Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель не явился, уведомлен,
от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27922/2014) ООО "Мегаполис-Жилстрой" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 по делу N А21-1959/2014 (судья Ковалев Е.В.), принятое
по иску ООО "Мегаполис-Жилстрой"
к Администрации ГО "Город Калининград"
3-е лицо: КМИ И ЗР Администрации городского округа "Город Калининград"
о разрешении разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" (ОГРН 1023900783796, ИНН 3905048484) (далее - ООО "Мегаполис-Жилстрой", Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград" (ОГРН 1023900770222, ИНН 390301790) (далее - Администрация, Ответчик) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения N 008162-6 к договору аренды N 008162 на передачу в аренду земельного участка от 01.09.2006, и просило обязать Администрацию заключить с Обществом соглашение N 008162-6 в следующей редакции, предложенной Истцом:
- пункт 1 Соглашения N 008162-6: "Арендатор и Арендодатель на основании постановления Администрации от 02.07.2013 N 937 "О продлении срока аренды земельного участка по ул. Дзержинского в Московском районе, предоставленного ООО "Мегаполис-Жилстрой" по договору на передачу в аренду городских земель от 01.09.2006 N 008162 под строительство многоквартирных домов со встроенными административными и торговыми помещениями, спортивного зала, автостоянок, крытых автостоянок", а также в связи с изменениями отдельных условий договора от 01.09.2006 N 008162 на передачу в аренду городских земель (далее - Договор), пришли к соглашению внести следующие изменения и дополнения в Договор:
1.1. В пункте 1.1 Договора вместо слов "до 19 апреля 2013 года" читать "до 31 декабря 2014 года".
1.2. Пункт 1.5 изложить в следующей редакции: "Ограничения в использовании: соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов".
1.3. В пункте 2.1 вместо слов "до 19 апреля 2013 года" читать "до 31 декабря 2014 года".
Приложение 1 "Расчет арендной платы" изложить с учетом протокола разногласий в редакции ООО "Мегаполис-Жилстрой".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет).
Решением арбитражного суда от 26.09.2014 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку условия дополнительного соглашения к действующему договору аренды не могут быть установлены судом в рамках рассмотрения преддоговорного спора (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, настоящий спор подлежал рассмотрению судом как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование нарушенного права, подлежащего судебной защите, Общество ссылается на то, что наличие возобновленного на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды препятствует Обществу в строительстве объектов недвижимости, поскольку Администрация вправе в любое время отказать от договора аренды, что может причинить значительный ущерб хозяйственной деятельности Истца. В свою очередь, продление срока действия договора аренды на определенный срок в наибольшей степени обеспечит стабильность отношений сторон, тем самым позволит Обществу осуществлять строительство объектов недвижимости на отведенном для этих целей земельном участке. Между тем, вопрос о продлении договора аренды со стороны Администрации поставлен в зависимость от установления нового размера арендной платы, против чего возражает Общество. По мнению Истца, установленная постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 N 336 двукратная арендная плата не подлежит применению к договору аренды, заключенному 01.09.2006. По существу Общество полагает двукратную арендную плату мерой ответственности за несовременное строительство, в целях которого был предоставлен земельный участок.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение без изменения, в удовлетворении жалобы отказать. В обоснование своих доводов Администрация ссылается на следующие обстоятельства. Администрацией в ответ на обращение Общества о продлении срока действия Договора был подготовлен проект соглашения к Договору, которым Истцу предложено изменить и дополнить некоторые пункты Договора, в том числе:
- - в пункте 1.1. Договора вместо слов "до 19 апреля 2013 года" читать "до 01 мая 2014 года" (подпункт 1.1. пункта 1 соглашения);
- - в пункте 2.1. вместо слов "до 19 апреля 201 3 года" читать "до 01 мая 2014 года" (подпункт 1.3. пункта 1 соглашения);
- - дополнить Договор пунктом 4.15, предусматривающим установление двукратной арендной платы за земельный участок с 15.05.2012 и компенсацию за период 15.05.2012 по 30.06.2013 (подпункт 1.4 пункта 1 соглашения).
