Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 27.01.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Сентюриной И.Г. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Королевой А.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, при рассмотрении в открытом судебном заседании апелляционной жалобы Ускиряева Валентина Алексеевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2014 по делу N А62-6081/2013 (судья Савчук Л.А.), принятое по исковому заявлению Ускиряева Валентина Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207; ИНН 6731053633), Сахарчуку Олегу Викторовичу, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Шубняков Владимир Александрович, Шубнякова Анастасия Владимировна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки,
установил:
следующее.
Ускиряев Валентин Алексеевич (далее также - истец) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков, заключенного между ООО "Промышленно-строительная компания" и ООО "Регион" в отношении земельных участков, расположенные по адресу - Смоленская область, Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, в том числе:
- - земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство;
- - земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство и применении последствий недействительности сделки.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет исковых требований и просил:
- - признать недействительным договор от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион"; применить последствия недействительности договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, обязав ООО "Регион" в срок не позднее десяти дней со дня вступления в силу решения возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, расположенный по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое; применить последствия недействительности договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, обязав общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) в срок не позднее десяти дней со дня вступления в силу решения возвратить ООО "Регион" уплаченные денежные средства в размере 1 102 130 рублей;
- - признать недействительным договор от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион".
Позже истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от исковых требований в части требований о признании недействительным договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион".
С учетом изложенного суд первой инстанции определением от 17.02.2014 производство по делу в части требований о признании недействительным договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенного между ООО "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион" (ОГРН 1086731014292; ИНН 6730079406) прекратил.
Определением суда от 05.11.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шубняков Владимир Александрович, Шубнякова Анастасия Владимировна, Шубнякова Людмила Леонидовна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, а определением суда от 24.01.2014 Белов Юрий Александрович.
Решением суда от 21.07.2014 в удовлетворении иска отказано, распределены судебные расходы по проведению экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, истец подал в Двадцатый арбитражный апелляционный суд жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Мотивируя позицию, заявитель указывает, что постановлением администрации Смоленской области от 14.10.2008 разрешенный вид использования земельных участков был изменен и участки включены в границы населенного пункта, на его основании обществом в ГКН и ЕГРП внесены соответствующие изменения. Считает, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области не вступили в действие. Настаивает на причинение обществу убытков в размере 1 673 070 рублей.
От Управления Федеральной налоговой службы по Смоленской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее доводов, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
14.10.2008 принято постановление администрации Смоленской области N 567, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 67:18:006 91 08:0222, площадью 17 000 кв. м, и 67:18:006 91 08:0224, площадью 17 000 кв. м включены в границы населенного пункта деревня Туринщина Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изменен вид разрешенного использования земельных участков с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "жилищное строительство", на основании которого внесены изменения в данные кадастрового учета (л.д. 19-33, 78-96, т. 1, т. 2, т. 3, т. 4).
Согласно договорам купли-продажи от 25 сентября 2013 года ООО "ПСК" продало земельные участки ООО "Регион": земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:232, площадью 17 000 кв. м по цене 1 102 130 рублей (л.д. 239-241, т. 2), земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, площадью 17 000 кв. м по цене 1 102 130 рублей (л.д. 166-168, т. 3).
На основании оспариваемых сделок зарегистрирован переход права собственности, о чем в материалы дела представлены свидетельства о регистрации права и выписки о наличии зарегистрированных прав на земельные участки с разрешенным использованием: жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов.
Исковые требования мотивированы нарушением порядка одобрения сделок, как сделок с заинтересованностью. Истец указал, что сделки, совершенные без одобрения участника общества - Ускиряева В.А., заключены по цене значительно ниже рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у общества возникли убытки.
Ответчики исковые требования не признали, указав, что сделки являются сделками, заключенными в порядке обычной хозяйственной деятельности ООО "ПСК" на условиях, не отличающихся от ранее заключаемых сделок, не требовали одобрения общего собрания участников общества. Также полагают, что оспариваемые сделки не причинили убытки обществу, поскольку земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения, с учетом уставной деятельности ООО "ПСК" приобретение земельных участков было обусловлено последующей возможностью строительства и продажи жилья на указанных земельных участках, для чего требовалось перевод их из одной категории в другую (под жилищное строительство, под индивидуальное жилищное строительство). Учитывая длительность процедуры по переводу земельных участков, наличия административных барьеров, недостаточности у общества средств для подведения коммуникаций и обеспечения подъездов к земельным участкам, ООО "ПСК было принято решение о продаже указанных земельных участков. При этом продажа производилась по цене, сопоставимой с рыночной стоимостью указанных земельных участков, в результате совершенных сделок ООО "ПСК" не понесло убытков, напротив, заключение таких сделок предотвратило необходимость несения расходов общества, которые в последующем могли быть покрыты за счет полученной прибыли. Ответчики указывают на нерентабельность возведения жилых домов на указанных участках с целью их последующей продажи ООО "ПСК".
