Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2015.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Гриднева А.Н.
при участии в заседании:
от истца:
- Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
- от ответчика:
индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович ОГРН 304366307900192 ИНН 366300337355 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу, индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А14-112/2014,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ИП Берг О.В., ответчик) о взыскании 2 998 158 руб. 54 коп., в т. ч. 2 902 380 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013, 95 778 руб. 54 коп. пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 (судья Кривотулова Т.И.) исковые требования были удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 2 902 380 руб., пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 95 778 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 (судьи Мокроусова Л.М., Сухова И.Б., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ИП Берг Олег Викторович обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.
Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым вышеуказанные судебные акты отменить.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 10.10.2013 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N 36:34:0210005:469, площадью 1 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шишкова, 12 для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроенно-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов с победителем аукциона ИП Бергом О.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, по которому земельный участок был передан в аренду сроком на 5 лет с охранными зонами инженерных сетей общей площадью 411 кв. м (сеть канализации площадью 232 кв. м и с ливневой канализацией площадью 179 кв. м).
В соответствии с п. 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.
Согласно п. 2.2, на основании протокола о результатах аукциона N 237 от 10.10.2013 размер ежегодной арендной платы за участок составил 4 018 680 руб..
Договором установлено, что за первый год аренды сумму арендной платы в размере 2 902 380 руб. за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора.
В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).
Согласно п. 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования истца, руководствуясь ст. 309, 310 ГК РФ, суды пришли к выводу о нарушении ответчиком обязательств по договору аренды, в связи с чем, взыскали сумму арендной платы, предусмотренной договором и пени.
Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой и апелляционной инстанции, в связи со следующим.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
При рассмотрении дела по существу ответчиком заявлены доводы о невозможности использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем металлических гаражей, принадлежащих неустановленным лицам и электроподстанции, о которых не было указано в извещениях о торгах и договоре аренды, а также указывал на отрицательное заключение проектной организации о возможности строительства на спорном земельном участке многоэтажного дома.
Однако, трансформаторная подстанция, расположенная на спорном земельном участке имеет иной адресный ориентир и зарегистрировано в ЕГРПН как здание ТП-93, площадью 18,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Коминтерновский район, ул. Шишкова, д. 12 т. Справка БТИ Коминтерновского района также подтверждает отсутствие сведений об объектах недвижимости и строение на данном земельном участке.
Суд кассационной инстанции соглашается с судами первой и апелляционной инстанции о том, что наличие на земельном участке электроподстанции и гаражей невозможно отнести к скрытым недостаткам имущества, которые не могли были быть обнаружены при осмотре участка при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в градостроительном плане земельного участка, подготовленном во исполнении решения Ленинского районного суда города Воронежа по делу N 2722/14 и утвержденного Приказом заместителя главы администрации по градостроительству от 18.04.2014 N 328, указано местонахождение земельного участка, кадастровый номер, информация о разрешенном виде использования земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Истцом в дело представлено письмо, в котором проектная организация ООО "Интерстрой плюс" на предложение о заключении договора на проектирование многоквартирного многоэтажного дома со встроенно-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов на земельном участке по ул. Шишкова,12 с кадастровым номером 36:34:0210005:469 проектирование и строительство на указанном земельном участке многоэтажного дома высотой согласно регламенту территориальной зоны Ж7 до 10 этажей и градостроительному плану земельного участка N RU 36302000-0000000000003823, содержащему два места допустимого размещения многоэтажного дома площадью 100 кв. м и 85 кв. м отказано по причине невозможности выполнения объемно-планировочного решения согласно действующим нормам СП 54.1333.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 в части устройства вертикального транспорта (блока лифтов с лестничной клеткой), невозможности обеспечения устойчивости здания с учетом ветровых нагрузок учитывая возможную ширину здания согласно допустимого строительства указанного в градплане, нахождения между участками канализационной трубы 7 диаметром 150 мм, вдоль которой 6 м санитарная зона, п. 7 ст. 14 СНиП 2.07.01-89, расстояние от мест допустимого строительства до границ участка составляет 6 м, что не позволяет организовать пожарные проезды п. 8 "СП 4.12130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
Учитывая данные обстоятельства, нельзя считать бесспорным доказательством возможности строительства многоэтажного дома на спорном земельном участке.
Таким образом, судами не были устранены данные противоречия для установления возможности использования земельного участка для строительных целей.
В связи с чем, суду следовало решить вопрос о возможности проведении экспертизы.
Таким образом, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции от 02.09.2014 и постановление суда апелляционной инстанции от 21.11.2014 в недостаточной мере обоснованным, принятыми по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора, и подлежащими отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А14-112/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
А.Н.ГРИДНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 30.07.2015 N Ф10-342/2015 ПО ДЕЛУ N А14-112/2014
Требование: О взыскании задолженности, пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, обязании возвратить спорный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. N Ф10-342/2015
Дело N А14-112/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2015.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Гриднева А.Н.
