Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от администрации городского округа Химки: Суворов А.Н. по доверенности от 20.02.2015,
от ЗАО "Мангала": Сизова И.В. по доверенности от 06.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу ЗАО "Мангала" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2014 по делу N А41-19834/14, принятое судьей Уваровым А.О., по иску администрации городского округа Химки Московской области к ЗАО "Мангала" о взыскании задолженности,
установил:
администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Мангала" (далее - ответчик, общество, ЗАО "Мангала") о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 2 476 637 руб. 78 коп., неустойку за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 269 681 руб. 33 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Мангала" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 09 декабря 2010 года между администрацией городского округа Химки (арендодатель) и ООО "Стройсимвол" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-182, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3571 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010121:63, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, ул. Панфилова, пр. проезда 6010, Куркинского шоссе и МКАД, для использования в целях размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения (т. 1, л.д. 4 - 8).
Согласно пункту 1.2 указанного договора государственная собственность на участок не разграничена.
В пункте 3.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен в приложении N 2 к договору, согласно которому размер арендной платы определяется в соответствии с пп. 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области) по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 04.04.2011 за N 50-50-10/006/2011-181.
18 апреля 2011 года между ООО "Стройсимвол" и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" заключен договор N СП-63 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 (т. 1, л.д. 11 - 13).
28 июня 2012 года между ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (сторона - 1) и ЗАО "Мангала" (сторона - 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182, согласно условиям которого сторона - 1 передает стороне - 2 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 на земельный участок с кадастровым номером 50:10:010121:63, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, ул. Панфилова, пр. проезда 6010, Куркинского шоссе и МКАД, для использования в целях размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения (т. 1, л.д. 14 - 15).
Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области в установленном законом порядке.
31 декабря 2013 года истец направил ЗАО "Мангала" претензию с требованием о погашении образовавшейся за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года задолженности в размере 2 476 637 руб. 78 коп. (т. 1, л.д. 18 - 20). Указанная претензия оставлена со стороны общества без ответа.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, администрация, начислив пени, обратилась в Арбитражный суд Московской области.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору от 09.12.2010 N ЮА-182 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности и пени судом проверен и признан правильным.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ЗАО "Мангала" ссылалось на нарушением принципов, изложенных в Постановлении Правительства РФ N 582. По мнению общества, арендная плата за спорный земельный участок должна быть рассчитана в размере не превышающем двух процентов кадастровой стоимости. В дальнейшем общество ссылалось на неправильное применение истцом коэффициента Пкд при расчете задолженности.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель администрации высказался согласно письменным возражениям на апелляционную жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как усматривается из материалов дела, на момент подписания договора аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 согласно пункту 3.1 и приложению N 2 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с пп. 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области) по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы = 52 руб. 93 коп.;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка = 4,2;
- Пкд - корректирующий коэффициент = 1;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования = 1,5;
- S - площадь арендуемого земельного участка = 3571 кв. м.
Годовой размер арендной платы на 2010 года составляет 1 190 782 руб. 08 коп., а размер квартальной арендной платы составляет 297 695 руб. 52 коп.
ЗАО "Мангала" на основании платежных поручений от 13.03.2013 N 3 на сумму 297 696 руб. 02 коп., от 14.06.2013 N 4 на сумму 297 695 руб. 52 коп., от 10.09.2013 N 9 на сумму 297 695 руб. 52 коп., от 13.12.2013 N 22 на сумму 297 695 руб. 52 коп., в счет оплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 за 2013 года перечислено 1 190 782 руб. 58 коп. (т. 1, л.д. 63 - 66).
При этом в соответствии с приложением к Закону Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год" Аб - базовый размер арендной платы за земельные участки, расположенные на территории г. Химки равен 58 руб. 22 коп.
Решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" установлен корректирующий коэффициент Пкд для жилищного строительства, который равен согласно приложению N 1 к решению 2,8.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В этой связи органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Учитывая изложенное, размер арендной платы за 2013 года рассчитывается по следующей формуле Апл = Аб (58,22) x Кд (4,2) x Пкд (2,8) x Км (1,5) x S (3571) = 3 667 419 руб. 86 коп. в год., 916 854 руб. 96 коп. в квартал.
Принимая во внимание частичную оплату ответчиком арендных платежей в сумме 1 190 782 руб. 58 коп., истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности в сумме 2 476 637 руб. 78 коп. (3 667 419 руб. 86 коп. - 1 190 782 руб. 58 коп.).
Не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности, представленный истцом не соответствует принципам, изложенным в Постановлении Правительства РФ N 582.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных принципов, названным Постановлением Правительства РФ утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2015 года по делу N А41-21755/14 подтверждается, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, не противоречит Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
При этом предоставленная Постановлением Правительства РФ возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об исключительном характере определения размера арендной платы лишь путем использования процентного соотношения размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.
