Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что несоответствие кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости является нарушением прав, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в повышенном размере.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Свинцовой Г.В. при секретаре И.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
К. обратилась в суд с заявлением (с учетом неоднократных уточнений требований) об установлении кадастровой стоимости
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****
- **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ********, расположенного за пределами участка по состоянию на 01.01.2012 г. в размере **** руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей.
В обоснование заявленных требований указала, что земельные участки принадлежат ей на праве собственности, их кадастровая стоимость является существенно завышенной по сравнению с их рыночной стоимостью. Ссылается на то, что несоответствие кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости является нарушением ее прав, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в повышенном размере.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель К. - Л., действующая по доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н. по существу заявленных требований не возражал.
К., представители администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области, Варненского муниципального района Челябинской области, Троицкого муниципального района Челябинской области, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителей заявителя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н., изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Судом установлено, что К. является собственником следующих объектов:
- на основании договора купли-продажи от 01.07.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.07.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.07.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 12.01.2011 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 14.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 25.11.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 25.11.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 03.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 20.02.2013 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ********, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 20.02.2013 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 27.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 10.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 10.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 20.05.2011 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 11.04.2011 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 13.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 26.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Право собственности К. на вышеуказанные земельные участки подтверждается договорами купли-продажи, свидетельствами о государственной регистрации права, Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющимися в материалах дела.
Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства подтверждаются представленными в материалы дела кадастровыми паспортами.
Заявителем представлены расчеты земельного налога, подлежащего уплате из расчета кадастровой стоимости и рыночной стоимости участков, которую она просит установить, но не представлены доказательства, подтверждающие его уплату.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2012 г. утверждены Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.03.2013 г. N 47-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений)".
Согласно ответу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на судебный запрос (л.д. 14-16 т. З) кадастровая стоимость следующих земельных участков была определена по состоянию на 01.01.2012 г. в соответствии с Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.03.2013 г. N 47-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений)" и составила: для земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером ****- **** руб., кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****-**** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - ****руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - ****руб., с кадастровым номером **** -**** руб.
Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров 0 результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
В доказательство недостоверности кадастровой стоимости спорных земельных участков заявителем был представлен соответственно отчет N 11/06-33 от 04.07.2014 г. об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленные ООО "ДЮАТ".
В соответствии со статьей ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет N 28/03-20 от 18.04.2014 г., о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности К. не представлено.
Вместе с тем, К. вышеуказанные требования законодательства по представлению положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не выполнены.
В связи с тем, что К. не было представлено положительное экспертное заключение на отчет N 11/06-33 от 04.07.2014 г., по ее ходатайству была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г., выполненному ООО "Судебная экспертиза и оценка", полученному в ходе судебной экспертизы, назначенной на основании определения суда от 05.11.2014 г. в порядке ст. 79 ГПК РФ, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2012 г. определена в размере для земельного участка с кадастровым номером ****- **** руб., кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****-**** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб.
В результате уточнения требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков К. основывает на Заключении эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г., выполненном ООО "Судебная экспертиза и оценка".
Поскольку указанным Заключением эксперта определена рыночная стоимость спорных земельных участков, то к нему применяются требования законодательства, предъявляемые к отчету об оценке.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в том числе может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Вместе с тем рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в Заключении эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г., подготовленном ООО "Судебная экспертиза и оценка", не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего кодекса.
Таким образом, как отчет об оценке, так и заключение эксперта являются письменными доказательствами по делу и подлежат оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Из положений части 1 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса РФ следует обязанность эксперта провести порученную ему судом экспертизу на основании полного исследования представленных материалов и документов.
Частью 2 данной статьи установлено, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы.
Вместе с тем, как следует из Заключения эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. и приложений к нему, эксперт при проведении судебной экспертизы собирал материалы по земельным участкам, использованных им в качестве аналогов, и на этих материалах провел экспертные исследования и сделал итоговое заключение эксперта.
В соответствии с частью 2 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силу и не могут быть положены в основу решения суда, поэтому Заключение эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. суд признает недопустимым доказательством по делу.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В силу п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из Заключения эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. следует, что экспертом стоимость объектов (спорных земельных участков) определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).
Суд, изучив Заключение эксперта N 983Р-12.2014, полагает, что оно не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Выбирая объекты-аналоги, эксперт использовал решения Арбитражного суда Челябинской области, размещенные на сайте Высшего Арбитражного Суда, указав, что информация о стоимости земельных участков максимально отвечает принципам обоснованности и достоверности.
