Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 57 (5)
23 июня 2015 года судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
Председательствующего Федорова В.А.,
судей Авдеевой С.Н., Квасовой О.А.
при секретаре Д.И.С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федорова В.А.,
дело по иску администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области к Б.К.С., Е.И.В., К.Л.Л., К.О.С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта, прекращении права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект, исключении записи из ЕГРП,
по апелляционной жалобе Б.К.С., Е.И.В.,
на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09 февраля 2015 года
установила:
Администрация Борисоглебского городского округа обратилась в суд с иском к Б.К.С., Е.И.В., К.Л.Л., К.О.С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта, прекращении права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект, исключении записи из ЕГРП.
В обоснование исковых требований указала, что в производстве Борисоглебского городского суда находилось гражданское дело по иску Б.К.С. к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.
12 ноября 2013 года по данному делу было вынесено решение, которым постановлено: "Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18 декабря 2012 года, заключенного между К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. и Б.К.С.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с Кадастровым номером (...) площадью 700 кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначен для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), участок ..., от К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. на Б.К.С.
Прекратить право общей долевой собственности на земельный участок с Кадастровым номером (...) площадью 700 кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначен для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), участок 44, на 3/26 доли за К.Л.Л., на 3/60 доли за Р.О.С., на 3/60 доли за М.Е.С., на 3/60 доли за Р.С.К., на 21/260 доли за Б.Т.И., на 31/260 доли за И.М.В., на 29/260 доли за Г.Л.Л., на 9/260 доли за Н.Н.А., на 101/520 доли за М.Т.Б., на 101/520 доли за С.Е.В.".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 27 мая 2014 года решение Борисоглебского городского суда от 12 ноября 2013 года отменено, в удовлетворении исковых требований Б.К.С. к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок отказано.
Между тем, 9.01.2014 г. на основании решения суда от 12.11.2013 г. за Б.К.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 700 кв. м из категории земель населенных пунктов, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 января 2014 года сделана запись регистрации N (...).
12.09.2014 по договору купли-продажи Б.К.С. продал Е.И.В. вышеуказанный земельный участок и незавершенный строительством объект, готовностью 10%, расположенный на нем.
Администрация просит признать договор купли-продажи от 18.12.2012 г., заключенный между Б.К.С. и К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В., недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), общей площадью 700 кв. м и незавершенного строительством объекта, расположенных по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44, заключенный между Б.К.С. и Е.И.В.;
- прекратить право собственности Е.И.В. на земельный участок с кадастровым номером (...), общей площадью 700 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44;
- прекратить право собственности Е.И.В. на незавершенной строительством объект, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44;
- исключить запись из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 октября 214 года N (...);
- исключить запись из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 октября 2014 года N (...).
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09.02.2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе Б.К.С., Е.И.В. просят об отмене решения как незаконного и не обоснованного в связи с неправильным установлением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Аналогичные положения о запрете отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру установлены также и в ст. 37 ЖК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу закона отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.
В силу п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ (в старой редакции) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Кроме того п. 4 той же статьи предусматривает, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Согласно ст. 72 ЗК РФ органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.
Под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.
Муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что в жилом многоквартирном доме N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске квартиры и нежилые помещения находятся в собственности граждан: К.Л.Л. принадлежит квартира N 1, К.О.С., М.Е.С., Р.С.К. в равных долях принадлежит квартира N 2, Г.Л.Л. принадлежит квартира N 3, Н.Н.А. принадлежит квартира N 4, И.М.В. принадлежит квартира N 6, Б.Т.И. принадлежит квартира N 7, М.Т.В. и С.Е.В. принадлежат нежилые складские помещения.
Жилой дом располагался на земельном участке площадью 1894 кв. м с кадастровым номером (...) с разрешенным использованием для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
10.05.2011 г. общим собранием собственников данного многоквартирного жилого дома было принято решение о разделе земельного участка. В результате образовалось два самостоятельных земельных участка: площадью 1194 кв. м с кадастровым номером (...):51 и площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...). Оба участка поставлены на кадастровый учет.
28.11.2011 г. между собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске и Б.К.С. был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44.
Решением Борисоглебского городского суда от 06.07.2012 г. вступившим в законную силу 18 сентября 2012 г. Б.К.С. было отказано в иске к К.Л.Л., Б.Т.И., Р.О.С., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А. о признании действительным договора купли-продажи земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), дом N 44, заключенного 28.12.2011 г. между ответчиками и истцом, и о признании права собственности на указанный участок.
