Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6534/2015) Администрации Нефтеюганского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 апреля 2015 года по делу N А75-199/2015 (судья Никонова Е.А.), по исковому заявлению Администрации Нефтеюганского района (ОГРН 1028601791976, ИНН 8619005217) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" (ОГРН 1048602801477, ИНН 8604033300) об обязании освободить и передать земельный участок,
при участии в судебном заседании:
- от Администрации Нефтеюганского района - представитель не явился, извещена;
- от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" - представитель не явился, извещено;
- установил:
Администрация Нефтеюганского района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" (далее - ООО "Строймонтаж", ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020501:0840, площадью 3 500 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1 путем демонтажа расположенного на нем объекта незавершенного строительства и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального в установленный судом срок.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу N А75-199/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судебного акта, Администрация Нефтеюганского района обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу N А75-199/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит основания для отмены принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Нефтеюганского района (арендодатель) и ООО "Строймонтаж" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, в связи с чем между вышеуказанными сторонами заключен договор N 2А от 28.03.2008 аренды земель, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 86:08:020501:0840, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом строительный номер N 1 (участок), для использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 0,3500 га сроком на 3 года.
Размер арендной платы и порядок ее внесения указаны в пунктах 2.1, 2.2 договора.
Земельный участок передан в пользование по акту приема-передачи от 28.03.2008 (л.д. 90).
ООО "Строймонтаж" выдано разрешение на строительство от 12.05.2010 N 86503000-11 многоквартирного трехэтажного жилого дома сроком действия до 12.04.2011 (л.д. 101, том 1).
По истечении срока аренды между Департаментом имущественных отношений Нефтеюганского района на основании распоряжения администрации Нефтеюганского района от 31.05.2011 N 1208-ра (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земель от 08.06.2011 N 146А (договор, л.д. 91-93), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 86:08:020501:0840, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом строительный номер 1 (участок), для использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 3500 га.
Размер арендной платы и порядок ее внесения указаны в пунктах 2.1, 2.2 договора.
Срок аренды земельного участка установлен до 08.06.2014 (пункт 1.2 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор на основании норм, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, направив не менее чем за 30 дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин разрешения.
Истец передал ответчику земельный участок по акту приема-передачи от 08.06.2011 (л.д. 95).
Договор прошел государственную регистрацию (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 1 л.д. 104, 105).
ООО "Строймонтаж" выдано разрешение на строительство от 03.06.2013 N 86503000-17 многоквартирного трехэтажного жилого дома сроком действия до 06.05.2014 (т. 1 л.д. 103).
28.05.2013 за ООО "Строймонтаж" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства возведенный на указанном участке:
"Многоквартирный жилой дом", площадь застройки 2,5 кв. м, степень готовности 1%, инвентарный номер 71:118:002:000050420, лит А, адрес: Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом 48 (строительный N 1), что следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 86-АБ 585066 (т. 1 л.д. 99).
19.05.2014 и 23.12.2014 истец произвел осмотр земельного участка по адресу: Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом строительный N 1, установив, что земельный участок огорожен, имеется свайное поле (акты натурного обследования от 19.05.2014 и от 23.12.2014, т. 1 л.д. 129 и л.д. 133).
Истец уведомлением от 28.08.2014 N 1/2-1644 сообщил ответчику об одностороннем отказе от исполнения договора, потребовал освободить арендованный земельный участок, в связи с тем, что строительство на спорном земельном участке не ведется и срок разрешения на строительство окончен 06.05.2014 (т. 1 л.д. 136, 137).
Поскольку земельный участок после прекращения действия договора аренды ответчиком не был освобожден, Администрация Нефтеюганского района обратилась в суд с настоящим иском.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 22 ЗК РФ предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.2 договора N 146-А от 08.06.2011, срок аренды установлен до 08.06.2014.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора, следует, что сторонами волеизъявление сторон было направлено на точное определение срока действия договора N 146-А от 08.06.2011. При этом, по истечении срока действия договор считается прекращенным в отсутствие соглашения о его продлении.
При изложенных обстоятельства, не имеется оснований для возобновления договора в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), отклоняется судом апелляционной инстанции. Указанное противоречит воле сторон, выраженной при заключении договора на прекращение его действия по истечении согласованного срока и отсутствии соглашения о его продлении.