Поскольку из протокола разногласий следует несогласие Истца с подпунктом 1.4. соглашения N 008162-6, при этом в отношении пунктов 1.1., 1.3. возражений не поступало, Администрация считает, что предметом рассмотрения спора по урегулированию разногласий может являться только подпункт 1.4. соглашения (о дополнении Договора пунктом 4.15). Однако, Истец просит, в том числе изменить подпункты 1.1, 1.3. пункта 1 соглашения N 008162-6, изложив их в редакции Истца. По мнению Администрации, данный спор не может рассматриваться как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного соглашения, поскольку по существу требования Истца сводятся к внесению изменений в действующий Договор.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены, своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассматривалось в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья В.И.Желтянников заменен судьей Е.В.Жиляевой в связи со служебной командировкой.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд установил следующее.
Отношения сторон настоящего спора основаны на договоре аренды от 01.09.2006 N 008162 (Договор), заключенном между мэрией г. Калининграда (правопредшественник Администрации, арендодатель) и ООО "Мегаполис-Жилстрой" (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:14 09 04:0047 площадью 2,4135 га, находящегося по адресу: г. Калининград, Московский район, ул. Дзержинского, предоставленного в пользование Обществу под строительство многоэтажных многоквартирных домов со встроенными административными и торговыми помещениями, спортивного зала (л.д. 16).
Указанный Договор действует в редакции ряда последовательных заключенных дополнительных соглашений, в том числе дополнительного соглашения N 008162-5 от 02.11.2012, которым срок действия Договора установлен до 19.04.2013.
Из материалов дела видно, что 09.08.2013 Администрацией по заявлению Общества о продлении срока аренды было подготовлено и предложено к заключению соглашение N 008162-6 к Договору (далее - Соглашение), которое помимо положений о продлении срока аренды содержит подпункт 1.4, предусматривающий условие об установлении с 15.05.2012 арендной платы за землю в размере двукратной арендной платы, установленной по Договору.
Общество направило а адрес Администрации протокол разногласий, в котором предложило подпункт 1.4. Соглашения исключить.
Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению об условиях Договора в редакции Соглашения не пришли, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, в том числе об обязании Ответчика заключить Соглашение в редакции Истца, то есть исключив предложенный Администрацией подпункт 1.4, а также предусматривающей продление срока действия договора аренды до 31.12.2014.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность передачи разногласий на рассмотрение суда предусмотрена по незаключенным договорам.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Имеющийся в материалах дела договор аренды следует считать заключенным, поскольку договор подписан уполномоченными представителями Истца и Ответчика, между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования Истца о разрешении разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения, не могут быть рассмотрены как преддоговорный спор, поскольку разногласия между сторонами возникли по дополнительному соглашению к уже заключенному договору.
С учетом указанного, заявленные исковые требования не соответствует статьям 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым разногласия по преддоговорным спорам должны направляться на рассмотрение суда, а условия, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Данное правило императивно и исключает рассмотрение преддоговорных споров, корреспондируя с нормами материального и процессуального права о праве на судебную защиту и оценку компетентным судом заявленных исковых требований об изменении условий заключенного договора аренды, основания и порядок которого предусмотрены статьями 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
То обстоятельство, что договор аренды муниципальной земли, являясь публичным договором, подлежит заключению в обязательном порядке, в данном случае не влияет на порядок его изменения, предусмотренный общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность передачи разногласий, возникших при изменении договора аренды, на рассмотрение суда Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами не предусмотрена.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку соглашения об изменении условий договора аренды о порядке внесения платы за землепользование на условия, предложенные Истцом, сторонами не достигнуто, оснований для изменения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию Истца апелляционным судом не установлено, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано правомерно.
Кроме того, согласившись фактически в протоколе разногласий с редакцией подпунктов 1.1. - 1.3. Соглашения, Истец передал также на рассмотрение суда спор об изменении сроков, указанных в данных пунктах.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что Истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.
Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
В рассматриваемом случае, апелляционный суд полагает, что само по себе указание в договоре аренды предложенного Истцом порядка внесения арендной платы не обеспечит защиту ему того интереса, в обеспечение которого предъявлен настоящий иск.
Так, в силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками, государственная собственностью на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Этим же пунктом предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 N 336 (до 15.05.2012 постановлением Правительства Калининградской области от 29.01.2008 N 21) утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы в заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/22.
Таким образом, поскольку арендная плата за пользование земельными участками является регулируемой, следует признать, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что Общество не доказало наличия у него нарушенного права, а также возможность его восстановления избранным им способом.
Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2015 N 13АП-27922/2014 ПО ДЕЛУ N А21-1959/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2015 г. по делу N А21-1959/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель не явился, уведомлен,
от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27922/2014) ООО "Мегаполис-Жилстрой" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 по делу N А21-1959/2014 (судья Ковалев Е.В.), принятое
по иску ООО "Мегаполис-Жилстрой"
к Администрации ГО "Город Калининград"
3-е лицо: КМИ И ЗР Администрации городского округа "Город Калининград"
о разрешении разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Жилстрой" (ОГРН 1023900783796, ИНН 3905048484) (далее - ООО "Мегаполис-Жилстрой", Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград" (ОГРН 1023900770222, ИНН 390301790) (далее - Администрация, Ответчик) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения N 008162-6 к договору аренды N 008162 на передачу в аренду земельного участка от 01.09.2006, и просило обязать Администрацию заключить с Обществом соглашение N 008162-6 в следующей редакции, предложенной Истцом:
- пункт 1 Соглашения N 008162-6: "Арендатор и Арендодатель на основании постановления Администрации от 02.07.2013 N 937 "О продлении срока аренды земельного участка по ул. Дзержинского в Московском районе, предоставленного ООО "Мегаполис-Жилстрой" по договору на передачу в аренду городских земель от 01.09.2006 N 008162 под строительство многоквартирных домов со встроенными административными и торговыми помещениями, спортивного зала, автостоянок, крытых автостоянок", а также в связи с изменениями отдельных условий договора от 01.09.2006 N 008162 на передачу в аренду городских земель (далее - Договор), пришли к соглашению внести следующие изменения и дополнения в Договор:
1.1. В пункте 1.1 Договора вместо слов "до 19 апреля 2013 года" читать "до 31 декабря 2014 года".
1.2. Пункт 1.5 изложить в следующей редакции: "Ограничения в использовании: соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов".
1.3. В пункте 2.1 вместо слов "до 19 апреля 2013 года" читать "до 31 декабря 2014 года".
Приложение 1 "Расчет арендной платы" изложить с учетом протокола разногласий в редакции ООО "Мегаполис-Жилстрой".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет).
Решением арбитражного суда от 26.09.2014 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку условия дополнительного соглашения к действующему договору аренды не могут быть установлены судом в рамках рассмотрения преддоговорного спора (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, настоящий спор подлежал рассмотрению судом как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование нарушенного права, подлежащего судебной защите, Общество ссылается на то, что наличие возобновленного на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды препятствует Обществу в строительстве объектов недвижимости, поскольку Администрация вправе в любое время отказать от договора аренды, что может причинить значительный ущерб хозяйственной деятельности Истца. В свою очередь, продление срока действия договора аренды на определенный срок в наибольшей степени обеспечит стабильность отношений сторон, тем самым позволит Обществу осуществлять строительство объектов недвижимости на отведенном для этих целей земельном участке. Между тем, вопрос о продлении договора аренды со стороны Администрации поставлен в зависимость от установления нового размера арендной платы, против чего возражает Общество. По мнению Истца, установленная постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 N 336 двукратная арендная плата не подлежит применению к договору аренды, заключенному 01.09.2006. По существу Общество полагает двукратную арендную плату мерой ответственности за несовременное строительство, в целях которого был предоставлен земельный участок.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение без изменения, в удовлетворении жалобы отказать. В обоснование своих доводов Администрация ссылается на следующие обстоятельства. Администрацией в ответ на обращение Общества о продлении срока действия Договора был подготовлен проект соглашения к Договору, которым Истцу предложено изменить и дополнить некоторые пункты Договора, в том числе:
- - в пункте 1.1. Договора вместо слов "до 19 апреля 2013 года" читать "до 01 мая 2014 года" (подпункт 1.1. пункта 1 соглашения);
- - в пункте 2.1. вместо слов "до 19 апреля 201 3 года" читать "до 01 мая 2014 года" (подпункт 1.3. пункта 1 соглашения);
- - дополнить Договор пунктом 4.15, предусматривающим установление двукратной арендной платы за земельный участок с 15.05.2012 и компенсацию за период 15.05.2012 по 30.06.2013 (подпункт 1.4 пункта 1 соглашения).
