Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 января 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 ноября 2014 года по делу N А05-11193/2014 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
индивидуальный предприниматель Боченков Михаил Анатольевич (<...>, далее - ИП Боченков), индивидуальный предприниматель Шиян Владимир Владимирович (<...>, далее - ИП Шиян) обратились в арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) о признании недействительными пункта 2.1 договора от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункта 8 акта от 01.06.2010 N 17 установления цены земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункта 7.3 указанного акта в части установления цены земельного участка для ИП Шияна в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.; пункта 7.7 указанного акта в части установления цены земельного участка для ИП Боченкова в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп.; а также просил применить последствия недействительности части сделки в виде взыскания в пользу ИП Шияна 569 485 руб. 93 коп. и взыскания в пользу ИП Боченкова 355 928 руб. 70 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Соломбала", общество с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Крафт Юлия Николаевна, Крафт Владислав Александрович, Кожевникова Марина Борисовна, Финансовое управление администрации Северодвинска.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.11.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом признан недействительным пункт 2.1 договора от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка, заключенного Администрацией с обществом с ограниченной ответственностью "Соломбала", обществом с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Шияном Владимиром Владимировичем, Крафт Юлией Николаевной, Крафтом Владиславом Александровичем, Кожевниковой Мариной Борисовной, Боченковым Михаилом Анатольевичем, в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп. Признаны недействительными положения акта от 01.06.2010 N 17 установления цены земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 N 17/10, а именно: пункт 8 указанного акта в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункт 7.3 указанного акта в части установления цены земельного участка для Шияна Владимира Владимировича в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.; пункт 7.7 указанного акта в части установления цены земельного участка для Боченкова Михаила Анатольевича в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп. Применены последствия недействительности договора от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка в части, а именно: с Администрации за счет казны муниципального образования "Северодвинск" в пользу ИП Шияна взыскано 569 485 руб. 93 коп., а также 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; с Администрации за счет казны муниципального образования "Северодвинск" в пользу ИП Боченкова взыскано 355 928 руб. 70 коп., а также 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что истцы обращались за предоставлением в собственность земельного участка как физические лица. Договор купли-продажи земельного участка также заключен с истцами как с физическими лицами. От истцов не поступало разногласий к договору и акту установления цены. Кроме того, Шиян В.В. не представил документы, подтверждающие приобретение имущества из муниципальной или государственной собственности. Таким образом, договор был заключен в соответствии с действовавшим в то время законодательством.
ИП Боченков в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Кожевникова Марина Борисовна направила ходатайство о рассмотрении жалобы без ее участия. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 20.12.1996 N 7-к купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, и решения собственника от 02.08.2001 о разделении объекта недвижимого имущества в соответствии со свидетельствами от 16.11.2004 о государственной регистрации права Шиян В.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 234,8 кв. м, 134,8 кв. м, 144,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8.
Продавцом по договору от 20.12.1996 N 7-к купли-продажи недвижимого имущества являлось товарищество с ограниченной ответственностью "Сервисбыт" Горбытобъединения, которое приобрело помещения, проданные впоследствии Шияну В.В., из муниципальной собственности по договору от 07.09.1994 N 04-14/25-94 купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду.
Боченков М.А. на основании договора от 31.12.2009 N 05/2009 купли-продажи недвижимости с аукциона и договора от 18.12.2009 N 18/2009/ПП купли-продажи муниципального имущества является собственником нежилых помещений площадью 37,6 кв. м и 283.1 кв. м расположенных в том же здании по адресу: Архангельская об., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8.
Помещения по договорам от 31.12.2009 N 05/2009 и от 18.12.2009 N 18/2009/ПП выкуплены Боченковым М.А. из собственности муниципального образования "Северодвинск" в порядке приватизации.
В 2009 и 2010 годах истцы, а также иные собственники помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8 (открытое акционерное общество "Полюс", общество с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Крафт Юлия Николаевна, Крафт Владислав Александрович, Кожевникова Марина Борисовна) обратились в Администрацию с заявлениями от 19.11.2009 и от 01.03.2010 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, расположенного под этим зданием.
