Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ООО "Мариинский спиртзавод": представитель Иванцов В.Ф., паспорт, по доверенности от 09.09.2013; представитель Крохмалев Д.А., паспорт, по доверенности от 12.01.2015;
- от Администрации муниципального образования Темрюкский район: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мариинский спиртзавод"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21 июля 2014 года по делу N А32-13155/2013
по иску Администрации муниципального образования Темрюкский район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Мариинский спиртзавод"
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
принятое судьей Савиным Р.Ю.
установил:
Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мариинский спиртзавод" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.06.2008 по 10.01.2014 в размере 3 176 967 руб. 64 коп., неустойки за период с 30.09.2008 по 11.01.2014 в размере 1 099 214 руб. 29 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 30.06.2013 N 3000003791 и аннулировании в ЕГРП записи о регистрации права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0903037:16 (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Общество предъявило встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.06.2008 N 3000003791 и применении последствий недействительности сделки в виде отмены регистрации данного договора ЕГРП.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 июля 2014 года по первоначальному иску с общества в пользу администрации взыскано 1 803 597 руб. 01 коп. задолженности, 422 622 руб. 40 коп. неустойки, расторгнут договор аренды земельного участка от 30.06.2008 N 3000003791; в остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 28 598 руб. 38 коп. государственной пошлины.
Общество обжаловало решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Спорный договор аренды от имени общества подписан К.С. Кузнецовым, полномочия которого как генерального директора общества на день подписания договора были прекращены решением внеочередного общего собрания участников от 10.12.2007; данным решением на должность генерального директора общества был избран С.В. Караджа, о чем 18.12.2007 была внесена запись в ЕГРЮЛ. Доверенность на заключение спорного договора К.С. Кузнецову обществом не выдавалась; заключение спорного договора общество не одобряло. Суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие на спорном земельном участке зданий, принадлежащих обществу; последнее арендованный земельный участок не принимало и не использовало. Принадлежащие обществу здания по пер. Зеленый 2 находятся в другом земельном квартале. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие агрофирме "Старотиторовская", а сам земельный участком принадлежит ей на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В отзыве на апелляционную жалобу и дополнительных пояснениях к ней администрация просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением апелляционного суда от 11.12.2014 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.
Определением апелляционного суда от 09.04.2015 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы с учетом заключения судебной экспертизы.
Администрация, управление, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом требований части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее с учетом дополнений, выслушав представителей общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.06.2008 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 3000003791, объектом аренды по которому являлся земельный участок с кадастровым номером 23:30:0903037:16 площадью 21 448 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Старотитаровская, ул. Ростовская, 177 / пер. Зеленый 2/1. Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен обществу для эксплуатации нефтебазы; срок аренды - 10 лет до 27.06.2018 (пункт 6.2 договора).
29.08.2008 данный договор был зарегистрирован в ЕГРП (номер рег. записи 23-23-44/045/2008-066).
Требования по первоначальному иску основаны на спорном договоре аренды.
Предметом встречного иска является требование о признании данного договора недействительным по основанию его совершения от имени общества неуполномоченным лицом.
При оценке обоснованности положенных в основание встречного иска доводов, а равно соответствующего довода апелляционной жалобы апелляционный суд установил следующее.
Спорный договор аренды от имени общества был подписан К.С. Кузнецовым, должность которого указана в договоре как директор.
Как следует из материалов дела, решением внеочередного общего собрания участников общества от 10.12.2007 были досрочно прекращены полномочия К.С. Кузнецова как директора общества; на должность генерального директора общества назначен С.В. Караджа (пятый вопрос повестки дня общего собрания, т. 1, л.д. 55).
Таким образом, на день подписания спорного договора (30.06.2008) К.С. Кузнецов не обладал полномочием выступать от имени общества в качестве исполнительного органа общества.
Доказательства наличия у К.С. Кузнецова полномочий на совершение от имени общества в силу иных оснований (доверенность и др.) в деле отсутствуют.
В силу изложенного довод апелляционной жалобы о подписании спорного договора аренды неуполномоченным лицом подтверждается материалами дела.
Между тем, обоснованность данного довода сама по себе не свидетельствует о недействительности спорного договора в силу следующего.
В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в редакции действовавшей на день подписания спорного договора, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Как указано выше, спорный договор был зарегистрирован в ЕГРП.