В качестве основания отказа в иске суды первой и второй инстанций сослались на то обстоятельство, что право собственности на вновь образованные земельные участки по ул. (...), 44 в г. Борисоглебске, в том числе на оспариваемый земельный участок не было зарегистрировано в органах госрегистрации; спорный участок был продан, в том числе от имени несовершеннолетних М.Е.С. и Р.С.К., без предварительного согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 28.12.2011 г. является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям ст. 290 ГК РФ и ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, согласно которым собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома (земельный участок является общим имуществом многоквартирного жилого дома), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
06.12.2011 г. администрацией Борисоглебского городского округа было подготовлено заключение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44.
В заключении изложены выводы администрации о том, что изменение разрешенного использования спорного земельного участка "для эксплуатации многоквартирного жилого дома" на разрешенное использование "для строительства индивидуального жилого дома" соответствует требованиям градостроительных регламентов.
Сведения об измененном разрешенном использование земельного участка были внесены в кадастр недвижимости, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 09.04.2012 г. N (...).
10.11.2012 г. между собственниками квартир и нежилых помещений в доме N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске было заключено соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, согласно которому были определены следующие доли в праве общей долевой собственности, в том числе на земельный участок площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), N 44: К.Л.Л. - 3/26 доли, Р.О.С. - 3/60 доли, М.Е.С. - 3/60 доли, Р.С.К. - 3/60 доли, Б.Т.И. - 21/260 долю, И.М.В. - 31/260 долю, Г.Л.Л. - 29/260 долей, Н.Н.А. - 9/260 долей, М.Т.Б. - 101/520 долю, С.Е.В. - 101/520 долю.
08.12.2012 г. между К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В., с одной стороны, и Б.К.С. с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44.
10 августа 2013 года за К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на спорный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2013 г. сделана запись N (...), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии (...).
05.11.2013 г. Б.К.С. обратился в суд с иском к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.
Решением Борисоглебского городского суда от 12.11.2013 г. исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского облсуда от 27.05.2014 г. решение Борисоглебского горсуда от 12.11.2013 г. отменено и вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.К.С. к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок отказано.
Однако 09.01.2014 г. было зарегистрировано право собственности Б.К.С. на спорный земельный участок.
Регистрация была произведена в упрощенном порядке в силу того, что за Б.К.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект.
В качестве основания регистрации права собственности на незавершенный строительством объект Б.К.С. были представлены следующие документы: постановление администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области N 476 от 10.03.2010 г.; кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 29.07.2014 г. N ..., выданный филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра по Воронежской области"; акт визуального обследования и технического заключения о проценте произведенных строительно-монтажных работ незавершенного строительством жилого дома по ул. (...), 44 в г. Борисоглебске от 30.06.2014 г., выполненный ООО "Энергия"; договор купли-продажи от 18.12.2012 г. и акт приема-передачи от 18.12.2012 г., заключенные между собственниками жилых и нежилых помещений дома N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске и Б.К.С.; решение Борисоглебского горсуда от 12.11.2013 г.
Право собственности на объект незавершенного строительством готовностью 10% зарегистрировано за Б.К.С. Борисоглебским отделом Управления Росреестра по Воронежской области 08.09.2014 г., запись регистрации N ...
Вместе с тем, в материалах настоящего гражданского делах имеется копия решения Борисоглебского горсуда от 06.10.2011 г., вступившего в законную силу 13.12.2011 г., согласно которому на Б.К.С. возложена обязанность снести самовольно возведенную постройку на земельном участке с кадастровым номером (...):31 общей площадью 1894 кв. м, расположенном по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (..), 44. До настоящего времени данное решение не исполнено, исполнительное производство не закончено, что подтверждается сообщением Борисоглебского РОСП от 02.02.2015 г. N (...).
12 сентября 2014 года между Б.К.С. и Е.И.В. был заключен договор купли-продажи, по которому Б.К.С. продал Е.И.В. спорный земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства готовность 10%. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован 27.10.2014 г., запись регистрации NN (...) и (...).
Согласно договору купли-продажи от 18.12.2012 г. продажная цена участка указана равной (...) руб. (п. 4 договора).
Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в равных долях. Если продавцов по договору десять, на каждого должно приходиться по (...) руб.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд исходил из того, что действующим законодательством предусмотрен прямой запрет на отчуждение доли общего имущества многоквартирного дома отдельно от права собственности на квартиру, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), заключенный 18.12.2012 г. между собственниками жилых и нежилых помещений дома N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске и Б.К.С. является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона, и не может порождать правовых последствий.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и истолковал нормы материального права, подлежащие применению к отношениям сторон.
Доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение законность вынесенного судом решения и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.К.С., Е.И.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.06.2015 N 33-3239/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. N 33-3239/2015
Строка N 57 (5)
23 июня 2015 года судебная коллегия по гражданским делам
Воронежского областного суда в составе:
Председательствующего Федорова В.А.,
судей Авдеевой С.Н., Квасовой О.А.