Рассмотрев эти заявления и приложенные к ним документы, Администрация приняла постановление от 15.03.2010 N 77-пз о предоставлении перечисленным лицам в общую долевую собственность испрашиваемого земельного участка.
В результате Администрацией (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Соломбала" (правопреемник в рассматриваемых отношениях открытого акционерного общества "Полюс"), обществом с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Шияном Владимиром Владимировичем, Крафт Юлией Николаевной, Крафтом Владиславом Александровичем, Кожевниковой Мариной Борисовной, Боченковым Михаилом Анатольевичем (покупатели) заключен договор от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка.
По условиям указанного договора продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность земельный участок площадью 7739 кв. м с кадастровым номером 29:28:103090:91, местоположение которого установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8.
Доля Шияна В.В. по договору купли-продажи составила 208/1000, доля Боченкова М.А. - 130/1000.
Размер долей истцов и иных покупателей в праве на земельный участок определен пропорционально площадям, принадлежащих им помещений в здании.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи установлено, что цена земельного участка в соответствии с актом установления цены земельного участка от 01.06.2010 N 17, являющимся неотъемлемой частью договора, составляет 2 732 437 руб. 26 коп.
Пунктом 7.3 акта установления цены земельного участка от 01.06.2010 N 17 (далее - акт установления цены) определена цена земельного участка для Шияна В.В. в размере 683 383 руб. 11 коп.
Пунктом 7.7 указанного акта определена цена земельного участка для Боченкова А.М. в размере 427 114 руб. 44 коп.
Из пунктов 7.3 и 7.7 акта следует, что цена земельного участка для истцов определена исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленного на основании пункта 2 статьи 1 Закона Архангельской области от 28.05.2008 N 514-27-ОЗ (в редакции от 30.03.2010) "О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (далее - Областной закон).
Пунктом 8 акта установления цены определена общая цена земельного участка в размере 2 732 437 руб. 26 коп.
Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи указанную в пункте 2.1 договора денежную сумму Покупатели обязаны перечислить в банк на расчетный счет, указанный в договоре, в течение тридцати дней с момента подписания договора.
Платежным поручением от 23.05.2013 N 119 Шиян В.В. уплатил 683 383 руб. 11 коп. в качестве цены земельного участка, платежным поручением от 23.05.2013 N 193, Боченков М.А. уплатил 427 114 руб. 44 коп. в качестве цены земельного участка.
Права общей долевой собственности Покупателей по оспариваемому договору на земельный участок 30.06.2013 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Считая, что оспариваемые положения договора купли-продажи и акта определения цены не соответствуют положениям Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) и Областного закона Предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции признал требовании законными, обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из следующих обстоятельств дела и норм права.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ (в редакции от 12.12.2011) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Областного закона (в редакции от 13.02.2012) до 1 июля 2012 года в соответствии с Законом о введении в действие ЗК РФ и настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков на территории Архангельской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
Пунктом 1 статьи 1 Областного закона установлено, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена определяется в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103090:91 расположено нежилое здание, в котором истцам на праве собственности принадлежат нежилые помещения.
Помещения, принадлежащие Шияну В.В., ранее являлись собственностью товарищества с ограниченной ответственностью "Сервисбыт" Горбытобъединения, которая возникла в результате приватизации муниципальной собственности по договору от 07.09.1994 N 04-14/25-94.
Помещения, принадлежащие Боченкову М.А., приобретены им в порядке приватизации муниципальной собственности по договорам от 31.12.2009 N 05/2009 и от 18.12.2009 N 18/2009/ПП.
Оба истца на момент заключения оспариваемого договора обладали статусом индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01.07.2004.
В соответствии со свидетельством серии 29 N 001141574 Шиян В.В. зарегистрирован в качестве предпринимателя Администрацией 03.03.1997 (т. 1, л. 48).
