Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-10147/2014, 08АП-10148/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области, общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу N А70-4037/2014 (судья Вебер Л.Е.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области,
при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области представителей:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Архипова Е.А. по доверенности N 230/16-Д от 24.10.2014 сроком действия на 1 год; представитель Каюмова Р.Р. по доверенности N 35/08-3-Д от 03.03.2014 сроком действия на 1 год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014 сроком действия на 1 год;
- от Печкина Сергея Александровича - лично, по паспорту,
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - департамент имущественных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее по тексту - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка площадью 11 446 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, по выкупной цене - 6 449 000 руб.
Исковые требования со ссылками на статьи 279, 282, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 49, 55, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), статью 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статью 11 Закона Тюменской области от 05.10.2001 N 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области", пункт 2.34 Постановления Правительства Тюменской области от 29.09.2006 N 222-п мотивированы несогласием собственника земельного участка с выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных нужд Тюменской области, предложенной истцом.
Определением суда от 11.06.2014 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Палата профессиональной оценки" Печкину Сергею Александровичу, перед экспертом поставлен вопрос: "Определить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 72:17: 0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11446 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, включая рыночную стоимость данного земельного участка, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора.". Производство по делу приостановлено.
Определением суда от 15.07.2014 производство по делу N А70-4037/2014 возобновлено.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу N А70-4037/2014 исковые требования удовлетворены. У ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.
Возражая против принятого судом решения, с апелляционными жалобами обратились обе стороны.
Департамент имущественных отношений в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в заявленном размере, а именно - определив выкупную стоимость изымаемого земельного участка в размере 6 449 000 руб. При этом истец указал, что судом не применена норма закона, подлежащего применению, -статья 57 ЗК РФ, согласно которой убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Устанавливая стоимость изымаемого имущества, эксперт и суд учел, что на момент проведения оценки спорный земельный участок претерпел изменения, связанные с его изъятием, а именно, вблизи спорного земельного участка обустроены инженерные коммуникации, однако, учитывать при определении рыночной стоимости объекта оценки наличие расположенных вблизи инженерных коммуникаций, обнаруженных посредством визуального осмотра, нецелесообразно.
ООО "Экострой" в своей апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части определения размера выкупной цены, определив выкупную стоимость изымаемого земельного участка на момент рассмотрения спора в сумме 24 532 000 руб., определенной на основании представленного им в материалы дела отчета об оценке N 423/14 от 02.06.2014, выполненного ООО "ЗСК-Центр", (т. 3 л.д. 1-78).
При этом ответчик указывает, что заключение эксперта ООО "Палата профессиональной оценки" Печкина С.А. от 11.07.2014 является недостоверным доказательством размера выкупной стоимости изымаемого земельного участка. В качестве допустимых объектов-аналогов экспертом установлены аналоги N 1 и N 2, находящиеся в зоне ИТ-1 со средней ценой 1655 руб. за 1 кв. м, как указано экспертом, эти объекты имеют наиболее выгодное расположение и поэтому не отражают действительные цены на земельные участки в градостроительной зоне ИТ-1, однако, не учел, что изымаемый земельный участок находится не в значительном отдалении от участков-аналогов N 1 и N 2, расположен на первой линии Тобольского тракта, расположен на развязке, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск. Экспертом Печкиным С.А. необоснованно взяты за основу выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО "Ассоциация АЛКО". Подменив понятия, эксперт пришел к выводу об идентичности по своим экономическим характеристикам земельных участков, расположенных в градостроительной зоне ОД-2, ИТ-1, П-1, в связи с чем выкупная стоимость должна быть скорректирована, исходя из принадлежности к градостроительной зоне. Экспертом необоснованно принят уровень существенности равный 20% от рыночной стоимости, исходя из данных, содержащихся в заключении, наличие возможности подключения газа, электричества, водоснабжения, а также наличие транспортных развязок в общей сумме может повлиять на стоимость земельного участка более чем на 30%. Для выявления зависимости стоимости земельного участка от удаленности от черты города Тюмени эксперт необоснованно использовал информацию по смежному сегменту рынка - земельные участки под ИЖС. Кроме того, участок N 4 имеет более привлекательные характеристики а именно, обработан, отсыпан, огорожен. При проведении расчетов эксперт использовал методику Власова А.Д., которая изложена в статье "Проблемы кадастровой оценки земельных участков..." в журнале "Имущественные отношения в РФ N 1 (40) 2005 года и в настоящее время не является актуальной, так как прошло более 9 лет. Экспертом не произведены корректировки исходя из наличия на спорном земельном проведенного электричества, а вблизи земельного участка на расстоянии около 100-200 м расположены сети газо- и водоснабжения.
Кроме того, по мнению ответчика, судом необоснованно не принят во внимание отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" N 423/14, которым определена выкупная цена изымаемого для государственных нужд земельного участка по состоянию на день рассмотрения спора. Также судом неправомерно отклонены заявленные ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы, о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений и о привлечении к участию в деле специалиста для участия в допросе эксперта.
В тексте апелляционной жалобе ООО "Экострой" заявлены ходатайства: (1) о назначении и проведении повторной судебной экспертизы; (2) о вызове в суд для дачи пояснений эксперта Печкина С.А.; (3) о привлечении к участию в деле специалиста Скрипника Дмитрия Валерьевича.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 28.10.2014, от департамента имущественных отношений поступили пояснения в отношении ходатайства о назначении повторной экспертизы, в котором он предложил свою редакцию вопроса, подлежащего постановке перед экспертом, кандидатуры экспертов, которым следует поручить проведение повторной экспертизы, а также поступило заявление об отводе специалиста, предложенного ответчиком - Скрипника Дмитрия Валерьевича с приложением дополнительных доказательств.
От ООО "Экострой" поступили отзыв на апелляционную жалобу департамента, в котором оно просит апелляционную жалобу департамента имущественных отношений оставить без удовлетворения; заявление об отводе эксперта, предложенного департаментом имущественных отношений - Воловича Николая Владимировича.
От ООО "Экострой" также поступили письменные ходатайства: (1) о назначении по делу повторной судебной экспертизы; (2) о вызове в суд для дачи пояснений эксперта Печкина С.А.; (3) о привлечении к участию в деле специалиста - Скрипиника Д.В., и перечень вопросов специалисту (эксперту).
В заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 28.10.2014, представитель ООО "Экострой" поддержал свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил решение изменить, его апелляционную жалобу - удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы департамента имущественных отношений - отказать. Представитель ответчика поддержал заявленные ходатайства; пояснил, что изначально в тексте апелляционной жалобы просил привлечь к участию в деле специалиста Скрипника Д.В., однако в связи с поступившими возражениями со стороны департамента, ходатайствует о привлечении к участию в деле специалиста Ний А.В.
Представитель департамента имущественных отношений поддержал свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил решение отменить, его апелляционную жалобу - удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Экострой" - отказать. Представитель истца пояснил, что возражает против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы; не возражает против вызова в судебное заседание эксперта Печкина С.А.; в отношении привлечения к участию в деле специалиста Ний А.В. затруднился пояснить, в связи с тем, что об этой кандидатуре узнал только в день судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела, ходатайство ООО "Экострой" о вызове в судебное заседание эксперта, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции удовлетворил его, предложил сторонам изложить в письменном виде и направить эксперту Печкину С.А. вопросы относительно заключения эксперта, Печкину С.А. предложил в письменном виде изложить ответы на поставленные вопросы, а также принять меры к урегулированию спора мирным путем.