С заявлением о государственной регистрации данного договора в Темрюкский отдел управления обратился В.В. Теленик, представив в составе необходимых для регистрации документов платежное поручение об уплате государственной пошлины N 282 от 04.07.2008 и нотариальную доверенность от 18.07.2008 (номер в реестре нотариуса 1-11005), что подтверждается содержанием указанного заявления и распиской регистрирующего органа в получении документов N 2344-33820-3 (т. 3, л.д. 44-46).
По запросу апелляционного суда управлением была представлена копия нотариальной доверенности от 18.07.2008, принятая от В.В. Теленика по расписке N 2344-33820-3.
Данная доверенность была выдана В.В. Теленику обществом в лице генерального директора С.В. Караджа и удостоверена нотариусом И.Н. Доценко. В состав предоставленных В.В. Теленику данной доверенностью полномочий входит предоставление всех необходимых документов на государственную регистрацию договора аренды с администрацией земельного участка по пер. Зеленый 2 в ст. Старотитаровская Темрюкского района от 30.06.2008. Согласно информационной справке Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Темрюкский района N 918 от 20.06.2008 (т. 1, л.д. 134) пер. Зеленый 2 является предыдущим нефтебазы, который был изменен на ул. Ростовская 177/Зеленый 2/1.
Данная доверенность совершена лицом, которое в силу статуса исполнительного органа общества (генеральный директор) обладало полномочиями по совершению спорного договора аренды.
Таким образом, действия неуполномоченного на совершение спорного договора лица (К.С. Кузнецова) были одобрены генеральным директором общества С.В. Караджа, что в соответствии с пунктом 2 статьи 183 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день одобрения сделки) означает возникновение опосредуемых спорным договором аренды прав и обязанностей арендатора у общества с момента его (договора) совершения.
При определении соблюдения порядка предоставления спорного участка в аренду как условия действительности спорного договора апелляционный суд установил следующее.
Спорный договор был заключен без торгов на основании постановления главы муниципального образования Темрюкский район N 1863 от 27.06.2008, согласно которому спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу для эксплуатации нефтебазы (т. 1, л.д. 17).
Как следует из материалов дела, в силу утвержденного определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004 мирового соглашения ООО "Агрофирма "Старотитаровская" передала в собственность общества в числе прочего имущества нефтебазу, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Старотитаровская, пер. Зеленый 2, состоящую из пристройки, основного строения, 6-ти складов, основного строения, заправочной, навеса, уборной, емкостей, заправочной площадки, сооружений.
На день заключения спорного договора аренды за обществом на основании указанного мирового соглашения было зарегистрировано право собственности на два объекта нефтебазы - лит. А общей площадью 13,1 кв. м и лит. Б общей площадью 20,2 кв. м по адресу Зеленый 2 в ст. Старотитаровской Темрюкского района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23 АД 479571 от 15.11.2007 (выданным взамен свидетельства 23 АА 598773 от 27.02.2006 (т. 2, л.д. 1-2).
Данные объекты входили в состав нефтебазы (контора и склад) согласно техническому паспорту от 07.11.2005 (т. 1, л.д. 122-133).
Таким образом, право общества на использование земельного участка, необходимого для использования объектов нефтебазы, основано на пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства принадлежности спорного земельного участка на праве собственности ООО "Агрофирма "Старотитаровская" (данный факт не оспаривается сторонами), постольку с приобретением у последнего объектов нефтебазы общество являлось субъектом права на приобретение данного земельного участка в аренду в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день такого приобретения.
Довод общества о том, что на спорном земельном участке отсутствуют принадлежащие ему объекты недвижимости подлежит отклонению в силу следующего.
В обоснование данного довода общество ссылалось на сведения публичной кадастровой карты, согласно которой спорные объекты (индивидуализированные кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80) расположены в ином нежели спорный земельный участок кадастровом квартале.
При рассмотрении дела апелляционным судом была назначена судебная экспертиза для установления наличия или отсутствия на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости нефтебазы лит. А и Б, а также иных объектов нефтебазы, приобретенных обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы N 0010/Э от 10.03.2015 здание конторы (кадастровый номер 23:30:0903023:79, условный номер объекта 23-23-44/003/2006-248, наименование объекта "Нефтебаза", площадь 13,1 кв. м, литер А, этажность 1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, литера А,а; иное описание местоположения: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, Нефтебаза, общей площадью 13,1 кв. м, количество этажей 1, а также здание склада (кадастровый номер 23:30:0903023:80, условный номер объекта 23-23-44/003/2006-248, наименование объекта "Нефтебаза", площадь 20,2 кв. м, литер Б, этажность 1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, литера Б,б; иное описание местоположения: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, Нефтебаза, общей площадью 20,2 кв. м, количество этажей 1 - не расположены на спорном земельном участке. Также экспертами сделан вывод о том, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости не соответствуют объектам недвижимости, указанным в разделе "Нефтебаза" пункта 2.2 определения Арбитражного суда Ростовской области от 31 января 2005 года по делу N А53-22048/04-С1-13.
