Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Спорный участок был предоставлен в аренду, а затем в собственность ответчику. Истец ссылается на то, что субъект РФ обладает преимущественным правом покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Никифорова Р.Ф.
Судья: Алексеева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Никифоровой Р.Ф.
судей Губаревой С.А., Димитриевой Л.В.,
при секретаре К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к З.А., администрации Моргаушского района Чувашской Республики о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), признании отсутствующим право собственности на земельный участок, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,
поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика З.А. - Ш. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 09 декабря 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от 15 декабря 2011 года N, заключенный между муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики и З.А., земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>
Признать отсутствующим право собственности З.А. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с З.А. в доход муниципального образования Моргаушский район Чувашской Республики государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Заслушав доклад судьи Никифоровой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГГГ в районной газете Моргаушского района Чувашской Республики <данные изъяты> N была опубликована информация администрации Моргаушского района Чувашской Республики о наличии свободного земельного участка к распределению на правах аренды для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>
Постановлением главы администрации Моргаушского района Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ N указанный земельный участок предоставлен З.А. в аренду и 06 июня 2008 года между З.А. и муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики заключен договор аренды N данного земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ
В последующем, постановлением главы администрации Моргаушского района Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанный земельный участок предоставлен З.А. в собственность, на основании которого 15 декабря 2011 года между муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики и З.А. заключен договор его купли-продажи с выкупной ценой <данные изъяты> В тот же день 15 декабря 2011 года договор аренды N от 06 июня 2008 года соглашением сторон расторгнут. Выкупная цена земельного участка З.А. оплачена. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка прошел государственную регистрацию.
08 октября 2013 года Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском к З.А., администрации Моргаушского района Чувашской Республики о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи N от 15 декабря 2011 года вышеуказанного земельного участка; о признании отсутствующим право собственности З.А. на указанный земельный участок и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N от ДД.ММ.ГГГГ
Свои требования истец мотивировал тем, что Чувашская Республика, исходя из требований статей 8 и 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статей 7 и 8 Закона Чувашской Республики от 01 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике", обладает преимущественным правом покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Чувашской Республики. Однако администрация Моргаушского района Чувашской Республики, не уведомив Минимущество Чувашии о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и не опубликовав в республиканских газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>" сообщений о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Чувашской Республики или муниципальных образований, а также информации о проведении указанных торгов (конкурсов, аукционов), ограничившись такой публикацией лишь в своей районной газете <данные изъяты> N от ДД.ММ.ГГГГ, заключила с ответчиком З.А. вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка, который, как заключенный с нарушением действующего законодательства, является недействительным (ничтожным).
Представитель истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики - В. в судебном заседании иск поддержала.
Ответчик З.А. и его представители К.Т., Ш. в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, пояснив, что оспариваемый истцом договор купли-продажи заключен на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в соответствии с требованиями действующего законодательства. Все условия договора З.А. были выполнены, в связи с чем считают его добросовестным приобретателем. Также просили применить срок исковой давности, составляющий 3 года с момента начала исполнения сделки.
Представитель ответчика - администрации Моргаушского района Чувашской Республики в судебное заседание не явился, представив в суд заявление, в котором исковые требования признал в полном объеме.
Третье лицо З.О. в судебное заседание не явилась, ею представлен отзыв, в котором по изложенным З.А. основаниям она просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание также не явился, представив письменный отзыв, в котором указал, что в связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", N было зарегистрировано право собственности З.А. на спорный земельный участок. Указав также на отсутствие заинтересованности в исходе дела, оставили разрешение спора на усмотрение суда.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем ответчика З.А. - Ш. на предмет отмены по мотиву незаконности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика З.А., выступления его представителей Ш., К.Т., поддержавших апелляционную жалобу, выступления представителей истца Минимущества Чувашии - В. и Я., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).
В силу п. 4 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 15 декабря 2011 года администрацией Моргаушского района Чувашской Республики (продавцом) указанное требование закона не было выполнено.
Исследуя доводы ответчика З.А. и его представителей о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен в соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", суд признал их несостоятельными.
Свой вывод суд мотивировал тем, что, действительно, пунктом 4 статьи 10 названного ФЗ предусмотрена возможность приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Аналогичная норма содержится в Законе Чувашской Республики от 01 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" (ст. 6.2).
Однако в данном случае суд не признал ответчика З.А. надлежащим арендатором, указав, что заключенный между ним и администрацией Моргаушского района Чувашской Республики 06 июня 2008 года договор аренды спорного земельного участка является сделкой ничтожной, т.е. не порождающей каких-либо юридических последствий.