В связи с указанными обстоятельствами на основании 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) судебное заседание отложено на 27.11.2014 в 17 час. 00 мин.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 27.11.2014, от ООО "Экострой" поступил перечень вопросов эксперту (специалисту).
От департамента имущественных отношений поступили возражения на заявление об отводе эксперта с приложением дополнительного доказательства.
В заседание суда апелляционной инстанции эксперт Печкин С.А. не явился.
Представитель департамента имущественных отношений передал суду апелляционной инстанции ходатайство эксперта Печкина С.А. о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с невозможностью явки в судебное заседание по причине болезни, которое судом отклонено.
Представитель департамента имущественных отношений также передал суду апелляционной инстанции письменные ответы эксперта на поставленные ему вопросы.
Представитель ООО "Экострой" поддержал ранее заявленное ходатайство о вызове эксперта Печкина С.А. в судебное заседание, считает необходимым личное присутствие эксперта в судебном заседании; заявил ходатайство о проведении судебного заседания посредством видеоконференц-связи.
Представитель департамента имущественных отношений возразил против удовлетворения ходатайства о вызове эксперта Печкина С.А., так как полагает, что представленных ответов Печкина С.А. на вопросы ООО "Экострой" достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев заявленные ходатайства, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции отложил рассмотрение апелляционных жалоб на 16.12.2014 на 17 час. 00 мин. (время Омское), в связи с повторным вызовом эксперта Печкина С.А. в судебное заседание, и определил провести судебное заседание посредством использования систем видеоконференц-связи посредством Арбитражного суда Тюменской области. Эксперт Печкин С.А. вызван в судебное заседание для дачи пояснений по заключению, его явка в судебное заседание, проводимое посредством использования систем видеоконференц-связи через Арбитражный суд Тюменской области, признана обязательной.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 16.12.2014, от ООО "Экострой" поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - копии свидетельств о государственной регистрации права от 14.12.2012 серии 72НМ N 366958, от 23.10.2013 серии 72НМ N 705691, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881047, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881048, от 10.12.2009 серии 72НЛ N 642815, договоров купли-продажи земельного участка от 18.11.2014, от 30.10.2014, кадастровых паспортов земельного участка от 05.09.2014 N 7200/201/14-234494, от 23.09.2014 N 7200/201/14-251216, N 7200/201/14-251217, выкопировки, информация об объектах-аналогах из газеты Квартирный вопрос, с сайта агентства недвижимости Этажи, сведения из публичной кадастровой карты по каждому из объектов-аналогов.
От департамента поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - копии апелляционного определения Тюменского областного суда от 13.08.2014 по делу N 33-3956/2014; письма филиала ОАО "Тюменьэнерго" "Тюменские распределительные сети" от 07.10.2014 N 713/01/8179; письма ООО "Тюмень Водоканал" от 10.10.2014 N 472т; письма департамента жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области от 10.07.2014 N 3854/14.
Явившийся в судебное заседание эксперт Печкин С.А. дал пояснения относительно заданных ему вопросов, а также указал, что переданные через представителя департамента письменные ответы эксперта на поставленные ему вопросы достоверны, содержат полные и развернутые ответы на вопросы.
Учитывая данные объяснения эксперта, суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела письменные ответы эксперта Печкина С.А. на поставленные ему вопросы.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Экострой" поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, ходатайства о вызове специалиста и о назначении повторной экспертизы по делу, а также возразил против удовлетворения ходатайства истца о приобщении к материалам дела представленных последним доказательств.
Представитель департамента имущественных отношений возразил против удовлетворения ходатайств ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а также о вызове специалиста. Относительно ходатайства о назначении и проведении повторной экспертизы департамент имущественных отношений поддержал ранее занятую им позицию. Также представитель истца поддержал ранее заявленное им ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Рассмотрев заявленные сторонами ходатайства, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайств истца и ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, ввиду следующего.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).
В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Заявляя ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, ООО "Экострой" и департамент имущественных отношений не доказали невозможность непредставления документов, представленных в суд апелляционной инстанции, в суд первой инстанции по не зависящим от них уважительным причинам, что требует статья 268 АПК РФ.
Кроме того, письма филиала ОАО "Тюменьэнерго" "Тюменские распределительные сети" от 07.10.2014 N 713/01/8179 и ООО "Тюмень Водоканал" от 10.10.2014 N 472т составлены уже после вынесения решения суда по настоящему делу (30.07.2014) и не являлись предметом оценки в суде первой инстанции. При этом, истец, будучи осведомленным о предмете спора (определение выкупной стоимости земельного участка), обладая объективной возможностью запросить данные документы у обществ и представить их в суд первой инстанции, соответствующих действий не совершил.
Копия апелляционного определения Тюменского областного суда от 13.08.2014 по делу N 33-3956/2014 не является доказательством по делу, так как представляет собой судебный акт, и более того, не относится к предмету спора.
В обоснование своего ходатайства о приобщении дополнительных доказательств - копии свидетельств о государственной регистрации права от 14.12.2012 серии 72НМ N 366958, от 23.10.2013 серии 72НМ N 705691, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881047, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881048, от 10.12.2009 серии 72НЛ N 642815, договоров купли-продажи земельного участка от 18.11.2014, от 30.10.2014, кадастровых паспортов земельного участка от 05.09.2014 N 7200/201/14-234494, от 23.09.2014 N 7200/201/14-251216, N 7200/201/14-251217, выкопировки, информация об объектах-аналогах из газеты Квартирный вопрос, с сайта агентства недвижимости Этажи, сведения из публичной кадастровой карты по каждому из объектов-аналогов, ООО "Экострой" указало, что эти документы представлены для их обозрения, оценки и сопоставления экспертом с данными, использованными при подготовке заключения, и в этой связи просил дать пояснения эксперта с учетом представленных ответчиком документов.
Между тем, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.
Дача пояснений по дополнительно представленным доказательствам, которые не были предметом исследования и оценки эксперта при подготовке и составлении заключения, противоречит действующим нормам процессуального законодательства.
Кроме того, в заседании суда апелляционной инстанции, проведенного посредством использования систем видеоконференц-связи, представитель ответчика пояснил, что приложенные к ходатайству сделки купли-продажи не могли быть представлены в суд первой инстанции, так как они совершены после вынесения обжалуемого судебного акта.
Вместе с тем, с учетом позиции представителя департамента, изложенной в судебном заседании, указанные документы не имеют отношения к объекту оценки, так как составлены в отношении иных земельных участков. Тот факт, что эти земельные участки являются смежными по отношению к спорному или расположены в непосредственной близости к нему, не имеет правового значения для рассматриваемого спора.
При изложенных обстоятельствах, исходя из принципа состязательности сторон, суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Также суд апелляционной инстанции с учетом позиции истца отклоняет заявленное ответчиком ходатайство привлечении к участию в деле специалиста Ний А.В.
В силу статьи 54 АПК РФ в арбитражном процессе наряду с лицами, участвующими в деле, могут участвовать их представители и содействующие осуществлению правосудия лица - эксперты, специалисты, свидетели, переводчики, помощник судьи и секретарь судебного заседания.
В силу статьи 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.
В целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста (статья 87.1 АПК РФ).
Однако, в заседание суда апелляционной инстанции вызван и допрошен эксперт Печкин С.А. Заявлений об отводе эксперту не заявлено.
В силу части 1 статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.
