Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцы являются собственниками различных капитальных строений, находящихся на одном земельном участке, предоставленном на праве аренды третьему лицу, при этом раздел мотивирован конкретизацией обязанности по внесению арендной платы и более эффективным использованием земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зиновьева С.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гантимурова И.А.
судей Сергеева С.С., Блошенко М.В.
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.А., М., общества с ограниченной ответственностью "Нартекс", общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков
по апелляционным жалобам В.В., П.В.В.
на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены исковые требования В.А., М., общества с ограниченной ответственностью "Нартекс", общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков.
На основе земельного участка с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в <адрес>, путем его раздела образованы:
- - земельный участок с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в <адрес>;
- - земельный участок с кадастровым номером N <...>. по <адрес>, в <адрес>.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Сергеева С.С., выслушав ответчика В.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, не возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы П.В.В.; представителя истцов В.А., М., ООО "Нартекс", ООО "Юридическая фирма "Регистр- Экспресс" - Р., представителя истцов М., ООО "Нартекс", ООО "Юридическая фирма "Регистр- Экспресс" - П.В.Г., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Истцы В.А., М., общество с ограниченной ответственностью "Нартекс" (далее ООО "Нартекс"), общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" (далее ООО "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс") обратились в суд с иском к К. об образовании земельных участков. Исковые требования мотивировали тем, что являются собственниками различных капитальных строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в Дзержинском районе г. Волгограда. Кроме них, собственниками недвижимости, расположенной на том же земельном участке, являются также К. и Я.
ДД.ММ.ГГГГ по договору указанный земельный участок был предоставлен Администрацией Волгограда в аренду ООО "Зевс" и И., которые на тот момент являлись собственниками всей находящейся на нем недвижимости. Впоследствии в данный договор в части уточнения состава соарендаторов земельного участка неоднократно вносились изменения и дополнения, обусловленные тем, что ООО "Зевс" и И., а затем и последующие правообладатели неоднократно производили отчуждение объектов недвижимости, находящихся на земельном участке.
С целью конкретизации обязанности по внесению арендной платы и для более эффективного использования земельного участка с кадастровым номером N <...> истцами инициирован его раздел, по результатам которого должны образоваться новые земельные участки с компактным расположением на них объектов недвижимости, принадлежащих истцам, Я. и К.
Для оформления раздела земельного участка с N <...> был составлен проект соглашения о его разделе, подписанный всеми истцами, третьим лицом Я., и направленный для подписания К., однако последняя подписать соглашение о разделе отказалась.
Впоследствии к участию в деле в качестве соответчиков привлечены В.В., являющаяся собственником нежилого помещения <.......> площадью <.......> N <...> находящегося на земельном участке с кадастровым номером N <...>, и П.В.В., являющийся собственником сооружения - сарая, площадью <.......> (кадастровым номером N <...>, кадастровым номером N <...>), расположенного на этом же земельном участке.
Поскольку К. уклонилась от подписания соглашения о разделе земельного участка, истцы просили образовать на основе земельного участка с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в <адрес>, путем его раздела земельный участок с кадастровым N <...> площадью <.......> и земельный участок с кадастровым N <...> площадью <.......> по <адрес>, в Дзержинском районе г. Волгограда.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик В.В. просит решение отменить, исковое заявление оставить без рассмотрения по тем основаниям, что в досудебном порядке истцы не обращались к ней, как к землепользователю, с предложением о согласовании раздела земельного участка. Помимо этого, ссылается на неправомерность выводов суда о возможности раздела спорного земельного участка, поскольку данный земельный участок находится в муниципальной собственности, в связи с чем, его раздел мог быть произведен лишь по решению органа местного самоуправления. При этом, доказательства обращения истцов в орган местного самоуправления в соответствии с со ст. 11.3 ЗК РФ, в материалах дела отсутствуют.
