Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "Деомед-М": Курсков В.В., доверенность от 16.02.2015 г.,
от Администрации Можайского муниципального района Московской области: Федорова Е.Н., доверенность от 16.02.2015 г.,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-59014/14 по исковому заявлению Администрации Можайского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Деомед-М", третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности "Деомед-М" (далее - ООО "Деомед-М", ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере 46288913 руб. 42 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 37194320 руб. 35 коп., пени - 9094593 руб. 07 коп.
В ходе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил суд:
- - взыскать с ООО "Деомед-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.;
- - взыскать с ООО "Деомед-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области пени за несвоевременную оплату по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 за период с 16.12.2013 года по 02.12.2014 года в размере 4614671 руб. 25 коп.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области и ООО "Деомед-М" с внесением записи о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 50:18:0010602:535 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - обязать ООО "Деомед-М" вернуть по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области земельный участок общей площадью 425000 кв. м, с кадастровым номером 50:18:0010602:535 с местоположением: Московская область, г. Можайск, юго-западная часть кадастрового квартала 50:18:0010602, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2014 года исковые требования, с учетом принятых судом уточнений, были удовлетворены в полном объеме (том 1, л.д. 137-139).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Деомед-М" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы процессуального права (том 2, л.д. 4-5).
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2015 года суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку установил, что обжалуемое решение вынесено с нарушением норм процессуального права ввиду того, что ООО "Деомед-М" не было надлежащим образом извещено об увеличении размера исковых требований и принятии указанных уточнений судом.
Кроме того, указанным определением суд произвел процессуальную замену Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области на его правопреемника - Администрацию Можайского муниципального района Московской области.
В судебном заседании представитель Администрации Можайского муниципального района Московской области поддержал исковые требования в полном объеме, просил его удовлетворить.
Представитель ООО "Деомед-М" просил отказать в удовлетворении искового требования.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, 21.10.2011 года между муниципальным образованием Можайский муниципальный район (арендодатель) и ООО "Деомед-М" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N З.1258/2011, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 425000 кв. м, с кадастровым номером 50:18:0010602:535, расположенный по адресу: Московская область, Можайский район, г. Можайск, юго-западная часть кадастрового квартала 50:18:0010602, категория земель: "земли населенных пунктов", для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 5 лет (том 1, л.д. 10-15).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законодательством порядке, о чем 24.11.2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись за номером 50-50-18/060/2011-229.
Пунктом 4.1 договора установлено, что арендатор уплачивает следующие виды платежей: оплата права на заключение договора, арендная плата за участок.
Согласно пункту 4.3 договора арендная плата устанавливается в размере: базовой ставки арендной платы с учетом коэффициентов, согласно расчету арендной платы, прилагаемому к договору и являющемуся неотъемлемой частью (Приложение N 2).
В соответствии с приложением N 2 к договору размер арендной платы определялся по формуле в соответствии Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области":
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
В силу пункта 4.4 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
При этом, исходя из содержания пункта 4.7 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, без согласования в арендатором и без заключения соответствующих дополнительных соглашений к договору.
Во исполнение обязательства по договору объект аренды был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.12.2011 (л.д. 17).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Деомед-М" принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за ним образовалась задолженность за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.
Как указывает истец, в адрес ООО "Деомед-М" неоднократно направлялись претензии, в которых истец просил погасить образовавшуюся за арендатором задолженность по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года.
Однако указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом заявленных предмета и оснований, арбитражный апелляционный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Исходя из условий договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы с учетом коэффициентов, согласно расчету арендной платы, прилагаемому к договору и являющемуся неотъемлемой частью, и определяется по формуле в соответствии Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области": Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S (Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка). Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. п. 4.3, 4.4 договора).
При этом, исходя из содержания пункта 4.7 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, без согласования в арендатором и без заключения соответствующих дополнительных соглашений к договору.
В соответствии с расчетами арендной платы, подписанными сторонами, размер годовой арендной платы без НДС в 2013 году составлял 40430250 руб. (10107562 руб. 50 коп. в квартал), в 2014 году - 44482200 руб. (11120550 руб. в квартал).
