Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Усаниной Н.А.
судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А. без использования средств аудиозаписи
от лиц, участвующих в деле: без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ордынского района Новосибирской области
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 25 июля 2014 года по делу N А45-1447/2014 (судья Векшенков Д.В.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон"
к Администрации Ордынского района Новосибирской области
третье лицо: индивидуальный предприниматель Толстов Дмитрий Александрович
об обязании заключить договор аренды земельного участка
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон" (далее - ООО УК "Полигон", Управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, предмет которого изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о переводе прав и обязанностей по договору от 10.12.2013 г. N 144, заключенному между Администрацией Ордынского района Новосибирской области и индивидуальным предпринимателем Толстовым Д.А.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен индивидуальный предприниматель Толстов Д.А. (далее - ИП Толстов Д.А., предприниматель, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.07.2014 г. требования удовлетворены, осуществлен перевод прав и обязанностей по договору от 10.12.2013 N 144, заключенного между Администрацией Ордынского района Новосибирской области и индивидуальным предпринимателем Толстовым Дмитрием Александровичем на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон".
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация Ордынского района Новосибирской области (далее - Администрация, ответчик) в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам по делу, непринятие во внимание изменения разрешенного использования земельного участка, третьему лицу по договору аренды от 05.11.2013 г. предоставлен "для полигона твердых бытовых отходов", а по договору аренды с истцом от 21.06.2010 г. "для строительства полигона бытовых отходов", в связи с чем, у истца отсутствует право требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с третьим лицом, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
ООО УК "Полигон" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, не представило.
В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 156, частью 6 статьи 121 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющим материалам дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва ООО УК "Полигон" на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.06.2010 г. между Администрацией Ордынского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон" был заключен договор аренды N 93 земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, с/с МО Вагайцевский.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия настоящего договора установлен по 25 июня 2013 года.
07.06.2013 ответчик направил в адрес Общества соглашение о расторжении договора, не подписанное сторонами.
27.06.2013 Глава администрации вынес распоряжение N 874-р о заключении с индивидуальным предпринимателем Толстовым Д.А. договора аренды земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320.
27.06.2013 между Администрацией и третьим лицом заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.
01.07.2013 ООО УК "Полигон" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 29.06.2010.
05.07.2013 Главой администрации вынесено распоряжение N 916-р о прекращении действия договора аренды земельного участка N 93 от 29.06.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.10.2013 по делу N А45-12143/2013 распоряжение N 874-р от 27.06.2013 Администрации о предоставлении земельного участка в аренду признано незаконным.
31.10.2013 в "Ордынском Вестнике" N 61 Администрация проинформировала население о предстоящем предоставлении в аренду указанного земельного участка сроком на пять лет для полигона бытовых отходов.
10.12.2013 распоряжением Главы администрации N 1674-р вышеназванный земельный участок предоставлен в аренду третьему лицу сроком на пять лет.
10.12.2013 между Администрацией и третьим лицом заключен договор N 144 аренды земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, с/с МО Вагайцевский, из категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" для полигона твердых бытовых отходов.
Общество, полагая, что при заключении договора аренды с третьим лицом, Администрацией нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, поскольку Общество в установленный срок известило арендодателя о желании заключить новый договор аренды, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ООО УК "Полигон" требования, исходил из исполнения арендатором надлежащим образом обязанностей по договору аренды N 93 от 29.06.2010 г., правом о досрочном расторжении договора аренды Администрация не воспользовалась.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия "надлежащее исполнение обязательств" содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к правомерному выводу о том, что истец исполнял свои обязанности по договору аренды надлежащим образом, так протоколы совещаний Администрации от 25.04.2013 г., 21.05.2013 г., акт проверки от 12.06.2013 г., не свидетельствуют о неисполнении истцом обязанности по не допущению ухудшения экологической обстановки на земельном участке, какие-либо заключения экспертиз или специалистов об ухудшении экологической обстановки отсутствуют.
По условиям пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка N 93 от 29.06.2010 Общество должно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, направить администрации заявление о заключении договора аренды на новый срок, таким правом Общество не воспользовалось, однако, 25 июня 2013 года (последний день срока действия договора) истец направил в адрес ответчика обращение N 156 по поводу продления договора аренды, которое поступило в Администрацию 01 июля 2013 года.