В соответствии со свидетельством серии 29 N 001141650 Боченков М.А. зарегистрирован в качестве предпринимателя Администрацией 23.06.1999 (т. 1, л. 48).
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, на момент заключения договора купли-продажи истцы обладали правом на приобретение земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пунктом 1 статьи 1 Областного закона как предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у муниципального образования.
Кроме того, пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и подпунктом 4 пунктом 1 статьи 1 Областного закона предусмотрена цена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при приобретении земельных участков из государственной или муниципальной собственности гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Право собственности Шияна В.В. на помещения возникло до вступления в силу ЗК РФ на основании договора купли-продажи от 20.12.1996, зарегистрированного Фондом имущества г. Северодвинска 26.12.1996.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что, Шиян В.В. имел право на определение цены выкупаемого земельного участка с учетом льготы и по тому основанию, что являлся гражданином, обладающим возникшим до введения ЗК РФ правом собственности на недвижимое имущество, расположенное на выкупаемом земельном участке.
Довод Администрации о том, что из представленных истцами заявлений и приложенных к ним документам не усматривалось обращение истцов с заявлениями именно в качестве индивидуальных предпринимателей, правомерно отклонен судом первой инстанции.
В заявлении от 19.11.2009 о предоставлении земельного участка указан основной государственный регистрационный номер, за которым Шиян В.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРН 304290229900053), свидетельства о присвоении государственного регистрационного номера (Свидетельство ЕГРН) указаны в заявлениях от 19.11.2009 (заявление Шияна В.В.) и от 01.03.2010 (заявление Боченкова М.А.) и представлены в Администрацию в числе прочих документов.
Кроме того, во всех договорах купли-продажи недвижимого имущества, на основании которых истцы приобрели помещения в здании, расположенном на выкупаемом земельном участке, истцы указаны как предприниматели, договоры содержат ОГРН или номера свидетельств о регистрации предпринимателей. Эти договоры также представлялись истцами при обращении в Администрацию с заявлениями, их реквизиты включены в текст оспариваемого договора.
Боченков М.А. выкупал помещения непосредственно из собственности муниципального образования "Северодвинск". Ранее выкупленные помещения находись у Боченкова М.А. в аренде по договору, заключенному с Администрацией.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что из представленных истцами документов явно следовало наличие у них статуса индивидуальных предпринимателей.
То обстоятельство, что истцы при обращении в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка не указали себя именно индивидуальными предпринимателями, не может служить основанием для отказа в признании заявленных требований обоснованными.
Довод Администрации о том, что Шиян В.В. не представил документы, подтверждающие приобретение расположенных на земельном участке объектов недвижимости из муниципальной собственности, правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку из представленных истцом документов следует, что эти объекты приобретены до вступления ЗК РФ в законную силу.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Поскольку пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пункт 1 статьи 1 Областного закона содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, определяемой в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
При таких обстоятельствах оспариваемые положения договора купли-продажи и акта установления цены земельного участка, согласно которым выкупная стоимость данного участка для истцов определяется исходя из десятикратной ставки земельного налога, являются недействительными в соответствии со статьей 168 ГК РФ, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал обоснованными заявленные требования о признании недействительными оспариваемых положений договора купли-продажи и акта установления цены.
В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно части 1 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В связи с этим требование истцов о возврате излишне уплаченных денежных средств также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Исходя из цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли, истцы произвели расчет стоимости земельного участка по оспариваемому договору для Шияна В.В. в размере 113 897 руб. 18 коп. и для Боченкова М.А. в размере 71 185 руб. 74 коп.
Данные расчеты проверены судом первой инстанции и признаны правильными. Оснований не согласится с данными расчетами, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах на основании статей 167, 1103 ГК РФ излишне уплаченные истцами по договору купли-продажи суммы 569 485 руб. 93 коп. Шияном В.В. и 355 928 руб. 70 коп. Боченковым М.А., подлежат возврату ответчиком.
