Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чернышова Г.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Кабировой Е.В., Кошелевой И.Л.,
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области - К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 16 июня 2014 года, которым удовлетворены исковые требования заместителя Лужского городского прокурора Ленинградской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, М.Е., администрации Дзержинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными постановления и записи о регистрации права.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., представителя Ленинградской областной прокуратуры - Гавриловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Заместитель Лужского городского прокурора Ленинградской области обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, М.Е., администрации Дзержинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, в котором с учетом внесенных и принятых судом изменений в его предмет, просил:
- - признать недействительным договор от 9 апреля 2012 года N 8 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2008 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между М.Е. и муниципальным образованием Лужский муниципальный район Ленинградской области;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания в равных долях с администрации Лужского муниципального района Ленинградской области и администрации Дзержинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в пользу М.Е. денежных средств в размере <...>, уплаченных по договору купли-продажи от 9 апреля 2012 года, а также возложения на ответчика обязанности освободить занимаемый земельный участок с кадастровым номером N;
- - признать незаконным постановление главы администрации от 26 марта 2012 года N 830 "О предоставлении М.Е. в собственность за плату земельного участка в <адрес>";
- - признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности М.Е. на земельный участок N, внесенную в ЕГРП 6 сентября 2012 года.
В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства органами местного самоуправления, в результате которой установлено, что 26 марта 2012 года главой администрации вынесено постановление о передаче в собственность М.Е. земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.
9 апреля 2012 года между администрацией и М.Е. заключен договор купли-продажи, по условиям которого администрация передала в собственность ответчика земельный участок площадью 2008 кв. м в <адрес>, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства по цене, равной <...>.
В настоящее время право собственности М.Е. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
По мнению процессуального истца, указанная сделка является ничтожной с момента ее совершения, поскольку в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент заключения договора в ЕГРП не было записей о регистрации за М.Е. права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный в пределах границ земельного участка. В отсутствие зарегистрированного права сформированный земельный участок должен передаваться в собственность за плату в силу п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации на основании торгов по цене, равной рыночной. Гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность только после окончания строительства объекта недвижимости. Тогда как нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, не предназначенного для проживания, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен (л.д. 4 - 7, 69 - 72).
В ходе рассмотрения дела по существу прокурор отказался от исковых требований об обязании М.Е. освободить спорный земельный участок, производство по делу в указанной части прекращено (л.д. 73, 77 - 78).
Участвовавший в судебном заседании суда первой инстанции прокурор исковые требования поддерживал.
Представитель ответчика М.Е. - М.Т. исковые требования не признавал (л.д. 107 - 109).
16 июня 2014 года Лужским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым исковые требования заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, удовлетворены (л.д. 112 - 119).
Представитель ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области - К., не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое решение об отказе в иске.
В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм процессуального права.
Податель жалобы указывает, что суд необоснованно отказал в применении последствий истечения трехмесячного срока исковой давности к требованию прокурора об оспаривании ненормативного правового акта. Выводы суда о нарушении прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц не соответствуют материалам дела. Отмечает, что М.Е. как арендатор спорного земельного участка, имела преимущественное право на его покупку, в то время как сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами в соответствии с требованиями закона.
По мнению представителя ответчика, утверждения прокурора о ничтожности данной сделки не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела. При этом вывод суда о том, что на участке должен быть возведен и сдан в эксплуатацию завершенный строительством жилой дом опровергается положениями ст. ст. 28 и 36 ЗК РФ. Указывает, что в материалы дела представлена выписка из Управления Росреестра по Ленинградской области о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости.
В остальной части доводы жалобы аналогичны доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 122 - 127).
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель Ленинградской областной прокуратуры - Гаврилова Е.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, ответчик З., представители администрации Дзержинского сельского поселения и Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явились, о рассмотрении жалобы извещены, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебной коллегией постановлено определение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Лужского муниципального района N 1315 от 2 июня 2011 года М.Е. был предоставлен из состава земель жилой зоны населенного пункта в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 2008 кв. м, с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома по <адрес> (л.д. 16 - 17).
В тот же день между администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области и М.Е. в лице Ю. был заключен договор аренды земельного участка N 11 сроком с 2 июня 2011 года по 2 июня 2012 года (л.д. 18).
Постановлением администрации Лужского муниципального района N 830 от 26 марта 2012 года с учетом изменений, внесенных постановлением N 2297 от 6 июля 2012 года, указанный земельный участок предоставлен М.Е. в собственность за плату (л.д. 8 - 9, 10).
