Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику-1 в аренду был предоставлен земельный участок, впоследствии разделенный на несколько участков, позже два из них были переданы ответчику-1 в собственность бесплатно, однако последний и ответчик-2 заключили соглашение к договору аренды, а истец утверждал, что согласия на передачу ответчиком-1 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не давал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
Председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда Зубовой Е.А., Башкатовой Е.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрела в судебном заседании от 28 августа 2013 г. дело по апелляционной жалобе представителя Т. на решение Омского районного суда Омской области от 31 мая 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить.
Признать недействительным соглашение от * г. к договору аренды земельного участка N * от * г. о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, местоположение которого определено в * метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, микрорайон *, д. *, из состава земель * для *, заключенное между ДНТ "Успех" и Т.
Взыскать с Т., ДНТ "Успех" в доход бюджета Омского муниципального района Омской области государственную пошлину в размере * рублей в равных долях с каждого".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Администрация ОМР Омской области обратился с иском к Т., ДНТ "Успех", указывая, что на основании постановления Администрации ОМР от * года ДНТ "Успех" в аренду был предоставлен земельный участок, площадью * кв. м, в границах Лузинского сельского поселения ОМР Омской области, с кадастровым номером *, из состава земель *, для размещения дачного товарищества. * года между ОМР Омской области и ДНТ "Успех" был заключен договор аренды N *, на основании которого Администрация передала последнему в аренду указанный земельный участок сроком на * лет.
В последующем этот земельный участок был разделен на 83 земельных участка и * года между истцом и ДНТ "Успех" заключено дополнительное соглашение по договору аренды, по которому вместо земельного участка с кадастровым N *, площадью * кв. м, его предметом стали являться вновь образованные 83 земельных участка. * года Администрацией ОМР Омской области принято постановление, в соответствии с которым два земельных участка, площадью * кв. м и * кв. м, относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" в собственность бесплатно, а оставшиеся 81 земельных участка были переданы в собственность за плату гражданам.
* года между ДНТ "Успех" и Т. было заключено соглашение к договору аренды земельного участка N * от * года, в соответствии с которым все права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, переходят к Т. Согласия Администрации ОМР Омской области на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДНТ "Успех" получено не было, заключенное между ответчиками соглашение нарушает права и законные интересы истца.
Просила признать недействительным соглашение от * года к договору аренды земельного участка N * от * года.
В судебном заседании представитель истца иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчицы Т. Ее представитель представил письменные объяснения, согласно которым иск не признали. Указали, что ДНТ "Успех" вправе передавать свои права и обязанности иным лицам без согласия Администрации ОМР, с условием ее уведомления.
Представитель ДНТ "Успех" иск не признала, пояснив, что при переуступке прав по договору аренды земельного участка согласие Администрации ОМР не требовалось, а достаточно было только уведомления. Товарищество уведомило Администрацию ОМР о заключенных соглашениях. Доводы истца о незаконности оспариваемого соглашения в связи с наличием постановления Администрации ОМР от * года N * о предоставлении земельных участков за плату, а также об отсутствии решения правления ДНТ о совершении сделки, считала необоснованными.
Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц - Управления Росреестра по Омской области, Администрации Лузинского сельского поселения ОМР в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Т. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Не соглашается с выводами суда о том, что оспариваемым соглашением были нарушены требования ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Полагает, что к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Для передачи своих прав и обязанностей по договору аренды ДНТ достаточно было уведомить Администрацию ОМР. Вывод суда о том, что при заключении соглашения от * года изменяются правовые основания предоставления гражданам земельных участков, не соответствует обстоятельствам дела. Полагает, что является законным арендатором земли. Считает также, что председатель ДНТ "Успех" был наделен полномочиями на подписание оспариваемого соглашения.
В представленном в суд апелляционной инстанции пояснении председатель ДНТ "Успех" указывает на то, что объяснения их представителя П. в суде нельзя признать в качестве позиции ДНТ, поскольку ранее выданная на ее имя доверенность была отозвана. Указал также, что собрание по вопросу о переуступке прав и обязанностей по договору аренды в ДНТ "Успех" не проводилось. Признает обязательность для членов ДНТ Постановления Главы Администрации ОМР Омской области от * года N * о предоставлении земельных участков.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 134-143).
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Администрации ОМР Омской области Б. В.Г., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что постановлением главы Омского муниципального района Омской области N * от * года ДНТ "Успех" был предоставлен в аренду сроком на * лет земельный участок площадью * кв. м с кадастровым номером *. Земельный участок находится в границах Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, его местоположение определено в * м. по направлению на восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, мкр. *, д. *. Земельный участок предоставлен для размещения ДНТ "Успех".