С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 ноября 2014 года по делу N А05-11193/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2015 ПО ДЕЛУ N А05-11193/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. по делу N А05-11193/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 января 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 ноября 2014 года по делу N А05-11193/2014 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
индивидуальный предприниматель Боченков Михаил Анатольевич (<...>, далее - ИП Боченков), индивидуальный предприниматель Шиян Владимир Владимирович (<...>, далее - ИП Шиян) обратились в арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) о признании недействительными пункта 2.1 договора от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункта 8 акта от 01.06.2010 N 17 установления цены земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункта 7.3 указанного акта в части установления цены земельного участка для ИП Шияна в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.; пункта 7.7 указанного акта в части установления цены земельного участка для ИП Боченкова в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп.; а также просил применить последствия недействительности части сделки в виде взыскания в пользу ИП Шияна 569 485 руб. 93 коп. и взыскания в пользу ИП Боченкова 355 928 руб. 70 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Соломбала", общество с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Крафт Юлия Николаевна, Крафт Владислав Александрович, Кожевникова Марина Борисовна, Финансовое управление администрации Северодвинска.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.11.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом признан недействительным пункт 2.1 договора от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка, заключенного Администрацией с обществом с ограниченной ответственностью "Соломбала", обществом с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Шияном Владимиром Владимировичем, Крафт Юлией Николаевной, Крафтом Владиславом Александровичем, Кожевниковой Мариной Борисовной, Боченковым Михаилом Анатольевичем, в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп. Признаны недействительными положения акта от 01.06.2010 N 17 установления цены земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 N 17/10, а именно: пункт 8 указанного акта в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; пункт 7.3 указанного акта в части установления цены земельного участка для Шияна Владимира Владимировича в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.; пункт 7.7 указанного акта в части установления цены земельного участка для Боченкова Михаила Анатольевича в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп. Применены последствия недействительности договора от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка в части, а именно: с Администрации за счет казны муниципального образования "Северодвинск" в пользу ИП Шияна взыскано 569 485 руб. 93 коп., а также 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; с Администрации за счет казны муниципального образования "Северодвинск" в пользу ИП Боченкова взыскано 355 928 руб. 70 коп., а также 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что истцы обращались за предоставлением в собственность земельного участка как физические лица. Договор купли-продажи земельного участка также заключен с истцами как с физическими лицами. От истцов не поступало разногласий к договору и акту установления цены. Кроме того, Шиян В.В. не представил документы, подтверждающие приобретение имущества из муниципальной или государственной собственности. Таким образом, договор был заключен в соответствии с действовавшим в то время законодательством.
ИП Боченков в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Кожевникова Марина Борисовна направила ходатайство о рассмотрении жалобы без ее участия. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 20.12.1996 N 7-к купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, и решения собственника от 02.08.2001 о разделении объекта недвижимого имущества в соответствии со свидетельствами от 16.11.2004 о государственной регистрации права Шиян В.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 234,8 кв. м, 134,8 кв. м, 144,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8.
Продавцом по договору от 20.12.1996 N 7-к купли-продажи недвижимого имущества являлось товарищество с ограниченной ответственностью "Сервисбыт" Горбытобъединения, которое приобрело помещения, проданные впоследствии Шияну В.В., из муниципальной собственности по договору от 07.09.1994 N 04-14/25-94 купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду.
Боченков М.А. на основании договора от 31.12.2009 N 05/2009 купли-продажи недвижимости с аукциона и договора от 18.12.2009 N 18/2009/ПП купли-продажи муниципального имущества является собственником нежилых помещений площадью 37,6 кв. м и 283.1 кв. м расположенных в том же здании по адресу: Архангельская об., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8.
Помещения по договорам от 31.12.2009 N 05/2009 и от 18.12.2009 N 18/2009/ПП выкуплены Боченковым М.А. из собственности муниципального образования "Северодвинск" в порядке приватизации.
В 2009 и 2010 годах истцы, а также иные собственники помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8 (открытое акционерное общество "Полюс", общество с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Крафт Юлия Николаевна, Крафт Владислав Александрович, Кожевникова Марина Борисовна) обратились в Администрацию с заявлениями от 19.11.2009 и от 01.03.2010 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, расположенного под этим зданием.