Поскольку судом привлечен в судебный процесс эксперт Печкин С.А., являющийся лицом, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам, который явился в судебное заседание и дал пояснения по заданным ему вопросам, суд апелляционной инстанции не находит оснований для привлечения к участию в деле специалиста.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы и письменный отзыв на апелляционную жалобу истца, выслушав явившихся представителей сторон и эксперта Печкина С.А., суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве и реконструкции автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмень на участке от автодороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск до автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 72НЛ N 972140 (т. 1 л.д. 33) за ООО "Экострой" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 11 446 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО.
Постановлением Правительства Тюменской области от 07.02.2013 N 48-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области" принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 (т. 1 л.д. 37).
Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 11.03.2013 N 2384/10-1 (т. 1 л.д. 35) Постановление Правительства Тюменской области от 07.02.2013 N 48-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области" зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 05.03.2013 за N 72-72-01/120/2013-208.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 13.02.2013 N 1430/10-1 (т. 1 л.д. 34) сообщил ООО "Экострой" о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304.
27.05.2013 на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 03.04.2013 N 210/13 (т. 1 л.д. 46-176) принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 в сумме 6 449 000 руб. (т. 1 л.д. 38-39).
В письмах от 23.05.2013 N 5400/10-1, от 04.06.2013 N 5873/10-1 (т. 1 л.д. 40-42) департамент имущественных отношений указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составляет 6 449 000 руб. и предложило заключить соглашение об изъятии земельного участка.
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В обоснование размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 истец ссылается на отчет об оценке N 210/13 от 03.04.2013, выполненный ООО "ЗСК-Центр", (т. 1 л.д. 46-176) согласно которому по состоянию на 06.02.2013 - дата, предшествующая дню принятия решения об изъятии, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составляет 6 449 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельного участка представил отчет об оценке N 423/14 от 02.06.2014, выполненный также ООО "ЗСК-Центр", (т. 3 л.д. 1-78) согласно которому по состоянию на 28.05.2014 выкупная цена спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составила 24 532 000 руб.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 06.02.2013, представленный департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не принят судом первой инстанции, поскольку он составлен по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на дату принятия обжалуемого судебного акта.
Доводы департамента имущественных отношений о том, что судом не применена норма закона, подлежащего применению, статья 57 ЗК РФ, согласно которой убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Оснований для применения части 4 статьи 57 ЗК РФ не имеется, так как при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, только для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка.
Между тем в рассматриваемом деле собственник не согласен со стоимостью земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене. В таком случае суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками одним и тем же экспертным учреждением явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением суда от 11.06.2014 назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Палата профессиональной оценки" Печкину С.А.
На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17: 0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11446 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, включая рыночную стоимость данного земельного участка, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
Согласно заключению эксперта Печкина С.А. от 11.07.2014 (т. 4 л.д. 6-144) выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11 446 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, на 11.06.2014 составляет 11 554 500 руб.
Учитывая рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную в заключении эксперта от 11.07.2014, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования департамента имущественных отношений об изъятии у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.
Не соглашаясь с выводами суда, департамент имущественных отношений и ООО "Экострой" порочат выводы эксперта Печкина С.А., изложенные в заключении от 11.07.2014.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В связи с тем, что в назначении по делу повторной судебной экспертизы суд первой инстанции отказал, соответствующее ходатайство ответчик заявил суду апелляционной инстанции.
На основании статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Подобный вывод подтверждается правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.03.2011 N 13765/10.
По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
В силу части 2 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
При этом отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.
Как следует из определения суда от 11.06.2014, вопрос эксперту сформулирован судом с учетом мнения истца и ответчика.
В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.
Отводов экспертному учреждению (ООО "Палата профессиональной оценки") сторонами не заявлено.
Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются. Эксперт Печкин С.А. является экспертом экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", председателем экспертно-консультационного комитета Тюменского регионального отделения РОО, с высшим образованием, стаж работы в экспертной деятельности - 7 лет, в оценочной деятельности - 17 лет.
Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению от ООО "Экострой" и департамента имущественных отношений не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение.
Таким образом, поскольку судом были установлены как компетенция эксперта в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, так и отсутствие обстоятельств для отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание соблюдение процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствие заключения экспертов требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении эксперта и неоднозначности толкования ответов эксперта считает, что заявленное ответчиком ходатайство удовлетворению не подлежит.
Исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанций установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, заключение ясное и полное, обоснованное; экспертами исследованы все представленные на экспертизу документы.
Ссылаясь на недостоверность выводов эксперта ООО "Палата профессиональной оценки" Печкина С.А., изложенных в заключении от 11.07.2014, ООО "Экострой" указало, что экспертом необоснованно принят уровень существенности равный 20% от рыночной стоимости. Исходя из данных, содержащихся в заключении, наличие возможности подключения газа, электричества, водоснабжения, а также наличие транспортных развязок в общей сумме может повлиять на стоимость земельного участка более чем на 30%.
Суд апелляционной инстанции, оценив указанные ответчиком доводы, считает, что они подлежат отклонению, исходя из следующего.
Пункт 30 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, обязывает оценщика, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Как пояснил эксперт Печкин С.А., уровень существенности 20% означает, что любая дополнительная информация, иные методики расчета и прочие факторы, исходящие от заказчика или третьих лиц, в том числе экспертов, проверяющих расчеты стоимости, если указанная дополнительная информация, иные методики расчета и прочие факторы укладываются в установленный диапазон существенности, то есть отклоняют итоговую величину стоимости объекта оценки в сторону повышения или в сторону понижения менее чем на 20% от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, являются несущественными.
Кроме того, как следует из заключения эксперта от 11.07.2014, эксперт Печкин С.А. при расчете выкупной стоимости земельного участка предусмотрел возможность увеличения стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций: транспортные подъездные пути - до 15%, электроэнергия - до 20%, газоснабжение - до 25%, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи - до 15%, в связи с чем принял в качестве уровня существенности коэффициент - 20%.
Доказательств необоснованности применения именно такого уровня существенности ООО "Экострой" не привело.
Из заключения эксперта от 11.07.2014 усматривается, что одним из источников информации, использованных для анализа рынка, описания местоположения, выбора аналогов, обоснования расчетов, являлся информационный бюллетень N 4-4/2014 Рынок земельных участков г. Тюмень и Тюменского района (1 квартал 2014 года), представленный ЗАО "Ассоциация АЛКО".
Ссылаясь на недостоверность использованной экспертом информации, представленной ЗАО "Ассоциация АЛКО", ответчик просил пояснить обоснованность применения данных, представленных указанной организацией.
Эксперт при составлении заключения руководствовался методиками и материалами из научно-методической литературы, которая также отсутствует в открытом доступе. Эксперт приобретает информационный бюллетень для использования при оценке объектов исследования, так как ЗАО "Ассоциация АЛКО" обладает обширной информационной базой, ежемесячно проводит мониторинг рынка недвижности: анализ первичного, вторичного рынка, с распределением на малоэтажное и многоэтажное строительство, анализ рынка индивидуальной жилой застройки, анализ рынка земельных участков, различного назначения, анализ рынка купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости, систематизирует основные характеристики существующих и планируемых проектов в сфере недвижимости, а также дает подробный структурный анализ спроса и предложения. Эксперт, не располагает такой обширной информационной базой для анализа по узкоспециализированным сегментам рынка земельных участков.