Выкупная цена спорного объекта недвижимого имущества установлена актом от 16 марта 2012 года в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере <...> (л.д. 15).
9 апреля 2012 года между администрацией Лужского муниципального района и М.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка N, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок (л.д. 11 - 14).
19 апреля 2012 года М.Е. произведена оплата по договору купли-продажи в сумме <...> (л.д. 47 - 48).
6 сентября 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности ответчика на земельный участок (л.д. 25).
В настоящее время на спорном земельном участке М.Е. возведена хозяйственная постройка (навес) общей площадью 14 кв. м, назначение: нежилое, право собственности на которую зарегистрировано 12 июля 2012 года (л.д. 55).
Указанные фактические обстоятельства по делу подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались участниками судебного разбирательства.
Удовлетворяя требования процессуального истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие индивидуального жилого дома, который должен был быть возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка, установленным договором аренды, создает невозможность предоставления данного земельного участка М.Е. в собственность за плату на основании ст. 36 ЗК РФ, а потому заключенная 9 апреля 2012 года сделка на основании ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" установлено, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 2 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Из анализа вышеприведенных норм земельного законодательства следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением: строительства жилья, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи М.Е. не являлась собственником здания, строения, сооружения, расположенного на предоставленном ей земельном участке.
Нахождение на спорном земельном участке хозяйственной постройки, площадью 14 кв. м, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.
При этом буквальное толкование положений пункта 3 постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 также не дает оснований для его распространения на правоотношения сторон. В указанном пункте дан исчерпывающий перечень объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), право собственности на которые дает арендатору земельного участка право на его выкуп. Находящееся же в собственности ответчика имущество (хозяйственная постройка) не поименовано в пункте 3 названного постановления.
Кроме того, ни на момент издания оспариваемого прокурором постановления от 26 марта 2012 года, ни на момент заключения договора купли-продажи 9 апреля 2012 года ответчик М.Е. не владела на праве собственности никакими объектами, расположенными на спорном земельном участке. Право собственности ответчика на хозяйственную постройку зарегистрировано только 12 июля 2012 года.
При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между администрацией Лужского муниципального района и М.Е. договор не соответствует закону и является ничтожной сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата покупателю уплаченных по договору денежных средств в сумме <...> путем взыскания указанных сумм в равных долях с администрации Лужского муниципального района и администрации Дзержинского сельского поселения, в бюджеты которых в силу ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации по нормативу 50% были распределены поступившие суммы за продажу участка.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
В качестве общего последствия недействительности ничтожной сделки выступает двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу.
Как следует из текста обжалуемого решения, суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, возвратил М.Е. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...>., не указав при этом, что спорный земельный участок с кадастровым номером N площадью 2008 кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенный по адресу: <адрес>, должен быть возвращен М.Е. в управление и распоряжение администрации Лужского муниципального района Ленинградской области.
Судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда данным указанием.
Одновременно судебная коллегия не может согласиться с постановленным решением в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности М.Е. на земельный участок, внесенной в ЕГРП 20 июля 2012 года под номером N.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, решение суда о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции является основанием для исключения из ЕГРП сведений о М.Е. как о собственнике объекта недвижимости.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности М.Е. на спорный земельный участок, не имеется.
В указанной части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости отказа прокурору в удовлетворении его требований в части признания незаконным постановления главы администрации Лужского муниципального района от 26 марта 2012 года N 830 о передаче в собственность М.Е. земельного участка в связи с пропуском установленного ст. 256 ГПК РФ трехмесячного срока обращения в суд, являются необоснованными.
В данном случае прокурором в порядке искового производства с соблюдением установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности предъявлено в суд требование о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Проверка законности оспариваемого прокурором договора купли-продажи включает в себя и проверку законности постановления, в связи с изданием которого данный договор был заключен.
