Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Интермет"
о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и неустойки,
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интермет" (далее - ООО "Интермет", ответчик) о взыскании 307 861 руб. 78 коп. арендной платы за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 и 645 422 руб. 57 коп. пени, а также о расторжении договора аренды N 4900770232 от 24.07.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105, общей площадью 5 150 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2013 иск в порядке пункта 5 части 1 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлен без рассмотрения. Судебный акт мотивирован тем, что спорный договор содержит в себе условие о рассмотрении дела в третейском суде, что является достаточным основанием для оставления иска без рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 указанное определение суда от 29.08.2013 отменено, в связи с пересмотром его судом по заявлению истца по вновь открывшимся обстоятельствам. Решение суда не мотивировано ссылками на конкретное обстоятельство, которое суд расценил в качестве вновь открывшегося.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2013, резолютивная часть которого была вынесена 21.11.2011, заявленный иск удовлетворен в полном объеме. С ООО "Интермет" в пользу администрации взысканы: 307 861 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 и 645 422 руб. 57 коп. пени. Судом расторгнут договор аренды N 4900770232 от 24.07.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105, общей площадью 5 150 кв. м, расположенного по адресу:
г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная. С общества в доход федерального бюджета взыскано 26 065 руб. 69 коп. государственной пошлины по иску.
Судебный акт мотивирован доказанностью истцом факта неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за использование спорного земельного участка.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "Интермет", в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд не установил фактические обстоятельства дела, согласно которым у ответчика не только не имелось задолженности по арендным платежам за отыскиваемый период, но имелась и переплата;
- - в материалы дела не представлены доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора и направления в адрес ответчика соответствующих претензий, содержащих требование о погашении задолженности по арендным платежам и о расторжении договора аренды земельного участка;
- - суд не учел, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий ответчику - фонтан лит. "Е", для эксплуатации которого между ТУ ФАУГИ в КК и ООО "Интермет" был заключен договор аренды земельного участка сроком действия до 24.07.2055, основания для расторжения договора у суда отсутствовали. Суд также не учел, что ответчик имеет преимущественное право на приватизацию спорного земельного участка;
- - после принятия решения о пересмотре своего определения от 29.08.2013 по вновь открывшимся обстоятельствам суд был не вправе рассматривать спор по существу, т.к. стороны в судебном процессе не участвовали и не давали своего согласия на рассмотрение искового заявления;
- - суд не учел, что согласно пункту 9.2 договора аренды стороны согласовали рассмотрение всех споров, связанных со взысканием арендных платежей в третейском суде при ТПП г. Сочи, в связи с чем спор не подведомственен арбитражному суду.
Определением от 25.07.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Указанный судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции после отмены определения от 29.08.2013 об оставлении иска без рассмотрения в этот же день перешел к рассмотрению иска в предварительном судебном заседании, завершил его, открыл судебное заседание, по итогам которого вынес резолютивную часть оспариваемого решения об удовлетворении иска администрации в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении данных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 21.07.2006 N 04-04/3462С между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в лице Сочинского филиала (арендодатель) и ООО "Интермет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 04-04/232С от 24.07.2006.
По условиям данного договора ООО "Интермет" на праве аренды сроком до 24.07.2055 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 общей площадью 5 150 кв. м, расположенный по адресу:
г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная.
Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы в год составляет 311 007 руб. Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала, а оплата за 4-ый квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 4.6 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2008.
На земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Интермет" - фонтан лит. Е, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АА N 637805 от 04.05.2006.
17.09.2009 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности г-к Сочи на выше указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 976861.
В связи с этим, 05.07.2010 между ДИО администрации г. Сочи (арендодатель) и ООО "Интермет" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 04-24/232С от 24.07.2006, на основании которого в ранее заключенный договор внесены изменения, касающиеся нумерации договора (договору присвоен N 4900770232), арендодателя участка, кадастрового номера земельного участка и реквизитов внесения арендных платежей. Дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в ЕГРП 23.08.2010.
Указывая на то, что у ООО "Интермет" образовалась задолженность по внесению арендных платежей, ДИО администрации г. Сочи направил в адрес общества претензию N 02-05-17/10750 от 18.07.2012, в которой просил в 10-дневный срок погасить образовавшийся долг и представить платежные документы в адрес департамента.