В соответствии с пунктом 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.
В результате оценки выводов заключения судебной экспертизы в совокупности с его исследовательской частью апелляционный суд установил следующее.
Как установлено экспертами, публичная кадастровая карта не содержит сведений о границах зданий с кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80, их местоположение указано ориентировочно, координаты отсутствуют, в силу чего определить их местоположение по сведениям ГКН не представляется возможным (т. 5, л.д. 14-15). При таких обстоятельствах сведения публичной кадастровой, которые согласно доводам общества свидетельствуют о нахождении данных объектов в ином нежели спорный земельный участок кадастровом квартале, не позволяют достоверно установить их отсутствии на спорном земельном участке.
Из исследовательской части заключения судебной экспертизы следует, что на спорном земельном участке расположены здания, которые по своей конфигурации, габаритным (внешним) размерам и материалам стен соответствуют литерам А и Б с пристройками а, б, б1 по данным Технического паспорта нефтебазы от 07.11.2005 (т. 5, л.д. 33-35). При этом экспертом обнаружены незначительные расхождения в площади указанных объектов по внутреннему обмеру (в отношении литер А 13,1 кв. м - 14 кв. м, литер Б 20,2 кв. м - 20,5 кв. м), что, как следует из исследовательской части, и послужило основанием для вывода о несоответствии зданий с кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80 тем объектам, которые фактически расположены на спорном земельном участке.
Апелляционный суд также принимает во внимание, что экспертом установлено наличие на спорном земельном участке асфальтобетонной площадки, площадь которой с незначительным расхождением (как указали эксперты точная площадь не может быть установлена по причине деформации ее границ) соответствует площади заправочной площадки (49,4 кв. м - 50 кв. м), а также наличие каменных опор под емкости (заправочная площадка и емкости входили в состав нефтебазы, приобретенной обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004).
Из исследовательской части заключения судебной экспертизы (включая описание и фотографии) следует, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости находятся в полуразрушенном состоянии. При таких обстоятельствах незначительные расхождения в размерах объектов, фактически находящихся на спорном земельном участке, и объектов, входивших в состав приобретенной обществом нефтебазы, могут быть обусловлены состоянием объектов на день проведения экспертного осмотра.
Установленные в исследовательской части заключения судебной экспертизы факты нахождения на спорном земельном участке объектов, тождественных по своей конфигурации, габаритным (внешним) размерам и материалам стен литерам А и Б с пристройками а, б, б1 по данным Технического паспорта нефтебазы от 07.11.2005, наличия на данном участке асфальтобетонной площадки, площадь которой с незначительным расхождением соответствует площади заправочной площадки, а также наличие каменных опор под емкости, свидетельствуют о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, входивших в состав приобретенной обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004, нефтебазы.
Апелляционный суд принял во внимание, что общество, отрицая расположение принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке, не представило сведения о земельном участке, на котором они расположены либо были расположены на день заключения спорного договора аренды (с учетом утверждения общества о гибели спорных объектов на день рассмотрения настоящего дела). При этом само общество в 2008 году заявляло администрации о заключении спорного договора аренды для предоставления спорного земельного участка под нефтебазу; данное заявление, как следует из постановления главы муниципального образования Темрюкский район N 1863 от 27.06.2008, было подано В.В. Теленик по доверенности от 25.10.2007.
Из данной доверенности следует, что она была подписана генеральным директором общества К.С. Кузнецовым (полномочия которого на день выдачи доверенности обществом не оспариваются) и удостоверена нотариусом И.Н. Доценко (т. 2, л.д. 68).
По заказу общества ООО "Кубаньземцентр" были выполнены межевые работы для формирования спорного земельного участка (т. 1, л.д. 152). Актом согласования границ от 30.01.2008 подтверждается согласование границ спорного земельного участка при межевании представителем общества Теленик В.В.