В апелляционной жалобе ответчик П.В.В. просит решение отменить по тем основаниям, что о месте и времени рассмотрения дела он не был извещен надлежащим образом. Помимо этого, ссылается на отсутствие спора между ним и истцами, поскольку не является ни собственником, ни арендатором спорного земельного участка, а истцы не обращались к нему за согласованием раздела спорного земельного участка. Кроме того, полагает, что суд при разрешении спора не учел то обстоятельство, что спорный земельный участок изначально предоставлялся для строительства, а не для эксплуатации объектов недвижимого имущества, соответственно этому произведенный судом раздел земельного участка нарушает его право на строительство объектов недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалоба, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком К., а также ее правопреемниками В.В. и П.В.В. не представлено доказательств, подтверждающих их согласие с предложенным истцами вариантом раздела земельного участка с кадастровым номером N <...> и совершение действий, направленных на реализацию цели его раздела во внесудебном порядке, либо мотивированный отказ от предложенного варианта раздела с представлением и обоснованием собственного варианта, отличного от варианта истцов. В этой связи суд пришел к вводу о том, что возможность образования земельных участков с N <...> и N <...> во внесудебном порядке у истцов отсутствует.
Судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права, применении закона не подлежащего применению, в том числе положений п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ, неприменении закона, подлежащего применению, в связи с чем решение подлежит отмене в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Порядок образования земельных участков путем раздела регулируется нормами главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По смыслу пунктов 1, 2 статьи 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков принимаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия такого решения, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда, выступившей арендодателем, с одной стороны, и ООО "Зевс", И., выступившими арендаторами, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> площадью <.......> по <адрес>, в <адрес> со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, целью использования которого указывалось завершение строительства гаражных боксов.
В результате сделок по отчуждению объектов недвижимости новыми собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N <...>, и соответственно по основаниям п. 2 ст. 621 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ арендаторами указанного земельного участка на момент рассмотрения спора являлись стороны по делу, при этом: объект незавершенного строительства нежилого назначения, площадью застройки <.......> степенью готовности <.......> с и.н. <.......> находится в общей долевой собственности истца М. и третьего лица Я. с определением долей сособственников в размере <.......> соответственно; нежилые помещения N <.......> в не завершенном строительством здании площадью <.......>. N <...>, находятся в общей долевой собственности истцов М. и В.А. с определением долей сособственников в размере <.......> соответственно; нежилое помещение <.......> и нежилое помещение <.......> здание гаражного бокса площадью <.......>. с <.......> принадлежат на праве собственности ООО "Нартекс"; нежилое помещение <.......> принадлежит на праве собственности В.В.; сооружение-сарай площадью <.......>. принадлежит на праве собственности ответчику П.В.В.; гаражные боксы со встроенными нежилыми помещениями площадью <.......> N <...> <.......> с двумя этажами принадлежат в равных долях на праве общей собственности ООО "ЮФ "Регистр-Экспресс" и Я.; здание караульное, площадью <.......> с и.н. N <...> <.......> с одним этажом находится в собственности ООО "ЮФ "Регистр-Экспресс".
Из материалов дела также следует и не оспаривалось сторонами, что земельный участок с кадастровым номером N <...> является муниципальной собственностью.
Согласно п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 этой же статьи.
Следовательно, по общему правилу п. 4 ст. 11.2 Кодекса образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.
Исключения из указанного общего правила исчерпывающим образом определены в специальной норме второго предложения п. 4 ст. 11.2 Кодекса. Согласия субъектов прав на исходные земельные участки на образование новых земельных участков не требуется, если: а) исходные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям (указанные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на такие земельные участки); б) образование земельных участков осуществляется на основании решения суда (например, в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
Во всех иных случаях для образования новых земельных участков предварительное письменное согласие субъектов прав на исходные земельные участки является обязательным.
Из взаимосвязанного анализа положений ч. 4 ст. 11.2, ст. 11.3 ЗК РФ следует, что для образования земельных участков в границах арендованного земельного участка находящегося в муниципальной собственности заинтересованные лица получив согласие других землепользователей (соарендаторов), обязаны обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, предоставив кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Выполнение указанных мероприятий является оснований для принятия органом местного самоуправления решения об образовании земельных участков.
В то же время, в материалах дела отсутствуют доказательства как получения согласия землепользователей спорного земельного участка на его раздел, так обращения истцов в орган местного самоуправления с предоставлением необходимых документов.