В претензии N 02-05-16/13681 от 08.09.2012 департамент, в связи с тем, что обществом не был погашен долг по арендной плате, потребовал у ООО "Интермет" в срок до 24.09.2012 обеспечить явку представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Неисполнение обществом требований департамента явилось основанием для обращения администрации, как органа муниципальной власти общей компетенции, в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Администрация указывает на то, что за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 у ООО "Интермет" имеется непогашенная задолженность по арендной плате в размере 307 861 руб. 78 коп. и по оплате пени в размере 645 422 руб. 57 коп. Данное обстоятельство, по мнению истца, является достаточным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен (статья 310 Кодекса).
Исковые требования о расторжении договора аренды основываются администрацией на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичные положения закреплены в пунктах 5.1.5 и 8.2 договора аренды.
Из приведенных норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, администрация была обязана представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у ООО "Интермет" задолженности по внесению арендной платы как минимум за 1 полугодие, с учетом того, что по условиям договора расчетный период составляет 1 квартал.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Интермет" представлены платежные поручения, которые опровергают доводы администрации о наличии у общества задолженности по арендной плате в заявленный период.
Так за 4-ый квартал 2011 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 78 390 руб. 44 коп. в срок до 10.11.2011, данную обязанность ответчик исполнил своевременно, уплатив по платежному поручению N 4 от 08.11.2011 денежные средства в размере 81 007 руб.
За 1-ый квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 76 686 руб. 30 коп. в срок до 10.11.2011, данную обязанность ответчик исполнил своевременно, уплатив по платежному поручению N 1 от 06.03.2012 денежные средства в размере 80 000 руб.
За 2-ой квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 77 538 руб. 37 коп. в срок до 10.06.2012, данную обязанность ответчик исполнил с небольшой просрочкой - 20.06.2012, уплатив по платежному поручению N 2 от 20.06.2012 денежные средства в размере 80 000 руб.
За 3-ий квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 78 390 руб. 44 коп. в срок до 10.09.2012, данную обязанность ответчик на момент обращения администрации с иском не исполнил. Задолженность по арендной плате в данной части была погашена Киселевой И.Ю. за ООО "Интермет" по платежному поручению N 159592 от 12.08.2014 в размере 80 000 руб.
За 4-ый квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 78 390 руб. 44 коп. в срок до 10.11.2012, данную обязанность ответчик исполнил с просрочкой - 03.12.2012, уплатив по платежному поручению N 3 от 03.12.2012 денежные средства в размере 80 000 руб.
Во всех выше указанных платежных поручениях в качестве основания платежа указан договор аренды N 4900770232 от 24.07.2006, подлинники платежных поручений с отметками банка о списании денежных средств обозревались судом апелляционной инстанции в судебном заседании. Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал администрации представить свои пояснения по вопросу о наличии у ООО "Интермет" задолженности за заявленный период по внесению арендной платы. Однако администрация пояснений и возражений по поводу представленных документов не заявила, что в силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является ее процессуальным риском.
Из представленных документов следует, что на дату обращения администрации с иском по настоящему делу у ООО "Интермет" имелась задолженность по внесению арендной платы за 3-ий квартал 2012 года, однако данного обстоятельства не достаточно для удовлетворения иска администрации в части расторжения договора аренды, т.к. из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.
Более того, как указывалось ранее, в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде ООО "Интермет" задолженность за 3-ий квартал 2012 года погасило.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом изложенного, ввиду недоказанности со стороны администрации допущения ООО "Интермет" существенного нарушения договора аренды в заявленный период, полного погашения задолженности по внесению арендной платы за 3-ий квартал 2012 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды земельного участка N 4900770232 от 24.07.2006 и в части взыскания с ООО "Интермет" задолженности по арендной плате в размере 307 861 руб. 78 коп. за период с 01.10.2011 по 31.12.2012.
Требование администрации о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Как указывалось ранее, ООО "Интермет" допускались просрочки по внесению арендных платежей, начиная со второго квартала 2012 года.
При определении размера пени суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО "Интермет" вносились платежи в большем размере, чем они подлежали определению по условиям договора аренды, в связи с этим суд учитывает и имевшие место переплаты, подлежавшие зачислению на следующий расчетный период.
Так за период с 11.06.2012 по 26.02.2013 с ООО "Интермет" в пользу администрации подлежит взысканию неустойка в размере 71 060 руб., расчет которой выглядит следующим образом:
с 11.06.2012 по 20.06.2012-71 608 руб. 11 коп. х 10 дн. х 0,5% = 3 580 руб. 40 коп. с 11.09.2012 по 10.11.2012-69 998 руб. 55 коп. х 61 дн. х 0,5% = 21 349 руб. 60 коп.