* года на основании указанного постановления администрация Омского муниципального района Омской области и ДНТ "Успех" заключили договор аренды N*, по которому администрация передала некоммерческому товариществу данный земельный участок для размещения ДНТ "Успех" сроком на пять лет.
Земельный участок, предоставленный в аренду ДНТ "Успех", был им размежеван на 83 вновь образованных участка.
* года стороны внесли изменение в договор аренды N *, предусматривающее, что объектом аренды вместо земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, являются 83 земельных участка, в том числе с кадастровым номером *.
* года Постановлением Главы Администрации Омского муниципального района Омской области N* земельные участки площадью * кв. м и * кв. м, относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" бесплатно, а оставшиеся 81 земельный участок были переданы гражданам согласно приложению за плату для *. Т. был предоставлен земельный участок N 71 площадью * кв. м.
* года Постановлением Главы Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области N * вид разрешенного использования земельных участков для размещения ДНТ "Успех" был изменен, определен как "736".
* года ДНТ "Успех" и Т. заключили соглашение к договору аренды земельного участка N*, по которому все права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, местоположение которого определено в * метрах по направлению на северо-восток, относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, микрорайон *, д. *, из состава земель населенных пунктов для *, переходят к Т.
Разрешая спор о действительности данного соглашения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его ничтожности.
На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статьям 606, 607, 615 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности их сдачи в аренду могут быть установлены законом.
Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.
Частями 2, 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Совершенная ответчиками сделка приведенным нормам права не соответствует.
Во-первых, объектом аренды по договору N * с учетом его изменения от * года являются 83 земельных участка. Из этого договора у сторон возникло арендное обязательство.
Передача прав и обязанностей по договору аренды арендатором третьему лицу в соответствии со ст. 382 ГК РФ является частным случаем перемены лиц в обязательстве, когда на место выбывшего арендатора вступает новый.
Ни нормами права о перемене лиц в обязательстве, ни ст. 615 ГК РФ, ни ст. 22 ЗК РФ не предусмотрена возможность передачи арендатором части его прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
О том, что у арендодателя отсутствовала воля на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, свидетельствуют непосредственно договор аренды с его изменениями и постановление Главы Администрации Омского муниципального района Омской области от * года N *.
Во-вторых, ч. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой права и по отношению к статье 615 ГК РФ, и по отношению к ч. 5 ст. 22 ЗК РФ.
Данная норма права устанавливает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка лишь при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
В соответствии с договором аренды от * года земельный участок был предоставлен администрацией района ДНТ "Успех" сроком на * лет.
Суд первой инстанции установил, что согласие администрации Омского муниципального район Омской области на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка получено не было.
Кроме того, заслуживают внимания пояснения ДНТ "Успех" о том, что общее собрание членов ДНТ "Успех" не принимало решение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды третьим лицам.
В соответствии со статьями 20, 21 ФЗ РФ от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения.
Принятие решений о формировании и об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры относится к исключительной компетенции общего собрания членов такого объединения.
Вопрос о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, т.е. о выбытии земельного участка из владения (пользования) ДНТ, безусловно, относится к вопросам формирования и использования его имущества.
Поскольку ограничение компетенции установлено законом, совершение сделки председателем правления в отсутствие соответствующего решения общего собрания членов ДНТ нарушает требования данного закона.
Учитывая обстоятельства дела, изложенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности соглашения к договору аренды земельного участка N *, заключенного между Т. и ДНТ "Успех" * года, о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *.
Доводы апелляционной жалобы в основном сводятся к несогласию с применением судом первой инстанции статьи 615 ГК, частей 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ и их толкованию.
Как было указано выше, договор аренды земельного участка был заключен администрацией Омского муниципального района Омской области и ДНТ "Успех" сроком на * лет, администрация района согласия на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды Т. не давала.
Общая норма права - статья 615 ГК РФ устанавливает общее правило, по которому арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу лишь с согласия арендодателя.
Иное может быть установлено законом.
Специальная норма права - ч. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирует отношения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и устанавливает, что арендатор таких земельных участков вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
Данная норма права является специальной и по отношению к ч. 5 ст. 22 ЗК РФ. В противном случае утрачивается смысл в дополнительном регулировании отношений частью 9 статьи 22 ЗК РФ, т.к. в любом случае передача прав и обязанностей по договору аренды может производиться арендатором без согласия собственника.
Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.
Судом первой инстанции обоснованно была применена ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, регулирующая отношения при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельный участок площадью * кв. м с кадастровым номером * относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Ссылки апелляционной жалобы на единообразие судебной практики не могут повлечь иные выводы.