Как пояснил эксперт в судебном заседании, назначенном на 16.12.2014, действительно для проведения экспертизы им использовалась информация, представленная в информационном бюллетене ЗАО "Ассоциация АЛКО" N 4-4/2014 Рынок земельных участков г. Тюмень и Тюменского района (1 квартал 2014 года), в части относительных показателей динамики рынка недвижимости, однако, отбор и сравнение объектов-аналогов с спорным земельным участком производился экспертом самостоятельно исходя из сведений, отраженных в периодических изданиях.
Оспаривая достоверность экспертного заключения, ООО "Экострой" также указало, что в качестве допустимых объектов-аналогов экспертом установлены аналоги N 1 и N 2, находящиеся в зоне ИТ-1 со средней ценой 1655 руб. за 1 кв. м; как указано экспертом, эти объекты имеют наиболее выгодное расположение и поэтому не отражают действительные цены на земельные участки в градостроительной зоне ИТ-1; однако, эксперт не учел, что изымаемый земельный участок находится не в значительном отдалении от участков-аналогов N 1 и N 2, расположен на первой линии Тобольского тракта, расположен на развязке, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск.
Между тем, как пояснил эксперт, учитывать при оценке выкупной стоимости земельного участка тот фактор, что объект оценки расположен рядом с транспортной развязкой, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск, неправильно, так как земельный участок был изъят для целей строительства этой развязки. На день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, ни объездной дороги, ни транспортной развязки не существовало. Суждение эксперта о том, что объекты-аналоги N 1 и N 2 имеют наиболее выгодное расположение по сравнению с объектом оценки основано из критерия наиболее прибыльное использование объекта недвижимости. По объемно-планировочным и конструктивным решениям спорный земельный участок расположен (вытянут) вдоль улицы Тобольский, тракт и непосредственно примыкает к нему, протяженность земельного участка вдоль трассы составляет около 687м, ширина участка в самом широком месте около 23-24м, в самом узком месте около 6м; объекты-аналоги N 1 и N 2 площадью 36 сот и 54 сот сформированы в форме прямоугольника и удобны для любого вида коммерческой застройки, участки расположены на перекрестке федеральной трассы Тобольский тр. и ул. Т.Чаркова.
Как ошибочно полагает ответчик, подменив понятия, эксперт пришел к выводу об идентичности по своим экономическим характеристикам земельных участков, расположенных в градостроительной зоне ОД-2, ИТ-1, П-1, в связи с чем выкупная стоимость должна быть скорректирована, исходя из принадлежности к градостроительной зоне.
Вместе с тем, согласно заключению эксперта и его пояснениям, данным в письменном и устном виде, в физическом состоянии на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, земельный участок относился к градостроительной зоне ИТ-1 и Р-2. Из анализа рынка земельных участков экспертом установлено наличие лишь двух земельных участков с аналогичной градостроительной зоной ИТ-1, однако данные участки обладают небольшой площадью (36 и 54 сот), имеют наиболее выгодное местоположение по сравнению с остальными объектами-аналогами.
По мнению эксперта, наиболее сопоставимыми с объектом оценки являются земельные участки градостроительных зон ИТ-1, ОД-2 (земельные участки для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения) и П-1 (земельные участки промышленного назначения и зоны), поскольку только данные зоны допускают в качестве основного варианта разрешенного использования, в том числе, размещение объектов дорожного сервиса и размещение объектов хранения автомобильного транспорта. Только в данных в данных зонах юридически разрешенный основной вариант разрешенного использования совпадает с наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки.
По результатам выбора объектов-аналогов экспертом подобрано 22 земельных участка, относящихся к указанным градостроительным зонам, из которых выбрано 7 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, не требующих значительных корректировок.
Выбранные земельные участки аналогичны по показателям: условия рынка недвижимости, условия продажи, условия финансирования, состав передаваемых прав на объект, местоположение объекта - район, расстояние, расположение относительно красной линии, категория земель, разрешенное использование, перспективы использования в рамках градостроительной зоны, наличие улучшений, коммуникаций, площадь.
Поскольку экспертом предусмотрен уровень существенности равный 20%, дополнительные корректировки при использовании в качестве аналогов земельных участков, территориально отнесенных к зонам ИТ-1, ОД-2 и П-1, не подлежат применению.
По мнению ООО "Экострой", для выявления зависимости стоимости земельного участка от удаленности от черты города Тюмени эксперт необоснованно использовал информацию по смежному сегменту рынка - земельные участки под ИЖС.
Однако, как указал эксперт, рынок земельных участков Тюмени и Тюменского района с назначением для сельскохозяйственного производства ограничен малым количеством предложений, для выявления зависимости стоимости земельного участка от направления (тракта) и удаленности от черты города Тюмени использовалась информация по смежному сегменту рынка - земельные участки на праве собственности под ИЖС. Относительные закономерности изменения цены в зависимости от удаленности от крупного населенного пункта характерны для всех земельных участков без исключения. Сегмент земельных участков под ИЖС дает максимальную точность отслеживания данной закономерности, ввиду того, что присутствует максимально возможный объем выборки для проведения статистического анализа.
Доказательств невозможности использования информации по смежному сегменту рынка - земельные участки на праве собственности под ИЖС для установления закономерности зависимости стоимости земельного участка от направления (тракта) и удаленности от черты города Тюмени, в ситуации когда по аналогичным земельным участкам информации недостаточно, ООО "Экострой" не привел.
Также ООО "Экострой" в своей апелляционной жалобе указывает, что экспертом не произведены корректировки исходя из наличия на спорном земельном участке проведенного электричества, однако вблизи земельного участка на расстоянии около 100-200 м расположены сети газо- и водоснабжения.
Департамент имущественных отношений в своей апелляционной жалобе в качестве довода также сослался на то, что устанавливая стоимость изымаемого имущества, эксперт и суд учли, что на момент проведения оценки спорный земельный участок претерпел изменения, связанные с его изъятием, а именно, вблизи спорного земельного участка обустроены инженерные коммуникации, однако, учитывать при определении рыночной стоимости объекта оценки наличие расположенных вблизи инженерных коммуникаций, обнаруженных посредством визуального осмотра, нецелесообразно.
Из представленных в материалы дела N А70-4037/2014 доказательств, а также представленных эксперту для дачи заключения не следует, что на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0706003:304 имелись инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение и.т.д.).
Вместе с тем, как указывалось ранее, в случае наличия таковых вблизи земельного участка предусмотрен показатель - уровень существенности, который допускает варьирование выкупной стоимости земельного участка до 20% в сторону уменьшения или увеличения.
Ссылки ООО "Экострой" на то, что при проведении расчетов эксперт использовал методику Власова А.Д., которая изложена в статье "Проблемы кадастровой оценки земельных участков..." в журнале "Имущественные отношения в РФ N 1 (40) 2005 года и в настоящее время не является актуальной, так как прошло более 9 лет, не принимаются судом апелляционной инстанции как необоснованные, помимо указанной статьи экспертом исследовались и приняты во внимание иные научно-исследовательские работы.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе позиции сторон по делу, пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания заключения эксперта от 11.07.2014 недостоверным доказательством.
