Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Бомштейн В.В.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Красноярского края представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае Михеевой Инны Алексеевны (доверенность от 05.08.2013), Кузюковой Виктории Петровны, представителя гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Крухмалевой Татьяны Викторовны (доверенность от 02.08.2013),
при участии в судебном заседании в помещении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представителя общества с ограниченной ответственностью "Торгпромактив" Кравченко Натальи Валерьевны (доверенность от 20.12.2013), рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае и общества с ограниченной ответственностью "Торгпромактив" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года по делу N А33-5239/2013 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Бутина И.Н., Магда О.В.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (ОГРН 1092468031479, далее - истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Крухмалевой Татьяне Викторовне (ОГРН 305246304000106, далее - ответчик, индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В.) об обязании подписать в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда дополнительное соглашение N 4 от 26.12.2011 к договору аренды земельного участка N 1475 от 17.08.2004 в редакции истца, обязании индивидуального предпринимателя Крухмалевой Татьяны Викторовны в десятидневный срок передать дополнительное соглашение N 4 от 26.12.2011 к договору аренды земельного участка N 1475 от 17.08.2004 на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 июля 2013 года иск удовлетворен частично.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, территориальное управление и ООО "Торгпромактив" обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению территориального управления, на момент заключения договора аренды земельного участка, департамент недвижимости являлся уполномоченным лицом на распоряжение земельным участком. Выводы суда апелляционной инстанции о недействительности договора аренды и об отсутствии оснований для изменения стороны по договору аренды, в связи со сменой собственника земельного участка не основаны на законе. При рассмотрении дела в суде первой инстанции довод о недействительности сделки заявлен не был, в связи с чем в апелляционной инстанции рассматриваться не мог.
Из кассационной жалобы общества следует, что спорный договор аренды является действительным в силу того, что заключен уполномоченным лицом в порядке, предусмотренном действующим на момент заключения указанного договора законодательством Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу территориального управления индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В. считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Кассационные жалобы рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационных жалоб и отсутствии оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела, распоряжением администрации города Красноярска от 19.05.2004 N 587-недв утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, оценочная зона N 64, общей площадью 7 936,0 кв. м, находящегося по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1, согласно приложению занимаемого нежилым зданием; земельный участок из земель поселений, оценочная зона N 64, общей площадью 7 936,0 кв. м (в том числе 646,0 кв. м - земли ограниченного использования), находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1 (далее - Участок), предоставлен в аренду на со множественностью лиц на стороне арендатора обществу с ограниченной ответственностью Торговому Центру "Свободный", Саратцеву Константину Владимировичу в целях эксплуатации нежилого здания на 10 лет.
Департамент недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО Торговый Центр "Свободный", Саратцев Константин Владимирович (арендаторы) 17.08.2004 подписали договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 1475, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду по акту приема-передачи земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, с кадастровым номером 24: 50:0100234:0052, в оценочной зоне 64, общей площадью 7 936 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1, сроком на 10 лет - с 19.05.2004 по 18.05.2014, в целях эксплуатации нежилого здания (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 договора на участке имеется нежилое строение 1 следующего назначения: производственное (помещения N 1, 2, 4), трансформаторная подстанция (помещение N 3).
По акту приема-передачи от 19.05.2004 арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок в пользование. Согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 30.08.2004.
09.02.2005 между ООО Торговый Центр "Свободный" (сторона 1) и ООО "Торгпромактив" (сторона 2) подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому сторона 1 уступает стороне 2 права и обязанности по договору N 1475 от 17.08.2004. Договор от 09.02.2005 прошел государственную регистрацию 06.07.2005.
Дополнением от 11.10.2005 N 4686 стороны внесли изменения в договор, согласно которым арендодателем по договору является департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; в случае изменения методики расчета арендной платы (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленного правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Официальным источником изменения величины арендной платы является газета "Городские новости".