с 11.11.2012 по 03.12.2012-148388 руб. 99 коп. х 23 дн. х 0,5% = 17064 руб. 70 коп.
с 04.12.2012 по 26.02.2013-68 388 руб. 99 коп. х 85 дн. х 0,5% = 29 065 руб. 30 коп.
В ходе рассмотрения иска судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчиком о несоразмерности взыскиваемой неустойки и о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось. В связи с этим, суд апелляционной инстанции не вправе по собственной инициативе производить снижение размера договорной неустойки.
Судебные расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами спора пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Государственная пошлина по требованию о расторжении договора в размере 4 000 руб. в полном объеме подлежит отнесению на администрацию, которая в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.
По имущественному требованию с ценой иска в размере 953 284 руб. 35 коп. (307 861 руб. 78 коп. основной долг + 654 422 руб. 57 коп. пени) в федеральный бюджет подлежала уплате государственная пошлина в размере 22 065 руб. 68 коп.
Ввиду того, что иск в данной части удовлетворен на 7,46% (71 060 руб. / 953 284 руб. 35 коп. х 100), с ООО "Интермет" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 645 руб.
При обращении с апелляционной жалобой общество уплатило государственную пошлину в размере 2 000 руб. В данной части судебные расходы суд апелляционной инстанции распределяет пропорционально размеру удовлетворенного имущественного требования. В связи с этим, на ООО "Интермет" приходится государственная пошлина в размере 150 руб., а с администрации в пользу общества надлежит взыскать 1 850 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края 26 ноября 2013 года по делу N А32-17132/2013 отменить, принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОРГН 1022302941968) в пользу администрации города Сочи 71 060 руб. неустойки за период с 11.06.2012 по 26.02.2013. В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОРГН 1022302941968) в доход федерального бюджета 1 645 руб. государственной пошлины по иску.
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОРГН 1022302941968) 150 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2014 N 15АП-9821/2014 ПО ДЕЛУ N А32-17132/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. N 15АП-9821/2014
Дело N А32-17132/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Интермет"
о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и неустойки,
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интермет" (далее - ООО "Интермет", ответчик) о взыскании 307 861 руб. 78 коп. арендной платы за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 и 645 422 руб. 57 коп. пени, а также о расторжении договора аренды N 4900770232 от 24.07.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105, общей площадью 5 150 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2013 иск в порядке пункта 5 части 1 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлен без рассмотрения. Судебный акт мотивирован тем, что спорный договор содержит в себе условие о рассмотрении дела в третейском суде, что является достаточным основанием для оставления иска без рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 указанное определение суда от 29.08.2013 отменено, в связи с пересмотром его судом по заявлению истца по вновь открывшимся обстоятельствам. Решение суда не мотивировано ссылками на конкретное обстоятельство, которое суд расценил в качестве вновь открывшегося.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2013, резолютивная часть которого была вынесена 21.11.2011, заявленный иск удовлетворен в полном объеме. С ООО "Интермет" в пользу администрации взысканы: 307 861 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 и 645 422 руб. 57 коп. пени. Судом расторгнут договор аренды N 4900770232 от 24.07.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105, общей площадью 5 150 кв. м, расположенного по адресу:
г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная. С общества в доход федерального бюджета взыскано 26 065 руб. 69 коп. государственной пошлины по иску.
Судебный акт мотивирован доказанностью истцом факта неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за использование спорного земельного участка.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "Интермет", в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд не установил фактические обстоятельства дела, согласно которым у ответчика не только не имелось задолженности по арендным платежам за отыскиваемый период, но имелась и переплата;
- - в материалы дела не представлены доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора и направления в адрес ответчика соответствующих претензий, содержащих требование о погашении задолженности по арендным платежам и о расторжении договора аренды земельного участка;
- - суд не учел, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий ответчику - фонтан лит. "Е", для эксплуатации которого между ТУ ФАУГИ в КК и ООО "Интермет" был заключен договор аренды земельного участка сроком действия до 24.07.2055, основания для расторжения договора у суда отсутствовали. Суд также не учел, что ответчик имеет преимущественное право на приватизацию спорного земельного участка;
- - после принятия решения о пересмотре своего определения от 29.08.2013 по вновь открывшимся обстоятельствам суд был не вправе рассматривать спор по существу, т.к. стороны в судебном процессе не участвовали и не давали своего согласия на рассмотрение искового заявления;
- - суд не учел, что согласно пункту 9.2 договора аренды стороны согласовали рассмотрение всех споров, связанных со взысканием арендных платежей в третейском суде при ТПП г. Сочи, в связи с чем спор не подведомственен арбитражному суду.