Поскольку ООО "Деомед-М" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом за ним образовалась задолженность за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств уплаты задолженности в указанной сумме в материалы дела не представил.
Ссылка ответчика на то, что имеющаяся задолженность взыскана решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-63987/13, и по состоянию на 23.09.2014 года у него образовалась задолженность по арендным платежам за период с 1-го по 3-ий квартал 2014 года в размере 30322687 руб. 50 коп., не принимается судом во внимание исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2014 года по делу N А41-63987/13 с ООО "Деомед-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года в размере 31611442 руб. 45 коп. за период с 1-го квартала по 3-ий квартал 2013 года включительно.
Между тем, в рассматриваемом случае истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года, образовавшуюся в период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года.
Принимая во внимание изложенное, проверив расчет основной задолженности ООО "Деомед-М", образовавшейся у него ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года в период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года в размере 43469212 руб. 50 коп., суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату по договору аренды земельного участка за период с 16.12.2013 года по 02.12.2014 года в размере 4614671 руб. 25 коп.
Право на взыскание пени закреплено в пункте 8.2 договора, в соответствии с которым за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Из представленных в материалы дела расчетов следует, что на образовавшуюся за ответчиком задолженность истцом в соответствии с условиями договора были начислены пени в размере 4614671 руб. 25 коп. за период с 16.12.2013 года по 02.12.2014 года.
Расчет договорной неустойки был проверен судом и признан правильным. Оснований для уменьшения суммы неустойки судом не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, требования истца о взыскании с ответчика пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 5.1.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут судом в случае неисполнения арендатором в полном объеме обязанности по оплате права на заключение договора аренды, а также при невнесении более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа арендной платы либо внесении ее более двух раз подряд не в полном объеме.
Как уже было указано, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды за ним образовалась задолженность за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о существенном нарушении ООО "Деомед-М" условий договора аренды земельного участка N З.1258/2011 и наличии оснований для расторжения указанного договора.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В материалы дела истцом представлены претензии, в соответствии с которыми Комитет по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области сообщил ответчику о необходимости погасить образовавшуюся за ним задолженность по договору аренды, и предупредил о расторжении договора в случае неисполнения обязанности по уплате арендной платы (том 1, л.д. 33, 35).
Согласно информации, размещенной на официальном интернет-сайте Почты России почтовое отправление (почтовый идентификатор 14320476010000) с направленной в адрес ответчика претензией от 16.07.2014 N 670, было получено обществом 22.07.2014 года.
С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд Московской области 24 сентября 2014 года (том 1, л.д. 2), то есть ответчик имел достаточно времени для урегулирования настоящего спора.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание изложенное, требования о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 и обязании ООО "Деомед-М" вернуть истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, что в удовлетворении указанных требований должно быть отказано, так как ранее в рамках рассмотрения Арбитражным судом Московской области дела N А41-63987/13, истец отказался от требований в части расторжения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 и в указанной части производство по делу было прекращено, признается несостоятельным.
Из материалов дела следует, что в рамках дела N А41-63987/13 в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка истцом указано нарушение срока внесения арендной платы более двух раз подряд за период с 1-го квартала 2013 по 3-ий квартал 2013 года включительно, тогда как в рамках настоящего дела в качестве основания указывается невнесение арендной платы более двух раз подряд за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартала 2014 года включительно.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны не лишены возможности заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта и представить его на утверждение арбитражным судом.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО "Деомед-М" на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2014 года по делу N А41-59014/14 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Деомед-М" в пользу Администрации Можайского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 в сумме 43469212 руб. 50 коп., а также пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме 4614671 руб. 25 коп.
Расторгнуть Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Деомед-М" вернуть по акту приема-передачи Администрации Можайского муниципального района Московской области земельный участок общей площадью 425000 кв. м, с кадастровым номером 50:18:0010602:535 с местоположением: Московская область, г. Можайск, юго-западная часть кадастрового квартала 50:18:0010602, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Деомед-М" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 200000 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2015 N 10АП-18391/2014 ПО ДЕЛУ N А41-59014/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2015 г. по делу N А41-59014/14
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "Деомед-М": Курсков В.В., доверенность от 16.02.2015 г.,
от Администрации Можайского муниципального района Московской области: Федорова Е.Н., доверенность от 16.02.2015 г.,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-59014/14 по исковому заявлению Администрации Можайского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Деомед-М", третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности "Деомед-М" (далее - ООО "Деомед-М", ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере 46288913 руб. 42 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 37194320 руб. 35 коп., пени - 9094593 руб. 07 коп.