Так, разрешая спор, судом установлено, что спорный земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования и относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, соответственно, в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, то есть, как в рассматриваемом случае, администрацией Моргаушского района Чувашской Республики.
В соответствии со ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 8 Закона Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" опубликование сообщений о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности муниципальных образований или государственная собственность на которые не разграничена, а также информации о проведении указанных торгов (конкурсов, аукционов) осуществляется в республиканских газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>", а также по месту расположения земельного участка в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Между тем, в нарушение указанной нормы права, администрация Моргаушского района Чувашской Республики не опубликовала в республиканских газетах сведения о наличии предлагаемых для передачи в аренду свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограничившись опубликованием таких сведений ДД.ММ.ГГГГ лишь в районной газете Моргаушского района Чувашской Республики <данные изъяты> N
При допущенных нарушениях требований закона, суд пришел к выводу о том, что договор аренды спорного земельного участка заключен с нарушением установленной законом процедуры получения права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность, следовательно, он не порождает соответствующих правовых последствий, и, соответственно, применительно к п. 1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" у администрации Моргаушского района Чувашской Республики отсутствовали правовые основания для продажи спорного земельного участка ответчику З.А.
Исследуя довод ответчика З.А. о пропуске истцом срока исковой давности применительно к договору аренды земельного участка от 06 июня 2008 года, то суд нашел его необоснованным, указав, что в данном случае требования о признании договора аренды от 06 июня 2008 года N ничтожной сделкой истцом не заявлено, однако отсутствие такого требования в качестве самостоятельного требования о признании сделки недействительной не лишает суд возможности сделать вывод о ничтожности сделки, при наличии к тому оснований.
Исследуя довод ответчика З.А. и его представителей о том, что З.А. является добросовестным приобретателем, то суд признал его тоже необоснованным, указав, что ими не представлены доказательства в подтверждение принятия З.А. при совершении сделки всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение ему спорного имущества, сославшись при этом на Закон Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике", которым предусматривается опубликование сообщений о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Чувашской Республики или муниципальных образований, а также информации о проведении указанных торгов (конкурсов, аукционов) в республиканских газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>".
Необоснованными суд признал доводы ответчика З.А. и его представителей о необходимости применения в данной ситуации законодательства о защите прав потребителей. При этом суд указал, что органы государственной власти и органы местного самоуправления не являются субъектами правоотношений, регулируемых Законом РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку не являются организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору.
Не принял суд во внимание ссылки ответчика З.А. и его представителей на Положение "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории Моргаушского района Чувашской Республики", утвержденного решением Моргаушского районного Собрания депутатов Чувашской Республики от 13 июля 2006 года N С-10/7, и на Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности Моргаушского района Чувашской Республики, и земельных участков на территории Моргаушского района Чувашской Республики, государственная собственность на которые не разграничена, на 2008 год, утвержденного решением Моргаушского Собрания депутатов от 15 февраля 2008 года за N С-24/2, указав, что данные нормативные правовые акты не регулируют спорные правоотношения.
Не принял суд во внимание ссылку ответчика З.А. и его представителей на административный регламент 2008 года, согласно п. 3.1 которого информация о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), публикуется администрацией Моргаушского района Чувашской Республики в газете <данные изъяты> При этом суд исходил из того, что данный регламент от 2008 года суду не представлен, в то время как по представленным суду доказательствам первый административный регламент администрации Моргаушского района Чувашской Республики по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством" был принят администрацией района лишь постановлением от 26 июля 2013 года N 794.
К тому же следует отметить, что административный регламент администрации района, даже при его существовании, не может преодолеть требования, изложенные в нормах Закона, в данном случае - Закона Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике".
Таким образом, установив, что сделка по купле-продаже спорного земельного участка от 15 декабря 2011 года является недействительной и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, суд признал обоснованными и удовлетворил требования истца в части признания отсутствующим право собственности З.А. на спорный земельный участок и аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N от ДД.ММ.ГГГГ.
Выводы суда в решении достаточно подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Судебная коллегия находит, что в решении суда изложены с достаточной полнотой имеющие значение по делу обстоятельства, проведен анализ доказательств, вынесено оно при соблюдении норм процессуального закона и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данным правоотношениям.
Учитывая изложенное, оснований для признания решения суда незаконным и необоснованным не имеется.