Постановлением главы МО Темрюкский район от 27.05.2008 N 1475 на основании заявления представителя общества В.В. Теленик были утверждены границы земельного участка по пер. Зеленый 2 в ст. Старотитаровской площадью 21 449 кв. м для эксплуатации нефтебазы.
Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка из земель населенных пунктов от 23.07.2008 он поставлен на кадастровый учет 27.05.2008, предназначен для эксплуатации нефтебазы. Из материалов дела следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет по заявлению от 23.06.2008 представителя общества Теленик В.В. по доверенности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день формирования спорного земельного участка, его площадь была определена в размере 21 448 кв. м, что соответствует предельно допустимым (минимальным) размерам земельного участка для размещения нефтебазы, согласно СП 18.13330.2011. Свод правил. Генеральные правила промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП П-89-80* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 790), что подтверждается градостроительным заключением от 29.02.2008 N 2338.
Согласно справке администрации Старотитаровского сельского поселения Темрюкского района от 19.06.2014 N 02-757/14-45 земельный участок кадастровый номер 23:30:0903037:16 площадью 21 448 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Старотитаровская, ул. Ростовская, 177 / пер. Зеленый 2/1, до 20.06.2008 значился по адресу ст. Старотитаровская, пер. Зеленый 2.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нахождении на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости является обоснованным. Соответственно, тот факт, что спорный договор аренды не был заключен на торгах, не свидетельствует об обусловливающем его ничтожность пороке способа его заключения.
Нахождение на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости опровергает утверждение общества о том, что спорный земельный участок им не принимался и не использовался. Согласно пункту 1.4 спорного договора арендованный земельный участок фактически передан арендатору с 27.06.2008 без каких-либо иных документов по передаче имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.
Поскольку в рамках обязательств из спорного договора общество пользовалось спорным земельным участком, постольку оно обязано уплачивать за такое пользование арендную плату в пользу администрации (арендодателя).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора размер арендной платы установлен в размере 760 117 руб. 12 коп. в год. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендатором в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы. Согласно пункту 2.3 арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала. Пунктом 3.2.5 договора предусмотрена возможность принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы в течение 2-х кварталов.
Обществом в нарушение обязательств по договору арендная плата за период с 27.06.2008 по 10.01.2014 не оплачивалась. Данный вывод суда первой инстанции обществом не оспаривается.
Поскольку ответчиком доказательства оплаты арендной платы либо прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом не были представлены, постольку требование о взыскании задолженности было правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 1 803 597 руб. 01 коп. за период с 18.04.2010 по 10.01.2014 с учетом применения срока исковой давности, о применении которой было заявлено обществом при рассмотрении дела, а также договорной неустойки в сумме 422 622 руб. 40 коп. за просрочку уплаты арендной платы, по которой не пропущена исковая давность.
Доводы о неправильности расчета сумм задолженности по арендной плате и неустойки в пределах исковой давности ни обществом, ни администрацией не приведены, в силу чего в соответствии с выраженной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" правовой позицией у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки данных выводов суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано выше, за весь период аренды со дня заключения договора (30.06.2008) общество ни разу не уплатило арендную плату, что свидетельствует о существенности допущенного обществом нарушения спорного договора.
Как следует из материалов дела, 09.08.2012 администрация в целях решения спора мирным путем в адрес общества направила претензию N 115 с требованием погасить имеющуюся задолженность; 22.08.2012 администрация в адрес общества направила письмо от 22.08.2012 N В-140/02-8241/12-24 с предложением расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3.2.5 договора, приложив 4 экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. Факт получения указанных уведомлений ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, вывод суд первой инстанции о соблюдении истцом установленного порядка расторжения договора аренды земельного участка является правомерным.
Таким образом, материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом и договором в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, а также соблюдение администрацией порядка такого расторжения, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование администрации о расторжении договора.
Тот факт, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, не имеет юридического значения для осуществления арендодателем права требовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку в силу выраженного в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 года N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092 толкования правовых норм, являющегося общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости; такое расторжение не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в установленном законом порядке.
