство гостиничного комплекса, может быть применим к недействительности самого договора аренды, а не отдельно к дополнительному соглашению. Министерство, как административный орган, не обладает полномочиями на отмену административных актов, принятых мэром города Архангельска и являющихся основанием для возникновения гражданско-правовых отношений. Поэтому участие Мэрии на стороне истца в процессе о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному Министерством на основании решения мэра города Архангельска, имеющего возможность, отмены распоряжения является злоупотреблением правом со стороны третьего лица.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Общество с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к следующему. Предоставление земельного участка для строительства гостиничного комплекса было законным и не требовало проведения торгов. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка послужило основанием для заключения 30.08.2012 Министерством и Обществом спорного дополнительного соглашения к договору аренды. Существующие правовые нормы не предполагают при смене вида разрешенного использования уже переданного в аренду участка последующее изъятие этого участка для проведения торгов. В своем решении суд первой инстанции необоснованно ссылается на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении 05.06.2012 N 17540/11, поскольку в нем речь шла о заключении нового договора аренды, в котором иначе будет прописан предмет договора - земельный участок с новым разрешенным видом использования. В рассматриваемых правоотношениях дополнительное соглашение заключено сторонами во исполнение распоряжения мэра города Архангельска N 342р, в период действия договора аренды. Таким образом, дополнительное соглашение не пролонгировало договор, а лишь конкретизировало его предмет. Поэтому вывод суда первой инстанции о необходимости заключать новый договор аренды, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, не подкреплен ни действующими правовыми нормами, ни судебной практикой, не разъяснениями вышестоящих судов. При отсутствии законодательно закрепленной необходимости заключать новый договор при смене вида разрешенного использования земельного участка, процедура проведения торгов при внесении изменений в уже действующий договор аренды не закреплена действующим законодательством. Иная позиция суда нарушает права добросовестного арендатора земельного участка - субъекта предпринимательской деятельности.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Представители истца и Мэрии в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Заслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением заместителя мэра города Архангельска от 14.03.2011 N 241-р Обществу было предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса в территориальном округе Варавино - Фактория г. Архангельска по ул. Воронина в границах земельного участка общей площадью 6724 кв. м (согласно схеме расположения земельного участка в кадастровом квартале 29:22:070305, утвержденной распоряжением мэра города Архангельска от 22.02.2011 N 380р), предложено обеспечить за свой счет установление границ земельного участка на местности и проведение его государственного кадастрового учета.
В государственный кадастр недвижимости 19.05.2011 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м имеющем разрешенное использование: "для строительства гостиничного комплекса".
Министерством 10.06.2011 вынесено распоряжение N 666-рм о предоставлении вышеуказанного земельного участка Обществу в аренду для строительства гостиничного комплекса.
Далее, Министерством и Обществом 23.06.2011 заключен договор N 4/52вф аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м для строительства гостиничного комплекса по ул. Воронина в г. Архангельске.
Договор аренды заключен на три года и зарегистрирован в установленном порядке 01.08.2011.
На основании обращения Общества от 26.03.2012 N 34 (л.д. 80 - 81) мэром города Архангельска 16.04.2012 вынесено распоряжение N 342р об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36, вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с "для строительства гостиничного комплекса" на "для строительства многоэтажного жилого дома" (л.д. 79).
В государственный кадастр недвижимости 29.05.2012 внесены изменения о том, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м имеет разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, что также следует из кадастрового паспорта земельного участка от 19.07.2012.
Министерством и Обществом 30.08.2012 заключено соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды, а именно указано, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 имеет разрешенное использование "для строительства многоэтажного жилого дома" (л.д. 10 - 11).
Государственная регистрация соглашения от 30.08.2012 произведена 01.10.2012.
В результате заключения соглашения от 30.08.2012 земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 является предоставленным для жилищного строительства.
Прокурор, в обоснование заявленного иска сослался на то, что в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения земельный участок для жилищного строительства оказался предоставленным Обществу без проведения торгов, в нарушение положений статей 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В силу указанных обстоятельств, соглашение является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.
При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 ЗК РФ).
Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ в ЗК РФ внесены изменения, в частности, путем его дополнения статьей 30.1.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Следовательно, с 01.10.2005 земельное законодательство предусматривает предоставление земельного участка для жилищного строительства исключительно в порядке проведения торгов, в отличие от предоставления земельных участков для строительства иных объектов, которое может осуществляться как без проведения торгов (в порядке предварительного согласования места размещения объекта), так по результатам торгов.
Судом установлено, что в рассматриваемом случае распоряжением мэра города Архангельска от 14.03.2011 N 241-р Обществу предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса в территориальном округе Варавино-Фактория г. Архангельска по ул. Воронина в границах земельного участка общей площадью 6724 кв. м (л.д. 54 - 55).
На основании указанного распоряжения земельный участок сформирован как земельный участок для строительства гостиничного комплекса и сведения о таком его разрешенном использовании внесены в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку земельный участок имел разрешенное использование и предоставлялся для строительства гостиничного комплекса путем заключения договора аренды, то какие-либо конкурсные процедуры при его предоставлении (торги) не проводились.
В силу пункта 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
На основании пункта 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31.12.2012, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается главой местной администрации без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а именно разрешение его использования для строительства жилого комплекса переменной этажности принято мэром города Архангельска (распоряжение от 16.04.2012 N 342р) в пределах его полномочий, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.
Однако, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Предоставление земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м имеющим разрешенное использование: "для строительства гостиничного комплекса", осуществлялось без проведения торгов.
Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на "для строительства многоэтажного жилого дома" по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (пункт 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П).
В данном случае, изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома привело к тому, что Общество фактически миновало такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства участка как аукцион.
Доводы апеллянтов о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании распоряжения мэра города Архангельска 16.04.2012 N 342р не опровергает выводы суда о нарушении порядка предоставления земельного участка под многоэтажное строительство.
Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 23.06.2011 N 4/52вф являлся земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства гостиничного комплекса". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Предоставление Обществу участка в аренду было обусловлено его обязанностью обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.
Правовых оснований для изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды, у сторон не имелось, поскольку заключив дополнительное соглашение от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф, с разрешенным использованием "для строительства многоэтажного жилого дома", Министерство фактически предоставило Обществу земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставило Общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорного земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.
Данная правовая позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13.
Поскольку спорное соглашение от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф заключено до 01.09.2013, к нему применяется первоначальная редакция статьи 168 ГК РФ, а именно, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом того, что в результате заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в аренду нарушены императивные требования закона о порядке предоставления земельного участка, влекущие нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, требования Прокурора обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Кроме того, в материалах дела нашли подтверждение и доводы Мэрии о том, что Общество не имело намерения осуществлять строительство гостиничного комплекса.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины относятся на их подателей.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина Министерством в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 ноября 2014 года по делу N А05-10888/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N А05-10888/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А05-10888/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 4 марта 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от прокуратуры Архангельской области Иволги О.В. на основании поручения от 02.02.2015 N 8-392-2014, от министерства имущественных отношений Архангельской области министра Ковалевой И.Н., Шайтановой В.А. по доверенности от 03.03.2014, от общества с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" Борисенко М.Ю. по доверенности от 15.01.2015, от мэрии города Архангельска Бровкина В.А. по доверенности от 24.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 ноября 2014 года по делу N А05-10888/2014 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
Заместитель прокурора Архангельской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815, место нахождения: 163004, г. Архангельск, пр-т Троицкий, 49, далее - Министерство) и обществу с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" (ОГРН 1062901066326, ИНН 2901154899, место нахождения: 163060, г. Архангельск, пр. Обводный Канал, 13, 3, 201, далее - Общество) о признании недействительным пункта 1 соглашения от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф, заключенного между ответчиками (с учетом уточнения исковых требований (л.д. 92).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена мэрия города Архангельска (далее - Мэрия).
Решением суда от 26 ноября 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным пункт 1 соглашения от 30.08.2012, заключенного между Министерством и Обществом к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины по иску.
