Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатели вселились в спорный дом на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка, однако основной договор заключен не был, хотя денежные средства были переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Таранов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Николенко Л.Н.,
судей Яковлева Н.А., Шкуратовой А.В.,
с участием прокурора Мяшиной З.А.,
при секретаре В.,
- рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.И. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2014 года, которым суд иск Н.З.М. удовлетворил;
- выселил С.Е., С.И., а также их несовершеннолетних детей Г. и Б. из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>;
- в иске С.Е. и С.И. к Н.З.М. и Ж. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, государственной регистрации перехода права отказал.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя С.И. - Н.С., поддержавшего доводы жалобы, Ж., Н.З.М. и ее представителя А., полагавших, что жалоба удовлетворению не подлежит, заключение прокурора о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
установила:
С.Е. и С.И. обратились в суд с иском к Н.З.М. и Ж. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, расположенных в СНТ "Д." в г. Калининграде, и государственной регистрации перехода права собственности на С.Е. и С.И., указывая, что 15 января 2014 года между Н.З.М. и С.И. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи участка с кадастровым номером N, в срок до 30 апреля 2014 года. Указанным предварительным договором обусловлено, что продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить за него <данные изъяты> рублей. Из данной суммы <данные изъяты> рублей было передано покупателем продавцу в качестве предоплаты, что подтверждено распиской от 21 ноября 2013 года. Фактически сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства (дачи), ставшего впоследствии жилым домом. Необходимость заключения предварительного договора была обусловлена тем, что у С-вых не имелось гражданства РФ, и они не могли до его получения приобрести земельный участок. По договоренности сторон остальные денежные средства, подлежащие уплате по будущему договору купли-продажи, были перечислены на счет Ж. После получения С-выми паспортов граждан РФ, 10 марта 2014 года С.И. сообщила Н.З.М. о необходимости прибыть в управление Росреестра для заключения и регистрации основного договора купли-продажи, однако Н.З.М. от заключения договора отказалась, ссылаясь на то, что на полученные денежные средства она не сможет приобрести себе недвижимость. В связи с нарушением условий предварительного договора 11 марта 2014 года С.И. направила Н.З.М. письменное уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи, а 18 марта 2014 года - проект договора купли-продажи земельного участка и дачи и акт приема-передачи двух объектов недвижимого имущества, однако письменного ответа на данные предложения С.И. не получила. С-вы полагают, что ими в полной мере исполнены все условия предварительного договора, и Н.З.М. и Ж. надлежит обязать заключить с ними основной договор купли-продажи спорного имущества, и провести государственную регистрацию перехода права собственности.
Н.З.М. обратилась в суд с иском к С.Е. и С.И., выступающих в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей Г. и Б., о выселении их из жилого дома N, расположенного по <адрес>, указывая, что осенью 2013 года к ней обратились С-вы с предложением о приобретении принадлежащего ей земельного участка и жилого дома, расположенных в с/т "Д." по <адрес>, и предложили выгодную цену за два объекта недвижимости. В связи с тем, что сторонами было достигнуто соглашение о последующей продаже участка и жилого дома, С-вы попросили Н.З.М. разрешить им вселиться в принадлежащий Н.З.М. жилой дом, на что Н.З.М. согласилась, и в конце 2013 года С-вы с детьми вселились в дом Н.З.М., а 15 января 2014 года Н.З.М. и С.И. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, а от заключения договора купли-продажи жилого дома С-вы уклонялись. В марте 2014 года Н.З.М. потребовала С-вых освободить жилой дом и вывезти свои вещи, однако С-вы отказались, сменили замки, и препятствуют Н.З.М. в пользовании имуществом. Н.З.М. полагает, что она как собственник жилого дома вправе предоставить его в пользование любому лицу, но также вправе и требовать данное лицо освободить принадлежащее ей жилое помещение, а поскольку С-вы спорный жилой дом не освобождают, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе С.И. просит решение суда отменить, указывая, что суд неверно оценил представленные доказательства. Продажа земельного участка и строения на нем неразрывно связны между собой.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Из свидетельства о государственной регистрации права N, выданного 27.03.2014 (взамен свидетельства N от 04.07.2007), следует, что Н.З.М. на основании постановления мэра г. Калининграда N от 30.12.2005 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м в садовом товариществе "Д." в г. Калининграде.
Из расписки от 21 ноября 2013 года следует, что Н.З.М. получила предоплату <данные изъяты> рублей для дальнейшей продажи дачи в сумме <данные изъяты> рублей.
Из предварительного договора купли-продажи земельного участка от 15 января 2014 года следует, что Н.З.М. и С.И. заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, принадлежащий Н.З.М. на основании постановления мэра г. Калининграда N от 30.12.2005 года, что подтверждено свидетельством N. Стоимость земельного участка оговорена сторонами в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей уже выплачено наличными, а остальные в сумме <данные изъяты> рублей - подлежат перечислению безналичным переводом, по желанию продавца, на счет ее дочери Ж. в Сбербанке РФ. Срок заключения основного договора был установлен сторонами до 30 апреля 2014 года.