В апелляционной жалобе в качестве одного из оснований для отмены решения суда указывается на то, что спорный земельный участок был приобретен З.А. в период брака с З.О. и поступил в их совместную собственность, однако З.О. была привлечена к участию в деле лишь в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, а не в качестве соответчика, а действующее законодательство РФ не позволяет лишать гражданина РФ права собственности на имущество, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований на предмет спора.
Судебная коллегия находит данный довод апеллянта несостоятельным, поскольку З.О. не являлась стороной оспариваемой сделки, а признание судом отсутствующим у З.А. права собственности на спорный земельный участок и аннулирование об этом соответствующей записи в ЕГРП применены, по существу, как последствия недействительности сделки.
В апелляционной жалобе для отмены решения суда указывается и на то, что требование истца заявлено с пропуском срока исковой давности, и, что З.А. является добросовестным приобретателем. Также в жалобе указывается на ошибочность выводов суда об отсутствии у З.А. преимущественного права на приватизацию земельного участка на основании п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды ничтожной сделкой; о необходимости публикации о предоставлении в аренду спорного земельного участка в газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>", поскольку, по мнению автора жалобы, в указанных средствах массовой информации должны публиковаться сообщения о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Чувашской Республики или муниципальных образований, а в данном случае спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и в момент его предоставления в аренду и продажу он не находился в собственности Чувашской Республики и муниципального образования, в связи с чем администрацией Моргаушского района Чувашской Республики объявление о предоставлении на праве аренды земельного участка правомерно было опубликовано в районной газете "<данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ и также правомерно администрацией района не направлено извещение в письменной форме в адрес Кабинет Министров Чувашской Республики о намерении продать земельный участок. Кроме того, в жалобе указывается на ошибочность выводов суда и в части признания отсутствующим у З.А. права собственности на спорный земельный участок, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", такой способ защиты права, как признание права отсутствующим, может быть применен лишь в исключительных случаях.
Между тем, все эти изложенные в жалобе доводы были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.
Доказательствам, собранным по делу в установленном законом порядке, дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств. Положенные в обоснование выводов суда доказательства являются допустимыми и получили надлежащую правовую оценку.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика З.А. - Ш. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 09 декабря 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 26.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-734/2014
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на участок, аннулировании записи в ЕГРП.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Спорный участок был предоставлен в аренду, а затем в собственность ответчику. Истец ссылается на то, что субъект РФ обладает преимущественным правом покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-734-14
Докладчик: Никифорова Р.Ф.
Судья: Алексеева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Никифоровой Р.Ф.
судей Губаревой С.А., Димитриевой Л.В.,
при секретаре К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики к З.А., администрации Моргаушского района Чувашской Республики о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), признании отсутствующим право собственности на земельный участок, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,
поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика З.А. - Ш. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 09 декабря 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от 15 декабря 2011 года N, заключенный между муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики и З.А., земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>
Признать отсутствующим право собственности З.А. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с З.А. в доход муниципального образования Моргаушский район Чувашской Республики государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Заслушав доклад судьи Никифоровой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГГГ в районной газете Моргаушского района Чувашской Республики <данные изъяты> N была опубликована информация администрации Моргаушского района Чувашской Республики о наличии свободного земельного участка к распределению на правах аренды для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>
Постановлением главы администрации Моргаушского района Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ N указанный земельный участок предоставлен З.А. в аренду и 06 июня 2008 года между З.А. и муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики заключен договор аренды N данного земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ
В последующем, постановлением главы администрации Моргаушского района Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанный земельный участок предоставлен З.А. в собственность, на основании которого 15 декабря 2011 года между муниципальным образованием - Моргаушский район Чувашской Республики и З.А. заключен договор его купли-продажи с выкупной ценой <данные изъяты> В тот же день 15 декабря 2011 года договор аренды N от 06 июня 2008 года соглашением сторон расторгнут. Выкупная цена земельного участка З.А. оплачена. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка прошел государственную регистрацию.
08 октября 2013 года Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском к З.А., администрации Моргаушского района Чувашской Республики о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи N от 15 декабря 2011 года вышеуказанного земельного участка; о признании отсутствующим право собственности З.А. на указанный земельный участок и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N от ДД.ММ.ГГГГ
Свои требования истец мотивировал тем, что Чувашская Республика, исходя из требований статей 8 и 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статей 7 и 8 Закона Чувашской Республики от 01 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике", обладает преимущественным правом покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Чувашской Республики. Однако администрация Моргаушского района Чувашской Республики, не уведомив Минимущество Чувашии о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и не опубликовав в республиканских газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>" сообщений о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Чувашской Республики или муниципальных образований, а также информации о проведении указанных торгов (конкурсов, аукционов), ограничившись такой публикацией лишь в своей районной газете <данные изъяты> N от ДД.ММ.ГГГГ, заключила с ответчиком З.А. вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка, который, как заключенный с нарушением действующего законодательства, является недействительным (ничтожным).