Министерство с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, в иске отказать. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не указал в решении мотивы, по которым отклонил доводы министерства о том, что признание пункта 1 дополнительного соглашения недействительным не приведет к реальному восстановлению чьих-либо прав, так как оно заключено исключительно с целью приведения договора в соответствие с индивидуально правовым актом, принятым Мэрией. Правовой режим земельного участка не зависит от договора аренды, т.к. устанавливается не по соглашению сторон, а компетентным органом, в силу публичных решений по управлению земельным фондом. В соответствии с пунктом 1.3 договора "Изменение разрешенного использования, указанного в пункте 1.1 договора, допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации", т.е. без заключения дополнительного соглашения. Учитывая, что распоряжение мэра города Архангельска от 16.04.2012 N 342р об изменении вида разрешенного использования в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) порядке не признано недействительным, а Мэрия привлечена к участию в деле на стороне истца, то у суда отсутствовали правовые основания для признания пункта 1 дополнительного соглашения недействительным. Распоряжение мэра города Архангельска от 16.04.2012 N 342р принято на основании заявления арендатора от 26.03.2012, к которому приложены правоустанавливающие документы на земельный участок на 17 листах. Принимая решения о смене правового режима (разрешенного использования) Мэрия располагала сведениями о том, что данный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов. Следовательно, в рассматриваемом случае у Мэрии отсутствовала обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, получившего земельный участок без аукциона. Вывод суда о том, что Общество, изначально получая земельный участок в аренду, не имело намерений осуществлять строительство гостиничного комплекса, может быть применим к недействительности самого договора аренды, а не отдельно к дополнительному соглашению. Министерство, как административный орган, не обладает полномочиями на отмену административных актов, принятых мэром города Архангельска и являющихся основанием для возникновения гражданско-правовых отношений. Поэтому участие Мэрии на стороне истца в процессе о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному Министерством на основании решения мэра города Архангельска, имеющего возможность, отмены распоряжения является злоупотреблением правом со стороны третьего лица.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Общество с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к следующему. Предоставление земельного участка для строительства гостиничного комплекса было законным и не требовало проведения торгов. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка послужило основанием для заключения 30.08.2012 Министерством и Обществом спорного дополнительного соглашения к договору аренды. Существующие правовые нормы не предполагают при смене вида разрешенного использования уже переданного в аренду участка последующее изъятие этого участка для проведения торгов. В своем решении суд первой инстанции необоснованно ссылается на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении 05.06.2012 N 17540/11, поскольку в нем речь шла о заключении нового договора аренды, в котором иначе будет прописан предмет договора - земельный участок с новым разрешенным видом использования. В рассматриваемых правоотношениях дополнительное соглашение заключено сторонами во исполнение распоряжения мэра города Архангельска N 342р, в период действия договора аренды. Таким образом, дополнительное соглашение не пролонгировало договор, а лишь конкретизировало его предмет. Поэтому вывод суда первой инстанции о необходимости заключать новый договор аренды, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, не подкреплен ни действующими правовыми нормами, ни судебной практикой, не разъяснениями вышестоящих судов. При отсутствии законодательно закрепленной необходимости заключать новый договор при смене вида разрешенного использования земельного участка, процедура проведения торгов при внесении изменений в уже действующий договор аренды не закреплена действующим законодательством. Иная позиция суда нарушает права добросовестного арендатора земельного участка - субъекта предпринимательской деятельности.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Представители истца и Мэрии в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Заслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением заместителя мэра города Архангельска от 14.03.2011 N 241-р Обществу было предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса в территориальном округе Варавино - Фактория г. Архангельска по ул. Воронина в границах земельного участка общей площадью 6724 кв. м (согласно схеме расположения земельного участка в кадастровом квартале 29:22:070305, утвержденной распоряжением мэра города Архангельска от 22.02.2011 N 380р), предложено обеспечить за свой счет установление границ земельного участка на местности и проведение его государственного кадастрового учета.
В государственный кадастр недвижимости 19.05.2011 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м имеющем разрешенное использование: "для строительства гостиничного комплекса".
Министерством 10.06.2011 вынесено распоряжение N 666-рм о предоставлении вышеуказанного земельного участка Обществу в аренду для строительства гостиничного комплекса.
Далее, Министерством и Обществом 23.06.2011 заключен договор N 4/52вф аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м для строительства гостиничного комплекса по ул. Воронина в г. Архангельске.
Договор аренды заключен на три года и зарегистрирован в установленном порядке 01.08.2011.