В ходе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил суд:
- - взыскать с ООО "Деомед-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.;
- - взыскать с ООО "Деомед-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области пени за несвоевременную оплату по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 за период с 16.12.2013 года по 02.12.2014 года в размере 4614671 руб. 25 коп.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области и ООО "Деомед-М" с внесением записи о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 50:18:0010602:535 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - обязать ООО "Деомед-М" вернуть по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области земельный участок общей площадью 425000 кв. м, с кадастровым номером 50:18:0010602:535 с местоположением: Московская область, г. Можайск, юго-западная часть кадастрового квартала 50:18:0010602, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2014 года исковые требования, с учетом принятых судом уточнений, были удовлетворены в полном объеме (том 1, л.д. 137-139).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Деомед-М" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы процессуального права (том 2, л.д. 4-5).
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2015 года суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку установил, что обжалуемое решение вынесено с нарушением норм процессуального права ввиду того, что ООО "Деомед-М" не было надлежащим образом извещено об увеличении размера исковых требований и принятии указанных уточнений судом.
Кроме того, указанным определением суд произвел процессуальную замену Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области на его правопреемника - Администрацию Можайского муниципального района Московской области.
В судебном заседании представитель Администрации Можайского муниципального района Московской области поддержал исковые требования в полном объеме, просил его удовлетворить.
Представитель ООО "Деомед-М" просил отказать в удовлетворении искового требования.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, 21.10.2011 года между муниципальным образованием Можайский муниципальный район (арендодатель) и ООО "Деомед-М" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N З.1258/2011, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 425000 кв. м, с кадастровым номером 50:18:0010602:535, расположенный по адресу: Московская область, Можайский район, г. Можайск, юго-западная часть кадастрового квартала 50:18:0010602, категория земель: "земли населенных пунктов", для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 5 лет (том 1, л.д. 10-15).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законодательством порядке, о чем 24.11.2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись за номером 50-50-18/060/2011-229.
Пунктом 4.1 договора установлено, что арендатор уплачивает следующие виды платежей: оплата права на заключение договора, арендная плата за участок.
Согласно пункту 4.3 договора арендная плата устанавливается в размере: базовой ставки арендной платы с учетом коэффициентов, согласно расчету арендной платы, прилагаемому к договору и являющемуся неотъемлемой частью (Приложение N 2).
В соответствии с приложением N 2 к договору размер арендной платы определялся по формуле в соответствии Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области":
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
В силу пункта 4.4 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
При этом, исходя из содержания пункта 4.7 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, без согласования в арендатором и без заключения соответствующих дополнительных соглашений к договору.
Во исполнение обязательства по договору объект аренды был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.12.2011 (л.д. 17).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Деомед-М" принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за ним образовалась задолженность за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.
Как указывает истец, в адрес ООО "Деомед-М" неоднократно направлялись претензии, в которых истец просил погасить образовавшуюся за арендатором задолженность по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года.
Однако указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом заявленных предмета и оснований, арбитражный апелляционный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Исходя из условий договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы с учетом коэффициентов, согласно расчету арендной платы, прилагаемому к договору и являющемуся неотъемлемой частью, и определяется по формуле в соответствии Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области": Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S (Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка). Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. п. 4.3, 4.4 договора).
При этом, исходя из содержания пункта 4.7 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, без согласования в арендатором и без заключения соответствующих дополнительных соглашений к договору.
В соответствии с расчетами арендной платы, подписанными сторонами, размер годовой арендной платы без НДС в 2013 году составлял 40430250 руб. (10107562 руб. 50 коп. в квартал), в 2014 году - 44482200 руб. (11120550 руб. в квартал).
Поскольку ООО "Деомед-М" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом за ним образовалась задолженность за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств уплаты задолженности в указанной сумме в материалы дела не представил.