Рассмотрев эти заявления и приложенные к ним документы, Администрация приняла постановление от 15.03.2010 N 77-пз о предоставлении перечисленным лицам в общую долевую собственность испрашиваемого земельного участка.
В результате Администрацией (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Соломбала" (правопреемник в рассматриваемых отношениях открытого акционерного общества "Полюс"), обществом с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Бирюса", Шияном Владимиром Владимировичем, Крафт Юлией Николаевной, Крафтом Владиславом Александровичем, Кожевниковой Мариной Борисовной, Боченковым Михаилом Анатольевичем (покупатели) заключен договор от 01.06.2010 N 17/10 купли-продажи земельного участка.
По условиям указанного договора продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность земельный участок площадью 7739 кв. м с кадастровым номером 29:28:103090:91, местоположение которого установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 8.
Доля Шияна В.В. по договору купли-продажи составила 208/1000, доля Боченкова М.А. - 130/1000.
Размер долей истцов и иных покупателей в праве на земельный участок определен пропорционально площадям, принадлежащих им помещений в здании.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи установлено, что цена земельного участка в соответствии с актом установления цены земельного участка от 01.06.2010 N 17, являющимся неотъемлемой частью договора, составляет 2 732 437 руб. 26 коп.
Пунктом 7.3 акта установления цены земельного участка от 01.06.2010 N 17 (далее - акт установления цены) определена цена земельного участка для Шияна В.В. в размере 683 383 руб. 11 коп.
Пунктом 7.7 указанного акта определена цена земельного участка для Боченкова А.М. в размере 427 114 руб. 44 коп.
Из пунктов 7.3 и 7.7 акта следует, что цена земельного участка для истцов определена исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленного на основании пункта 2 статьи 1 Закона Архангельской области от 28.05.2008 N 514-27-ОЗ (в редакции от 30.03.2010) "О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (далее - Областной закон).
Пунктом 8 акта установления цены определена общая цена земельного участка в размере 2 732 437 руб. 26 коп.
Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи указанную в пункте 2.1 договора денежную сумму Покупатели обязаны перечислить в банк на расчетный счет, указанный в договоре, в течение тридцати дней с момента подписания договора.
Платежным поручением от 23.05.2013 N 119 Шиян В.В. уплатил 683 383 руб. 11 коп. в качестве цены земельного участка, платежным поручением от 23.05.2013 N 193, Боченков М.А. уплатил 427 114 руб. 44 коп. в качестве цены земельного участка.
Права общей долевой собственности Покупателей по оспариваемому договору на земельный участок 30.06.2013 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Считая, что оспариваемые положения договора купли-продажи и акта определения цены не соответствуют положениям Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) и Областного закона Предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции признал требовании законными, обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из следующих обстоятельств дела и норм права.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ (в редакции от 12.12.2011) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Областного закона (в редакции от 13.02.2012) до 1 июля 2012 года в соответствии с Законом о введении в действие ЗК РФ и настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков на территории Архангельской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
Пунктом 1 статьи 1 Областного закона установлено, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена определяется в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103090:91 расположено нежилое здание, в котором истцам на праве собственности принадлежат нежилые помещения.
Помещения, принадлежащие Шияну В.В., ранее являлись собственностью товарищества с ограниченной ответственностью "Сервисбыт" Горбытобъединения, которая возникла в результате приватизации муниципальной собственности по договору от 07.09.1994 N 04-14/25-94.
Помещения, принадлежащие Боченкову М.А., приобретены им в порядке приватизации муниципальной собственности по договорам от 31.12.2009 N 05/2009 и от 18.12.2009 N 18/2009/ПП.
Оба истца на момент заключения оспариваемого договора обладали статусом индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01.07.2004.
В соответствии со свидетельством серии 29 N 001141574 Шиян В.В. зарегистрирован в качестве предпринимателя Администрацией 03.03.1997 (т. 1, л. 48).