На основании обращения Общества от 26.03.2012 N 34 (л.д. 80 - 81) мэром города Архангельска 16.04.2012 вынесено распоряжение N 342р об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36, вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с "для строительства гостиничного комплекса" на "для строительства многоэтажного жилого дома" (л.д. 79).
В государственный кадастр недвижимости 29.05.2012 внесены изменения о том, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м имеет разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, что также следует из кадастрового паспорта земельного участка от 19.07.2012.
Министерством и Обществом 30.08.2012 заключено соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды, а именно указано, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 имеет разрешенное использование "для строительства многоэтажного жилого дома" (л.д. 10 - 11).
Государственная регистрация соглашения от 30.08.2012 произведена 01.10.2012.
В результате заключения соглашения от 30.08.2012 земельный участок с кадастровым номером 29:22:070305:36 является предоставленным для жилищного строительства.
Прокурор, в обоснование заявленного иска сослался на то, что в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения земельный участок для жилищного строительства оказался предоставленным Обществу без проведения торгов, в нарушение положений статей 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В силу указанных обстоятельств, соглашение является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.
При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 ЗК РФ).
Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ в ЗК РФ внесены изменения, в частности, путем его дополнения статьей 30.1.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Следовательно, с 01.10.2005 земельное законодательство предусматривает предоставление земельного участка для жилищного строительства исключительно в порядке проведения торгов, в отличие от предоставления земельных участков для строительства иных объектов, которое может осуществляться как без проведения торгов (в порядке предварительного согласования места размещения объекта), так по результатам торгов.
Судом установлено, что в рассматриваемом случае распоряжением мэра города Архангельска от 14.03.2011 N 241-р Обществу предварительно согласовано место размещения гостиничного комплекса в территориальном округе Варавино-Фактория г. Архангельска по ул. Воронина в границах земельного участка общей площадью 6724 кв. м (л.д. 54 - 55).
На основании указанного распоряжения земельный участок сформирован как земельный участок для строительства гостиничного комплекса и сведения о таком его разрешенном использовании внесены в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку земельный участок имел разрешенное использование и предоставлялся для строительства гостиничного комплекса путем заключения договора аренды, то какие-либо конкурсные процедуры при его предоставлении (торги) не проводились.
В силу пункта 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
На основании пункта 3 части 1 статьи 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31.12.2012, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается главой местной администрации без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а именно разрешение его использования для строительства жилого комплекса переменной этажности принято мэром города Архангельска (распоряжение от 16.04.2012 N 342р) в пределах его полномочий, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.
Однако, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Предоставление земельного участка с кадастровым номером 29:22:070305:36 площадью 6723 кв. м имеющим разрешенное использование: "для строительства гостиничного комплекса", осуществлялось без проведения торгов.
Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на "для строительства многоэтажного жилого дома" по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (пункт 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П).
В данном случае, изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома привело к тому, что Общество фактически миновало такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства участка как аукцион.
Доводы апеллянтов о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено на основании распоряжения мэра города Архангельска 16.04.2012 N 342р не опровергает выводы суда о нарушении порядка предоставления земельного участка под многоэтажное строительство.
Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 23.06.2011 N 4/52вф являлся земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства гостиничного комплекса". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Предоставление Обществу участка в аренду было обусловлено его обязанностью обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.
Правовых оснований для изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды, у сторон не имелось, поскольку заключив дополнительное соглашение от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф, с разрешенным использованием "для строительства многоэтажного жилого дома", Министерство фактически предоставило Обществу земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставило Общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорного земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.
Данная правовая позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13.
Поскольку спорное соглашение от 30.08.2012 к договору аренды земельного участка от 23.06.2011 N 4/52вф заключено до 01.09.2013, к нему применяется первоначальная редакция статьи 168 ГК РФ, а именно, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом того, что в результате заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор о предоставлении земельного участка в аренду нарушены императивные требования закона о порядке предоставления земельного участка, влекущие нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, требования Прокурора обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Кроме того, в материалах дела нашли подтверждение и доводы Мэрии о том, что Общество не имело намерения осуществлять строительство гостиничного комплекса.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины относятся на их подателей.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина Министерством в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 ноября 2014 года по делу N А05-10888/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Центр подготовки аварийно-спасательных формирований" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)