В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Требование об оспаривании постановления от 26 марта 2012 года не является самостоятельным требованием, заявленным в порядке главы 25 ГПК РФ. Данное постановление само по себе не нарушает права и свободы лиц, в интересах которых прокурор обратился с иском. Их права нарушены заключением договора купли-продажи от 9 апреля 2012 года и переходом спорного земельного участка в собственность М.Е. Установление обстоятельств соответствия закону постановления от 26 марта 2012 года входит в предмет доказывания по требованию о признании недействительным договора купли-продажи, в связи с чем на предъявленные прокурором требования распространяется общий срок исковой давности, составляющий три года, который процессуальным истцом не пропущен.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права и свободы неопределенного круга лиц спорные правоотношения не затрагивают, в связи с чем у прокурора отсутствовали основания для обращения с соответствующим иском в суд, являются несостоятельными и подлежат отклонению судом апелляционной инстанции
В силу положений статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Прокурором правомерно заявлены требования в интересах неопределенного круга лиц, поскольку в случае признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с М.Е., и возвращения земельного участка в управление и распоряжение администрации Лужского муниципального района он может быть предоставлен в установленном законом порядке иным лицам, круг которых определить невозможно. Договор аренды на земельный участок, заключенный с М.Е. прекратил существование с момента государственной регистрации ее права собственности на землю (п. 6 постановления администрации Лужского муниципального района N 830 от 26 марта 2012 года). Наличие или отсутствие оснований для возобновления договора аренды не являлось предметом судебного рассмотрения по настоящему гражданскому делу.
Таким образом, требования прокурора в соответствии со ст. 12 ГК РФ направлены не только на пресечение действий, нарушающих в настоящее время права неопределенного круга лиц, но и на пресечение действий, создающих угрозу их нарушения в будущем.
Оснований считать, что действия администрации муниципального района, повлекшие незаконную передачу в частную собственность земельных участков в данном районе, не нарушают права неопределенно круга лиц (жителей данного района), не имеется.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 16 июня 2014 года изменить, дополнив абзац третий его резолютивной части указанием на то, что М.Е. обязана возвратить земельный участок с кадастровым номером N площадью 2008 кв. м относящийся к категории земель - земли населенного пункта, расположенный по адресу: <адрес>, в управление и распоряжение администрации Лужского муниципального района Ленинградской области.
Решение суда в части удовлетворения исковых требований заместителя Лужского городского прокурора Ленинградской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности N, внесенной в ЕГРП 6 сентября 2012 года, отменить.
В удовлетворении исковых требований заместителя Лужского городского прокурора Ленинградской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности N, внесенной в ЕГРП 6 сентября 2012 года, отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.09.2014 N 33-4208/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2014 г. N 33-4208/2014
Судья Чернышова Г.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Кабировой Е.В., Кошелевой И.Л.,
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области - К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 16 июня 2014 года, которым удовлетворены исковые требования заместителя Лужского городского прокурора Ленинградской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, М.Е., администрации Дзержинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными постановления и записи о регистрации права.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., представителя Ленинградской областной прокуратуры - Гавриловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Заместитель Лужского городского прокурора Ленинградской области обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, М.Е., администрации Дзержинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, в котором с учетом внесенных и принятых судом изменений в его предмет, просил:
- - признать недействительным договор от 9 апреля 2012 года N 8 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2008 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между М.Е. и муниципальным образованием Лужский муниципальный район Ленинградской области;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания в равных долях с администрации Лужского муниципального района Ленинградской области и администрации Дзержинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в пользу М.Е. денежных средств в размере <...>, уплаченных по договору купли-продажи от 9 апреля 2012 года, а также возложения на ответчика обязанности освободить занимаемый земельный участок с кадастровым номером N;
- - признать незаконным постановление главы администрации от 26 марта 2012 года N 830 "О предоставлении М.Е. в собственность за плату земельного участка в <адрес>";
- - признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности М.Е. на земельный участок N, внесенную в ЕГРП 6 сентября 2012 года.
В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства органами местного самоуправления, в результате которой установлено, что 26 марта 2012 года главой администрации вынесено постановление о передаче в собственность М.Е. земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.
9 апреля 2012 года между администрацией и М.Е. заключен договор купли-продажи, по условиям которого администрация передала в собственность ответчика земельный участок площадью 2008 кв. м в <адрес>, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства по цене, равной <...>.
В настоящее время право собственности М.Е. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
По мнению процессуального истца, указанная сделка является ничтожной с момента ее совершения, поскольку в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент заключения договора в ЕГРП не было записей о регистрации за М.Е. права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный в пределах границ земельного участка. В отсутствие зарегистрированного права сформированный земельный участок должен передаваться в собственность за плату в силу п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации на основании торгов по цене, равной рыночной. Гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность только после окончания строительства объекта недвижимости. Тогда как нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, не предназначенного для проживания, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен (л.д. 4 - 7, 69 - 72).
