Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка значительно завышены, чем нарушаются права заявителя как налогоплательщика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Царевой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Кабановой К.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Кабановой К.С. на решение Челябинского областного суда от 11 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
Кабанова К.С. обратилась в Челябинский областной суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв. м, равной его рыночной стоимости в размере <...> руб. по состоянию на 1 января 2010 г.
Решением Челябинского областного суда от 11 марта 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной жалобе Кабанова К.С. просит отменить указанный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленного требования, полагая, что представила в суд надлежащие доказательства в обоснование своего требования, а именно отчет об оценке и экспертное заключение.
Кабанова К.С., филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация Снежинского городского поселения Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Правительства Челябинской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Кабанова К.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания ТОЦ "Меркурий", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 октября 2010 г. серии <...> N <...>.
Согласно кадастровому паспорту от 18 декабря 2014 г. N <...> земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на государственный кадастровый учет 29 ноября 2000 г., его кадастровая стоимость составляет <...> руб.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
В соответствии с отчетом об оценке от 24 ноября 2014 г. N <...>, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере <...> руб.
На отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 г. N 2075/27-14.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленный отчет, суд сделал вывод о том, что он не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Выводы суда являются мотивированными, основаны на анализе законодательства, подлежащего применению по данному делу и имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2010 г. Оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки выбраны четыре объекта, которые сравнивались по передаваемым правам, условиям финансирования, условиям продажи, условиям рынка (изменение цен, скидки), виду использования и (или) зонирования, местоположению, физическим характеристикам (площади и рельефу), экономическим характеристикам, наличию движимого имущества, другим характеристикам, влияющим на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
Информация по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах использована оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области, приложенных к отчету, и данных государственного кадастра недвижимости, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО N 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Суд правильно указал на то, что обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки, поскольку применяются исключительно для целей, предусмотренных действующим законодательством.
Таким образом, использование оценщиком в расчете рыночной стоимости по элементу "цена предложения" данных о рыночной стоимости земельных участков из указанных решений арбитражных судов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, обязывающих оценщика собрать информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, соблюдать требования достаточности и достоверности информации, а также использовать в отчете информацию о событиях, произошедших до даты оценки.
Кроме того, несмотря на то, что земельный участок - объект оценки находится в собственности, а объекты-аналоги N 1, 3, 4 на праве аренды, оценщик не использовал в качестве элемента сравнения характеризующего признака, влекущего различные экономические последствия, - вид права, мотивируя свой вывод тем, что стоимости объектов-аналогов определены решениями суда, отражают рыночную стоимость земельного участка, а не прав на него.
Установив данные обстоятельства, суд правильно указал на то, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Челябинского областного суда от 11 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Кабановой К.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 01.07.2015 N 48-АПГ15-33
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка значительно завышены, чем нарушаются права заявителя как налогоплательщика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. N 48-АПГ15-33
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Царевой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Кабановой К.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Кабановой К.С. на решение Челябинского областного суда от 11 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
Кабанова К.С. обратилась в Челябинский областной суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв. м, равной его рыночной стоимости в размере <...> руб. по состоянию на 1 января 2010 г.
Решением Челябинского областного суда от 11 марта 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной жалобе Кабанова К.С. просит отменить указанный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленного требования, полагая, что представила в суд надлежащие доказательства в обоснование своего требования, а именно отчет об оценке и экспертное заключение.
Кабанова К.С., филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация Снежинского городского поселения Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Правительства Челябинской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Кабанова К.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания ТОЦ "Меркурий", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 октября 2010 г. серии <...> N <...>.
Согласно кадастровому паспорту от 18 декабря 2014 г. N <...> земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на государственный кадастровый учет 29 ноября 2000 г., его кадастровая стоимость составляет <...> руб.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
В соответствии с отчетом об оценке от 24 ноября 2014 г. N <...>, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере <...> руб.
На отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 г. N 2075/27-14.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленный отчет, суд сделал вывод о том, что он не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Выводы суда являются мотивированными, основаны на анализе законодательства, подлежащего применению по данному делу и имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2010 г. Оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки выбраны четыре объекта, которые сравнивались по передаваемым правам, условиям финансирования, условиям продажи, условиям рынка (изменение цен, скидки), виду использования и (или) зонирования, местоположению, физическим характеристикам (площади и рельефу), экономическим характеристикам, наличию движимого имущества, другим характеристикам, влияющим на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
Информация по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах использована оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области, приложенных к отчету, и данных государственного кадастра недвижимости, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО N 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Суд правильно указал на то, что обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки, поскольку применяются исключительно для целей, предусмотренных действующим законодательством.
Таким образом, использование оценщиком в расчете рыночной стоимости по элементу "цена предложения" данных о рыночной стоимости земельных участков из указанных решений арбитражных судов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, обязывающих оценщика собрать информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, соблюдать требования достаточности и достоверности информации, а также использовать в отчете информацию о событиях, произошедших до даты оценки.
Кроме того, несмотря на то, что земельный участок - объект оценки находится в собственности, а объекты-аналоги N 1, 3, 4 на праве аренды, оценщик не использовал в качестве элемента сравнения характеризующего признака, влекущего различные экономические последствия, - вид права, мотивируя свой вывод тем, что стоимости объектов-аналогов определены решениями суда, отражают рыночную стоимость земельного участка, а не прав на него.
Установив данные обстоятельства, суд правильно указал на то, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Челябинского областного суда от 11 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Кабановой К.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)