Представитель истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики - В. в судебном заседании иск поддержала.
Ответчик З.А. и его представители К.Т., Ш. в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, пояснив, что оспариваемый истцом договор купли-продажи заключен на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в соответствии с требованиями действующего законодательства. Все условия договора З.А. были выполнены, в связи с чем считают его добросовестным приобретателем. Также просили применить срок исковой давности, составляющий 3 года с момента начала исполнения сделки.
Представитель ответчика - администрации Моргаушского района Чувашской Республики в судебное заседание не явился, представив в суд заявление, в котором исковые требования признал в полном объеме.
Третье лицо З.О. в судебное заседание не явилась, ею представлен отзыв, в котором по изложенным З.А. основаниям она просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание также не явился, представив письменный отзыв, в котором указал, что в связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", N было зарегистрировано право собственности З.А. на спорный земельный участок. Указав также на отсутствие заинтересованности в исходе дела, оставили разрешение спора на усмотрение суда.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем ответчика З.А. - Ш. на предмет отмены по мотиву незаконности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика З.А., выступления его представителей Ш., К.Т., поддержавших апелляционную жалобу, выступления представителей истца Минимущества Чувашии - В. и Я., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).
В силу п. 4 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 15 декабря 2011 года администрацией Моргаушского района Чувашской Республики (продавцом) указанное требование закона не было выполнено.
Исследуя доводы ответчика З.А. и его представителей о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен в соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", суд признал их несостоятельными.
Свой вывод суд мотивировал тем, что, действительно, пунктом 4 статьи 10 названного ФЗ предусмотрена возможность приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Аналогичная норма содержится в Законе Чувашской Республики от 01 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" (ст. 6.2).
Однако в данном случае суд не признал ответчика З.А. надлежащим арендатором, указав, что заключенный между ним и администрацией Моргаушского района Чувашской Республики 06 июня 2008 года договор аренды спорного земельного участка является сделкой ничтожной, т.е. не порождающей каких-либо юридических последствий.
Так, разрешая спор, судом установлено, что спорный земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования и относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, соответственно, в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, то есть, как в рассматриваемом случае, администрацией Моргаушского района Чувашской Республики.
В соответствии со ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 8 Закона Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" опубликование сообщений о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности муниципальных образований или государственная собственность на которые не разграничена, а также информации о проведении указанных торгов (конкурсов, аукционов) осуществляется в республиканских газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>", а также по месту расположения земельного участка в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Между тем, в нарушение указанной нормы права, администрация Моргаушского района Чувашской Республики не опубликовала в республиканских газетах сведения о наличии предлагаемых для передачи в аренду свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограничившись опубликованием таких сведений ДД.ММ.ГГГГ лишь в районной газете Моргаушского района Чувашской Республики <данные изъяты> N
При допущенных нарушениях требований закона, суд пришел к выводу о том, что договор аренды спорного земельного участка заключен с нарушением установленной законом процедуры получения права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность, следовательно, он не порождает соответствующих правовых последствий, и, соответственно, применительно к п. 1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" у администрации Моргаушского района Чувашской Республики отсутствовали правовые основания для продажи спорного земельного участка ответчику З.А.
Исследуя довод ответчика З.А. о пропуске истцом срока исковой давности применительно к договору аренды земельного участка от 06 июня 2008 года, то суд нашел его необоснованным, указав, что в данном случае требования о признании договора аренды от 06 июня 2008 года N ничтожной сделкой истцом не заявлено, однако отсутствие такого требования в качестве самостоятельного требования о признании сделки недействительной не лишает суд возможности сделать вывод о ничтожности сделки, при наличии к тому оснований.
Исследуя довод ответчика З.А. и его представителей о том, что З.А. является добросовестным приобретателем, то суд признал его тоже необоснованным, указав, что ими не представлены доказательства в подтверждение принятия З.А. при совершении сделки всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение ему спорного имущества, сославшись при этом на Закон Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике", которым предусматривается опубликование сообщений о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Чувашской Республики или муниципальных образований, а также информации о проведении указанных торгов (конкурсов, аукционов) в республиканских газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>".