Ссылку суда на положения ч. 6 ст. 11.2 ЗК РФ в обоснование выводов о возможности удовлетворения иска в отсутствие согласия других землепользователей судебная коллегия находит неправильной, поскольку данная норма применима в случае наличия судебного решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, разногласия собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, и правообладателя этого земельного участка о площади и границах участка, права на которые должны перейти собственнику недвижимости, и т.п.
Из содержания иска не следует, что в обоснование заявленных требований истцы ссылались на наличие указанных обстоятельств, судом первой инстанции данные обстоятельства также не установлены.
Помимо этого, судебная коллегия считает необходимым отметить, что по условиям дополнительного соглашения N <...> к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N <...> земельного участка (<.......>) арендаторы - истцы по делу, приняли в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <.......> с кадастровым номером N <...> с разрешенным использованием: спортивная база, местоположение <адрес>, в границах указанных в кадастровом паспорте участка для завершения строительства гаражных боксов. Описание участка является окончательным и не может самостоятельно изменяться арендаторами.
Из указанного следует, что арендаторы земельного участка не вправе без решения арендодателя - Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> изменять данный земельный участок, в том числе путем раздела.
Более того, как следует из искового заявления, образование новых земельных участков путем раздела спорного земельного участка, необходимо истцам для эксплуатации объектов недвижимости. Удовлетворяя иск исходя из критерия компактности эксплуатации объектов недвижимости определенных на основании экспертного заключения, суд первой инстанции фактически изменил вид разрешенного использования определенного договором аренды - окончание строительства гаражных боксов на эксплуатацию объектов недвижимости.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Однако из материалов дела не следует, что истцы обращались к арендодателю с предложением об изменении условий договора аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, неправильно применил нормы материального права в связи с чем, постановил незаконное решение, которое в соответствии с положениями п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного В.А., М., ООО "Нартекс", ООО "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" иска к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.А., М., общества с ограниченной ответственностью "Нартекс", общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-471/2015
Требование: Об образовании земельных участков.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцы являются собственниками различных капитальных строений, находящихся на одном земельном участке, предоставленном на праве аренды третьему лицу, при этом раздел мотивирован конкретизацией обязанности по внесению арендной платы и более эффективным использованием земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2015 г. по делу N 33-471/2015
Судья Зиновьева С.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гантимурова И.А.
судей Сергеева С.С., Блошенко М.В.
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.А., М., общества с ограниченной ответственностью "Нартекс", общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков
по апелляционным жалобам В.В., П.В.В.
на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены исковые требования В.А., М., общества с ограниченной ответственностью "Нартекс", общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков.
На основе земельного участка с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в <адрес>, путем его раздела образованы:
- - земельный участок с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в <адрес>;
- - земельный участок с кадастровым номером N <...>. по <адрес>, в <адрес>.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Сергеева С.С., выслушав ответчика В.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, не возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы П.В.В.; представителя истцов В.А., М., ООО "Нартекс", ООО "Юридическая фирма "Регистр- Экспресс" - Р., представителя истцов М., ООО "Нартекс", ООО "Юридическая фирма "Регистр- Экспресс" - П.В.Г., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Истцы В.А., М., общество с ограниченной ответственностью "Нартекс" (далее ООО "Нартекс"), общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" (далее ООО "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс") обратились в суд с иском к К. об образовании земельных участков. Исковые требования мотивировали тем, что являются собственниками различных капитальных строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в Дзержинском районе г. Волгограда. Кроме них, собственниками недвижимости, расположенной на том же земельном участке, являются также К. и Я.
ДД.ММ.ГГГГ по договору указанный земельный участок был предоставлен Администрацией Волгограда в аренду ООО "Зевс" и И., которые на тот момент являлись собственниками всей находящейся на нем недвижимости. Впоследствии в данный договор в части уточнения состава соарендаторов земельного участка неоднократно вносились изменения и дополнения, обусловленные тем, что ООО "Зевс" и И., а затем и последующие правообладатели неоднократно производили отчуждение объектов недвижимости, находящихся на земельном участке.