При таких обстоятельствах, учитывая, что иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 стороны не привели, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности вынесенного судом первой инстанции решения, которым у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционные жалобы департамента имущественных отношений и ООО "Экострой" удовлетворению не подлежат.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Экострой", в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы департаментом, поскольку департамент не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу N А70-4037/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.12.2014 N 08АП-10147/2014 ПО ДЕЛУ N А70-4037/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. N 08АП-10147/2014
Дело N А70-4037/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-10147/2014, 08АП-10148/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области, общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу N А70-4037/2014 (судья Вебер Л.Е.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области,
при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области представителей:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Архипова Е.А. по доверенности N 230/16-Д от 24.10.2014 сроком действия на 1 год; представитель Каюмова Р.Р. по доверенности N 35/08-3-Д от 03.03.2014 сроком действия на 1 год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014 сроком действия на 1 год;
- от Печкина Сергея Александровича - лично, по паспорту,
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - департамент имущественных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее по тексту - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка площадью 11 446 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, по выкупной цене - 6 449 000 руб.
Исковые требования со ссылками на статьи 279, 282, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 49, 55, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), статью 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статью 11 Закона Тюменской области от 05.10.2001 N 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области", пункт 2.34 Постановления Правительства Тюменской области от 29.09.2006 N 222-п мотивированы несогласием собственника земельного участка с выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных нужд Тюменской области, предложенной истцом.
Определением суда от 11.06.2014 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Палата профессиональной оценки" Печкину Сергею Александровичу, перед экспертом поставлен вопрос: "Определить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 72:17: 0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11446 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, включая рыночную стоимость данного земельного участка, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора.". Производство по делу приостановлено.
Определением суда от 15.07.2014 производство по делу N А70-4037/2014 возобновлено.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу N А70-4037/2014 исковые требования удовлетворены. У ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.
Возражая против принятого судом решения, с апелляционными жалобами обратились обе стороны.
Департамент имущественных отношений в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в заявленном размере, а именно - определив выкупную стоимость изымаемого земельного участка в размере 6 449 000 руб. При этом истец указал, что судом не применена норма закона, подлежащего применению, -статья 57 ЗК РФ, согласно которой убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Устанавливая стоимость изымаемого имущества, эксперт и суд учел, что на момент проведения оценки спорный земельный участок претерпел изменения, связанные с его изъятием, а именно, вблизи спорного земельного участка обустроены инженерные коммуникации, однако, учитывать при определении рыночной стоимости объекта оценки наличие расположенных вблизи инженерных коммуникаций, обнаруженных посредством визуального осмотра, нецелесообразно.
ООО "Экострой" в своей апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части определения размера выкупной цены, определив выкупную стоимость изымаемого земельного участка на момент рассмотрения спора в сумме 24 532 000 руб., определенной на основании представленного им в материалы дела отчета об оценке N 423/14 от 02.06.2014, выполненного ООО "ЗСК-Центр", (т. 3 л.д. 1-78).
При этом ответчик указывает, что заключение эксперта ООО "Палата профессиональной оценки" Печкина С.А. от 11.07.2014 является недостоверным доказательством размера выкупной стоимости изымаемого земельного участка. В качестве допустимых объектов-аналогов экспертом установлены аналоги N 1 и N 2, находящиеся в зоне ИТ-1 со средней ценой 1655 руб. за 1 кв. м, как указано экспертом, эти объекты имеют наиболее выгодное расположение и поэтому не отражают действительные цены на земельные участки в градостроительной зоне ИТ-1, однако, не учел, что изымаемый земельный участок находится не в значительном отдалении от участков-аналогов N 1 и N 2, расположен на первой линии Тобольского тракта, расположен на развязке, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск. Экспертом Печкиным С.А. необоснованно взяты за основу выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО "Ассоциация АЛКО". Подменив понятия, эксперт пришел к выводу об идентичности по своим экономическим характеристикам земельных участков, расположенных в градостроительной зоне ОД-2, ИТ-1, П-1, в связи с чем выкупная стоимость должна быть скорректирована, исходя из принадлежности к градостроительной зоне. Экспертом необоснованно принят уровень существенности равный 20% от рыночной стоимости, исходя из данных, содержащихся в заключении, наличие возможности подключения газа, электричества, водоснабжения, а также наличие транспортных развязок в общей сумме может повлиять на стоимость земельного участка более чем на 30%. Для выявления зависимости стоимости земельного участка от удаленности от черты города Тюмени эксперт необоснованно использовал информацию по смежному сегменту рынка - земельные участки под ИЖС. Кроме того, участок N 4 имеет более привлекательные характеристики а именно, обработан, отсыпан, огорожен. При проведении расчетов эксперт использовал методику Власова А.Д., которая изложена в статье "Проблемы кадастровой оценки земельных участков..." в журнале "Имущественные отношения в РФ N 1 (40) 2005 года и в настоящее время не является актуальной, так как прошло более 9 лет. Экспертом не произведены корректировки исходя из наличия на спорном земельном проведенного электричества, а вблизи земельного участка на расстоянии около 100-200 м расположены сети газо- и водоснабжения.
Кроме того, по мнению ответчика, судом необоснованно не принят во внимание отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" N 423/14, которым определена выкупная цена изымаемого для государственных нужд земельного участка по состоянию на день рассмотрения спора. Также судом неправомерно отклонены заявленные ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы, о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений и о привлечении к участию в деле специалиста для участия в допросе эксперта.
В тексте апелляционной жалобе ООО "Экострой" заявлены ходатайства: (1) о назначении и проведении повторной судебной экспертизы; (2) о вызове в суд для дачи пояснений эксперта Печкина С.А.; (3) о привлечении к участию в деле специалиста Скрипника Дмитрия Валерьевича.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 28.10.2014, от департамента имущественных отношений поступили пояснения в отношении ходатайства о назначении повторной экспертизы, в котором он предложил свою редакцию вопроса, подлежащего постановке перед экспертом, кандидатуры экспертов, которым следует поручить проведение повторной экспертизы, а также поступило заявление об отводе специалиста, предложенного ответчиком - Скрипника Дмитрия Валерьевича с приложением дополнительных доказательств.
От ООО "Экострой" поступили отзыв на апелляционную жалобу департамента, в котором оно просит апелляционную жалобу департамента имущественных отношений оставить без удовлетворения; заявление об отводе эксперта, предложенного департаментом имущественных отношений - Воловича Николая Владимировича.
От ООО "Экострой" также поступили письменные ходатайства: (1) о назначении по делу повторной судебной экспертизы; (2) о вызове в суд для дачи пояснений эксперта Печкина С.А.; (3) о привлечении к участию в деле специалиста - Скрипиника Д.В., и перечень вопросов специалисту (эксперту).
В заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 28.10.2014, представитель ООО "Экострой" поддержал свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил решение изменить, его апелляционную жалобу - удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы департамента имущественных отношений - отказать. Представитель ответчика поддержал заявленные ходатайства; пояснил, что изначально в тексте апелляционной жалобы просил привлечь к участию в деле специалиста Скрипника Д.В., однако в связи с поступившими возражениями со стороны департамента, ходатайствует о привлечении к участию в деле специалиста Ний А.В.
Представитель департамента имущественных отношений поддержал свою апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просил решение отменить, его апелляционную жалобу - удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Экострой" - отказать. Представитель истца пояснил, что возражает против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы; не возражает против вызова в судебное заседание эксперта Печкина С.А.; в отношении привлечения к участию в деле специалиста Ний А.В. затруднился пояснить, в связи с тем, что об этой кандидатуре узнал только в день судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела, ходатайство ООО "Экострой" о вызове в судебное заседание эксперта, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции удовлетворил его, предложил сторонам изложить в письменном виде и направить эксперту Печкину С.А. вопросы относительно заключения эксперта, Печкину С.А. предложил в письменном виде изложить ответы на поставленные вопросы, а также принять меры к урегулированию спора мирным путем.