С учетом вышеизложенного, поскольку в материалах дела доказательства заключения соглашения о продлении срока действия договора аренды отсутствуют, суд апелляционной инстанции считает, что договор N 146-А от 08.06.2011 прекратил свое действие с 08.06.2014.
Доказательств заключения договора аренды на новой срок в материалах дела также не имеется.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из установленных обстоятельств дела и статей ГК РФ, у ответчика после истечения срока договора возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное ему истцом по договору аренды.
Указанная обязанность ответчиком не исполнена, что подтверждается актом натурного обследования от 23.12.2014 (т. 1 л.д. 133).
Поскольку факт использования ООО "Строймонтаж" спорного земельного участка подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут, правовых оснований пользования ответчиком указанным земельным участком не приведено, суд апелляционной инстанции считает обоснованными требования истца.
При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет возражения ответчика со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о том, что не допускается отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что обоснованность отказа в продлении или заключении на новый срок договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как указывалось выше, ООО "Строймонтаж" с 28.05.2013 является собственником незавершенного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом", площадь застройки 2,5 кв. м, степень готовности 1%, инв. N 71:118:002:000050420, лит. А, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, пос. Сингапай, ул. Круг В-1, д. 48 (строительный N 1).
Земельный участок предоставлен в аренду ответчику на основании договора N 2А от 28.03.2008 сроком на 3 года и на основании договора N 146-А от 08.06.2011 сроком до 08.06.2014 (3 года) в целях завершения строительства.
ООО "Строймонтаж" выданы разрешения на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома от 12.05.2010 N 86503000-11 сроком действия до 12.04.2011 (т. 1 л.д. 101) и от 03.06.2013 N 86503000-17 сроком действия до 06.05.2014 (т. 1 л.д. 103).
Изложенное свидетельствует о том, что по состоянию на дату обращения в суд с настоящим иском, ответчик не менее 6 лет пользовался земельным участком на праве аренды в целях завершения строительства и более 2 лет обладал разрешением на строительство объекта.
Однако, как следует из актов натурного обследования от 19.05.2014 и от 23.12.2014, на участке отсутствуют здания, строения; на земельном участке находится свайное поле; строительство на земельном участке не осуществляется.
ООО "Строймонтаж" данные, зафиксированные в актах натурного обследования, не оспорило и не опровергло.
Указанное свидетельствует о том, что ООО "Строймонтаж" длительное время (более 5 лет) не осуществляет строительство.
Доказательств обратного, включая утверждение о получении необходимой для строительства разрешительной документации, ответчиком в материалы дела не представлено.
Материалы дела также не содержат доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.
Таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Строймонтаж" в течение длительного времени (более 5 лет) не предпринимались необходимые меры по освоению спорного земельного участка, не выполнялись действия по обеспечению целевого использования данного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие законных оснований пользования ответчиком земельным участком, суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования Администрации Нефтеюганского района к ООО "Строймонтаж" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020501:0840, площадью 3 500 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1 путем демонтажа расположенного на нем объекта незавершенного строительства и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального в установленный судом срок.
При этом, сам факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды.
В данной ситуации не могут быть применены положения статьи 239.1 ГК РФ.
В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.
В данном случае арендные правоотношения возникли у сторон в 2011 году (договор аренды N 146-А от 08.06.2011), в связи с чем положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на их регулирование.
При таких обстоятельствах, ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу N А75-199/2015 подлежит отмене путем удовлетворения исковых требований.