С целью конкретизации обязанности по внесению арендной платы и для более эффективного использования земельного участка с кадастровым номером N <...> истцами инициирован его раздел, по результатам которого должны образоваться новые земельные участки с компактным расположением на них объектов недвижимости, принадлежащих истцам, Я. и К.
Для оформления раздела земельного участка с N <...> был составлен проект соглашения о его разделе, подписанный всеми истцами, третьим лицом Я., и направленный для подписания К., однако последняя подписать соглашение о разделе отказалась.
Впоследствии к участию в деле в качестве соответчиков привлечены В.В., являющаяся собственником нежилого помещения <.......> площадью <.......> N <...> находящегося на земельном участке с кадастровым номером N <...>, и П.В.В., являющийся собственником сооружения - сарая, площадью <.......> (кадастровым номером N <...>, кадастровым номером N <...>), расположенного на этом же земельном участке.
Поскольку К. уклонилась от подписания соглашения о разделе земельного участка, истцы просили образовать на основе земельного участка с кадастровым номером N <...> по <адрес>, в <адрес>, путем его раздела земельный участок с кадастровым N <...> площадью <.......> и земельный участок с кадастровым N <...> площадью <.......> по <адрес>, в Дзержинском районе г. Волгограда.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик В.В. просит решение отменить, исковое заявление оставить без рассмотрения по тем основаниям, что в досудебном порядке истцы не обращались к ней, как к землепользователю, с предложением о согласовании раздела земельного участка. Помимо этого, ссылается на неправомерность выводов суда о возможности раздела спорного земельного участка, поскольку данный земельный участок находится в муниципальной собственности, в связи с чем, его раздел мог быть произведен лишь по решению органа местного самоуправления. При этом, доказательства обращения истцов в орган местного самоуправления в соответствии с со ст. 11.3 ЗК РФ, в материалах дела отсутствуют.
В апелляционной жалобе ответчик П.В.В. просит решение отменить по тем основаниям, что о месте и времени рассмотрения дела он не был извещен надлежащим образом. Помимо этого, ссылается на отсутствие спора между ним и истцами, поскольку не является ни собственником, ни арендатором спорного земельного участка, а истцы не обращались к нему за согласованием раздела спорного земельного участка. Кроме того, полагает, что суд при разрешении спора не учел то обстоятельство, что спорный земельный участок изначально предоставлялся для строительства, а не для эксплуатации объектов недвижимого имущества, соответственно этому произведенный судом раздел земельного участка нарушает его право на строительство объектов недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалоба, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком К., а также ее правопреемниками В.В. и П.В.В. не представлено доказательств, подтверждающих их согласие с предложенным истцами вариантом раздела земельного участка с кадастровым номером N <...> и совершение действий, направленных на реализацию цели его раздела во внесудебном порядке, либо мотивированный отказ от предложенного варианта раздела с представлением и обоснованием собственного варианта, отличного от варианта истцов. В этой связи суд пришел к вводу о том, что возможность образования земельных участков с N <...> и N <...> во внесудебном порядке у истцов отсутствует.
Судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права, применении закона не подлежащего применению, в том числе положений п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ, неприменении закона, подлежащего применению, в связи с чем решение подлежит отмене в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Порядок образования земельных участков путем раздела регулируется нормами главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По смыслу пунктов 1, 2 статьи 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков принимаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия такого решения, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда, выступившей арендодателем, с одной стороны, и ООО "Зевс", И., выступившими арендаторами, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> площадью <.......> по <адрес>, в <адрес> со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, целью использования которого указывалось завершение строительства гаражных боксов.