При указанных обстоятельствах доводы общества со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17.04.2012 по делу N 15837/11 и от 17.12.2013 по делу N 10782/13, а также в других судебных актах о том, что размер арендной платы за земельный участок в спорный период не должен превышать 2 процента кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства от 16.07.2009 N 582), не могут быть признаны апелляционным судом обоснованными.
Апелляционным судом не может быть принят довод общества о неправомерном применении истцом Пкд равном 2,8 при расчете задолженности по арендным платежам, со ссылкой на условия использования спорного земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно части 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей на момент обращения в арбитражный суд, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что условиями договора о комплексном освоении территории являются:
1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);
2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;
6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;
8) срок действия договора;
9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.
Вместе с тем из анализа условий договора аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 не следует, что указанный договор заключен в целях строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; условиями договора не предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; не установлены максимальные сроки подготовки таких документов или выполнения иных обязательств по комплексному освоению земельного участка (т. 1, л.д. 4 - 8). Следовательно данный договор не может быть признан договором комплексного освоения территории.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что администрацией при расчете задолженности по арендным платежам правомерно применен повышающий коэффициент Пкд равный 2,8, установленный решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" для жилищного строительства.
Учитывая вышеизложенное, представленный администрацией городского округа Химки расчет задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 2 476 637 руб. 78 коп. признан апелляционным судом верным.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 7).
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Представленный истцом расчет неустойки за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 269 681 руб. 33 коп. проверен и признан арбитражным судом верным.
Правильность представленного администрацией математического расчета суммы задолженности и неустойки, в случае применения Пкд 2,8, обществом не оспаривалась.
Апелляционным судом не может быть принят довод общества о ненадлежащем направлении истцом претензии с требованием о погашении образовавшейся за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года задолженности в размере 2 476 637 руб. 78 коп. и расторжении договора аренды, поскольку истцом требование о расторжении договора аренды от 09.12.2010 N ЮА-182 не заявлено (т. 1, л.д. 18 - 20).
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
на решение Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2014 года по делу N А41-19834/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2015 N 10АП-8000/2014 ПО ДЕЛУ N А41-19834/14
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2015 г. по делу N А41-19834/14
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от администрации городского округа Химки: Суворов А.Н. по доверенности от 20.02.2015,
от ЗАО "Мангала": Сизова И.В. по доверенности от 06.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу ЗАО "Мангала" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2014 по делу N А41-19834/14, принятое судьей Уваровым А.О., по иску администрации городского округа Химки Московской области к ЗАО "Мангала" о взыскании задолженности,
установил:
администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Мангала" (далее - ответчик, общество, ЗАО "Мангала") о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 2 476 637 руб. 78 коп., неустойку за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 269 681 руб. 33 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Мангала" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 09 декабря 2010 года между администрацией городского округа Химки (арендодатель) и ООО "Стройсимвол" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-182, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3571 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010121:63, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, ул. Панфилова, пр. проезда 6010, Куркинского шоссе и МКАД, для использования в целях размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения (т. 1, л.д. 4 - 8).
Согласно пункту 1.2 указанного договора государственная собственность на участок не разграничена.
В пункте 3.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен в приложении N 2 к договору, согласно которому размер арендной платы определяется в соответствии с пп. 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области) по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 04.04.2011 за N 50-50-10/006/2011-181.
18 апреля 2011 года между ООО "Стройсимвол" и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" заключен договор N СП-63 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 (т. 1, л.д. 11 - 13).
28 июня 2012 года между ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (сторона - 1) и ЗАО "Мангала" (сторона - 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182, согласно условиям которого сторона - 1 передает стороне - 2 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 на земельный участок с кадастровым номером 50:10:010121:63, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, ул. Панфилова, пр. проезда 6010, Куркинского шоссе и МКАД, для использования в целях размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения (т. 1, л.д. 14 - 15).
Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области в установленном законом порядке.
31 декабря 2013 года истец направил ЗАО "Мангала" претензию с требованием о погашении образовавшейся за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года задолженности в размере 2 476 637 руб. 78 коп. (т. 1, л.д. 18 - 20). Указанная претензия оставлена со стороны общества без ответа.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, администрация, начислив пени, обратилась в Арбитражный суд Московской области.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору от 09.12.2010 N ЮА-182 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности и пени судом проверен и признан правильным.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ЗАО "Мангала" ссылалось на нарушением принципов, изложенных в Постановлении Правительства РФ N 582. По мнению общества, арендная плата за спорный земельный участок должна быть рассчитана в размере не превышающем двух процентов кадастровой стоимости. В дальнейшем общество ссылалось на неправильное применение истцом коэффициента Пкд при расчете задолженности.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель администрации высказался согласно письменным возражениям на апелляционную жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как усматривается из материалов дела, на момент подписания договора аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 согласно пункту 3.1 и приложению N 2 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с пп. 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области) по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы = 52 руб. 93 коп.;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка = 4,2;
- Пкд - корректирующий коэффициент = 1;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования = 1,5;
- S - площадь арендуемого земельного участка = 3571 кв. м.