Апелляционная жалоба Администрации Нефтеюганского района подлежит удовлетворению.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы не разрешается, поскольку Администрация Нефтеюганского района освобождена от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 апреля 2015 года по делу N А75-199/2015 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" (ОГРН 1048602801477, ИНН 8604033300) освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020501:0840, площадью 3 500 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, путем демонтажа расположенного на нем объекта незавершенного строительства и передать его Администрации Нефтеюганского района (ОГРН 1028601791976, ИНН 8619005217) в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2015 N 08АП-6534/2015 ПО ДЕЛУ N А75-199/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2015 г. N 08АП-6534/2015
Дело N А75-199/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6534/2015) Администрации Нефтеюганского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 апреля 2015 года по делу N А75-199/2015 (судья Никонова Е.А.), по исковому заявлению Администрации Нефтеюганского района (ОГРН 1028601791976, ИНН 8619005217) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" (ОГРН 1048602801477, ИНН 8604033300) об обязании освободить и передать земельный участок,
при участии в судебном заседании:
- от Администрации Нефтеюганского района - представитель не явился, извещена;
- от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" - представитель не явился, извещено;
- установил:
Администрация Нефтеюганского района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" (далее - ООО "Строймонтаж", ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020501:0840, площадью 3 500 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1 путем демонтажа расположенного на нем объекта незавершенного строительства и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального в установленный судом срок.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу N А75-199/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судебного акта, Администрация Нефтеюганского района обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу N А75-199/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит основания для отмены принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Нефтеюганского района (арендодатель) и ООО "Строймонтаж" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, в связи с чем между вышеуказанными сторонами заключен договор N 2А от 28.03.2008 аренды земель, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 86:08:020501:0840, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом строительный номер N 1 (участок), для использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 0,3500 га сроком на 3 года.
Размер арендной платы и порядок ее внесения указаны в пунктах 2.1, 2.2 договора.
Земельный участок передан в пользование по акту приема-передачи от 28.03.2008 (л.д. 90).
ООО "Строймонтаж" выдано разрешение на строительство от 12.05.2010 N 86503000-11 многоквартирного трехэтажного жилого дома сроком действия до 12.04.2011 (л.д. 101, том 1).
По истечении срока аренды между Департаментом имущественных отношений Нефтеюганского района на основании распоряжения администрации Нефтеюганского района от 31.05.2011 N 1208-ра (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земель от 08.06.2011 N 146А (договор, л.д. 91-93), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 86:08:020501:0840, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом строительный номер 1 (участок), для использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 3500 га.
Размер арендной платы и порядок ее внесения указаны в пунктах 2.1, 2.2 договора.
Срок аренды земельного участка установлен до 08.06.2014 (пункт 1.2 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор на основании норм, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, направив не менее чем за 30 дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин разрешения.
Истец передал ответчику земельный участок по акту приема-передачи от 08.06.2011 (л.д. 95).
Договор прошел государственную регистрацию (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 1 л.д. 104, 105).
ООО "Строймонтаж" выдано разрешение на строительство от 03.06.2013 N 86503000-17 многоквартирного трехэтажного жилого дома сроком действия до 06.05.2014 (т. 1 л.д. 103).
28.05.2013 за ООО "Строймонтаж" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства возведенный на указанном участке:
"Многоквартирный жилой дом", площадь застройки 2,5 кв. м, степень готовности 1%, инвентарный номер 71:118:002:000050420, лит А, адрес: Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом 48 (строительный N 1), что следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 86-АБ 585066 (т. 1 л.д. 99).
19.05.2014 и 23.12.2014 истец произвел осмотр земельного участка по адресу: Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, дом строительный N 1, установив, что земельный участок огорожен, имеется свайное поле (акты натурного обследования от 19.05.2014 и от 23.12.2014, т. 1 л.д. 129 и л.д. 133).
Истец уведомлением от 28.08.2014 N 1/2-1644 сообщил ответчику об одностороннем отказе от исполнения договора, потребовал освободить арендованный земельный участок, в связи с тем, что строительство на спорном земельном участке не ведется и срок разрешения на строительство окончен 06.05.2014 (т. 1 л.д. 136, 137).
Поскольку земельный участок после прекращения действия договора аренды ответчиком не был освобожден, Администрация Нефтеюганского района обратилась в суд с настоящим иском.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 22 ЗК РФ предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.2 договора N 146-А от 08.06.2011, срок аренды установлен до 08.06.2014.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора, следует, что сторонами волеизъявление сторон было направлено на точное определение срока действия договора N 146-А от 08.06.2011. При этом, по истечении срока действия договор считается прекращенным в отсутствие соглашения о его продлении.
При изложенных обстоятельства, не имеется оснований для возобновления договора в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), отклоняется судом апелляционной инстанции. Указанное противоречит воле сторон, выраженной при заключении договора на прекращение его действия по истечении согласованного срока и отсутствии соглашения о его продлении.