Поскольку из протокола разногласий следует несогласие Истца с подпунктом 1.4. соглашения N 008162-6, при этом в отношении пунктов 1.1., 1.3. возражений не поступало, Администрация считает, что предметом рассмотрения спора по урегулированию разногласий может являться только подпункт 1.4. соглашения (о дополнении Договора пунктом 4.15). Однако, Истец просит, в том числе изменить подпункты 1.1, 1.3. пункта 1 соглашения N 008162-6, изложив их в редакции Истца. По мнению Администрации, данный спор не может рассматриваться как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного соглашения, поскольку по существу требования Истца сводятся к внесению изменений в действующий Договор.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены, своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассматривалось в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья В.И.Желтянников заменен судьей Е.В.Жиляевой в связи со служебной командировкой.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд установил следующее.
Отношения сторон настоящего спора основаны на договоре аренды от 01.09.2006 N 008162 (Договор), заключенном между мэрией г. Калининграда (правопредшественник Администрации, арендодатель) и ООО "Мегаполис-Жилстрой" (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:14 09 04:0047 площадью 2,4135 га, находящегося по адресу: г. Калининград, Московский район, ул. Дзержинского, предоставленного в пользование Обществу под строительство многоэтажных многоквартирных домов со встроенными административными и торговыми помещениями, спортивного зала (л.д. 16).
Указанный Договор действует в редакции ряда последовательных заключенных дополнительных соглашений, в том числе дополнительного соглашения N 008162-5 от 02.11.2012, которым срок действия Договора установлен до 19.04.2013.
Из материалов дела видно, что 09.08.2013 Администрацией по заявлению Общества о продлении срока аренды было подготовлено и предложено к заключению соглашение N 008162-6 к Договору (далее - Соглашение), которое помимо положений о продлении срока аренды содержит подпункт 1.4, предусматривающий условие об установлении с 15.05.2012 арендной платы за землю в размере двукратной арендной платы, установленной по Договору.
Общество направило а адрес Администрации протокол разногласий, в котором предложило подпункт 1.4. Соглашения исключить.
Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению об условиях Договора в редакции Соглашения не пришли, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, в том числе об обязании Ответчика заключить Соглашение в редакции Истца, то есть исключив предложенный Администрацией подпункт 1.4, а также предусматривающей продление срока действия договора аренды до 31.12.2014.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность передачи разногласий на рассмотрение суда предусмотрена по незаключенным договорам.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Имеющийся в материалах дела договор аренды следует считать заключенным, поскольку договор подписан уполномоченными представителями Истца и Ответчика, между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования Истца о разрешении разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения, не могут быть рассмотрены как преддоговорный спор, поскольку разногласия между сторонами возникли по дополнительному соглашению к уже заключенному договору.
С учетом указанного, заявленные исковые требования не соответствует статьям 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым разногласия по преддоговорным спорам должны направляться на рассмотрение суда, а условия, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Данное правило императивно и исключает рассмотрение преддоговорных споров, корреспондируя с нормами материального и процессуального права о праве на судебную защиту и оценку компетентным судом заявленных исковых требований об изменении условий заключенного договора аренды, основания и порядок которого предусмотрены статьями 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
То обстоятельство, что договор аренды муниципальной земли, являясь публичным договором, подлежит заключению в обязательном порядке, в данном случае не влияет на порядок его изменения, предусмотренный общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность передачи разногласий, возникших при изменении договора аренды, на рассмотрение суда Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами не предусмотрена.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку соглашения об изменении условий договора аренды о порядке внесения платы за землепользование на условия, предложенные Истцом, сторонами не достигнуто, оснований для изменения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию Истца апелляционным судом не установлено, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано правомерно.
Кроме того, согласившись фактически в протоколе разногласий с редакцией подпунктов 1.1. - 1.3. Соглашения, Истец передал также на рассмотрение суда спор об изменении сроков, указанных в данных пунктах.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что Истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.
Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
В рассматриваемом случае, апелляционный суд полагает, что само по себе указание в договоре аренды предложенного Истцом порядка внесения арендной платы не обеспечит защиту ему того интереса, в обеспечение которого предъявлен настоящий иск.
Так, в силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками, государственная собственностью на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Этим же пунктом предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 N 336 (до 15.05.2012 постановлением Правительства Калининградской области от 29.01.2008 N 21) утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы в заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/22.
Таким образом, поскольку арендная плата за пользование земельными участками является регулируемой, следует признать, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что Общество не доказало наличия у него нарушенного права, а также возможность его восстановления избранным им способом.
Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)