Вместе с тем в соответствии с п. 10 ФСЗ N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Поскольку решения суда не содержат фактических и объективных сведений об исследуемом рынке, то оценщиком указанные требования не были выполнены.
Согласно Заключению эксперт сравнивал объекты оценки (спорные земельные участки) с 4 аналогами, используя в качестве параметров сравнения: имущественные права, юридический статус земли (категория земель, разрешенное использование), дату оценки, физические характеристики (площадь, рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, место расположения, условия финансирования, обеспеченность инженерными коммуникациями (например, стр. 87-89, 219-221 Заключения эксперта).
Использованные экспертом в качестве источников информации решения Арбитражного суда Челябинской области, не содержат информации по аналогам сравнения о рельефе, условиях финансирования, условиях продажи и скидках, экономических характеристиках, наличие движимого имущества, наличие возможности подключения всех необходимых коммуникаций. Следовательно, указание в заключении на обычные условия финансирования, рыночные условия продажи, отсутствие скидки к ценам предложений и наличие движимого имущества, типичные экономические характеристики, ровный рельеф, наличие возможности подключения всех необходимых коммуникаций не соответствует фактическим обстоятельствам.
Эксперт исходил из права собственности на спорные участки и сравнивал их с правом собственности на аналоги N 1 и N 2, право пользования по договору аренды на аналоги N 3 и N 4. При проведении сравнительного анализа корректировка по аналогам N 3 и 4 на передаваемые имущественные права не производилась.
Вместе с тем, суд полагает, что на формирование рыночной стоимости земельных участков влияют и имущественные права на земельные участки.
В отчетах об оценке указано, что объекты - аналоги относятся к одной и той же категории земель - землям сельскохозяйственного назначения, одному виду разрешенного использования - в связи с чем, корректировку по данным элементам сравнения не применял.
В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости оценщиком по объектам оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак "разрешенное использование" без корректировки с объектами оценки, имеющих разрешенный вид использования "для сельскохозяйственного производства" к объектам-аналогам. При этом оценщиком вид использования земельных участков-аналогов определен как "для сельскохозяйственного производства".
Вместе с тем из источников информации на страницах 244-268 Заключения следует, что указание на разрешенное использование участков по аналогам N 1,2 данная информация не содержится.
Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья. Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления деятельности крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, а также гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества (ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Налоговый кодекс РФ в п. 1 ст. 394 также дифференцирует ставки земельного налога в зависимости от использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (ставка 0,3%) и прочих земель (ставка 1,5%).
При таких обстоятельствах вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования, является недостоверным, не учитывает правового режима земель сельскохозяйственного назначения, установленного действующим законодательством.
Однако, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р) рыночная стоимость земельного участка зависит, наряду с целевым назначением участка, имущественными правами на него, и от его разрешенного использования, от его местоположения.
Выбранные экспертом аналоги расположены на территориях других муниципальных образований Челябинской области.
Сравнивая объекты оценки с объектами-аналогами по такой качественной характеристике как местоположение, оценщик принял во внимание только расположение земельных участков относительно муниципальных образований. Эксперт ко всем объектам оценки, которые расположены в различных муниципальных образованиях (Октябрьский район, Варненский район, Троицкий район) применил одни и те же аналоги, при этом привел в таблице 6 Заключения различный диапазон цен земельных участков в зависимости от района нахождения участка.
При сравнительном анализе экспертом не применялись такие элементы сравнения, как агроклиматические условия и почва, ее плодородие и возможность ведения сельскохозяйственного производства. Вместе с тем, данные показатели сравнения, учитывая разрешенное использование спорных земельных участков, являются значимыми факторами, влияющими на формирование стоимости земельных участков.
Корректировка на площадь объектов оценки и объектов-аналогов осуществлена оценщиком с применением формулы, при этом сведений, что означают использованные в ней значения, не имеется (например, страница 151 Заключения).
Однако, на странице 21 Заключения эксперта указано, что передаваемые имущественные права, условия финансирования, продажи и рынка, вида использования, местонахождение, физические характеристики объекта (рельеф, площадь), экономические характеристика, наличие движимого имущества, обеспеченность инженерными коммуникациями являются ценообразующими факторами стоимости.
При таких обстоятельствах, учитывая, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, а оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1), суд приходит к выводу о том, что Заключение эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. не удовлетворяет требованиям обоснованности, однозначности, достоверности и достаточности, в связи с чем не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.
Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорных земельных участков, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
К. в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.В.СВИНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-41/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что несоответствие кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости является нарушением прав, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в повышенном размере.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N 3-41/2015
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Свинцовой Г.В. при секретаре И.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
К. обратилась в суд с заявлением (с учетом неоднократных уточнений требований) об установлении кадастровой стоимости
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****
- **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ********, расположенного за пределами участка по состоянию на 01.01.2012 г. в размере **** руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2012 года в размере **** рублей.
В обоснование заявленных требований указала, что земельные участки принадлежат ей на праве собственности, их кадастровая стоимость является существенно завышенной по сравнению с их рыночной стоимостью. Ссылается на то, что несоответствие кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости является нарушением ее прав, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в повышенном размере.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель К. - Л., действующая по доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н. по существу заявленных требований не возражал.
К., представители администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области, Варненского муниципального района Челябинской области, Троицкого муниципального района Челябинской области, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителей заявителя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н., изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Судом установлено, что К. является собственником следующих объектов:
- на основании договора купли-продажи от 01.07.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.07.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.07.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 12.01.2011 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 14.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 25.11.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 25.11.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 03.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 17.06.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 20.02.2013 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ********, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 20.02.2013 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 27.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 10.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 10.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 01.12.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 20.05.2011 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 11.04.2011 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 13.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства;
- на основании договора купли-продажи от 26.10.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Право собственности К. на вышеуказанные земельные участки подтверждается договорами купли-продажи, свидетельствами о государственной регистрации права, Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющимися в материалах дела.
Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства подтверждаются представленными в материалы дела кадастровыми паспортами.
Заявителем представлены расчеты земельного налога, подлежащего уплате из расчета кадастровой стоимости и рыночной стоимости участков, которую она просит установить, но не представлены доказательства, подтверждающие его уплату.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2012 г. утверждены Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.03.2013 г. N 47-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений)".
Согласно ответу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на судебный запрос (л.д. 14-16 т. З) кадастровая стоимость следующих земельных участков была определена по состоянию на 01.01.2012 г. в соответствии с Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.03.2013 г. N 47-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений)" и составила: для земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером ****- **** руб., кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****-**** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - ****руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - ****руб., с кадастровым номером **** -**** руб.
Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров 0 результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
В доказательство недостоверности кадастровой стоимости спорных земельных участков заявителем был представлен соответственно отчет N 11/06-33 от 04.07.2014 г. об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленные ООО "ДЮАТ".
В соответствии со статьей ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет N 28/03-20 от 18.04.2014 г., о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности К. не представлено.
Вместе с тем, К. вышеуказанные требования законодательства по представлению положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не выполнены.
В связи с тем, что К. не было представлено положительное экспертное заключение на отчет N 11/06-33 от 04.07.2014 г., по ее ходатайству была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г., выполненному ООО "Судебная экспертиза и оценка", полученному в ходе судебной экспертизы, назначенной на основании определения суда от 05.11.2014 г. в порядке ст. 79 ГПК РФ, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2012 г. определена в размере для земельного участка с кадастровым номером ****- **** руб., кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером ****-**** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером ****- **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** - **** руб., с кадастровым номером **** -**** руб.
В результате уточнения требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков К. основывает на Заключении эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г., выполненном ООО "Судебная экспертиза и оценка".
Поскольку указанным Заключением эксперта определена рыночная стоимость спорных земельных участков, то к нему применяются требования законодательства, предъявляемые к отчету об оценке.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в том числе может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Вместе с тем рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в Заключении эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г., подготовленном ООО "Судебная экспертиза и оценка", не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего кодекса.
Таким образом, как отчет об оценке, так и заключение эксперта являются письменными доказательствами по делу и подлежат оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Из положений части 1 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса РФ следует обязанность эксперта провести порученную ему судом экспертизу на основании полного исследования представленных материалов и документов.
Частью 2 данной статьи установлено, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы.
Вместе с тем, как следует из Заключения эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. и приложений к нему, эксперт при проведении судебной экспертизы собирал материалы по земельным участкам, использованных им в качестве аналогов, и на этих материалах провел экспертные исследования и сделал итоговое заключение эксперта.
В соответствии с частью 2 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силу и не могут быть положены в основу решения суда, поэтому Заключение эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. суд признает недопустимым доказательством по делу.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В силу п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из Заключения эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. следует, что экспертом стоимость объектов (спорных земельных участков) определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).
Суд, изучив Заключение эксперта N 983Р-12.2014, полагает, что оно не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Выбирая объекты-аналоги, эксперт использовал решения Арбитражного суда Челябинской области, размещенные на сайте Высшего Арбитражного Суда, указав, что информация о стоимости земельных участков максимально отвечает принципам обоснованности и достоверности.