В ходе рассмотрения дела по существу прокурор отказался от исковых требований об обязании М.Е. освободить спорный земельный участок, производство по делу в указанной части прекращено (л.д. 73, 77 - 78).
Участвовавший в судебном заседании суда первой инстанции прокурор исковые требования поддерживал.
Представитель ответчика М.Е. - М.Т. исковые требования не признавал (л.д. 107 - 109).
16 июня 2014 года Лужским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым исковые требования заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, удовлетворены (л.д. 112 - 119).
Представитель ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области - К., не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое решение об отказе в иске.
В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм процессуального права.
Податель жалобы указывает, что суд необоснованно отказал в применении последствий истечения трехмесячного срока исковой давности к требованию прокурора об оспаривании ненормативного правового акта. Выводы суда о нарушении прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц не соответствуют материалам дела. Отмечает, что М.Е. как арендатор спорного земельного участка, имела преимущественное право на его покупку, в то время как сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами в соответствии с требованиями закона.
По мнению представителя ответчика, утверждения прокурора о ничтожности данной сделки не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела. При этом вывод суда о том, что на участке должен быть возведен и сдан в эксплуатацию завершенный строительством жилой дом опровергается положениями ст. ст. 28 и 36 ЗК РФ. Указывает, что в материалы дела представлена выписка из Управления Росреестра по Ленинградской области о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости.
В остальной части доводы жалобы аналогичны доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 122 - 127).
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель Ленинградской областной прокуратуры - Гаврилова Е.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, ответчик З., представители администрации Дзержинского сельского поселения и Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явились, о рассмотрении жалобы извещены, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебной коллегией постановлено определение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Лужского муниципального района N 1315 от 2 июня 2011 года М.Е. был предоставлен из состава земель жилой зоны населенного пункта в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 2008 кв. м, с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома по <адрес> (л.д. 16 - 17).
В тот же день между администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области и М.Е. в лице Ю. был заключен договор аренды земельного участка N 11 сроком с 2 июня 2011 года по 2 июня 2012 года (л.д. 18).
Постановлением администрации Лужского муниципального района N 830 от 26 марта 2012 года с учетом изменений, внесенных постановлением N 2297 от 6 июля 2012 года, указанный земельный участок предоставлен М.Е. в собственность за плату (л.д. 8 - 9, 10).
Выкупная цена спорного объекта недвижимого имущества установлена актом от 16 марта 2012 года в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере <...> (л.д. 15).
9 апреля 2012 года между администрацией Лужского муниципального района и М.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка N, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок (л.д. 11 - 14).
19 апреля 2012 года М.Е. произведена оплата по договору купли-продажи в сумме <...> (л.д. 47 - 48).
6 сентября 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности ответчика на земельный участок (л.д. 25).
В настоящее время на спорном земельном участке М.Е. возведена хозяйственная постройка (навес) общей площадью 14 кв. м, назначение: нежилое, право собственности на которую зарегистрировано 12 июля 2012 года (л.д. 55).
Указанные фактические обстоятельства по делу подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались участниками судебного разбирательства.
Удовлетворяя требования процессуального истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие индивидуального жилого дома, который должен был быть возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка, установленным договором аренды, создает невозможность предоставления данного земельного участка М.Е. в собственность за плату на основании ст. 36 ЗК РФ, а потому заключенная 9 апреля 2012 года сделка на основании ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" установлено, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 2 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Из анализа вышеприведенных норм земельного законодательства следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением: строительства жилья, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи М.Е. не являлась собственником здания, строения, сооружения, расположенного на предоставленном ей земельном участке.
Нахождение на спорном земельном участке хозяйственной постройки, площадью 14 кв. м, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.
При этом буквальное толкование положений пункта 3 постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 также не дает оснований для его распространения на правоотношения сторон. В указанном пункте дан исчерпывающий перечень объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), право собственности на которые дает арендатору земельного участка право на его выкуп. Находящееся же в собственности ответчика имущество (хозяйственная постройка) не поименовано в пункте 3 названного постановления.
Кроме того, ни на момент издания оспариваемого прокурором постановления от 26 марта 2012 года, ни на момент заключения договора купли-продажи 9 апреля 2012 года ответчик М.Е. не владела на праве собственности никакими объектами, расположенными на спорном земельном участке. Право собственности ответчика на хозяйственную постройку зарегистрировано только 12 июля 2012 года.