Дополнением от 20.01.2006 N 270 стороны внесли изменения в договор, согласно которым арендатором вместо ООО ТЦ "Свободный" является ООО "Торгпромактив". Дополнением от 25.01.2007 N 391 к договору от 17.08.2004 N 1475 стороны определили в преамбуле и по тексту договора вместо слов "ООО Торговый центр "Свободный" читать ООО "Торгпромактив".
25.12.2006 Саратцевым Константином Владимировичем (арендатор) и Крухмалевой Татьяной Викторовной (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2004 N 1475. Соглашение прошло государственную регистрацию 16.02.2007.
Как следует из постановления Третьего арбитражного апелляционной суда от 6 августа 2012 года по делу N А33-18840/2011 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:52, категории земель: земли населенных пунктов, общая площадь 7936 кв. м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1 является собственностью Российской Федерации на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 30.03.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2009 серия 24 ЕИ N 294342).
Письмами от 03.04.2012 N 03-56/10/7913, от 14.06.2012 N 03-56/10/13795 истец в адрес ответчика направил для согласования и подписания дополнительные соглашения к договору от 17.08.2004 N 1475 на земельный участок, находящийся в федеральной собственности.
Письмом от 18.07.2012 ответчик сообщил истцу о невозможности согласования и подписания дополнительного соглашения N 4 от 26.12.2011 к договору аренды от 17.08.2004 N 1475, поскольку решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2012 года по делу N А33-18840/2011 на истца возложена обязанность по предоставлению земельного участка ответчику в собственность.
Ссылаясь на непоступление в федеральный бюджет денежных средств по договору аренды земельного участка от двух правообладателей вследствие злоупотребления ответчиком своим правом, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора решением суда. В качестве единственного подлежащего удовлетворению условия о внесении изменений в договор судом указано изменение сведений об арендодателе, в связи с чем судом изменена преамбула договора, раздел 10 дополнительного соглашения N 4 в части сведений о реквизитах арендодателя, а также пункт 3.5 договора о реквизитах внесения арендной платы. В качестве нормативно-правового обоснования такого внесения изменений в договор аренды судом указан пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которыми предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.
Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.08.2004 N 1475 является недействительной ничтожной сделкой, заключенной от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29, 9, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации, введенного в действие 30 октября 2001 года, в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".
Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, установлены статьей 3 Федерального закона 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".
Согласно абзацу 3 названной статьи одним из таких оснований является наличие на находящемся в государственной собственности земельном участке приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В. является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 226, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. N 1. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности от 06.12.2004 серия 24 ДГ N 006250.
Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100234:52.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:52 имеет предыдущий номер 24:50:0100234:0045, общую площадь 7 936 кв. м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка: ориентир - нежилое здание, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1; разрешенное использование - в целях эксплуатации нежилого здания.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен предприятию федеральной формы собственности - Красноярскому заводу телевизоров в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается государственным актом от 23.01.1979, свидетельством на право пользования землей от 17.12.1992. Границы земельного участка определены согласно каталогу координат точек поворота границ землепользования от 07.08.1992, составленному Красноярсктисизом.
Аналогичные выводы содержатся в решении Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-13908/2008.
Стороны не оспаривают тот факт, что ответчик является собственником объекта недвижимости нежилого помещения N 3 общей площадью 226,4 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, приобретенным у Саратцева К.В. по договору купли-продажи, что также подтверждено судебными актами по делу А33-18840/2011.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно установил, что имущество индивидуального предпринимателя Крухмалевой Т.В., ранее находилось в собственности Российской Федерации, а затем у открытого акционерного общества "Искра", преобразованного в порядке приватизации в 1993 году в федеральное предприятие.
Таким образом, правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что поскольку спорный земельный участок изначально был предоставлен предприятию федерального уровня собственности и на момент разграничения государственной собственности на землю предприятие уже существовало, упомянутый участок нельзя отнести к неразграниченным землям, с момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации участок перешел в собственность Российской Федерации и только Российская Федерация как собственник вправе была им распоряжаться.