В связи с указанными обстоятельствами на основании 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) судебное заседание отложено на 27.11.2014 в 17 час. 00 мин.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 27.11.2014, от ООО "Экострой" поступил перечень вопросов эксперту (специалисту).
От департамента имущественных отношений поступили возражения на заявление об отводе эксперта с приложением дополнительного доказательства.
В заседание суда апелляционной инстанции эксперт Печкин С.А. не явился.
Представитель департамента имущественных отношений передал суду апелляционной инстанции ходатайство эксперта Печкина С.А. о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с невозможностью явки в судебное заседание по причине болезни, которое судом отклонено.
Представитель департамента имущественных отношений также передал суду апелляционной инстанции письменные ответы эксперта на поставленные ему вопросы.
Представитель ООО "Экострой" поддержал ранее заявленное ходатайство о вызове эксперта Печкина С.А. в судебное заседание, считает необходимым личное присутствие эксперта в судебном заседании; заявил ходатайство о проведении судебного заседания посредством видеоконференц-связи.
Представитель департамента имущественных отношений возразил против удовлетворения ходатайства о вызове эксперта Печкина С.А., так как полагает, что представленных ответов Печкина С.А. на вопросы ООО "Экострой" достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев заявленные ходатайства, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции отложил рассмотрение апелляционных жалоб на 16.12.2014 на 17 час. 00 мин. (время Омское), в связи с повторным вызовом эксперта Печкина С.А. в судебное заседание, и определил провести судебное заседание посредством использования систем видеоконференц-связи посредством Арбитражного суда Тюменской области. Эксперт Печкин С.А. вызван в судебное заседание для дачи пояснений по заключению, его явка в судебное заседание, проводимое посредством использования систем видеоконференц-связи через Арбитражный суд Тюменской области, признана обязательной.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 16.12.2014, от ООО "Экострой" поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - копии свидетельств о государственной регистрации права от 14.12.2012 серии 72НМ N 366958, от 23.10.2013 серии 72НМ N 705691, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881047, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881048, от 10.12.2009 серии 72НЛ N 642815, договоров купли-продажи земельного участка от 18.11.2014, от 30.10.2014, кадастровых паспортов земельного участка от 05.09.2014 N 7200/201/14-234494, от 23.09.2014 N 7200/201/14-251216, N 7200/201/14-251217, выкопировки, информация об объектах-аналогах из газеты Квартирный вопрос, с сайта агентства недвижимости Этажи, сведения из публичной кадастровой карты по каждому из объектов-аналогов.
От департамента поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - копии апелляционного определения Тюменского областного суда от 13.08.2014 по делу N 33-3956/2014; письма филиала ОАО "Тюменьэнерго" "Тюменские распределительные сети" от 07.10.2014 N 713/01/8179; письма ООО "Тюмень Водоканал" от 10.10.2014 N 472т; письма департамента жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области от 10.07.2014 N 3854/14.
Явившийся в судебное заседание эксперт Печкин С.А. дал пояснения относительно заданных ему вопросов, а также указал, что переданные через представителя департамента письменные ответы эксперта на поставленные ему вопросы достоверны, содержат полные и развернутые ответы на вопросы.
Учитывая данные объяснения эксперта, суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела письменные ответы эксперта Печкина С.А. на поставленные ему вопросы.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Экострой" поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, ходатайства о вызове специалиста и о назначении повторной экспертизы по делу, а также возразил против удовлетворения ходатайства истца о приобщении к материалам дела представленных последним доказательств.
Представитель департамента имущественных отношений возразил против удовлетворения ходатайств ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а также о вызове специалиста. Относительно ходатайства о назначении и проведении повторной экспертизы департамент имущественных отношений поддержал ранее занятую им позицию. Также представитель истца поддержал ранее заявленное им ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Рассмотрев заявленные сторонами ходатайства, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайств истца и ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, ввиду следующего.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).
В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Заявляя ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, ООО "Экострой" и департамент имущественных отношений не доказали невозможность непредставления документов, представленных в суд апелляционной инстанции, в суд первой инстанции по не зависящим от них уважительным причинам, что требует статья 268 АПК РФ.
Кроме того, письма филиала ОАО "Тюменьэнерго" "Тюменские распределительные сети" от 07.10.2014 N 713/01/8179 и ООО "Тюмень Водоканал" от 10.10.2014 N 472т составлены уже после вынесения решения суда по настоящему делу (30.07.2014) и не являлись предметом оценки в суде первой инстанции. При этом, истец, будучи осведомленным о предмете спора (определение выкупной стоимости земельного участка), обладая объективной возможностью запросить данные документы у обществ и представить их в суд первой инстанции, соответствующих действий не совершил.
Копия апелляционного определения Тюменского областного суда от 13.08.2014 по делу N 33-3956/2014 не является доказательством по делу, так как представляет собой судебный акт, и более того, не относится к предмету спора.
В обоснование своего ходатайства о приобщении дополнительных доказательств - копии свидетельств о государственной регистрации права от 14.12.2012 серии 72НМ N 366958, от 23.10.2013 серии 72НМ N 705691, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881047, от 27.10.2014 серии 72НМ N 881048, от 10.12.2009 серии 72НЛ N 642815, договоров купли-продажи земельного участка от 18.11.2014, от 30.10.2014, кадастровых паспортов земельного участка от 05.09.2014 N 7200/201/14-234494, от 23.09.2014 N 7200/201/14-251216, N 7200/201/14-251217, выкопировки, информация об объектах-аналогах из газеты Квартирный вопрос, с сайта агентства недвижимости Этажи, сведения из публичной кадастровой карты по каждому из объектов-аналогов, ООО "Экострой" указало, что эти документы представлены для их обозрения, оценки и сопоставления экспертом с данными, использованными при подготовке заключения, и в этой связи просил дать пояснения эксперта с учетом представленных ответчиком документов.
Между тем, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.
Дача пояснений по дополнительно представленным доказательствам, которые не были предметом исследования и оценки эксперта при подготовке и составлении заключения, противоречит действующим нормам процессуального законодательства.
Кроме того, в заседании суда апелляционной инстанции, проведенного посредством использования систем видеоконференц-связи, представитель ответчика пояснил, что приложенные к ходатайству сделки купли-продажи не могли быть представлены в суд первой инстанции, так как они совершены после вынесения обжалуемого судебного акта.
Вместе с тем, с учетом позиции представителя департамента, изложенной в судебном заседании, указанные документы не имеют отношения к объекту оценки, так как составлены в отношении иных земельных участков. Тот факт, что эти земельные участки являются смежными по отношению к спорному или расположены в непосредственной близости к нему, не имеет правового значения для рассматриваемого спора.
При изложенных обстоятельствах, исходя из принципа состязательности сторон, суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Также суд апелляционной инстанции с учетом позиции истца отклоняет заявленное ответчиком ходатайство привлечении к участию в деле специалиста Ний А.В.
В силу статьи 54 АПК РФ в арбитражном процессе наряду с лицами, участвующими в деле, могут участвовать их представители и содействующие осуществлению правосудия лица - эксперты, специалисты, свидетели, переводчики, помощник судьи и секретарь судебного заседания.
В силу статьи 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.
В целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста (статья 87.1 АПК РФ).
Однако, в заседание суда апелляционной инстанции вызван и допрошен эксперт Печкин С.А. Заявлений об отводе эксперту не заявлено.
В силу части 1 статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.