В соответствии со свидетельством серии 29 N 001141650 Боченков М.А. зарегистрирован в качестве предпринимателя Администрацией 23.06.1999 (т. 1, л. 48).
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, на момент заключения договора купли-продажи истцы обладали правом на приобретение земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пунктом 1 статьи 1 Областного закона как предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у муниципального образования.
Кроме того, пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и подпунктом 4 пунктом 1 статьи 1 Областного закона предусмотрена цена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при приобретении земельных участков из государственной или муниципальной собственности гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Право собственности Шияна В.В. на помещения возникло до вступления в силу ЗК РФ на основании договора купли-продажи от 20.12.1996, зарегистрированного Фондом имущества г. Северодвинска 26.12.1996.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что, Шиян В.В. имел право на определение цены выкупаемого земельного участка с учетом льготы и по тому основанию, что являлся гражданином, обладающим возникшим до введения ЗК РФ правом собственности на недвижимое имущество, расположенное на выкупаемом земельном участке.
Довод Администрации о том, что из представленных истцами заявлений и приложенных к ним документам не усматривалось обращение истцов с заявлениями именно в качестве индивидуальных предпринимателей, правомерно отклонен судом первой инстанции.
В заявлении от 19.11.2009 о предоставлении земельного участка указан основной государственный регистрационный номер, за которым Шиян В.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРН 304290229900053), свидетельства о присвоении государственного регистрационного номера (Свидетельство ЕГРН) указаны в заявлениях от 19.11.2009 (заявление Шияна В.В.) и от 01.03.2010 (заявление Боченкова М.А.) и представлены в Администрацию в числе прочих документов.
Кроме того, во всех договорах купли-продажи недвижимого имущества, на основании которых истцы приобрели помещения в здании, расположенном на выкупаемом земельном участке, истцы указаны как предприниматели, договоры содержат ОГРН или номера свидетельств о регистрации предпринимателей. Эти договоры также представлялись истцами при обращении в Администрацию с заявлениями, их реквизиты включены в текст оспариваемого договора.
Боченков М.А. выкупал помещения непосредственно из собственности муниципального образования "Северодвинск". Ранее выкупленные помещения находись у Боченкова М.А. в аренде по договору, заключенному с Администрацией.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что из представленных истцами документов явно следовало наличие у них статуса индивидуальных предпринимателей.
То обстоятельство, что истцы при обращении в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка не указали себя именно индивидуальными предпринимателями, не может служить основанием для отказа в признании заявленных требований обоснованными.
Довод Администрации о том, что Шиян В.В. не представил документы, подтверждающие приобретение расположенных на земельном участке объектов недвижимости из муниципальной собственности, правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку из представленных истцом документов следует, что эти объекты приобретены до вступления ЗК РФ в законную силу.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Поскольку пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пункт 1 статьи 1 Областного закона содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, определяемой в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
При таких обстоятельствах оспариваемые положения договора купли-продажи и акта установления цены земельного участка, согласно которым выкупная стоимость данного участка для истцов определяется исходя из десятикратной ставки земельного налога, являются недействительными в соответствии со статьей 168 ГК РФ, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал обоснованными заявленные требования о признании недействительными оспариваемых положений договора купли-продажи и акта установления цены.
В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно части 1 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В связи с этим требование истцов о возврате излишне уплаченных денежных средств также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Исходя из цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли, истцы произвели расчет стоимости земельного участка по оспариваемому договору для Шияна В.В. в размере 113 897 руб. 18 коп. и для Боченкова М.А. в размере 71 185 руб. 74 коп.
Данные расчеты проверены судом первой инстанции и признаны правильными. Оснований не согласится с данными расчетами, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах на основании статей 167, 1103 ГК РФ излишне уплаченные истцами по договору купли-продажи суммы 569 485 руб. 93 коп. Шияном В.В. и 355 928 руб. 70 коп. Боченковым М.А., подлежат возврату ответчиком.
С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 ноября 2014 года по делу N А05-11193/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)