Так как право федеральной собственности на земельный участок возникло до введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, они признаются действительными и при отсутствии государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российская Федерация Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
Полномочия собственника в отношении земель, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) на основании Постановления Правительства Российской Федерации N 432 от 05.06.2008 (ранее на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом", Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом"). Пунктом 4 Положения о Росимуществе предусмотрено, что оно осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае является территориальным органом Росимущества, осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного Приказом Росимущества N 63 от 05.03.2009 (ранее на основании приказов Росимущества от 01.02.2005 N 37, от 14.07.2008 N 133).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.08.2004 N 1475 является недействительной ничтожной сделкой, заключенной от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29, 9, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то, как правильно указано судом апелляционной инстанции, требование о внесении изменений в ничтожный договор не может быть удовлетворено.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указано, что рассматривая споры, связанные с переоформлением права постоянного бессрочного пользования земельными участками, судам необходимо учитывать, что лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или собственность, в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Исключительное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, приобрести этот участок на соответствующем праве, означает, в том числе право собственника объекта недвижимости выбирать между предоставлением ему земельного участка на праве аренды или приобретения земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив, что индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В. является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100234:52, обоснованно пришел к выводу, что она является лицом, обладающим правом на переоформление права постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2012 года по делу N А33-18840/2011, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2012 года по тому же делу признано право индивидуального Крухмалевой Т.В. на приобретение земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:52 в собственность; бездействие Территориального управления Росимущества в Красноярском крае признано незаконным, суд обязал Территориальное управление Росимущества в Красноярском крае рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка в собственность индивидуального предпринимателя Крухмалевой Т.В. и заключении договора купли-продажи.
На основании изложенного обоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что понуждение к заключению договора аренды в отношении указанного участка является неправомерным.
Доводы кассационных жалоб фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года по делу N А33-5239/2013 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года по делу N А33-5239/2013 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2014 ПО ДЕЛУ N А33-5239/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. N А33-5239/2013
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Бомштейн В.В.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Красноярского края представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае Михеевой Инны Алексеевны (доверенность от 05.08.2013), Кузюковой Виктории Петровны, представителя гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Крухмалевой Татьяны Викторовны (доверенность от 02.08.2013),
при участии в судебном заседании в помещении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представителя общества с ограниченной ответственностью "Торгпромактив" Кравченко Натальи Валерьевны (доверенность от 20.12.2013), рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае и общества с ограниченной ответственностью "Торгпромактив" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года по делу N А33-5239/2013 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Бутина И.Н., Магда О.В.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (ОГРН 1092468031479, далее - истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Крухмалевой Татьяне Викторовне (ОГРН 305246304000106, далее - ответчик, индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В.) об обязании подписать в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда дополнительное соглашение N 4 от 26.12.2011 к договору аренды земельного участка N 1475 от 17.08.2004 в редакции истца, обязании индивидуального предпринимателя Крухмалевой Татьяны Викторовны в десятидневный срок передать дополнительное соглашение N 4 от 26.12.2011 к договору аренды земельного участка N 1475 от 17.08.2004 на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 июля 2013 года иск удовлетворен частично.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, территориальное управление и ООО "Торгпромактив" обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению территориального управления, на момент заключения договора аренды земельного участка, департамент недвижимости являлся уполномоченным лицом на распоряжение земельным участком. Выводы суда апелляционной инстанции о недействительности договора аренды и об отсутствии оснований для изменения стороны по договору аренды, в связи со сменой собственника земельного участка не основаны на законе. При рассмотрении дела в суде первой инстанции довод о недействительности сделки заявлен не был, в связи с чем в апелляционной инстанции рассматриваться не мог.