Поскольку судом привлечен в судебный процесс эксперт Печкин С.А., являющийся лицом, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам, который явился в судебное заседание и дал пояснения по заданным ему вопросам, суд апелляционной инстанции не находит оснований для привлечения к участию в деле специалиста.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы и письменный отзыв на апелляционную жалобу истца, выслушав явившихся представителей сторон и эксперта Печкина С.А., суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве и реконструкции автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмень на участке от автодороги Тюмень - Ханты-Мансийск через г. Тобольск, г. Сургут, г. Нефтеюганск до автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.03.2011 серии 72НЛ N 972140 (т. 1 л.д. 33) за ООО "Экострой" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 11 446 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО.
Постановлением Правительства Тюменской области от 07.02.2013 N 48-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области" принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 (т. 1 л.д. 37).
Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 11.03.2013 N 2384/10-1 (т. 1 л.д. 35) Постановление Правительства Тюменской области от 07.02.2013 N 48-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 для государственных нужд Тюменской области" зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 05.03.2013 за N 72-72-01/120/2013-208.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 13.02.2013 N 1430/10-1 (т. 1 л.д. 34) сообщил ООО "Экострой" о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304.
27.05.2013 на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 03.04.2013 N 210/13 (т. 1 л.д. 46-176) принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 в сумме 6 449 000 руб. (т. 1 л.д. 38-39).
В письмах от 23.05.2013 N 5400/10-1, от 04.06.2013 N 5873/10-1 (т. 1 л.д. 40-42) департамент имущественных отношений указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составляет 6 449 000 руб. и предложило заключить соглашение об изъятии земельного участка.
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В обоснование размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 истец ссылается на отчет об оценке N 210/13 от 03.04.2013, выполненный ООО "ЗСК-Центр", (т. 1 л.д. 46-176) согласно которому по состоянию на 06.02.2013 - дата, предшествующая дню принятия решения об изъятии, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составляет 6 449 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельного участка представил отчет об оценке N 423/14 от 02.06.2014, выполненный также ООО "ЗСК-Центр", (т. 3 л.д. 1-78) согласно которому по состоянию на 28.05.2014 выкупная цена спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 составила 24 532 000 руб.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 06.02.2013, представленный департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не принят судом первой инстанции, поскольку он составлен по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на дату принятия обжалуемого судебного акта.
Доводы департамента имущественных отношений о том, что судом не применена норма закона, подлежащего применению, статья 57 ЗК РФ, согласно которой убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Оснований для применения части 4 статьи 57 ЗК РФ не имеется, так как при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, только для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка.
Между тем в рассматриваемом деле собственник не согласен со стоимостью земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене. В таком случае суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками одним и тем же экспертным учреждением явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением суда от 11.06.2014 назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Палата профессиональной оценки" Печкину С.А.
На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17: 0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11446 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, включая рыночную стоимость данного земельного участка, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
Согласно заключению эксперта Печкина С.А. от 11.07.2014 (т. 4 л.д. 6-144) выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 11 446 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, на 11.06.2014 составляет 11 554 500 руб.
Учитывая рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную в заключении эксперта от 11.07.2014, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования департамента имущественных отношений об изъятии у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.
Не соглашаясь с выводами суда, департамент имущественных отношений и ООО "Экострой" порочат выводы эксперта Печкина С.А., изложенные в заключении от 11.07.2014.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В связи с тем, что в назначении по делу повторной судебной экспертизы суд первой инстанции отказал, соответствующее ходатайство ответчик заявил суду апелляционной инстанции.
На основании статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Подобный вывод подтверждается правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.03.2011 N 13765/10.
По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
В силу части 2 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
При этом отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.
Как следует из определения суда от 11.06.2014, вопрос эксперту сформулирован судом с учетом мнения истца и ответчика.
В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.
Отводов экспертному учреждению (ООО "Палата профессиональной оценки") сторонами не заявлено.
Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются. Эксперт Печкин С.А. является экспертом экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", председателем экспертно-консультационного комитета Тюменского регионального отделения РОО, с высшим образованием, стаж работы в экспертной деятельности - 7 лет, в оценочной деятельности - 17 лет.
Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению от ООО "Экострой" и департамента имущественных отношений не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение.
Таким образом, поскольку судом были установлены как компетенция эксперта в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, так и отсутствие обстоятельств для отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание соблюдение процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствие заключения экспертов требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении эксперта и неоднозначности толкования ответов эксперта считает, что заявленное ответчиком ходатайство удовлетворению не подлежит.
Исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанций установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, заключение ясное и полное, обоснованное; экспертами исследованы все представленные на экспертизу документы.
Ссылаясь на недостоверность выводов эксперта ООО "Палата профессиональной оценки" Печкина С.А., изложенных в заключении от 11.07.2014, ООО "Экострой" указало, что экспертом необоснованно принят уровень существенности равный 20% от рыночной стоимости. Исходя из данных, содержащихся в заключении, наличие возможности подключения газа, электричества, водоснабжения, а также наличие транспортных развязок в общей сумме может повлиять на стоимость земельного участка более чем на 30%.
Суд апелляционной инстанции, оценив указанные ответчиком доводы, считает, что они подлежат отклонению, исходя из следующего.
Пункт 30 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, обязывает оценщика, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Как пояснил эксперт Печкин С.А., уровень существенности 20% означает, что любая дополнительная информация, иные методики расчета и прочие факторы, исходящие от заказчика или третьих лиц, в том числе экспертов, проверяющих расчеты стоимости, если указанная дополнительная информация, иные методики расчета и прочие факторы укладываются в установленный диапазон существенности, то есть отклоняют итоговую величину стоимости объекта оценки в сторону повышения или в сторону понижения менее чем на 20% от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, являются несущественными.
Кроме того, как следует из заключения эксперта от 11.07.2014, эксперт Печкин С.А. при расчете выкупной стоимости земельного участка предусмотрел возможность увеличения стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций: транспортные подъездные пути - до 15%, электроэнергия - до 20%, газоснабжение - до 25%, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи - до 15%, в связи с чем принял в качестве уровня существенности коэффициент - 20%.
Доказательств необоснованности применения именно такого уровня существенности ООО "Экострой" не привело.
Из заключения эксперта от 11.07.2014 усматривается, что одним из источников информации, использованных для анализа рынка, описания местоположения, выбора аналогов, обоснования расчетов, являлся информационный бюллетень N 4-4/2014 Рынок земельных участков г. Тюмень и Тюменского района (1 квартал 2014 года), представленный ЗАО "Ассоциация АЛКО".
Ссылаясь на недостоверность использованной экспертом информации, представленной ЗАО "Ассоциация АЛКО", ответчик просил пояснить обоснованность применения данных, представленных указанной организацией.
Эксперт при составлении заключения руководствовался методиками и материалами из научно-методической литературы, которая также отсутствует в открытом доступе. Эксперт приобретает информационный бюллетень для использования при оценке объектов исследования, так как ЗАО "Ассоциация АЛКО" обладает обширной информационной базой, ежемесячно проводит мониторинг рынка недвижности: анализ первичного, вторичного рынка, с распределением на малоэтажное и многоэтажное строительство, анализ рынка индивидуальной жилой застройки, анализ рынка земельных участков, различного назначения, анализ рынка купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости, систематизирует основные характеристики существующих и планируемых проектов в сфере недвижимости, а также дает подробный структурный анализ спроса и предложения. Эксперт, не располагает такой обширной информационной базой для анализа по узкоспециализированным сегментам рынка земельных участков.