при секретаре Д.И.С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федорова В.А.,
дело по иску администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области к Б.К.С., Е.И.В., К.Л.Л., К.О.С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта, прекращении права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект, исключении записи из ЕГРП,
по апелляционной жалобе Б.К.С., Е.И.В.,
на решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09 февраля 2015 года
установила:
Администрация Борисоглебского городского округа обратилась в суд с иском к Б.К.С., Е.И.В., К.Л.Л., К.О.С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта, прекращении права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект, исключении записи из ЕГРП.
В обоснование исковых требований указала, что в производстве Борисоглебского городского суда находилось гражданское дело по иску Б.К.С. к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.
12 ноября 2013 года по данному делу было вынесено решение, которым постановлено: "Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 18 декабря 2012 года, заключенного между К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. и Б.К.С.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с Кадастровым номером (...) площадью 700 кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначен для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), участок ..., от К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. на Б.К.С.
Прекратить право общей долевой собственности на земельный участок с Кадастровым номером (...) площадью 700 кв. м, из категории земель населенных пунктов, предназначен для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), участок 44, на 3/26 доли за К.Л.Л., на 3/60 доли за Р.О.С., на 3/60 доли за М.Е.С., на 3/60 доли за Р.С.К., на 21/260 доли за Б.Т.И., на 31/260 доли за И.М.В., на 29/260 доли за Г.Л.Л., на 9/260 доли за Н.Н.А., на 101/520 доли за М.Т.Б., на 101/520 доли за С.Е.В.".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 27 мая 2014 года решение Борисоглебского городского суда от 12 ноября 2013 года отменено, в удовлетворении исковых требований Б.К.С. к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок отказано.
Между тем, 9.01.2014 г. на основании решения суда от 12.11.2013 г. за Б.К.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 700 кв. м из категории земель населенных пунктов, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 января 2014 года сделана запись регистрации N (...).
12.09.2014 по договору купли-продажи Б.К.С. продал Е.И.В. вышеуказанный земельный участок и незавершенный строительством объект, готовностью 10%, расположенный на нем.
Администрация просит признать договор купли-продажи от 18.12.2012 г., заключенный между Б.К.С. и К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В., недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), общей площадью 700 кв. м и незавершенного строительством объекта, расположенных по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44, заключенный между Б.К.С. и Е.И.В.;
- прекратить право собственности Е.И.В. на земельный участок с кадастровым номером (...), общей площадью 700 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44;
- прекратить право собственности Е.И.В. на незавершенной строительством объект, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44;
- исключить запись из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 октября 214 года N (...);
- исключить запись из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 октября 2014 года N (...).
Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09.02.2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе Б.К.С., Е.И.В. просят об отмене решения как незаконного и не обоснованного в связи с неправильным установлением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Аналогичные положения о запрете отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру установлены также и в ст. 37 ЖК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу закона отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.
В силу п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ (в старой редакции) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Кроме того п. 4 той же статьи предусматривает, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Согласно ст. 72 ЗК РФ органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.
Под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.
Муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что в жилом многоквартирном доме N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске квартиры и нежилые помещения находятся в собственности граждан: К.Л.Л. принадлежит квартира N 1, К.О.С., М.Е.С., Р.С.К. в равных долях принадлежит квартира N 2, Г.Л.Л. принадлежит квартира N 3, Н.Н.А. принадлежит квартира N 4, И.М.В. принадлежит квартира N 6, Б.Т.И. принадлежит квартира N 7, М.Т.В. и С.Е.В. принадлежат нежилые складские помещения.
Жилой дом располагался на земельном участке площадью 1894 кв. м с кадастровым номером (...) с разрешенным использованием для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
10.05.2011 г. общим собранием собственников данного многоквартирного жилого дома было принято решение о разделе земельного участка. В результате образовалось два самостоятельных земельных участка: площадью 1194 кв. м с кадастровым номером (...):51 и площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...). Оба участка поставлены на кадастровый учет.
28.11.2011 г. между собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске и Б.К.С. был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44.
Решением Борисоглебского городского суда от 06.07.2012 г. вступившим в законную силу 18 сентября 2012 г. Б.К.С. было отказано в иске к К.Л.Л., Б.Т.И., Р.О.С., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А. о признании действительным договора купли-продажи земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), дом N 44, заключенного 28.12.2011 г. между ответчиками и истцом, и о признании права собственности на указанный участок.