Из кассационной жалобы общества следует, что спорный договор аренды является действительным в силу того, что заключен уполномоченным лицом в порядке, предусмотренном действующим на момент заключения указанного договора законодательством Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу территориального управления индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В. считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Кассационные жалобы рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационных жалоб и отсутствии оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела, распоряжением администрации города Красноярска от 19.05.2004 N 587-недв утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, оценочная зона N 64, общей площадью 7 936,0 кв. м, находящегося по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1, согласно приложению занимаемого нежилым зданием; земельный участок из земель поселений, оценочная зона N 64, общей площадью 7 936,0 кв. м (в том числе 646,0 кв. м - земли ограниченного использования), находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1 (далее - Участок), предоставлен в аренду на со множественностью лиц на стороне арендатора обществу с ограниченной ответственностью Торговому Центру "Свободный", Саратцеву Константину Владимировичу в целях эксплуатации нежилого здания на 10 лет.
Департамент недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО Торговый Центр "Свободный", Саратцев Константин Владимирович (арендаторы) 17.08.2004 подписали договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 1475, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду по акту приема-передачи земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, с кадастровым номером 24: 50:0100234:0052, в оценочной зоне 64, общей площадью 7 936 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1, сроком на 10 лет - с 19.05.2004 по 18.05.2014, в целях эксплуатации нежилого здания (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 договора на участке имеется нежилое строение 1 следующего назначения: производственное (помещения N 1, 2, 4), трансформаторная подстанция (помещение N 3).
По акту приема-передачи от 19.05.2004 арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок в пользование. Согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 30.08.2004.
09.02.2005 между ООО Торговый Центр "Свободный" (сторона 1) и ООО "Торгпромактив" (сторона 2) подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому сторона 1 уступает стороне 2 права и обязанности по договору N 1475 от 17.08.2004. Договор от 09.02.2005 прошел государственную регистрацию 06.07.2005.
Дополнением от 11.10.2005 N 4686 стороны внесли изменения в договор, согласно которым арендодателем по договору является департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; в случае изменения методики расчета арендной платы (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленного правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Официальным источником изменения величины арендной платы является газета "Городские новости".
Дополнением от 20.01.2006 N 270 стороны внесли изменения в договор, согласно которым арендатором вместо ООО ТЦ "Свободный" является ООО "Торгпромактив". Дополнением от 25.01.2007 N 391 к договору от 17.08.2004 N 1475 стороны определили в преамбуле и по тексту договора вместо слов "ООО Торговый центр "Свободный" читать ООО "Торгпромактив".
25.12.2006 Саратцевым Константином Владимировичем (арендатор) и Крухмалевой Татьяной Викторовной (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2004 N 1475. Соглашение прошло государственную регистрацию 16.02.2007.
Как следует из постановления Третьего арбитражного апелляционной суда от 6 августа 2012 года по делу N А33-18840/2011 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:52, категории земель: земли населенных пунктов, общая площадь 7936 кв. м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1 является собственностью Российской Федерации на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 30.03.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2009 серия 24 ЕИ N 294342).
Письмами от 03.04.2012 N 03-56/10/7913, от 14.06.2012 N 03-56/10/13795 истец в адрес ответчика направил для согласования и подписания дополнительные соглашения к договору от 17.08.2004 N 1475 на земельный участок, находящийся в федеральной собственности.
Письмом от 18.07.2012 ответчик сообщил истцу о невозможности согласования и подписания дополнительного соглашения N 4 от 26.12.2011 к договору аренды от 17.08.2004 N 1475, поскольку решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2012 года по делу N А33-18840/2011 на истца возложена обязанность по предоставлению земельного участка ответчику в собственность.
Ссылаясь на непоступление в федеральный бюджет денежных средств по договору аренды земельного участка от двух правообладателей вследствие злоупотребления ответчиком своим правом, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора решением суда. В качестве единственного подлежащего удовлетворению условия о внесении изменений в договор судом указано изменение сведений об арендодателе, в связи с чем судом изменена преамбула договора, раздел 10 дополнительного соглашения N 4 в части сведений о реквизитах арендодателя, а также пункт 3.5 договора о реквизитах внесения арендной платы. В качестве нормативно-правового обоснования такого внесения изменений в договор аренды судом указан пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которыми предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.