В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по оплате судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на понесшее данные расходы общество.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 июля 2014 года по делу N А32-13155/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2015 N 15АП-16618/2014 ПО ДЕЛУ N А32-13155/2013
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения и аннулировании в ЕГРП записи о регистрации права аренды общества на земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. N 15АП-16618/2014
Дело N А32-13155/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ООО "Мариинский спиртзавод": представитель Иванцов В.Ф., паспорт, по доверенности от 09.09.2013; представитель Крохмалев Д.А., паспорт, по доверенности от 12.01.2015;
- от Администрации муниципального образования Темрюкский район: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мариинский спиртзавод"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21 июля 2014 года по делу N А32-13155/2013
по иску Администрации муниципального образования Темрюкский район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Мариинский спиртзавод"
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
принятое судьей Савиным Р.Ю.
установил:
Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мариинский спиртзавод" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.06.2008 по 10.01.2014 в размере 3 176 967 руб. 64 коп., неустойки за период с 30.09.2008 по 11.01.2014 в размере 1 099 214 руб. 29 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 30.06.2013 N 3000003791 и аннулировании в ЕГРП записи о регистрации права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0903037:16 (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Общество предъявило встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.06.2008 N 3000003791 и применении последствий недействительности сделки в виде отмены регистрации данного договора ЕГРП.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 июля 2014 года по первоначальному иску с общества в пользу администрации взыскано 1 803 597 руб. 01 коп. задолженности, 422 622 руб. 40 коп. неустойки, расторгнут договор аренды земельного участка от 30.06.2008 N 3000003791; в остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 28 598 руб. 38 коп. государственной пошлины.
Общество обжаловало решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Спорный договор аренды от имени общества подписан К.С. Кузнецовым, полномочия которого как генерального директора общества на день подписания договора были прекращены решением внеочередного общего собрания участников от 10.12.2007; данным решением на должность генерального директора общества был избран С.В. Караджа, о чем 18.12.2007 была внесена запись в ЕГРЮЛ. Доверенность на заключение спорного договора К.С. Кузнецову обществом не выдавалась; заключение спорного договора общество не одобряло. Суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие на спорном земельном участке зданий, принадлежащих обществу; последнее арендованный земельный участок не принимало и не использовало. Принадлежащие обществу здания по пер. Зеленый 2 находятся в другом земельном квартале. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие агрофирме "Старотиторовская", а сам земельный участком принадлежит ей на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В отзыве на апелляционную жалобу и дополнительных пояснениях к ней администрация просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением апелляционного суда от 11.12.2014 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.
Определением апелляционного суда от 09.04.2015 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы с учетом заключения судебной экспертизы.
Администрация, управление, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом требований части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее с учетом дополнений, выслушав представителей общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.06.2008 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 3000003791, объектом аренды по которому являлся земельный участок с кадастровым номером 23:30:0903037:16 площадью 21 448 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Старотитаровская, ул. Ростовская, 177 / пер. Зеленый 2/1. Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен обществу для эксплуатации нефтебазы; срок аренды - 10 лет до 27.06.2018 (пункт 6.2 договора).
29.08.2008 данный договор был зарегистрирован в ЕГРП (номер рег. записи 23-23-44/045/2008-066).
Требования по первоначальному иску основаны на спорном договоре аренды.
Предметом встречного иска является требование о признании данного договора недействительным по основанию его совершения от имени общества неуполномоченным лицом.
При оценке обоснованности положенных в основание встречного иска доводов, а равно соответствующего довода апелляционной жалобы апелляционный суд установил следующее.
Спорный договор аренды от имени общества был подписан К.С. Кузнецовым, должность которого указана в договоре как директор.
Как следует из материалов дела, решением внеочередного общего собрания участников общества от 10.12.2007 были досрочно прекращены полномочия К.С. Кузнецова как директора общества; на должность генерального директора общества назначен С.В. Караджа (пятый вопрос повестки дня общего собрания, т. 1, л.д. 55).
Таким образом, на день подписания спорного договора (30.06.2008) К.С. Кузнецов не обладал полномочием выступать от имени общества в качестве исполнительного органа общества.
Доказательства наличия у К.С. Кузнецова полномочий на совершение от имени общества в силу иных оснований (доверенность и др.) в деле отсутствуют.
В силу изложенного довод апелляционной жалобы о подписании спорного договора аренды неуполномоченным лицом подтверждается материалами дела.
Между тем, обоснованность данного довода сама по себе не свидетельствует о недействительности спорного договора в силу следующего.
В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в редакции действовавшей на день подписания спорного договора, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Как указано выше, спорный договор был зарегистрирован в ЕГРП.