Согласно ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5432/13
Требование: О признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику-1 в аренду был предоставлен земельный участок, впоследствии разделенный на несколько участков, позже два из них были переданы ответчику-1 в собственность бесплатно, однако последний и ответчик-2 заключили соглашение к договору аренды, а истец утверждал, что согласия на передачу ответчиком-1 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не давал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N 33-5432/13
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
Председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда Зубовой Е.А., Башкатовой Е.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрела в судебном заседании от 28 августа 2013 г. дело по апелляционной жалобе представителя Т. на решение Омского районного суда Омской области от 31 мая 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить.
Признать недействительным соглашение от * г. к договору аренды земельного участка N * от * г. о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, местоположение которого определено в * метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, микрорайон *, д. *, из состава земель * для *, заключенное между ДНТ "Успех" и Т.
Взыскать с Т., ДНТ "Успех" в доход бюджета Омского муниципального района Омской области государственную пошлину в размере * рублей в равных долях с каждого".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия
установила:
Администрация ОМР Омской области обратился с иском к Т., ДНТ "Успех", указывая, что на основании постановления Администрации ОМР от * года ДНТ "Успех" в аренду был предоставлен земельный участок, площадью * кв. м, в границах Лузинского сельского поселения ОМР Омской области, с кадастровым номером *, из состава земель *, для размещения дачного товарищества. * года между ОМР Омской области и ДНТ "Успех" был заключен договор аренды N *, на основании которого Администрация передала последнему в аренду указанный земельный участок сроком на * лет.
В последующем этот земельный участок был разделен на 83 земельных участка и * года между истцом и ДНТ "Успех" заключено дополнительное соглашение по договору аренды, по которому вместо земельного участка с кадастровым N *, площадью * кв. м, его предметом стали являться вновь образованные 83 земельных участка. * года Администрацией ОМР Омской области принято постановление, в соответствии с которым два земельных участка, площадью * кв. м и * кв. м, относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" в собственность бесплатно, а оставшиеся 81 земельных участка были переданы в собственность за плату гражданам.
* года между ДНТ "Успех" и Т. было заключено соглашение к договору аренды земельного участка N * от * года, в соответствии с которым все права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, переходят к Т. Согласия Администрации ОМР Омской области на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДНТ "Успех" получено не было, заключенное между ответчиками соглашение нарушает права и законные интересы истца.
Просила признать недействительным соглашение от * года к договору аренды земельного участка N * от * года.
В судебном заседании представитель истца иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчицы Т. Ее представитель представил письменные объяснения, согласно которым иск не признали. Указали, что ДНТ "Успех" вправе передавать свои права и обязанности иным лицам без согласия Администрации ОМР, с условием ее уведомления.
Представитель ДНТ "Успех" иск не признала, пояснив, что при переуступке прав по договору аренды земельного участка согласие Администрации ОМР не требовалось, а достаточно было только уведомления. Товарищество уведомило Администрацию ОМР о заключенных соглашениях. Доводы истца о незаконности оспариваемого соглашения в связи с наличием постановления Администрации ОМР от * года N * о предоставлении земельных участков за плату, а также об отсутствии решения правления ДНТ о совершении сделки, считала необоснованными.
Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц - Управления Росреестра по Омской области, Администрации Лузинского сельского поселения ОМР в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Т. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Не соглашается с выводами суда о том, что оспариваемым соглашением были нарушены требования ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Полагает, что к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Для передачи своих прав и обязанностей по договору аренды ДНТ достаточно было уведомить Администрацию ОМР. Вывод суда о том, что при заключении соглашения от * года изменяются правовые основания предоставления гражданам земельных участков, не соответствует обстоятельствам дела. Полагает, что является законным арендатором земли. Считает также, что председатель ДНТ "Успех" был наделен полномочиями на подписание оспариваемого соглашения.
В представленном в суд апелляционной инстанции пояснении председатель ДНТ "Успех" указывает на то, что объяснения их представителя П. в суде нельзя признать в качестве позиции ДНТ, поскольку ранее выданная на ее имя доверенность была отозвана. Указал также, что собрание по вопросу о переуступке прав и обязанностей по договору аренды в ДНТ "Успех" не проводилось. Признает обязательность для членов ДНТ Постановления Главы Администрации ОМР Омской области от * года N * о предоставлении земельных участков.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 134-143).
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Администрации ОМР Омской области Б. В.Г., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что постановлением главы Омского муниципального района Омской области N * от * года ДНТ "Успех" был предоставлен в аренду сроком на * лет земельный участок площадью * кв. м с кадастровым номером *. Земельный участок находится в границах Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, его местоположение определено в * м. по направлению на восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, мкр. *, д. *. Земельный участок предоставлен для размещения ДНТ "Успех".