Третий арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.08.2004 N 1475 является недействительной ничтожной сделкой, заключенной от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29, 9, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации, введенного в действие 30 октября 2001 года, в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".
Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, установлены статьей 3 Федерального закона 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".
Согласно абзацу 3 названной статьи одним из таких оснований является наличие на находящемся в государственной собственности земельном участке приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В. является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 226, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. N 1. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности от 06.12.2004 серия 24 ДГ N 006250.
Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100234:52.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:52 имеет предыдущий номер 24:50:0100234:0045, общую площадь 7 936 кв. м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка: ориентир - нежилое здание, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1; разрешенное использование - в целях эксплуатации нежилого здания.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен предприятию федеральной формы собственности - Красноярскому заводу телевизоров в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается государственным актом от 23.01.1979, свидетельством на право пользования землей от 17.12.1992. Границы земельного участка определены согласно каталогу координат точек поворота границ землепользования от 07.08.1992, составленному Красноярсктисизом.
Аналогичные выводы содержатся в решении Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-13908/2008.
Стороны не оспаривают тот факт, что ответчик является собственником объекта недвижимости нежилого помещения N 3 общей площадью 226,4 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 1, приобретенным у Саратцева К.В. по договору купли-продажи, что также подтверждено судебными актами по делу А33-18840/2011.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно установил, что имущество индивидуального предпринимателя Крухмалевой Т.В., ранее находилось в собственности Российской Федерации, а затем у открытого акционерного общества "Искра", преобразованного в порядке приватизации в 1993 году в федеральное предприятие.
Таким образом, правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что поскольку спорный земельный участок изначально был предоставлен предприятию федерального уровня собственности и на момент разграничения государственной собственности на землю предприятие уже существовало, упомянутый участок нельзя отнести к неразграниченным землям, с момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации участок перешел в собственность Российской Федерации и только Российская Федерация как собственник вправе была им распоряжаться.
Так как право федеральной собственности на земельный участок возникло до введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, они признаются действительными и при отсутствии государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российская Федерация Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
Полномочия собственника в отношении земель, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) на основании Постановления Правительства Российской Федерации N 432 от 05.06.2008 (ранее на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом", Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом"). Пунктом 4 Положения о Росимуществе предусмотрено, что оно осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае является территориальным органом Росимущества, осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного Приказом Росимущества N 63 от 05.03.2009 (ранее на основании приказов Росимущества от 01.02.2005 N 37, от 14.07.2008 N 133).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.08.2004 N 1475 является недействительной ничтожной сделкой, заключенной от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29, 9, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то, как правильно указано судом апелляционной инстанции, требование о внесении изменений в ничтожный договор не может быть удовлетворено.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указано, что рассматривая споры, связанные с переоформлением права постоянного бессрочного пользования земельными участками, судам необходимо учитывать, что лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или собственность, в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Исключительное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, приобрести этот участок на соответствующем праве, означает, в том числе право собственника объекта недвижимости выбирать между предоставлением ему земельного участка на праве аренды или приобретения земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив, что индивидуальный предприниматель Крухмалева Т.В. является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100234:52, обоснованно пришел к выводу, что она является лицом, обладающим правом на переоформление права постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2012 года по делу N А33-18840/2011, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2012 года по тому же делу признано право индивидуального Крухмалевой Т.В. на приобретение земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:52 в собственность; бездействие Территориального управления Росимущества в Красноярском крае признано незаконным, суд обязал Территориальное управление Росимущества в Красноярском крае рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка в собственность индивидуального предпринимателя Крухмалевой Т.В. и заключении договора купли-продажи.
На основании изложенного обоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что понуждение к заключению договора аренды в отношении указанного участка является неправомерным.
Доводы кассационных жалоб фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года по делу N А33-5239/2013 Арбитражного суда Красноярского края основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 года по делу N А33-5239/2013 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)