С заявлением о государственной регистрации данного договора в Темрюкский отдел управления обратился В.В. Теленик, представив в составе необходимых для регистрации документов платежное поручение об уплате государственной пошлины N 282 от 04.07.2008 и нотариальную доверенность от 18.07.2008 (номер в реестре нотариуса 1-11005), что подтверждается содержанием указанного заявления и распиской регистрирующего органа в получении документов N 2344-33820-3 (т. 3, л.д. 44-46).
По запросу апелляционного суда управлением была представлена копия нотариальной доверенности от 18.07.2008, принятая от В.В. Теленика по расписке N 2344-33820-3.
Данная доверенность была выдана В.В. Теленику обществом в лице генерального директора С.В. Караджа и удостоверена нотариусом И.Н. Доценко. В состав предоставленных В.В. Теленику данной доверенностью полномочий входит предоставление всех необходимых документов на государственную регистрацию договора аренды с администрацией земельного участка по пер. Зеленый 2 в ст. Старотитаровская Темрюкского района от 30.06.2008. Согласно информационной справке Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Темрюкский района N 918 от 20.06.2008 (т. 1, л.д. 134) пер. Зеленый 2 является предыдущим нефтебазы, который был изменен на ул. Ростовская 177/Зеленый 2/1.
Данная доверенность совершена лицом, которое в силу статуса исполнительного органа общества (генеральный директор) обладало полномочиями по совершению спорного договора аренды.
Таким образом, действия неуполномоченного на совершение спорного договора лица (К.С. Кузнецова) были одобрены генеральным директором общества С.В. Караджа, что в соответствии с пунктом 2 статьи 183 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день одобрения сделки) означает возникновение опосредуемых спорным договором аренды прав и обязанностей арендатора у общества с момента его (договора) совершения.
При определении соблюдения порядка предоставления спорного участка в аренду как условия действительности спорного договора апелляционный суд установил следующее.
Спорный договор был заключен без торгов на основании постановления главы муниципального образования Темрюкский район N 1863 от 27.06.2008, согласно которому спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу для эксплуатации нефтебазы (т. 1, л.д. 17).
Как следует из материалов дела, в силу утвержденного определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004 мирового соглашения ООО "Агрофирма "Старотитаровская" передала в собственность общества в числе прочего имущества нефтебазу, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Старотитаровская, пер. Зеленый 2, состоящую из пристройки, основного строения, 6-ти складов, основного строения, заправочной, навеса, уборной, емкостей, заправочной площадки, сооружений.
На день заключения спорного договора аренды за обществом на основании указанного мирового соглашения было зарегистрировано право собственности на два объекта нефтебазы - лит. А общей площадью 13,1 кв. м и лит. Б общей площадью 20,2 кв. м по адресу Зеленый 2 в ст. Старотитаровской Темрюкского района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23 АД 479571 от 15.11.2007 (выданным взамен свидетельства 23 АА 598773 от 27.02.2006 (т. 2, л.д. 1-2).
Данные объекты входили в состав нефтебазы (контора и склад) согласно техническому паспорту от 07.11.2005 (т. 1, л.д. 122-133).
Таким образом, право общества на использование земельного участка, необходимого для использования объектов нефтебазы, основано на пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства принадлежности спорного земельного участка на праве собственности ООО "Агрофирма "Старотитаровская" (данный факт не оспаривается сторонами), постольку с приобретением у последнего объектов нефтебазы общество являлось субъектом права на приобретение данного земельного участка в аренду в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день такого приобретения.
Довод общества о том, что на спорном земельном участке отсутствуют принадлежащие ему объекты недвижимости подлежит отклонению в силу следующего.
В обоснование данного довода общество ссылалось на сведения публичной кадастровой карты, согласно которой спорные объекты (индивидуализированные кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80) расположены в ином нежели спорный земельный участок кадастровом квартале.