В результате сделок по отчуждению объектов недвижимости новыми собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N <...>, и соответственно по основаниям п. 2 ст. 621 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ арендаторами указанного земельного участка на момент рассмотрения спора являлись стороны по делу, при этом: объект незавершенного строительства нежилого назначения, площадью застройки <.......> степенью готовности <.......> с и.н. <.......> находится в общей долевой собственности истца М. и третьего лица Я. с определением долей сособственников в размере <.......> соответственно; нежилые помещения N <.......> в не завершенном строительством здании площадью <.......>. N <...>, находятся в общей долевой собственности истцов М. и В.А. с определением долей сособственников в размере <.......> соответственно; нежилое помещение <.......> и нежилое помещение <.......> здание гаражного бокса площадью <.......>. с <.......> принадлежат на праве собственности ООО "Нартекс"; нежилое помещение <.......> принадлежит на праве собственности В.В.; сооружение-сарай площадью <.......>. принадлежит на праве собственности ответчику П.В.В.; гаражные боксы со встроенными нежилыми помещениями площадью <.......> N <...> <.......> с двумя этажами принадлежат в равных долях на праве общей собственности ООО "ЮФ "Регистр-Экспресс" и Я.; здание караульное, площадью <.......> с и.н. N <...> <.......> с одним этажом находится в собственности ООО "ЮФ "Регистр-Экспресс".
Из материалов дела также следует и не оспаривалось сторонами, что земельный участок с кадастровым номером N <...> является муниципальной собственностью.
Согласно п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 этой же статьи.
Следовательно, по общему правилу п. 4 ст. 11.2 Кодекса образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.
Исключения из указанного общего правила исчерпывающим образом определены в специальной норме второго предложения п. 4 ст. 11.2 Кодекса. Согласия субъектов прав на исходные земельные участки на образование новых земельных участков не требуется, если: а) исходные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям (указанные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на такие земельные участки); б) образование земельных участков осуществляется на основании решения суда (например, в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
Во всех иных случаях для образования новых земельных участков предварительное письменное согласие субъектов прав на исходные земельные участки является обязательным.
Из взаимосвязанного анализа положений ч. 4 ст. 11.2, ст. 11.3 ЗК РФ следует, что для образования земельных участков в границах арендованного земельного участка находящегося в муниципальной собственности заинтересованные лица получив согласие других землепользователей (соарендаторов), обязаны обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, предоставив кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Выполнение указанных мероприятий является оснований для принятия органом местного самоуправления решения об образовании земельных участков.
В то же время, в материалах дела отсутствуют доказательства как получения согласия землепользователей спорного земельного участка на его раздел, так обращения истцов в орган местного самоуправления с предоставлением необходимых документов.
Ссылку суда на положения ч. 6 ст. 11.2 ЗК РФ в обоснование выводов о возможности удовлетворения иска в отсутствие согласия других землепользователей судебная коллегия находит неправильной, поскольку данная норма применима в случае наличия судебного решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, разногласия собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, и правообладателя этого земельного участка о площади и границах участка, права на которые должны перейти собственнику недвижимости, и т.п.
Из содержания иска не следует, что в обоснование заявленных требований истцы ссылались на наличие указанных обстоятельств, судом первой инстанции данные обстоятельства также не установлены.
Помимо этого, судебная коллегия считает необходимым отметить, что по условиям дополнительного соглашения N <...> к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N <...> земельного участка (<.......>) арендаторы - истцы по делу, приняли в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <.......> с кадастровым номером N <...> с разрешенным использованием: спортивная база, местоположение <адрес>, в границах указанных в кадастровом паспорте участка для завершения строительства гаражных боксов. Описание участка является окончательным и не может самостоятельно изменяться арендаторами.
Из указанного следует, что арендаторы земельного участка не вправе без решения арендодателя - Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> изменять данный земельный участок, в том числе путем раздела.
Более того, как следует из искового заявления, образование новых земельных участков путем раздела спорного земельного участка, необходимо истцам для эксплуатации объектов недвижимости. Удовлетворяя иск исходя из критерия компактности эксплуатации объектов недвижимости определенных на основании экспертного заключения, суд первой инстанции фактически изменил вид разрешенного использования определенного договором аренды - окончание строительства гаражных боксов на эксплуатацию объектов недвижимости.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Однако из материалов дела не следует, что истцы обращались к арендодателю с предложением об изменении условий договора аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, неправильно применил нормы материального права в связи с чем, постановил незаконное решение, которое в соответствии с положениями п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного В.А., М., ООО "Нартекс", ООО "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" иска к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.А., М., общества с ограниченной ответственностью "Нартекс", общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс" к К., В.В., П.В.В. об образовании земельных участков, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)