При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между администрацией Лужского муниципального района и М.Е. договор не соответствует закону и является ничтожной сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата покупателю уплаченных по договору денежных средств в сумме <...> путем взыскания указанных сумм в равных долях с администрации Лужского муниципального района и администрации Дзержинского сельского поселения, в бюджеты которых в силу ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации по нормативу 50% были распределены поступившие суммы за продажу участка.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
В качестве общего последствия недействительности ничтожной сделки выступает двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу.
Как следует из текста обжалуемого решения, суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, возвратил М.Е. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...>., не указав при этом, что спорный земельный участок с кадастровым номером N площадью 2008 кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенный по адресу: <адрес>, должен быть возвращен М.Е. в управление и распоряжение администрации Лужского муниципального района Ленинградской области.
Судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда данным указанием.
Одновременно судебная коллегия не может согласиться с постановленным решением в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности М.Е. на земельный участок, внесенной в ЕГРП 20 июля 2012 года под номером N.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, решение суда о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции является основанием для исключения из ЕГРП сведений о М.Е. как о собственнике объекта недвижимости.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности М.Е. на спорный земельный участок, не имеется.
В указанной части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости отказа прокурору в удовлетворении его требований в части признания незаконным постановления главы администрации Лужского муниципального района от 26 марта 2012 года N 830 о передаче в собственность М.Е. земельного участка в связи с пропуском установленного ст. 256 ГПК РФ трехмесячного срока обращения в суд, являются необоснованными.
В данном случае прокурором в порядке искового производства с соблюдением установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности предъявлено в суд требование о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Проверка законности оспариваемого прокурором договора купли-продажи включает в себя и проверку законности постановления, в связи с изданием которого данный договор был заключен.
В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Требование об оспаривании постановления от 26 марта 2012 года не является самостоятельным требованием, заявленным в порядке главы 25 ГПК РФ. Данное постановление само по себе не нарушает права и свободы лиц, в интересах которых прокурор обратился с иском. Их права нарушены заключением договора купли-продажи от 9 апреля 2012 года и переходом спорного земельного участка в собственность М.Е. Установление обстоятельств соответствия закону постановления от 26 марта 2012 года входит в предмет доказывания по требованию о признании недействительным договора купли-продажи, в связи с чем на предъявленные прокурором требования распространяется общий срок исковой давности, составляющий три года, который процессуальным истцом не пропущен.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права и свободы неопределенного круга лиц спорные правоотношения не затрагивают, в связи с чем у прокурора отсутствовали основания для обращения с соответствующим иском в суд, являются несостоятельными и подлежат отклонению судом апелляционной инстанции
В силу положений статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Прокурором правомерно заявлены требования в интересах неопределенного круга лиц, поскольку в случае признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с М.Е., и возвращения земельного участка в управление и распоряжение администрации Лужского муниципального района он может быть предоставлен в установленном законом порядке иным лицам, круг которых определить невозможно. Договор аренды на земельный участок, заключенный с М.Е. прекратил существование с момента государственной регистрации ее права собственности на землю (п. 6 постановления администрации Лужского муниципального района N 830 от 26 марта 2012 года). Наличие или отсутствие оснований для возобновления договора аренды не являлось предметом судебного рассмотрения по настоящему гражданскому делу.
Таким образом, требования прокурора в соответствии со ст. 12 ГК РФ направлены не только на пресечение действий, нарушающих в настоящее время права неопределенного круга лиц, но и на пресечение действий, создающих угрозу их нарушения в будущем.
Оснований считать, что действия администрации муниципального района, повлекшие незаконную передачу в частную собственность земельных участков в данном районе, не нарушают права неопределенно круга лиц (жителей данного района), не имеется.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 16 июня 2014 года изменить, дополнив абзац третий его резолютивной части указанием на то, что М.Е. обязана возвратить земельный участок с кадастровым номером N площадью 2008 кв. м относящийся к категории земель - земли населенного пункта, расположенный по адресу: <адрес>, в управление и распоряжение администрации Лужского муниципального района Ленинградской области.
Решение суда в части удовлетворения исковых требований заместителя Лужского городского прокурора Ленинградской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности N, внесенной в ЕГРП 6 сентября 2012 года, отменить.
В удовлетворении исковых требований заместителя Лужского городского прокурора Ленинградской области, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности N, внесенной в ЕГРП 6 сентября 2012 года, отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)