При рассмотрении дела апелляционным судом была назначена судебная экспертиза для установления наличия или отсутствия на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости нефтебазы лит. А и Б, а также иных объектов нефтебазы, приобретенных обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы N 0010/Э от 10.03.2015 здание конторы (кадастровый номер 23:30:0903023:79, условный номер объекта 23-23-44/003/2006-248, наименование объекта "Нефтебаза", площадь 13,1 кв. м, литер А, этажность 1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, литера А,а; иное описание местоположения: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, Нефтебаза, общей площадью 13,1 кв. м, количество этажей 1, а также здание склада (кадастровый номер 23:30:0903023:80, условный номер объекта 23-23-44/003/2006-248, наименование объекта "Нефтебаза", площадь 20,2 кв. м, литер Б, этажность 1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, литера Б,б; иное описание местоположения: Краснодарский край, Темрюкский район, станица Старотитаровская, пер. Зеленый 2, Нефтебаза, общей площадью 20,2 кв. м, количество этажей 1 - не расположены на спорном земельном участке. Также экспертами сделан вывод о том, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости не соответствуют объектам недвижимости, указанным в разделе "Нефтебаза" пункта 2.2 определения Арбитражного суда Ростовской области от 31 января 2005 года по делу N А53-22048/04-С1-13.
В соответствии с пунктом 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.
В результате оценки выводов заключения судебной экспертизы в совокупности с его исследовательской частью апелляционный суд установил следующее.
Как установлено экспертами, публичная кадастровая карта не содержит сведений о границах зданий с кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80, их местоположение указано ориентировочно, координаты отсутствуют, в силу чего определить их местоположение по сведениям ГКН не представляется возможным (т. 5, л.д. 14-15). При таких обстоятельствах сведения публичной кадастровой, которые согласно доводам общества свидетельствуют о нахождении данных объектов в ином нежели спорный земельный участок кадастровом квартале, не позволяют достоверно установить их отсутствии на спорном земельном участке.
Из исследовательской части заключения судебной экспертизы следует, что на спорном земельном участке расположены здания, которые по своей конфигурации, габаритным (внешним) размерам и материалам стен соответствуют литерам А и Б с пристройками а, б, б1 по данным Технического паспорта нефтебазы от 07.11.2005 (т. 5, л.д. 33-35). При этом экспертом обнаружены незначительные расхождения в площади указанных объектов по внутреннему обмеру (в отношении литер А 13,1 кв. м - 14 кв. м, литер Б 20,2 кв. м - 20,5 кв. м), что, как следует из исследовательской части, и послужило основанием для вывода о несоответствии зданий с кадастровыми номерами 23:30:0903023:79 и 23:30:0903023:80 тем объектам, которые фактически расположены на спорном земельном участке.
Апелляционный суд также принимает во внимание, что экспертом установлено наличие на спорном земельном участке асфальтобетонной площадки, площадь которой с незначительным расхождением (как указали эксперты точная площадь не может быть установлена по причине деформации ее границ) соответствует площади заправочной площадки (49,4 кв. м - 50 кв. м), а также наличие каменных опор под емкости (заправочная площадка и емкости входили в состав нефтебазы, приобретенной обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004).
Из исследовательской части заключения судебной экспертизы (включая описание и фотографии) следует, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости находятся в полуразрушенном состоянии. При таких обстоятельствах незначительные расхождения в размерах объектов, фактически находящихся на спорном земельном участке, и объектов, входивших в состав приобретенной обществом нефтебазы, могут быть обусловлены состоянием объектов на день проведения экспертного осмотра.
Установленные в исследовательской части заключения судебной экспертизы факты нахождения на спорном земельном участке объектов, тождественных по своей конфигурации, габаритным (внешним) размерам и материалам стен литерам А и Б с пристройками а, б, б1 по данным Технического паспорта нефтебазы от 07.11.2005, наличия на данном участке асфальтобетонной площадки, площадь которой с незначительным расхождением соответствует площади заправочной площадки, а также наличие каменных опор под емкости, свидетельствуют о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, входивших в состав приобретенной обществом по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2005 по делу А53-22048/2004, нефтебазы.
Апелляционный суд принял во внимание, что общество, отрицая расположение принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке, не представило сведения о земельном участке, на котором они расположены либо были расположены на день заключения спорного договора аренды (с учетом утверждения общества о гибели спорных объектов на день рассмотрения настоящего дела). При этом само общество в 2008 году заявляло администрации о заключении спорного договора аренды для предоставления спорного земельного участка под нефтебазу; данное заявление, как следует из постановления главы муниципального образования Темрюкский район N 1863 от 27.06.2008, было подано В.В. Теленик по доверенности от 25.10.2007.
Из данной доверенности следует, что она была подписана генеральным директором общества К.С. Кузнецовым (полномочия которого на день выдачи доверенности обществом не оспариваются) и удостоверена нотариусом И.Н. Доценко (т. 2, л.д. 68).
