Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель является собственником земельного участка, завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение взимаемого налога, тем самым нарушаются права заявителя как собственника земельного участка и плательщика налогов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Самарский областной суд в составе:
председательствующего Сказочкина В.Н.,
при секретаре Д.А.,
рассмотрев гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТСК" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ООО "ТСК" обратилось в Самарский областной суд с заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 693 000 рублей.
В обоснование своих требований заявитель указал, что является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 41 942 505 руб. 87 коп. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 693 000 рублей. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение взимаемого налога на имущество юридических лиц, тем самым нарушаются права заявителя как собственника земельного участка и плательщика налогов.
На основании изложенного считает, что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "ТСК" по доверенности Д.Ю. требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по доверенности Б. заявленные требования не признала, считает, что оснований для их удовлетворения не имеется. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в результате государственной кадастровой оценки земель нормативно определен и не является произвольным. При установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка такой порядок был соблюден. Также представитель пояснила, что в целях проверки доводов заявителя филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания" на предмет проверки отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ выполненного ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт". Согласно полученному заключению, отчет, составленный ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", в основном соответствует требованиям законодательства, имеются незначительные замечания, которые не повлияли на размер установленной рыночной стоимости земельного участка. Вместе с тем, филиал произвел свой анализ данных, представленных в отчете, которые, по его мнению, влияют на определение рыночной стоимости, а именно: в отчете отсутствуют сведения о балансовой стоимости; имеется противоречивая информация при анализе наиболее эффективного использования (НЭИ); отсутствует анализ применения в качестве объектов-аналогов объектов именно промышленного назначения; информация по объектам-аналогам не подтверждена исходными источниками; информация о виде разрешенного использования объекта оценки, отраженная в отчете, является противоречивой и вводит в заблуждение.
Представитель Правительства Самарской области возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным представителем филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области.
Допрошенный в судебном заседании специалист ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" возражал против замечаний представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области относительно отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. На вопросы суда дополнительно пояснил, что отсутствие балансовой стоимости не влияет на итоговый результат оценки.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением почтового ведомства, дело рассмотрено без его участия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "ТСК" в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Из материалов дела усматривается, что ООО "ТСК" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>
Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 41 942 505,87 рублей.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 12 Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 693 000 рублей.
Согласно экспертному заключению на данный отчет N от ДД.ММ.ГГГГ выполненного экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" ФИО9, экспертируемый отчет N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в целях проверки достоверности представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости земельного участка заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания".
Согласно Акту ООО "СНЭК" от ДД.ММ.ГГГГ Отчет N от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По отчету имеется ряд замечаний, в частности, по представленной копии отчета не представляется возможным определить, прошит ли отчет, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; данные, предоставленные Заказчиком, не подписаны Заказчиком; отсутствует балансовая стоимость объекта оценки. Указанные замечания являются несущественными.
Суд, исходя из существа перечисленных нарушений, выслушав мнение сторон по данному поводу, пояснения специалиста, исследовав оригинал отчета N от ДД.ММ.ГГГГ который прошит, имеется подпись оценщика, произведшего оценку, и печать ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", приходит к выводу, что указанные в заключении ООО "СНЭК" нарушения не могли повлиять на размер установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка.
Установлено, что в соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявитель обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено в связи с тем, что, по мнению Комиссии, оформление и содержание отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ., а также положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям закона:
- отсутствуют сведения о балансовой стоимости объекта оценки - противоречит статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- не приведены количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки - противоречит п. 8 "е" приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";
- приведенная корректировка на местности носит экспертный характер и не подтверждена рыночными данными - противоречит п. 12 ФСО N 3;
- информация по объектам-аналогам, используемая оценщиком, не подтверждена исходными источниками информации - противоречит п. 10 ФСО N 3;.
Объект-аналог N 4 застроен, что не позволяет признать его сходным по основным характеристикам объекту оценки - противоречит п. 14 Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Комиссией указано, что несоответствия N существенно влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ на отчет N от ДД.ММ.ГГГГ так же не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.
Относительно отсутствия сведений о балансовой стоимости объекта оценки -данный недостаток не влияет на рыночную стоимость объекта оценки, что следует из решения комиссии и акта ООО "СНЭК".
Количественные и качественные характеристики нашли свое отражение в отчете.
Несостоятельно указание комиссией на недостатки отчета в части приведенной корректировка на местности.
Согласно п. 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Между тем, оснований полагать, что корректировка на местности произведена не точно, у суда не имеется, поскольку данное обстоятельство ни чем не подтверждается.
Информация по объектам-аналогам так же приведена в отчете.
Согласно п. 10 ФСО N 3, на который ссылается комиссия, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Копии документов приложены к отчету.
Несостоятельна ссылка на то, что объект-аналог N 4 застроен.
Согласно п. 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Объективно никакими доказательствами по делу не подтверждается, что использование оценщиком объекта-аналога N 4 повлияло на правильность выводов о размере рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о недостоверности рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке N 2014.04-396, выполненным ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт".
Достоверность рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете оценщика, решением Комиссии не опровергается.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Доказательств необоснованности и недостоверности указанного в отчете об оценке размера рыночной стоимости земельного участка, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, сторонами не представлено.
Судом ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не поступило.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд, оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что требования ООО "ТСК" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 693 000 рублей, подлежат удовлетворению.