Вместе с тем в соответствии с п. 10 ФСЗ N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Поскольку решения суда не содержат фактических и объективных сведений об исследуемом рынке, то оценщиком указанные требования не были выполнены.
Согласно Заключению эксперт сравнивал объекты оценки (спорные земельные участки) с 4 аналогами, используя в качестве параметров сравнения: имущественные права, юридический статус земли (категория земель, разрешенное использование), дату оценки, физические характеристики (площадь, рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, место расположения, условия финансирования, обеспеченность инженерными коммуникациями (например, стр. 87-89, 219-221 Заключения эксперта).
Использованные экспертом в качестве источников информации решения Арбитражного суда Челябинской области, не содержат информации по аналогам сравнения о рельефе, условиях финансирования, условиях продажи и скидках, экономических характеристиках, наличие движимого имущества, наличие возможности подключения всех необходимых коммуникаций. Следовательно, указание в заключении на обычные условия финансирования, рыночные условия продажи, отсутствие скидки к ценам предложений и наличие движимого имущества, типичные экономические характеристики, ровный рельеф, наличие возможности подключения всех необходимых коммуникаций не соответствует фактическим обстоятельствам.
Эксперт исходил из права собственности на спорные участки и сравнивал их с правом собственности на аналоги N 1 и N 2, право пользования по договору аренды на аналоги N 3 и N 4. При проведении сравнительного анализа корректировка по аналогам N 3 и 4 на передаваемые имущественные права не производилась.
Вместе с тем, суд полагает, что на формирование рыночной стоимости земельных участков влияют и имущественные права на земельные участки.
В отчетах об оценке указано, что объекты - аналоги относятся к одной и той же категории земель - землям сельскохозяйственного назначения, одному виду разрешенного использования - в связи с чем, корректировку по данным элементам сравнения не применял.
В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости оценщиком по объектам оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак "разрешенное использование" без корректировки с объектами оценки, имеющих разрешенный вид использования "для сельскохозяйственного производства" к объектам-аналогам. При этом оценщиком вид использования земельных участков-аналогов определен как "для сельскохозяйственного производства".
Вместе с тем из источников информации на страницах 244-268 Заключения следует, что указание на разрешенное использование участков по аналогам N 1,2 данная информация не содержится.
Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья. Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления деятельности крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, а также гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества (ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Налоговый кодекс РФ в п. 1 ст. 394 также дифференцирует ставки земельного налога в зависимости от использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (ставка 0,3%) и прочих земель (ставка 1,5%).
При таких обстоятельствах вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования, является недостоверным, не учитывает правового режима земель сельскохозяйственного назначения, установленного действующим законодательством.
Однако, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р) рыночная стоимость земельного участка зависит, наряду с целевым назначением участка, имущественными правами на него, и от его разрешенного использования, от его местоположения.
Выбранные экспертом аналоги расположены на территориях других муниципальных образований Челябинской области.
Сравнивая объекты оценки с объектами-аналогами по такой качественной характеристике как местоположение, оценщик принял во внимание только расположение земельных участков относительно муниципальных образований. Эксперт ко всем объектам оценки, которые расположены в различных муниципальных образованиях (Октябрьский район, Варненский район, Троицкий район) применил одни и те же аналоги, при этом привел в таблице 6 Заключения различный диапазон цен земельных участков в зависимости от района нахождения участка.
При сравнительном анализе экспертом не применялись такие элементы сравнения, как агроклиматические условия и почва, ее плодородие и возможность ведения сельскохозяйственного производства. Вместе с тем, данные показатели сравнения, учитывая разрешенное использование спорных земельных участков, являются значимыми факторами, влияющими на формирование стоимости земельных участков.
Корректировка на площадь объектов оценки и объектов-аналогов осуществлена оценщиком с применением формулы, при этом сведений, что означают использованные в ней значения, не имеется (например, страница 151 Заключения).
Однако, на странице 21 Заключения эксперта указано, что передаваемые имущественные права, условия финансирования, продажи и рынка, вида использования, местонахождение, физические характеристики объекта (рельеф, площадь), экономические характеристика, наличие движимого имущества, обеспеченность инженерными коммуникациями являются ценообразующими факторами стоимости.
При таких обстоятельствах, учитывая, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, а оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1), суд приходит к выводу о том, что Заключение эксперта N 983Р-12.2014 от 24.12.2014 г. не удовлетворяет требованиям обоснованности, однозначности, достоверности и достаточности, в связи с чем не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.
Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорных земельных участков, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
К. в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.В.СВИНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)