Необоснованными суд признал доводы ответчика З.А. и его представителей о необходимости применения в данной ситуации законодательства о защите прав потребителей. При этом суд указал, что органы государственной власти и органы местного самоуправления не являются субъектами правоотношений, регулируемых Законом РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку не являются организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору.
Не принял суд во внимание ссылки ответчика З.А. и его представителей на Положение "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории Моргаушского района Чувашской Республики", утвержденного решением Моргаушского районного Собрания депутатов Чувашской Республики от 13 июля 2006 года N С-10/7, и на Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности Моргаушского района Чувашской Республики, и земельных участков на территории Моргаушского района Чувашской Республики, государственная собственность на которые не разграничена, на 2008 год, утвержденного решением Моргаушского Собрания депутатов от 15 февраля 2008 года за N С-24/2, указав, что данные нормативные правовые акты не регулируют спорные правоотношения.
Не принял суд во внимание ссылку ответчика З.А. и его представителей на административный регламент 2008 года, согласно п. 3.1 которого информация о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), публикуется администрацией Моргаушского района Чувашской Республики в газете <данные изъяты> При этом суд исходил из того, что данный регламент от 2008 года суду не представлен, в то время как по представленным суду доказательствам первый административный регламент администрации Моргаушского района Чувашской Республики по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством" был принят администрацией района лишь постановлением от 26 июля 2013 года N 794.
К тому же следует отметить, что административный регламент администрации района, даже при его существовании, не может преодолеть требования, изложенные в нормах Закона, в данном случае - Закона Чувашской Республики "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике".
Таким образом, установив, что сделка по купле-продаже спорного земельного участка от 15 декабря 2011 года является недействительной и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, суд признал обоснованными и удовлетворил требования истца в части признания отсутствующим право собственности З.А. на спорный земельный участок и аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N от ДД.ММ.ГГГГ.
Выводы суда в решении достаточно подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Судебная коллегия находит, что в решении суда изложены с достаточной полнотой имеющие значение по делу обстоятельства, проведен анализ доказательств, вынесено оно при соблюдении норм процессуального закона и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данным правоотношениям.
Учитывая изложенное, оснований для признания решения суда незаконным и необоснованным не имеется.
В апелляционной жалобе в качестве одного из оснований для отмены решения суда указывается на то, что спорный земельный участок был приобретен З.А. в период брака с З.О. и поступил в их совместную собственность, однако З.О. была привлечена к участию в деле лишь в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, а не в качестве соответчика, а действующее законодательство РФ не позволяет лишать гражданина РФ права собственности на имущество, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований на предмет спора.
Судебная коллегия находит данный довод апеллянта несостоятельным, поскольку З.О. не являлась стороной оспариваемой сделки, а признание судом отсутствующим у З.А. права собственности на спорный земельный участок и аннулирование об этом соответствующей записи в ЕГРП применены, по существу, как последствия недействительности сделки.
В апелляционной жалобе для отмены решения суда указывается и на то, что требование истца заявлено с пропуском срока исковой давности, и, что З.А. является добросовестным приобретателем. Также в жалобе указывается на ошибочность выводов суда об отсутствии у З.А. преимущественного права на приватизацию земельного участка на основании п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды ничтожной сделкой; о необходимости публикации о предоставлении в аренду спорного земельного участка в газетах "<данные изъяты>" и "<данные изъяты>", поскольку, по мнению автора жалобы, в указанных средствах массовой информации должны публиковаться сообщения о наличии предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) гражданам и юридическим лицам в собственность или передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Чувашской Республики или муниципальных образований, а в данном случае спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и в момент его предоставления в аренду и продажу он не находился в собственности Чувашской Республики и муниципального образования, в связи с чем администрацией Моргаушского района Чувашской Республики объявление о предоставлении на праве аренды земельного участка правомерно было опубликовано в районной газете "<данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ и также правомерно администрацией района не направлено извещение в письменной форме в адрес Кабинет Министров Чувашской Республики о намерении продать земельный участок. Кроме того, в жалобе указывается на ошибочность выводов суда и в части признания отсутствующим у З.А. права собственности на спорный земельный участок, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", такой способ защиты права, как признание права отсутствующим, может быть применен лишь в исключительных случаях.
Между тем, все эти изложенные в жалобе доводы были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.
Доказательствам, собранным по делу в установленном законом порядке, дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств. Положенные в обоснование выводов суда доказательства являются допустимыми и получили надлежащую правовую оценку.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика З.А. - Ш. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 09 декабря 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)