Как пояснил эксперт в судебном заседании, назначенном на 16.12.2014, действительно для проведения экспертизы им использовалась информация, представленная в информационном бюллетене ЗАО "Ассоциация АЛКО" N 4-4/2014 Рынок земельных участков г. Тюмень и Тюменского района (1 квартал 2014 года), в части относительных показателей динамики рынка недвижимости, однако, отбор и сравнение объектов-аналогов с спорным земельным участком производился экспертом самостоятельно исходя из сведений, отраженных в периодических изданиях.
Оспаривая достоверность экспертного заключения, ООО "Экострой" также указало, что в качестве допустимых объектов-аналогов экспертом установлены аналоги N 1 и N 2, находящиеся в зоне ИТ-1 со средней ценой 1655 руб. за 1 кв. м; как указано экспертом, эти объекты имеют наиболее выгодное расположение и поэтому не отражают действительные цены на земельные участки в градостроительной зоне ИТ-1; однако, эксперт не учел, что изымаемый земельный участок находится не в значительном отдалении от участков-аналогов N 1 и N 2, расположен на первой линии Тобольского тракта, расположен на развязке, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск.
Между тем, как пояснил эксперт, учитывать при оценке выкупной стоимости земельного участка тот фактор, что объект оценки расположен рядом с транспортной развязкой, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск, неправильно, так как земельный участок был изъят для целей строительства этой развязки. На день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, ни объездной дороги, ни транспортной развязки не существовало. Суждение эксперта о том, что объекты-аналоги N 1 и N 2 имеют наиболее выгодное расположение по сравнению с объектом оценки основано из критерия наиболее прибыльное использование объекта недвижимости. По объемно-планировочным и конструктивным решениям спорный земельный участок расположен (вытянут) вдоль улицы Тобольский, тракт и непосредственно примыкает к нему, протяженность земельного участка вдоль трассы составляет около 687м, ширина участка в самом широком месте около 23-24м, в самом узком месте около 6м; объекты-аналоги N 1 и N 2 площадью 36 сот и 54 сот сформированы в форме прямоугольника и удобны для любого вида коммерческой застройки, участки расположены на перекрестке федеральной трассы Тобольский тр. и ул. Т.Чаркова.
Как ошибочно полагает ответчик, подменив понятия, эксперт пришел к выводу об идентичности по своим экономическим характеристикам земельных участков, расположенных в градостроительной зоне ОД-2, ИТ-1, П-1, в связи с чем выкупная стоимость должна быть скорректирована, исходя из принадлежности к градостроительной зоне.
Вместе с тем, согласно заключению эксперта и его пояснениям, данным в письменном и устном виде, в физическом состоянии на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, земельный участок относился к градостроительной зоне ИТ-1 и Р-2. Из анализа рынка земельных участков экспертом установлено наличие лишь двух земельных участков с аналогичной градостроительной зоной ИТ-1, однако данные участки обладают небольшой площадью (36 и 54 сот), имеют наиболее выгодное местоположение по сравнению с остальными объектами-аналогами.
По мнению эксперта, наиболее сопоставимыми с объектом оценки являются земельные участки градостроительных зон ИТ-1, ОД-2 (земельные участки для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения) и П-1 (земельные участки промышленного назначения и зоны), поскольку только данные зоны допускают в качестве основного варианта разрешенного использования, в том числе, размещение объектов дорожного сервиса и размещение объектов хранения автомобильного транспорта. Только в данных в данных зонах юридически разрешенный основной вариант разрешенного использования совпадает с наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки.
По результатам выбора объектов-аналогов экспертом подобрано 22 земельных участка, относящихся к указанным градостроительным зонам, из которых выбрано 7 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, не требующих значительных корректировок.
Выбранные земельные участки аналогичны по показателям: условия рынка недвижимости, условия продажи, условия финансирования, состав передаваемых прав на объект, местоположение объекта - район, расстояние, расположение относительно красной линии, категория земель, разрешенное использование, перспективы использования в рамках градостроительной зоны, наличие улучшений, коммуникаций, площадь.
Поскольку экспертом предусмотрен уровень существенности равный 20%, дополнительные корректировки при использовании в качестве аналогов земельных участков, территориально отнесенных к зонам ИТ-1, ОД-2 и П-1, не подлежат применению.
По мнению ООО "Экострой", для выявления зависимости стоимости земельного участка от удаленности от черты города Тюмени эксперт необоснованно использовал информацию по смежному сегменту рынка - земельные участки под ИЖС.
Однако, как указал эксперт, рынок земельных участков Тюмени и Тюменского района с назначением для сельскохозяйственного производства ограничен малым количеством предложений, для выявления зависимости стоимости земельного участка от направления (тракта) и удаленности от черты города Тюмени использовалась информация по смежному сегменту рынка - земельные участки на праве собственности под ИЖС. Относительные закономерности изменения цены в зависимости от удаленности от крупного населенного пункта характерны для всех земельных участков без исключения. Сегмент земельных участков под ИЖС дает максимальную точность отслеживания данной закономерности, ввиду того, что присутствует максимально возможный объем выборки для проведения статистического анализа.
Доказательств невозможности использования информации по смежному сегменту рынка - земельные участки на праве собственности под ИЖС для установления закономерности зависимости стоимости земельного участка от направления (тракта) и удаленности от черты города Тюмени, в ситуации когда по аналогичным земельным участкам информации недостаточно, ООО "Экострой" не привел.
Также ООО "Экострой" в своей апелляционной жалобе указывает, что экспертом не произведены корректировки исходя из наличия на спорном земельном участке проведенного электричества, однако вблизи земельного участка на расстоянии около 100-200 м расположены сети газо- и водоснабжения.
Департамент имущественных отношений в своей апелляционной жалобе в качестве довода также сослался на то, что устанавливая стоимость изымаемого имущества, эксперт и суд учли, что на момент проведения оценки спорный земельный участок претерпел изменения, связанные с его изъятием, а именно, вблизи спорного земельного участка обустроены инженерные коммуникации, однако, учитывать при определении рыночной стоимости объекта оценки наличие расположенных вблизи инженерных коммуникаций, обнаруженных посредством визуального осмотра, нецелесообразно.
Из представленных в материалы дела N А70-4037/2014 доказательств, а также представленных эксперту для дачи заключения не следует, что на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0706003:304 имелись инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение и.т.д.).
Вместе с тем, как указывалось ранее, в случае наличия таковых вблизи земельного участка предусмотрен показатель - уровень существенности, который допускает варьирование выкупной стоимости земельного участка до 20% в сторону уменьшения или увеличения.
Ссылки ООО "Экострой" на то, что при проведении расчетов эксперт использовал методику Власова А.Д., которая изложена в статье "Проблемы кадастровой оценки земельных участков..." в журнале "Имущественные отношения в РФ N 1 (40) 2005 года и в настоящее время не является актуальной, так как прошло более 9 лет, не принимаются судом апелляционной инстанции как необоснованные, помимо указанной статьи экспертом исследовались и приняты во внимание иные научно-исследовательские работы.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе позиции сторон по делу, пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания заключения эксперта от 11.07.2014 недостоверным доказательством.
При таких обстоятельствах, учитывая, что иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 стороны не привели, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности вынесенного судом первой инстанции решения, которым у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционные жалобы департамента имущественных отношений и ООО "Экострой" удовлетворению не подлежат.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Экострой", в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы департаментом, поскольку департамент не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу N А70-4037/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)