Определением от 25.07.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Указанный судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции после отмены определения от 29.08.2013 об оставлении иска без рассмотрения в этот же день перешел к рассмотрению иска в предварительном судебном заседании, завершил его, открыл судебное заседание, по итогам которого вынес резолютивную часть оспариваемого решения об удовлетворении иска администрации в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении данных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 21.07.2006 N 04-04/3462С между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в лице Сочинского филиала (арендодатель) и ООО "Интермет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 04-04/232С от 24.07.2006.
По условиям данного договора ООО "Интермет" на праве аренды сроком до 24.07.2055 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 общей площадью 5 150 кв. м, расположенный по адресу:
г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная.
Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы в год составляет 311 007 руб. Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала, а оплата за 4-ый квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 4.6 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2008.
На земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО "Интермет" - фонтан лит. Е, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АА N 637805 от 04.05.2006.
17.09.2009 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности г-к Сочи на выше указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 976861.
В связи с этим, 05.07.2010 между ДИО администрации г. Сочи (арендодатель) и ООО "Интермет" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 04-24/232С от 24.07.2006, на основании которого в ранее заключенный договор внесены изменения, касающиеся нумерации договора (договору присвоен N 4900770232), арендодателя участка, кадастрового номера земельного участка и реквизитов внесения арендных платежей. Дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в ЕГРП 23.08.2010.
Указывая на то, что у ООО "Интермет" образовалась задолженность по внесению арендных платежей, ДИО администрации г. Сочи направил в адрес общества претензию N 02-05-17/10750 от 18.07.2012, в которой просил в 10-дневный срок погасить образовавшийся долг и представить платежные документы в адрес департамента.
В претензии N 02-05-16/13681 от 08.09.2012 департамент, в связи с тем, что обществом не был погашен долг по арендной плате, потребовал у ООО "Интермет" в срок до 24.09.2012 обеспечить явку представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Неисполнение обществом требований департамента явилось основанием для обращения администрации, как органа муниципальной власти общей компетенции, в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Администрация указывает на то, что за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 у ООО "Интермет" имеется непогашенная задолженность по арендной плате в размере 307 861 руб. 78 коп. и по оплате пени в размере 645 422 руб. 57 коп. Данное обстоятельство, по мнению истца, является достаточным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен (статья 310 Кодекса).
Исковые требования о расторжении договора аренды основываются администрацией на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичные положения закреплены в пунктах 5.1.5 и 8.2 договора аренды.
Из приведенных норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, администрация была обязана представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у ООО "Интермет" задолженности по внесению арендной платы как минимум за 1 полугодие, с учетом того, что по условиям договора расчетный период составляет 1 квартал.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Интермет" представлены платежные поручения, которые опровергают доводы администрации о наличии у общества задолженности по арендной плате в заявленный период.
Так за 4-ый квартал 2011 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 78 390 руб. 44 коп. в срок до 10.11.2011, данную обязанность ответчик исполнил своевременно, уплатив по платежному поручению N 4 от 08.11.2011 денежные средства в размере 81 007 руб.
За 1-ый квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 76 686 руб. 30 коп. в срок до 10.11.2011, данную обязанность ответчик исполнил своевременно, уплатив по платежному поручению N 1 от 06.03.2012 денежные средства в размере 80 000 руб.
За 2-ой квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 77 538 руб. 37 коп. в срок до 10.06.2012, данную обязанность ответчик исполнил с небольшой просрочкой - 20.06.2012, уплатив по платежному поручению N 2 от 20.06.2012 денежные средства в размере 80 000 руб.
За 3-ий квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 78 390 руб. 44 коп. в срок до 10.09.2012, данную обязанность ответчик на момент обращения администрации с иском не исполнил. Задолженность по арендной плате в данной части была погашена Киселевой И.Ю. за ООО "Интермет" по платежному поручению N 159592 от 12.08.2014 в размере 80 000 руб.