Свидетельством о регистрации права N, выданным 11 апреля 2014 года, подтверждено, что Н.З.М. принадлежит жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности на дом зарегистрировано на основании постановления мэра г. Калининграда N от 30.12.2005 года, акт приема-передачи от 22.01.2007 года и декларации об объекте недвижимого имущества от 31.03.2014 года.
Как следует из указанных свидетельств, пояснений сторон и показаний свидетелей, жилой дом возведен на земельном участке Н.З.М. до заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка.
Частями 1, 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Требуя понудить Н.З.Н. к заключению договора купли продажи земельного участка, С-вы ссылаются на то, что ею по условиям предварительного договора, добровольно принято на себя обязательство о заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.
В силу статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из положений статьи 554 ГК РФ во взаимосвязи с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по предварительному договору купли-продажи от 15 января 2014 года нельзя признать согласованными, поскольку сторонами в договоре не были указаны данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее последующей передаче от продавца к покупателю.
Так, в предварительном договоре не указано, что сторонами согласована передача покупателю в собственность строения, имеющегося на участке, а напротив, сам договор именуется, как предварительный договор купли-продажи земельного участка. То обстоятельство, что сторонами в предварительном договоре не были согласованы условия по переходу прав на строение, подтверждается показаниями свидетеля Л. (допрошенной по ходатайству С-вых), показавшей, что она готовила проект предварительного договора, и предлагала включить в него условия о переходе к покупателю прав на строение, однако Н.З.М. от этого категорически отказалась, пояснив, что с таким условием она договор подписывать не будет.
Поскольку в предварительном договоре сторонами не согласованы условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, указанные договор следует признать незаключенным, и соответственно, у Н.З.М. отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка и дома на указанных С-выми условиях.
С-вы не являются членами семьи Н.З.М., и как согласованно указывают стороны, на момент вселения в спорное жилое помещение, они приобрели право пользования им в соответствии с частью 7 статьи 31 ЖК РФ, на основании соглашения с собственником данного помещения.
По смыслу части 7 статьи 31 ЖК РФ за лицом, вселенным в жилое помещение собственником сохраняется право на проживание в данном жилом помещении на условиях, определенных соглашением с собственником, и подлежит прекращению по желанию собственника в порядке, определенном соглашением.
С-вы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника, а поскольку они освободить помещение отказываются (ошибочно полагая, что они его приобрели) они подлежат выселению.
Судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-379/2015Г.
Требование: О понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатели вселились в спорный дом на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка, однако основной договор заключен не был, хотя денежные средства были переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. по делу N 33-379/2015г.
Судья Таранов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Николенко Л.Н.,
судей Яковлева Н.А., Шкуратовой А.В.,
с участием прокурора Мяшиной З.А.,
при секретаре В.,
- рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.И. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2014 года, которым суд иск Н.З.М. удовлетворил;
- выселил С.Е., С.И., а также их несовершеннолетних детей Г. и Б. из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>;
- в иске С.Е. и С.И. к Н.З.М. и Ж. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, государственной регистрации перехода права отказал.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя С.И. - Н.С., поддержавшего доводы жалобы, Ж., Н.З.М. и ее представителя А., полагавших, что жалоба удовлетворению не подлежит, заключение прокурора о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
установила:
С.Е. и С.И. обратились в суд с иском к Н.З.М. и Ж. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, расположенных в СНТ "Д." в г. Калининграде, и государственной регистрации перехода права собственности на С.Е. и С.И., указывая, что 15 января 2014 года между Н.З.М. и С.И. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи участка с кадастровым номером N, в срок до 30 апреля 2014 года. Указанным предварительным договором обусловлено, что продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить за него <данные изъяты> рублей. Из данной суммы <данные изъяты> рублей было передано покупателем продавцу в качестве предоплаты, что подтверждено распиской от 21 ноября 2013 года. Фактически сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства (дачи), ставшего впоследствии жилым домом. Необходимость заключения предварительного договора была обусловлена тем, что у С-вых не имелось гражданства РФ, и они не могли до его получения приобрести земельный участок. По договоренности сторон остальные денежные средства, подлежащие уплате по будущему договору купли-продажи, были перечислены на счет Ж. После получения С-выми паспортов граждан РФ, 10 марта 2014 года С.И. сообщила Н.З.М. о необходимости прибыть в управление Росреестра для заключения и регистрации основного договора купли-продажи, однако Н.З.М. от заключения договора отказалась, ссылаясь на то, что на полученные денежные средства она не сможет приобрести себе недвижимость. В связи с нарушением условий предварительного договора 11 марта 2014 года С.И. направила Н.З.М. письменное уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи, а 18 марта 2014 года - проект договора купли-продажи земельного участка и дачи и акт приема-передачи двух объектов недвижимого имущества, однако письменного ответа на данные предложения С.И. не получила. С-вы полагают, что ими в полной мере исполнены все условия предварительного договора, и Н.З.М. и Ж. надлежит обязать заключить с ними основной договор купли-продажи спорного имущества, и провести государственную регистрацию перехода права собственности.