Ссылка ответчика на то, что имеющаяся задолженность взыскана решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-63987/13, и по состоянию на 23.09.2014 года у него образовалась задолженность по арендным платежам за период с 1-го по 3-ий квартал 2014 года в размере 30322687 руб. 50 коп., не принимается судом во внимание исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2014 года по делу N А41-63987/13 с ООО "Деомед-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года в размере 31611442 руб. 45 коп. за период с 1-го квартала по 3-ий квартал 2013 года включительно.
Между тем, в рассматриваемом случае истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года, образовавшуюся в период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года.
Принимая во внимание изложенное, проверив расчет основной задолженности ООО "Деомед-М", образовавшейся у него ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N З.1258/2011 от 21.10.2011 года в период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года в размере 43469212 руб. 50 коп., суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования в части взыскания основного долга подлежат удовлетворению.
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату по договору аренды земельного участка за период с 16.12.2013 года по 02.12.2014 года в размере 4614671 руб. 25 коп.
Право на взыскание пени закреплено в пункте 8.2 договора, в соответствии с которым за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Из представленных в материалы дела расчетов следует, что на образовавшуюся за ответчиком задолженность истцом в соответствии с условиями договора были начислены пени в размере 4614671 руб. 25 коп. за период с 16.12.2013 года по 02.12.2014 года.
Расчет договорной неустойки был проверен судом и признан правильным. Оснований для уменьшения суммы неустойки судом не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, требования истца о взыскании с ответчика пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 5.1.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут судом в случае неисполнения арендатором в полном объеме обязанности по оплате права на заключение договора аренды, а также при невнесении более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа арендной платы либо внесении ее более двух раз подряд не в полном объеме.
Как уже было указано, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды за ним образовалась задолженность за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартал 2014 года включительно в размере 43469212 руб. 50 коп.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о существенном нарушении ООО "Деомед-М" условий договора аренды земельного участка N З.1258/2011 и наличии оснований для расторжения указанного договора.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В материалы дела истцом представлены претензии, в соответствии с которыми Комитет по управлению имуществом Администрации Можайского муниципального района Московской области сообщил ответчику о необходимости погасить образовавшуюся за ним задолженность по договору аренды, и предупредил о расторжении договора в случае неисполнения обязанности по уплате арендной платы (том 1, л.д. 33, 35).
Согласно информации, размещенной на официальном интернет-сайте Почты России почтовое отправление (почтовый идентификатор 14320476010000) с направленной в адрес ответчика претензией от 16.07.2014 N 670, было получено обществом 22.07.2014 года.
С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд Московской области 24 сентября 2014 года (том 1, л.д. 2), то есть ответчик имел достаточно времени для урегулирования настоящего спора.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание изложенное, требования о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 и обязании ООО "Деомед-М" вернуть истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, что в удовлетворении указанных требований должно быть отказано, так как ранее в рамках рассмотрения Арбитражным судом Московской области дела N А41-63987/13, истец отказался от требований в части расторжения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 и в указанной части производство по делу было прекращено, признается несостоятельным.
Из материалов дела следует, что в рамках дела N А41-63987/13 в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка истцом указано нарушение срока внесения арендной платы более двух раз подряд за период с 1-го квартала 2013 по 3-ий квартал 2013 года включительно, тогда как в рамках настоящего дела в качестве основания указывается невнесение арендной платы более двух раз подряд за период с 4-го квартала 2013 года по 3-ий квартала 2014 года включительно.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны не лишены возможности заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта и представить его на утверждение арбитражным судом.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО "Деомед-М" на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2014 года по делу N А41-59014/14 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Деомед-М" в пользу Администрации Можайского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011 в сумме 43469212 руб. 50 коп., а также пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме 4614671 руб. 25 коп.
Расторгнуть Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.10.2011 года N З.1258/2011.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Деомед-М" вернуть по акту приема-передачи Администрации Можайского муниципального района Московской области земельный участок общей площадью 425000 кв. м, с кадастровым номером 50:18:0010602:535 с местоположением: Московская область, г. Можайск, юго-западная часть кадастрового квартала 50:18:0010602, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Деомед-М" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 200000 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)