В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства не представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Требования ООО "ТСК" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 18 580,50 кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 693 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.01.2015 ПО ДЕЛУ N 3-77/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель является собственником земельного участка, завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение взимаемого налога, тем самым нарушаются права заявителя как собственника земельного участка и плательщика налогов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 28 января 2015 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего Сказочкина В.Н.,
при секретаре Д.А.,
рассмотрев гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТСК" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ООО "ТСК" обратилось в Самарский областной суд с заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 693 000 рублей.
В обоснование своих требований заявитель указал, что является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 41 942 505 руб. 87 коп. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 693 000 рублей. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение взимаемого налога на имущество юридических лиц, тем самым нарушаются права заявителя как собственника земельного участка и плательщика налогов.
На основании изложенного считает, что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "ТСК" по доверенности Д.Ю. требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по доверенности Б. заявленные требования не признала, считает, что оснований для их удовлетворения не имеется. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в результате государственной кадастровой оценки земель нормативно определен и не является произвольным. При установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка такой порядок был соблюден. Также представитель пояснила, что в целях проверки доводов заявителя филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания" на предмет проверки отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ выполненного ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт". Согласно полученному заключению, отчет, составленный ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", в основном соответствует требованиям законодательства, имеются незначительные замечания, которые не повлияли на размер установленной рыночной стоимости земельного участка. Вместе с тем, филиал произвел свой анализ данных, представленных в отчете, которые, по его мнению, влияют на определение рыночной стоимости, а именно: в отчете отсутствуют сведения о балансовой стоимости; имеется противоречивая информация при анализе наиболее эффективного использования (НЭИ); отсутствует анализ применения в качестве объектов-аналогов объектов именно промышленного назначения; информация по объектам-аналогам не подтверждена исходными источниками; информация о виде разрешенного использования объекта оценки, отраженная в отчете, является противоречивой и вводит в заблуждение.
Представитель Правительства Самарской области возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным представителем филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области.
Допрошенный в судебном заседании специалист ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" возражал против замечаний представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области относительно отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. На вопросы суда дополнительно пояснил, что отсутствие балансовой стоимости не влияет на итоговый результат оценки.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением почтового ведомства, дело рассмотрено без его участия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "ТСК" в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Из материалов дела усматривается, что ООО "ТСК" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>
Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 41 942 505,87 рублей.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 12 Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 693 000 рублей.
Согласно экспертному заключению на данный отчет N от ДД.ММ.ГГГГ выполненного экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент" ФИО9, экспертируемый отчет N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в целях проверки достоверности представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости земельного участка заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания".
Согласно Акту ООО "СНЭК" от ДД.ММ.ГГГГ Отчет N от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По отчету имеется ряд замечаний, в частности, по представленной копии отчета не представляется возможным определить, прошит ли отчет, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; данные, предоставленные Заказчиком, не подписаны Заказчиком; отсутствует балансовая стоимость объекта оценки. Указанные замечания являются несущественными.
Суд, исходя из существа перечисленных нарушений, выслушав мнение сторон по данному поводу, пояснения специалиста, исследовав оригинал отчета N от ДД.ММ.ГГГГ который прошит, имеется подпись оценщика, произведшего оценку, и печать ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", приходит к выводу, что указанные в заключении ООО "СНЭК" нарушения не могли повлиять на размер установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка.
Установлено, что в соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявитель обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено в связи с тем, что, по мнению Комиссии, оформление и содержание отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ., а также положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям закона:
- отсутствуют сведения о балансовой стоимости объекта оценки - противоречит статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- не приведены количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки - противоречит п. 8 "е" приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";
- приведенная корректировка на местности носит экспертный характер и не подтверждена рыночными данными - противоречит п. 12 ФСО N 3;
- информация по объектам-аналогам, используемая оценщиком, не подтверждена исходными источниками информации - противоречит п. 10 ФСО N 3;.
Объект-аналог N 4 застроен, что не позволяет признать его сходным по основным характеристикам объекту оценки - противоречит п. 14 Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Комиссией указано, что несоответствия N существенно влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ на отчет N от ДД.ММ.ГГГГ так же не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.
Относительно отсутствия сведений о балансовой стоимости объекта оценки -данный недостаток не влияет на рыночную стоимость объекта оценки, что следует из решения комиссии и акта ООО "СНЭК".
Количественные и качественные характеристики нашли свое отражение в отчете.
Несостоятельно указание комиссией на недостатки отчета в части приведенной корректировка на местности.
Согласно п. 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Между тем, оснований полагать, что корректировка на местности произведена не точно, у суда не имеется, поскольку данное обстоятельство ни чем не подтверждается.
Информация по объектам-аналогам так же приведена в отчете.
Согласно п. 10 ФСО N 3, на который ссылается комиссия, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Копии документов приложены к отчету.
Несостоятельна ссылка на то, что объект-аналог N 4 застроен.
Согласно п. 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Объективно никакими доказательствами по делу не подтверждается, что использование оценщиком объекта-аналога N 4 повлияло на правильность выводов о размере рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о недостоверности рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке N 2014.04-396, выполненным ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт".
Достоверность рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете оценщика, решением Комиссии не опровергается.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Доказательств необоснованности и недостоверности указанного в отчете об оценке размера рыночной стоимости земельного участка, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, сторонами не представлено.
Судом ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не поступило.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд, оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что требования ООО "ТСК" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 580,50 кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 693 000 рублей, подлежат удовлетворению.
В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства не представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Требования ООО "ТСК" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 18 580,50 кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 693 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)