То есть, истец до окончания действия договора письменно уведомил Администрацию о желании заключить договор аренды на новый срок.
Указанные обстоятельства не оспариваются ответчиком.
Более того, 21 мая 2013 года Администрация сама предложила Обществу подготовить письменное сообщение арендодателю о предстоящем заключении договора аренды на новый срок или о предстоящем освобождении земельного участка (протокол совещания по вопросу использования земельного участка), что было исполнено истцом путем направлением обращения N 156 от 25.06.2013.
Вместе с тем, ответчик отказал Обществу в продлении договора аренды в связи с окончанием срока действия договора, после публикации сообщения о предоставлении земельного участка в аренду, подачи одной заявки на заключение договора аренды, 10 декабря 2013 года между Администрацией и третьим лицом заключен договор N 144 аренды земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, с/с МО Вагайцевский.
Ссылки Администрации на абзац 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что истец направил уведомление о желании заключить договор на новый срок после направления ответчиком в адрес истца письма от 07.06.2013 г. N 1683 о расторжении договора, несостоятельны, поскольку до срока окончания действия договора, истец воспользовался правом на приобретение спорного земельного участка в аренду, уведомив об этом Администрацию.
По смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Следуя материалам дела Общество, как до расторжения договора аренды, так и после в течение года со дня расторжения договора, высказывало свои намерения о приобретении прав аренды в отношении спорного земельного участка, в связи с чем, не имеет правового значения довод ответчика об изменении разрешенного использования земельного участка; при этом, из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок являлся сформированным, как на момент заключения договора аренды с ООО УК "Полигон", так и с ИП Толстовым Д.А., категория земель не изменилась.
Ссылка ответчика на регистрацию договора аренды с третьим лицом, несостоятельна, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
С учетом изложенного, а равно принимая во внимание, что своими действиями по предложению истцу заключить договор аренды на новый срок Администрация признала факт надлежащего исполнения Обществом обязательств по договору аренды земельного участка N 93 от 29.06.2010, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей по договору от 10.12.2013 г. N 144.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 июля 2014 по делу N А45-1447/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСАНИНА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2014 ПО ДЕЛУ N А45-1447/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2014 г. по делу N А45-1447/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Усаниной Н.А.
судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А. без использования средств аудиозаписи
от лиц, участвующих в деле: без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ордынского района Новосибирской области
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 25 июля 2014 года по делу N А45-1447/2014 (судья Векшенков Д.В.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон"
к Администрации Ордынского района Новосибирской области
третье лицо: индивидуальный предприниматель Толстов Дмитрий Александрович
об обязании заключить договор аренды земельного участка
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон" (далее - ООО УК "Полигон", Управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, предмет которого изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о переводе прав и обязанностей по договору от 10.12.2013 г. N 144, заключенному между Администрацией Ордынского района Новосибирской области и индивидуальным предпринимателем Толстовым Д.А.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен индивидуальный предприниматель Толстов Д.А. (далее - ИП Толстов Д.А., предприниматель, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.07.2014 г. требования удовлетворены, осуществлен перевод прав и обязанностей по договору от 10.12.2013 N 144, заключенного между Администрацией Ордынского района Новосибирской области и индивидуальным предпринимателем Толстовым Дмитрием Александровичем на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон".
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация Ордынского района Новосибирской области (далее - Администрация, ответчик) в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам по делу, непринятие во внимание изменения разрешенного использования земельного участка, третьему лицу по договору аренды от 05.11.2013 г. предоставлен "для полигона твердых бытовых отходов", а по договору аренды с истцом от 21.06.2010 г. "для строительства полигона бытовых отходов", в связи с чем, у истца отсутствует право требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с третьим лицом, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
ООО УК "Полигон" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, не представило.
В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 156, частью 6 статьи 121 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющим материалам дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва ООО УК "Полигон" на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.06.2010 г. между Администрацией Ордынского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Полигон" был заключен договор аренды N 93 земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, с/с МО Вагайцевский.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия настоящего договора установлен по 25 июня 2013 года.
07.06.2013 ответчик направил в адрес Общества соглашение о расторжении договора, не подписанное сторонами.
27.06.2013 Глава администрации вынес распоряжение N 874-р о заключении с индивидуальным предпринимателем Толстовым Д.А. договора аренды земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320.
27.06.2013 между Администрацией и третьим лицом заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.