В качестве основания отказа в иске суды первой и второй инстанций сослались на то обстоятельство, что право собственности на вновь образованные земельные участки по ул. (...), 44 в г. Борисоглебске, в том числе на оспариваемый земельный участок не было зарегистрировано в органах госрегистрации; спорный участок был продан, в том числе от имени несовершеннолетних М.Е.С. и Р.С.К., без предварительного согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 28.12.2011 г. является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям ст. 290 ГК РФ и ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, согласно которым собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома (земельный участок является общим имуществом многоквартирного жилого дома), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
06.12.2011 г. администрацией Борисоглебского городского округа было подготовлено заключение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44.
В заключении изложены выводы администрации о том, что изменение разрешенного использования спорного земельного участка "для эксплуатации многоквартирного жилого дома" на разрешенное использование "для строительства индивидуального жилого дома" соответствует требованиям градостроительных регламентов.
Сведения об измененном разрешенном использование земельного участка были внесены в кадастр недвижимости, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 09.04.2012 г. N (...).
10.11.2012 г. между собственниками квартир и нежилых помещений в доме N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске было заключено соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, согласно которому были определены следующие доли в праве общей долевой собственности, в том числе на земельный участок площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), N 44: К.Л.Л. - 3/26 доли, Р.О.С. - 3/60 доли, М.Е.С. - 3/60 доли, Р.С.К. - 3/60 доли, Б.Т.И. - 21/260 долю, И.М.В. - 31/260 долю, Г.Л.Л. - 29/260 долей, Н.Н.А. - 9/260 долей, М.Т.Б. - 101/520 долю, С.Е.В. - 101/520 долю.
08.12.2012 г. между К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В., с одной стороны, и Б.К.С. с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), из категории земель населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (...), 44.
10 августа 2013 года за К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на спорный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2013 г. сделана запись N (...), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии (...).
05.11.2013 г. Б.К.С. обратился в суд с иском к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок.
Решением Борисоглебского городского суда от 12.11.2013 г. исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского облсуда от 27.05.2014 г. решение Борисоглебского горсуда от 12.11.2013 г. отменено и вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.К.С. к К.Л.Л., Р.О.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.Е.С., Р.С.К., Б.Т.И., И.М.В., Г.Л.Л., Н.Н.А., М.Т.Б., С.Е.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок отказано.
Однако 09.01.2014 г. было зарегистрировано право собственности Б.К.С. на спорный земельный участок.
Регистрация была произведена в упрощенном порядке в силу того, что за Б.К.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект.
В качестве основания регистрации права собственности на незавершенный строительством объект Б.К.С. были представлены следующие документы: постановление администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области N 476 от 10.03.2010 г.; кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 29.07.2014 г. N ..., выданный филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра по Воронежской области"; акт визуального обследования и технического заключения о проценте произведенных строительно-монтажных работ незавершенного строительством жилого дома по ул. (...), 44 в г. Борисоглебске от 30.06.2014 г., выполненный ООО "Энергия"; договор купли-продажи от 18.12.2012 г. и акт приема-передачи от 18.12.2012 г., заключенные между собственниками жилых и нежилых помещений дома N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске и Б.К.С.; решение Борисоглебского горсуда от 12.11.2013 г.
Право собственности на объект незавершенного строительством готовностью 10% зарегистрировано за Б.К.С. Борисоглебским отделом Управления Росреестра по Воронежской области 08.09.2014 г., запись регистрации N ...
Вместе с тем, в материалах настоящего гражданского делах имеется копия решения Борисоглебского горсуда от 06.10.2011 г., вступившего в законную силу 13.12.2011 г., согласно которому на Б.К.С. возложена обязанность снести самовольно возведенную постройку на земельном участке с кадастровым номером (...):31 общей площадью 1894 кв. м, расположенном по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. (..), 44. До настоящего времени данное решение не исполнено, исполнительное производство не закончено, что подтверждается сообщением Борисоглебского РОСП от 02.02.2015 г. N (...).
12 сентября 2014 года между Б.К.С. и Е.И.В. был заключен договор купли-продажи, по которому Б.К.С. продал Е.И.В. спорный земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства готовность 10%. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован 27.10.2014 г., запись регистрации NN (...) и (...).
Согласно договору купли-продажи от 18.12.2012 г. продажная цена участка указана равной (...) руб. (п. 4 договора).
Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в равных долях. Если продавцов по договору десять, на каждого должно приходиться по (...) руб.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд исходил из того, что действующим законодательством предусмотрен прямой запрет на отчуждение доли общего имущества многоквартирного дома отдельно от права собственности на квартиру, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером (...), заключенный 18.12.2012 г. между собственниками жилых и нежилых помещений дома N 44 по ул. (...) в г. Борисоглебске и Б.К.С. является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона, и не может порождать правовых последствий.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и истолковал нормы материального права, подлежащие применению к отношениям сторон.
Доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение законность вынесенного судом решения и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 09 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.К.С., Е.И.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)