Н.З.М. обратилась в суд с иском к С.Е. и С.И., выступающих в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей Г. и Б., о выселении их из жилого дома N, расположенного по <адрес>, указывая, что осенью 2013 года к ней обратились С-вы с предложением о приобретении принадлежащего ей земельного участка и жилого дома, расположенных в с/т "Д." по <адрес>, и предложили выгодную цену за два объекта недвижимости. В связи с тем, что сторонами было достигнуто соглашение о последующей продаже участка и жилого дома, С-вы попросили Н.З.М. разрешить им вселиться в принадлежащий Н.З.М. жилой дом, на что Н.З.М. согласилась, и в конце 2013 года С-вы с детьми вселились в дом Н.З.М., а 15 января 2014 года Н.З.М. и С.И. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, а от заключения договора купли-продажи жилого дома С-вы уклонялись. В марте 2014 года Н.З.М. потребовала С-вых освободить жилой дом и вывезти свои вещи, однако С-вы отказались, сменили замки, и препятствуют Н.З.М. в пользовании имуществом. Н.З.М. полагает, что она как собственник жилого дома вправе предоставить его в пользование любому лицу, но также вправе и требовать данное лицо освободить принадлежащее ей жилое помещение, а поскольку С-вы спорный жилой дом не освобождают, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе С.И. просит решение суда отменить, указывая, что суд неверно оценил представленные доказательства. Продажа земельного участка и строения на нем неразрывно связны между собой.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
Из свидетельства о государственной регистрации права N, выданного 27.03.2014 (взамен свидетельства N от 04.07.2007), следует, что Н.З.М. на основании постановления мэра г. Калининграда N от 30.12.2005 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м в садовом товариществе "Д." в г. Калининграде.
Из расписки от 21 ноября 2013 года следует, что Н.З.М. получила предоплату <данные изъяты> рублей для дальнейшей продажи дачи в сумме <данные изъяты> рублей.
Из предварительного договора купли-продажи земельного участка от 15 января 2014 года следует, что Н.З.М. и С.И. заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, принадлежащий Н.З.М. на основании постановления мэра г. Калининграда N от 30.12.2005 года, что подтверждено свидетельством N. Стоимость земельного участка оговорена сторонами в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей уже выплачено наличными, а остальные в сумме <данные изъяты> рублей - подлежат перечислению безналичным переводом, по желанию продавца, на счет ее дочери Ж. в Сбербанке РФ. Срок заключения основного договора был установлен сторонами до 30 апреля 2014 года.
Свидетельством о регистрации права N, выданным 11 апреля 2014 года, подтверждено, что Н.З.М. принадлежит жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности на дом зарегистрировано на основании постановления мэра г. Калининграда N от 30.12.2005 года, акт приема-передачи от 22.01.2007 года и декларации об объекте недвижимого имущества от 31.03.2014 года.
Как следует из указанных свидетельств, пояснений сторон и показаний свидетелей, жилой дом возведен на земельном участке Н.З.М. до заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка.
Частями 1, 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Требуя понудить Н.З.Н. к заключению договора купли продажи земельного участка, С-вы ссылаются на то, что ею по условиям предварительного договора, добровольно принято на себя обязательство о заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.
В силу статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из положений статьи 554 ГК РФ во взаимосвязи с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по предварительному договору купли-продажи от 15 января 2014 года нельзя признать согласованными, поскольку сторонами в договоре не были указаны данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее последующей передаче от продавца к покупателю.
Так, в предварительном договоре не указано, что сторонами согласована передача покупателю в собственность строения, имеющегося на участке, а напротив, сам договор именуется, как предварительный договор купли-продажи земельного участка. То обстоятельство, что сторонами в предварительном договоре не были согласованы условия по переходу прав на строение, подтверждается показаниями свидетеля Л. (допрошенной по ходатайству С-вых), показавшей, что она готовила проект предварительного договора, и предлагала включить в него условия о переходе к покупателю прав на строение, однако Н.З.М. от этого категорически отказалась, пояснив, что с таким условием она договор подписывать не будет.
Поскольку в предварительном договоре сторонами не согласованы условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, указанные договор следует признать незаключенным, и соответственно, у Н.З.М. отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка и дома на указанных С-выми условиях.
С-вы не являются членами семьи Н.З.М., и как согласованно указывают стороны, на момент вселения в спорное жилое помещение, они приобрели право пользования им в соответствии с частью 7 статьи 31 ЖК РФ, на основании соглашения с собственником данного помещения.
По смыслу части 7 статьи 31 ЖК РФ за лицом, вселенным в жилое помещение собственником сохраняется право на проживание в данном жилом помещении на условиях, определенных соглашением с собственником, и подлежит прекращению по желанию собственника в порядке, определенном соглашением.
С-вы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника, а поскольку они освободить помещение отказываются (ошибочно полагая, что они его приобрели) они подлежат выселению.
Судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)