В материалы регистрационного дела предоставлены справки директора ООО "ПСК" - Шубнякова В.А. об отсутствии заинтересованности в совершении указанных сделок, а также о том, что указанные сделки крупными для общества не являются.
Суд первой инстанции иск оставил без удовлетворения, мотивировав отказ неправомерностью изменения разрешенного использования земельных участков, в связи с чем пришел к выводу, что общество обоснованно исходило из того, что земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, и определило их соответствующую стоимость.
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения не правомерно, исходя из следующего.
Исходя из положений части 1 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах), оспариваемые сделки являются сделками с заинтересованностью, поскольку Шубняков В.А., являющийся участником ООО "ПСК" с долей в уставном капитале в размере 50% и единоличным исполнительным органом общества, заключил сделку от имени общества, второй стороной которой выступал Сахарчук О.В. муж его дочери - Шубняковой А.В.
Сахарчук О.В. является мужем дочери Шубнякова В.А. (участника ООО "ПСК" и его единоличным исполнительным органом), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО "ПСК", справками, представленными в материалы дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Таким образом, сделка требовала одобрения в порядке, установленном положениями статьи 45 Закона об обществах.
Вместе с тем, доказательств одобрения сделки со стороны Ускиряева В.А. являющегося участником ООО "ПСК", не заинтересованным в совершении сделок, в материалы дела не представлено, в связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о нарушении положений статьи 45 Закона об обществах.
Согласно части 5 статьи 45 Закона об обществах сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Вместе с тем, суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной в случае, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.
Для проверки данного факта определением суда от 17.02.2014 на основании ходатайства ответчиков по делу назначена оценочная судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- - определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, по состоянию на 25 сентября 2013 года с учетом включения его в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными постройками) с разрешенным использованием - земли сельскохозяйственного назначения;
- - определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, по состоянию на 25 сентября 2013 года с учетом отнесения его к категориям земель - земли населенных пунктов и разрешенное использование-жилищное строительство.
По результатам проведения экспертизы экспертом сделаны выводы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230 с учетом включения его в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными пристройками) с разрешенным использованием- земли сельскохозяйственного назначения в размере 721 500 рублей, с учетом отнесения его к категории земель -земли населенных пунктов и разрешенного использования -жилищное строительство в размере 2 775 200 рублей (с учетом затрат на выравнивание - 1 764 600 рублей).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств убыточности сделки для ООО "ПСК" или ее участников, иных неблагоприятных последствий. При этом суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно постановлению администрации Смоленской области от 14.10.2008 N 567 земельный участок с кадастровыми номером 67:18:0060108:230, площадью 17 000 кв. м, являющийся предметом оспариваемых сделок, включены в границы населенного пункта - деревня Богородицкое Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изменен вид разрешенного использования земельных участков с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "жилищное строительство", на основании которого внесены изменения в данные кадастрового учета.
Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или иных земельных участков из одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.
Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимое имущества, а также в Государственный кадастр недвижимости обществом внесены изменения о разрешенном виде использования на основании решения администрации Смоленской области от 14.10.2008 N 567 и такой вид определен как земли населенных пунктов с разрешенным использованием-жилищное строительство.
Вместе с тем, суд первой инстанции, давая оценку постановлению администрации Смоленской области от 14.10.2008 N 567 на предмет его соответствия закону фактически признал его не имеющим правовой силы, в связи с чем и пришел к выводу что на момент заключения договоров купли-продажи ООО "ПСК" обоснованно исходило из стоимости земельных участков применительно к их нахождению в зоне СХ3.
Однако, в силу части 3 статьи 194 Кодекса производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.
В материалы дела не представлено доказательств обращения в арбитражный суд заявления заинтересованного лица в целях оспаривания решения администрации, которое является ненормативным правовым актом, равно как и доказательств об изменении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законодатель предоставил судам право оценки без соответствующих заявлений сторон, только нормативных актов.
Кроме того, оценивая действительную волю сторон оспариваемых сделок, суд апелляционной инстанции, исходит из их предмета договора от 25.09.2013, в котором сторонами определено, что продаются земельные участки с разрешенным использованием - жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов (т. 3, л.д. 166-168).
С учетом изложенных обстоятельств оснований полагать, что обществом отчуждались земельные участки с разрешенным использованием - земли сельскохозяйственного назначения, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Рыночная стоимость земельного участка, с учетом отнесения их к землям населенных пунктов и разрешенного использования -жилищное строительство составляет по данным экспертизы - 2 775 200 рублей.