По заказу общества ООО "Кубаньземцентр" были выполнены межевые работы для формирования спорного земельного участка (т. 1, л.д. 152). Актом согласования границ от 30.01.2008 подтверждается согласование границ спорного земельного участка при межевании представителем общества Теленик В.В.
Постановлением главы МО Темрюкский район от 27.05.2008 N 1475 на основании заявления представителя общества В.В. Теленик были утверждены границы земельного участка по пер. Зеленый 2 в ст. Старотитаровской площадью 21 449 кв. м для эксплуатации нефтебазы.
Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка из земель населенных пунктов от 23.07.2008 он поставлен на кадастровый учет 27.05.2008, предназначен для эксплуатации нефтебазы. Из материалов дела следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет по заявлению от 23.06.2008 представителя общества Теленик В.В. по доверенности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день формирования спорного земельного участка, его площадь была определена в размере 21 448 кв. м, что соответствует предельно допустимым (минимальным) размерам земельного участка для размещения нефтебазы, согласно СП 18.13330.2011. Свод правил. Генеральные правила промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП П-89-80* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 790), что подтверждается градостроительным заключением от 29.02.2008 N 2338.
Согласно справке администрации Старотитаровского сельского поселения Темрюкского района от 19.06.2014 N 02-757/14-45 земельный участок кадастровый номер 23:30:0903037:16 площадью 21 448 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Старотитаровская, ул. Ростовская, 177 / пер. Зеленый 2/1, до 20.06.2008 значился по адресу ст. Старотитаровская, пер. Зеленый 2.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нахождении на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости является обоснованным. Соответственно, тот факт, что спорный договор аренды не был заключен на торгах, не свидетельствует об обусловливающем его ничтожность пороке способа его заключения.
Нахождение на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости опровергает утверждение общества о том, что спорный земельный участок им не принимался и не использовался. Согласно пункту 1.4 спорного договора арендованный земельный участок фактически передан арендатору с 27.06.2008 без каких-либо иных документов по передаче имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.
Поскольку в рамках обязательств из спорного договора общество пользовалось спорным земельным участком, постольку оно обязано уплачивать за такое пользование арендную плату в пользу администрации (арендодателя).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора размер арендной платы установлен в размере 760 117 руб. 12 коп. в год. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендатором в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы. Согласно пункту 2.3 арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала. Пунктом 3.2.5 договора предусмотрена возможность принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы в течение 2-х кварталов.
Обществом в нарушение обязательств по договору арендная плата за период с 27.06.2008 по 10.01.2014 не оплачивалась. Данный вывод суда первой инстанции обществом не оспаривается.
Поскольку ответчиком доказательства оплаты арендной платы либо прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом не были представлены, постольку требование о взыскании задолженности было правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 1 803 597 руб. 01 коп. за период с 18.04.2010 по 10.01.2014 с учетом применения срока исковой давности, о применении которой было заявлено обществом при рассмотрении дела, а также договорной неустойки в сумме 422 622 руб. 40 коп. за просрочку уплаты арендной платы, по которой не пропущена исковая давность.
Доводы о неправильности расчета сумм задолженности по арендной плате и неустойки в пределах исковой давности ни обществом, ни администрацией не приведены, в силу чего в соответствии с выраженной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" правовой позицией у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки данных выводов суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано выше, за весь период аренды со дня заключения договора (30.06.2008) общество ни разу не уплатило арендную плату, что свидетельствует о существенности допущенного обществом нарушения спорного договора.
Как следует из материалов дела, 09.08.2012 администрация в целях решения спора мирным путем в адрес общества направила претензию N 115 с требованием погасить имеющуюся задолженность; 22.08.2012 администрация в адрес общества направила письмо от 22.08.2012 N В-140/02-8241/12-24 с предложением расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3.2.5 договора, приложив 4 экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. Факт получения указанных уведомлений ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, вывод суд первой инстанции о соблюдении истцом установленного порядка расторжения договора аренды земельного участка является правомерным.
Таким образом, материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом и договором в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, а также соблюдение администрацией порядка такого расторжения, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование администрации о расторжении договора.
Тот факт, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, не имеет юридического значения для осуществления арендодателем права требовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку в силу выраженного в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 года N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092 толкования правовых норм, являющегося общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости; такое расторжение не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в установленном законом порядке.
В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по оплате судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на понесшее данные расходы общество.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 июля 2014 года по делу N А32-13155/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)