За 4-ый квартал 2012 года ООО "Интермет" было обязано внести платеж в размере 78 390 руб. 44 коп. в срок до 10.11.2012, данную обязанность ответчик исполнил с просрочкой - 03.12.2012, уплатив по платежному поручению N 3 от 03.12.2012 денежные средства в размере 80 000 руб.
Во всех выше указанных платежных поручениях в качестве основания платежа указан договор аренды N 4900770232 от 24.07.2006, подлинники платежных поручений с отметками банка о списании денежных средств обозревались судом апелляционной инстанции в судебном заседании. Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал администрации представить свои пояснения по вопросу о наличии у ООО "Интермет" задолженности за заявленный период по внесению арендной платы. Однако администрация пояснений и возражений по поводу представленных документов не заявила, что в силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является ее процессуальным риском.
Из представленных документов следует, что на дату обращения администрации с иском по настоящему делу у ООО "Интермет" имелась задолженность по внесению арендной платы за 3-ий квартал 2012 года, однако данного обстоятельства не достаточно для удовлетворения иска администрации в части расторжения договора аренды, т.к. из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.
Более того, как указывалось ранее, в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде ООО "Интермет" задолженность за 3-ий квартал 2012 года погасило.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом изложенного, ввиду недоказанности со стороны администрации допущения ООО "Интермет" существенного нарушения договора аренды в заявленный период, полного погашения задолженности по внесению арендной платы за 3-ий квартал 2012 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды земельного участка N 4900770232 от 24.07.2006 и в части взыскания с ООО "Интермет" задолженности по арендной плате в размере 307 861 руб. 78 коп. за период с 01.10.2011 по 31.12.2012.
Требование администрации о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Как указывалось ранее, ООО "Интермет" допускались просрочки по внесению арендных платежей, начиная со второго квартала 2012 года.
При определении размера пени суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО "Интермет" вносились платежи в большем размере, чем они подлежали определению по условиям договора аренды, в связи с этим суд учитывает и имевшие место переплаты, подлежавшие зачислению на следующий расчетный период.
Так за период с 11.06.2012 по 26.02.2013 с ООО "Интермет" в пользу администрации подлежит взысканию неустойка в размере 71 060 руб., расчет которой выглядит следующим образом:
с 11.06.2012 по 20.06.2012-71 608 руб. 11 коп. х 10 дн. х 0,5% = 3 580 руб. 40 коп. с 11.09.2012 по 10.11.2012-69 998 руб. 55 коп. х 61 дн. х 0,5% = 21 349 руб. 60 коп.
с 11.11.2012 по 03.12.2012-148388 руб. 99 коп. х 23 дн. х 0,5% = 17064 руб. 70 коп.
с 04.12.2012 по 26.02.2013-68 388 руб. 99 коп. х 85 дн. х 0,5% = 29 065 руб. 30 коп.
В ходе рассмотрения иска судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчиком о несоразмерности взыскиваемой неустойки и о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось. В связи с этим, суд апелляционной инстанции не вправе по собственной инициативе производить снижение размера договорной неустойки.
Судебные расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами спора пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Государственная пошлина по требованию о расторжении договора в размере 4 000 руб. в полном объеме подлежит отнесению на администрацию, которая в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.
По имущественному требованию с ценой иска в размере 953 284 руб. 35 коп. (307 861 руб. 78 коп. основной долг + 654 422 руб. 57 коп. пени) в федеральный бюджет подлежала уплате государственная пошлина в размере 22 065 руб. 68 коп.
Ввиду того, что иск в данной части удовлетворен на 7,46% (71 060 руб. / 953 284 руб. 35 коп. х 100), с ООО "Интермет" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 645 руб.
При обращении с апелляционной жалобой общество уплатило государственную пошлину в размере 2 000 руб. В данной части судебные расходы суд апелляционной инстанции распределяет пропорционально размеру удовлетворенного имущественного требования. В связи с этим, на ООО "Интермет" приходится государственная пошлина в размере 150 руб., а с администрации в пользу общества надлежит взыскать 1 850 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края 26 ноября 2013 года по делу N А32-17132/2013 отменить, принять новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОРГН 1022302941968) в пользу администрации города Сочи 71 060 руб. неустойки за период с 11.06.2012 по 26.02.2013. В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОРГН 1022302941968) в доход федерального бюджета 1 645 руб. государственной пошлины по иску.
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОРГН 1022302941968) 150 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)