при участии в заседании:
от истца:
- Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
- от ответчика:
индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович ОГРН 304366307900192 ИНН 366300337355 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу, индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А14-112/2014,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ИП Берг О.В., ответчик) о взыскании 2 998 158 руб. 54 коп., в т. ч. 2 902 380 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 30.10.2013 по 31.12.2013, 95 778 руб. 54 коп. пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 (судья Кривотулова Т.И.) исковые требования были удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013 за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 2 902 380 руб., пени за период с 11.11.2013 по 13.12.2013 в размере 95 778 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 (судьи Мокроусова Л.М., Сухова И.Б., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ИП Берг Олег Викторович обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.
Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым вышеуказанные судебные акты отменить.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 10.10.2013 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N 36:34:0210005:469, площадью 1 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шишкова, 12 для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроенно-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов с победителем аукциона ИП Бергом О.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка N 2663-13/гз от 30.10.2013, по которому земельный участок был передан в аренду сроком на 5 лет с охранными зонами инженерных сетей общей площадью 411 кв. м (сеть канализации площадью 232 кв. м и с ливневой канализацией площадью 179 кв. м).
В соответствии с п. 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.
Согласно п. 2.2, на основании протокола о результатах аукциона N 237 от 10.10.2013 размер ежегодной арендной платы за участок составил 4 018 680 руб..
Договором установлено, что за первый год аренды сумму арендной платы в размере 2 902 380 руб. за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора.
В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).
Согласно п. 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования истца, руководствуясь ст. 309, 310 ГК РФ, суды пришли к выводу о нарушении ответчиком обязательств по договору аренды, в связи с чем, взыскали сумму арендной платы, предусмотренной договором и пени.
Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой и апелляционной инстанции, в связи со следующим.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
При рассмотрении дела по существу ответчиком заявлены доводы о невозможности использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем металлических гаражей, принадлежащих неустановленным лицам и электроподстанции, о которых не было указано в извещениях о торгах и договоре аренды, а также указывал на отрицательное заключение проектной организации о возможности строительства на спорном земельном участке многоэтажного дома.
Однако, трансформаторная подстанция, расположенная на спорном земельном участке имеет иной адресный ориентир и зарегистрировано в ЕГРПН как здание ТП-93, площадью 18,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Коминтерновский район, ул. Шишкова, д. 12 т. Справка БТИ Коминтерновского района также подтверждает отсутствие сведений об объектах недвижимости и строение на данном земельном участке.
Суд кассационной инстанции соглашается с судами первой и апелляционной инстанции о том, что наличие на земельном участке электроподстанции и гаражей невозможно отнести к скрытым недостаткам имущества, которые не могли были быть обнаружены при осмотре участка при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в градостроительном плане земельного участка, подготовленном во исполнении решения Ленинского районного суда города Воронежа по делу N 2722/14 и утвержденного Приказом заместителя главы администрации по градостроительству от 18.04.2014 N 328, указано местонахождение земельного участка, кадастровый номер, информация о разрешенном виде использования земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия, о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Истцом в дело представлено письмо, в котором проектная организация ООО "Интерстрой плюс" на предложение о заключении договора на проектирование многоквартирного многоэтажного дома со встроенно-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов на земельном участке по ул. Шишкова,12 с кадастровым номером 36:34:0210005:469 проектирование и строительство на указанном земельном участке многоэтажного дома высотой согласно регламенту территориальной зоны Ж7 до 10 этажей и градостроительному плану земельного участка N RU 36302000-0000000000003823, содержащему два места допустимого размещения многоэтажного дома площадью 100 кв. м и 85 кв. м отказано по причине невозможности выполнения объемно-планировочного решения согласно действующим нормам СП 54.1333.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 в части устройства вертикального транспорта (блока лифтов с лестничной клеткой), невозможности обеспечения устойчивости здания с учетом ветровых нагрузок учитывая возможную ширину здания согласно допустимого строительства указанного в градплане, нахождения между участками канализационной трубы 7 диаметром 150 мм, вдоль которой 6 м санитарная зона, п. 7 ст. 14 СНиП 2.07.01-89, расстояние от мест допустимого строительства до границ участка составляет 6 м, что не позволяет организовать пожарные проезды п. 8 "СП 4.12130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
Учитывая данные обстоятельства, нельзя считать бесспорным доказательством возможности строительства многоэтажного дома на спорном земельном участке.
Таким образом, судами не были устранены данные противоречия для установления возможности использования земельного участка для строительных целей.
В связи с чем, суду следовало решить вопрос о возможности проведении экспертизы.
Таким образом, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции от 02.09.2014 и постановление суда апелляционной инстанции от 21.11.2014 в недостаточной мере обоснованным, принятыми по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора, и подлежащими отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.09.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А14-112/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
А.Н.ГРИДНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)