01.07.2013 ООО УК "Полигон" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 29.06.2010.
05.07.2013 Главой администрации вынесено распоряжение N 916-р о прекращении действия договора аренды земельного участка N 93 от 29.06.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.10.2013 по делу N А45-12143/2013 распоряжение N 874-р от 27.06.2013 Администрации о предоставлении земельного участка в аренду признано незаконным.
31.10.2013 в "Ордынском Вестнике" N 61 Администрация проинформировала население о предстоящем предоставлении в аренду указанного земельного участка сроком на пять лет для полигона бытовых отходов.
10.12.2013 распоряжением Главы администрации N 1674-р вышеназванный земельный участок предоставлен в аренду третьему лицу сроком на пять лет.
10.12.2013 между Администрацией и третьим лицом заключен договор N 144 аренды земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, с/с МО Вагайцевский, из категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" для полигона твердых бытовых отходов.
Общество, полагая, что при заключении договора аренды с третьим лицом, Администрацией нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, поскольку Общество в установленный срок известило арендодателя о желании заключить новый договор аренды, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ООО УК "Полигон" требования, исходил из исполнения арендатором надлежащим образом обязанностей по договору аренды N 93 от 29.06.2010 г., правом о досрочном расторжении договора аренды Администрация не воспользовалась.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия "надлежащее исполнение обязательств" содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к правомерному выводу о том, что истец исполнял свои обязанности по договору аренды надлежащим образом, так протоколы совещаний Администрации от 25.04.2013 г., 21.05.2013 г., акт проверки от 12.06.2013 г., не свидетельствуют о неисполнении истцом обязанности по не допущению ухудшения экологической обстановки на земельном участке, какие-либо заключения экспертиз или специалистов об ухудшении экологической обстановки отсутствуют.
По условиям пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка N 93 от 29.06.2010 Общество должно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, направить администрации заявление о заключении договора аренды на новый срок, таким правом Общество не воспользовалось, однако, 25 июня 2013 года (последний день срока действия договора) истец направил в адрес ответчика обращение N 156 по поводу продления договора аренды, которое поступило в Администрацию 01 июля 2013 года.
То есть, истец до окончания действия договора письменно уведомил Администрацию о желании заключить договор аренды на новый срок.
Указанные обстоятельства не оспариваются ответчиком.
Более того, 21 мая 2013 года Администрация сама предложила Обществу подготовить письменное сообщение арендодателю о предстоящем заключении договора аренды на новый срок или о предстоящем освобождении земельного участка (протокол совещания по вопросу использования земельного участка), что было исполнено истцом путем направлением обращения N 156 от 25.06.2013.
Вместе с тем, ответчик отказал Обществу в продлении договора аренды в связи с окончанием срока действия договора, после публикации сообщения о предоставлении земельного участка в аренду, подачи одной заявки на заключение договора аренды, 10 декабря 2013 года между Администрацией и третьим лицом заключен договор N 144 аренды земельного участка, площадью 17 446, 0 кв. м, кадастровый номер 54:20:020901:1320, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, с/с МО Вагайцевский.
Ссылки Администрации на абзац 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что истец направил уведомление о желании заключить договор на новый срок после направления ответчиком в адрес истца письма от 07.06.2013 г. N 1683 о расторжении договора, несостоятельны, поскольку до срока окончания действия договора, истец воспользовался правом на приобретение спорного земельного участка в аренду, уведомив об этом Администрацию.
По смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Следуя материалам дела Общество, как до расторжения договора аренды, так и после в течение года со дня расторжения договора, высказывало свои намерения о приобретении прав аренды в отношении спорного земельного участка, в связи с чем, не имеет правового значения довод ответчика об изменении разрешенного использования земельного участка; при этом, из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок являлся сформированным, как на момент заключения договора аренды с ООО УК "Полигон", так и с ИП Толстовым Д.А., категория земель не изменилась.
Ссылка ответчика на регистрацию договора аренды с третьим лицом, несостоятельна, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
С учетом изложенного, а равно принимая во внимание, что своими действиями по предложению истцу заключить договор аренды на новый срок Администрация признала факт надлежащего исполнения Обществом обязательств по договору аренды земельного участка N 93 от 29.06.2010, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей по договору от 10.12.2013 г. N 144.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 июля 2014 по делу N А45-1447/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСАНИНА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)