Годовой размер арендной платы на 2010 года составляет 1 190 782 руб. 08 коп., а размер квартальной арендной платы составляет 297 695 руб. 52 коп.
ЗАО "Мангала" на основании платежных поручений от 13.03.2013 N 3 на сумму 297 696 руб. 02 коп., от 14.06.2013 N 4 на сумму 297 695 руб. 52 коп., от 10.09.2013 N 9 на сумму 297 695 руб. 52 коп., от 13.12.2013 N 22 на сумму 297 695 руб. 52 коп., в счет оплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 за 2013 года перечислено 1 190 782 руб. 58 коп. (т. 1, л.д. 63 - 66).
При этом в соответствии с приложением к Закону Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год" Аб - базовый размер арендной платы за земельные участки, расположенные на территории г. Химки равен 58 руб. 22 коп.
Решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" установлен корректирующий коэффициент Пкд для жилищного строительства, который равен согласно приложению N 1 к решению 2,8.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В этой связи органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Учитывая изложенное, размер арендной платы за 2013 года рассчитывается по следующей формуле Апл = Аб (58,22) x Кд (4,2) x Пкд (2,8) x Км (1,5) x S (3571) = 3 667 419 руб. 86 коп. в год., 916 854 руб. 96 коп. в квартал.
Принимая во внимание частичную оплату ответчиком арендных платежей в сумме 1 190 782 руб. 58 коп., истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности в сумме 2 476 637 руб. 78 коп. (3 667 419 руб. 86 коп. - 1 190 782 руб. 58 коп.).
Не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности, представленный истцом не соответствует принципам, изложенным в Постановлении Правительства РФ N 582.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных принципов, названным Постановлением Правительства РФ утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2015 года по делу N А41-21755/14 подтверждается, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, не противоречит Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
При этом предоставленная Постановлением Правительства РФ возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об исключительном характере определения размера арендной платы лишь путем использования процентного соотношения размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.
При указанных обстоятельствах доводы общества со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17.04.2012 по делу N 15837/11 и от 17.12.2013 по делу N 10782/13, а также в других судебных актах о том, что размер арендной платы за земельный участок в спорный период не должен превышать 2 процента кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства от 16.07.2009 N 582), не могут быть признаны апелляционным судом обоснованными.
Апелляционным судом не может быть принят довод общества о неправомерном применении истцом Пкд равном 2,8 при расчете задолженности по арендным платежам, со ссылкой на условия использования спорного земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно части 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей на момент обращения в арбитражный суд, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что условиями договора о комплексном освоении территории являются:
1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);
2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;
6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;
8) срок действия договора;
9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.
Вместе с тем из анализа условий договора аренды земельного участка от 09.12.2010 N ЮА-182 не следует, что указанный договор заключен в целях строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; условиями договора не предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; не установлены максимальные сроки подготовки таких документов или выполнения иных обязательств по комплексному освоению земельного участка (т. 1, л.д. 4 - 8). Следовательно данный договор не может быть признан договором комплексного освоения территории.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что администрацией при расчете задолженности по арендным платежам правомерно применен повышающий коэффициент Пкд равный 2,8, установленный решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" для жилищного строительства.
Учитывая вышеизложенное, представленный администрацией городского округа Химки расчет задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 2 476 637 руб. 78 коп. признан апелляционным судом верным.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 7).
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Представленный истцом расчет неустойки за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере 269 681 руб. 33 коп. проверен и признан арбитражным судом верным.
Правильность представленного администрацией математического расчета суммы задолженности и неустойки, в случае применения Пкд 2,8, обществом не оспаривалась.
Апелляционным судом не может быть принят довод общества о ненадлежащем направлении истцом претензии с требованием о погашении образовавшейся за период с 1 квартала 2013 года по 31 декабря 2013 года задолженности в размере 2 476 637 руб. 78 коп. и расторжении договора аренды, поскольку истцом требование о расторжении договора аренды от 09.12.2010 N ЮА-182 не заявлено (т. 1, л.д. 18 - 20).
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
на решение Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2014 года по делу N А41-19834/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)