С учетом вышеизложенного, поскольку в материалах дела доказательства заключения соглашения о продлении срока действия договора аренды отсутствуют, суд апелляционной инстанции считает, что договор N 146-А от 08.06.2011 прекратил свое действие с 08.06.2014.
Доказательств заключения договора аренды на новой срок в материалах дела также не имеется.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из установленных обстоятельств дела и статей ГК РФ, у ответчика после истечения срока договора возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное ему истцом по договору аренды.
Указанная обязанность ответчиком не исполнена, что подтверждается актом натурного обследования от 23.12.2014 (т. 1 л.д. 133).
Поскольку факт использования ООО "Строймонтаж" спорного земельного участка подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут, правовых оснований пользования ответчиком указанным земельным участком не приведено, суд апелляционной инстанции считает обоснованными требования истца.
При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет возражения ответчика со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о том, что не допускается отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что обоснованность отказа в продлении или заключении на новый срок договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как указывалось выше, ООО "Строймонтаж" с 28.05.2013 является собственником незавершенного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом", площадь застройки 2,5 кв. м, степень готовности 1%, инв. N 71:118:002:000050420, лит. А, адрес (местоположение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, пос. Сингапай, ул. Круг В-1, д. 48 (строительный N 1).
Земельный участок предоставлен в аренду ответчику на основании договора N 2А от 28.03.2008 сроком на 3 года и на основании договора N 146-А от 08.06.2011 сроком до 08.06.2014 (3 года) в целях завершения строительства.
ООО "Строймонтаж" выданы разрешения на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома от 12.05.2010 N 86503000-11 сроком действия до 12.04.2011 (т. 1 л.д. 101) и от 03.06.2013 N 86503000-17 сроком действия до 06.05.2014 (т. 1 л.д. 103).
Изложенное свидетельствует о том, что по состоянию на дату обращения в суд с настоящим иском, ответчик не менее 6 лет пользовался земельным участком на праве аренды в целях завершения строительства и более 2 лет обладал разрешением на строительство объекта.
Однако, как следует из актов натурного обследования от 19.05.2014 и от 23.12.2014, на участке отсутствуют здания, строения; на земельном участке находится свайное поле; строительство на земельном участке не осуществляется.
ООО "Строймонтаж" данные, зафиксированные в актах натурного обследования, не оспорило и не опровергло.
Указанное свидетельствует о том, что ООО "Строймонтаж" длительное время (более 5 лет) не осуществляет строительство.
Доказательств обратного, включая утверждение о получении необходимой для строительства разрешительной документации, ответчиком в материалы дела не представлено.
Материалы дела также не содержат доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.
Таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Строймонтаж" в течение длительного времени (более 5 лет) не предпринимались необходимые меры по освоению спорного земельного участка, не выполнялись действия по обеспечению целевого использования данного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие законных оснований пользования ответчиком земельным участком, суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования Администрации Нефтеюганского района к ООО "Строймонтаж" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020501:0840, площадью 3 500 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1 путем демонтажа расположенного на нем объекта незавершенного строительства и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального в установленный судом срок.
При этом, сам факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды.
В данной ситуации не могут быть применены положения статьи 239.1 ГК РФ.
В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.
В данном случае арендные правоотношения возникли у сторон в 2011 году (договор аренды N 146-А от 08.06.2011), в связи с чем положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на их регулирование.
При таких обстоятельствах, ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2015 по делу N А75-199/2015 подлежит отмене путем удовлетворения исковых требований.
Апелляционная жалоба Администрации Нефтеюганского района подлежит удовлетворению.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы не разрешается, поскольку Администрация Нефтеюганского района освобождена от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 апреля 2015 года по делу N А75-199/2015 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙМОНТАЖ" (ОГРН 1048602801477, ИНН 8604033300) освободить земельный участок с кадастровым номером 86:08:020501:0840, площадью 3 500 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нефтеюганский район, п. Сингапай, круг В-1, путем демонтажа расположенного на нем объекта незавершенного строительства и передать его Администрации Нефтеюганского района (ОГРН 1028601791976, ИНН 8619005217) в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)