* года на основании указанного постановления администрация Омского муниципального района Омской области и ДНТ "Успех" заключили договор аренды N*, по которому администрация передала некоммерческому товариществу данный земельный участок для размещения ДНТ "Успех" сроком на пять лет.
Земельный участок, предоставленный в аренду ДНТ "Успех", был им размежеван на 83 вновь образованных участка.
* года стороны внесли изменение в договор аренды N *, предусматривающее, что объектом аренды вместо земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв. м, являются 83 земельных участка, в том числе с кадастровым номером *.
* года Постановлением Главы Администрации Омского муниципального района Омской области N* земельные участки площадью * кв. м и * кв. м, относящиеся к землям общего пользования, были переданы ДНТ "Успех" бесплатно, а оставшиеся 81 земельный участок были переданы гражданам согласно приложению за плату для *. Т. был предоставлен земельный участок N 71 площадью * кв. м.
* года Постановлением Главы Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области N * вид разрешенного использования земельных участков для размещения ДНТ "Успех" был изменен, определен как "736".
* года ДНТ "Успех" и Т. заключили соглашение к договору аренды земельного участка N*, по которому все права и обязанности ДНТ "Успех" по договору аренды в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, местоположение которого определено в * метрах по направлению на северо-восток, относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, микрорайон *, д. *, из состава земель населенных пунктов для *, переходят к Т.
Разрешая спор о действительности данного соглашения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его ничтожности.
На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статьям 606, 607, 615 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности их сдачи в аренду могут быть установлены законом.
Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.
Частями 2, 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Совершенная ответчиками сделка приведенным нормам права не соответствует.
Во-первых, объектом аренды по договору N * с учетом его изменения от * года являются 83 земельных участка. Из этого договора у сторон возникло арендное обязательство.
Передача прав и обязанностей по договору аренды арендатором третьему лицу в соответствии со ст. 382 ГК РФ является частным случаем перемены лиц в обязательстве, когда на место выбывшего арендатора вступает новый.
Ни нормами права о перемене лиц в обязательстве, ни ст. 615 ГК РФ, ни ст. 22 ЗК РФ не предусмотрена возможность передачи арендатором части его прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
О том, что у арендодателя отсутствовала воля на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, свидетельствуют непосредственно договор аренды с его изменениями и постановление Главы Администрации Омского муниципального района Омской области от * года N *.
Во-вторых, ч. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой права и по отношению к статье 615 ГК РФ, и по отношению к ч. 5 ст. 22 ЗК РФ.
Данная норма права устанавливает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка лишь при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
В соответствии с договором аренды от * года земельный участок был предоставлен администрацией района ДНТ "Успех" сроком на * лет.
Суд первой инстанции установил, что согласие администрации Омского муниципального район Омской области на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка получено не было.
Кроме того, заслуживают внимания пояснения ДНТ "Успех" о том, что общее собрание членов ДНТ "Успех" не принимало решение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды третьим лицам.
В соответствии со статьями 20, 21 ФЗ РФ от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения.
Принятие решений о формировании и об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры относится к исключительной компетенции общего собрания членов такого объединения.
Вопрос о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, т.е. о выбытии земельного участка из владения (пользования) ДНТ, безусловно, относится к вопросам формирования и использования его имущества.
Поскольку ограничение компетенции установлено законом, совершение сделки председателем правления в отсутствие соответствующего решения общего собрания членов ДНТ нарушает требования данного закона.
Учитывая обстоятельства дела, изложенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности соглашения к договору аренды земельного участка N *, заключенного между Т. и ДНТ "Успех" * года, о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *.
Доводы апелляционной жалобы в основном сводятся к несогласию с применением судом первой инстанции статьи 615 ГК, частей 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ и их толкованию.
Как было указано выше, договор аренды земельного участка был заключен администрацией Омского муниципального района Омской области и ДНТ "Успех" сроком на * лет, администрация района согласия на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды Т. не давала.
Общая норма права - статья 615 ГК РФ устанавливает общее правило, по которому арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу лишь с согласия арендодателя.
Иное может быть установлено законом.
Специальная норма права - ч. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирует отношения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и устанавливает, что арендатор таких земельных участков вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.
Данная норма права является специальной и по отношению к ч. 5 ст. 22 ЗК РФ. В противном случае утрачивается смысл в дополнительном регулировании отношений частью 9 статьи 22 ЗК РФ, т.к. в любом случае передача прав и обязанностей по договору аренды может производиться арендатором без согласия собственника.
Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.
Судом первой инстанции обоснованно была применена ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, регулирующая отношения при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельный участок площадью * кв. м с кадастровым номером * относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Ссылки апелляционной жалобы на единообразие судебной практики не могут повлечь иные выводы.
Согласно ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)