Как указывалось выше, стоимость спорных сделки составила - 1 102 130 рублей, таким образом, убытки общества составляют - 1 673 070 рублей. Таким образом, сделка является убыточной для общества.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", разъяснено, что под сделкой, совершенной директором на невыгодных для юридического лица условиях, понимается сделка, цена которой существенно отличается в худшую для юридического лица сторону от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При этом если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента, невыгодность сделки презюмируется.
Учитывая изложенное, при наличии пороков сделки при их совершении (совершены с нарушением статьи 45 Закона об Обществах) и доказанности судебной экспертизой причинения обществу убытков, указанные сделки подлежат признанию недействительными.
Доводы ответчиков относительно возможности отнесения оспариваемых сделок к сделкам, совершенным в порядке обычной хозяйственной деятельности подлежат отклонению, поскольку доказательств отсутствия заинтересованности по ранее заключенным сделкам подобного рода в материалы дела не представлено.
Истцом заявлено о применении двусторонней реституции по недействительным сделкам. Рассматривая данное требование, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пунктом 2 статьи 167 ГК РФ).
Вместе с тем, решением суда от 19.09.2014 общество признано несостоятельным (банкротом).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если сделка является ничтожной или оспоримая сделка признана недействительной, но не на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве либо других норм этого закона, а по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, судам необходимо исходить из следующего. В таких случаях применяются предусмотренные пунктом 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве правила (с учетом толкования, данного в пункте 25 и абзаце втором пункта 27 настоящего постановления); пункты 2 и 3 этой статьи не применяются.
В абзаце 2 пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", указано, что в связи с признанием сделки недействительной кредитор может предъявить должнику денежное требование по указанной сделке только после вступления в законную силу судебного акта, которым сделка признана недействительной.
С учетом изложенных разъяснений, суд апелляционной инстанции полагает, что произведение двухсторонней реституции в настоящий момент невозможно ввиду признания общества банкротом, в связи с чем подлежит удовлетворению требование истца только о возврате обществу имущества.
Истцом заявлено об обязании ответчика передать имущество и в 10-ый срок, однако, в соответствии со статьей 2 статьи 174 Кодекса при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать срок его исполнения. Таким образом, срок при требовании о передачи имущества в решении не указывается.
Согласно пункту 4 статьи 96 Кодекса в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.
Согласно статье 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В силу данной нормы расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления и апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчиков в пользу от истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2014 по делу N А62-6081/2013 отменить.
Исковые требования Ускиряева Валентина Алексеевича удовлетворить частично:
- признать недействительным договор от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 1700 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с. п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион"; применить последствия недействительности договора от 25.09.2013 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, обязав ООО "Регион" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, расположенный по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Возвратить Ускиряеву Валентину Алексеевичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей 00 копеек, уплаченную на основании чека-ордера от 01.11.2013 N 1289497465.
Взыскать с Сахарчука Олега Викторовича в пользу Ускиряева Валентина Алексеевича 2 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе 1000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) в пользу Ускиряева Валентина Алексеевича 2 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
И.Г.СЕНТЮРИНА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2015 N 20АП-5503/2014 ПО ДЕЛУ N А62-6081/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. по делу N А62-6081/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 27.01.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Сентюриной И.Г. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Королевой А.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, при рассмотрении в открытом судебном заседании апелляционной жалобы Ускиряева Валентина Алексеевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2014 по делу N А62-6081/2013 (судья Савчук Л.А.), принятое по исковому заявлению Ускиряева Валентина Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207; ИНН 6731053633), Сахарчуку Олегу Викторовичу, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Шубняков Владимир Александрович, Шубнякова Анастасия Владимировна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки,
установил:
следующее.
Ускиряев Валентин Алексеевич (далее также - истец) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков, заключенного между ООО "Промышленно-строительная компания" и ООО "Регион" в отношении земельных участков, расположенные по адресу - Смоленская область, Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, в том числе:
- - земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство;
- - земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство и применении последствий недействительности сделки.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет исковых требований и просил:
- - признать недействительным договор от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион"; применить последствия недействительности договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, обязав ООО "Регион" в срок не позднее десяти дней со дня вступления в силу решения возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, расположенный по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое; применить последствия недействительности договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, обязав общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) в срок не позднее десяти дней со дня вступления в силу решения возвратить ООО "Регион" уплаченные денежные средства в размере 1 102 130 рублей;
- - признать недействительным договор от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион".
Позже истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от исковых требований в части требований о признании недействительным договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион".
С учетом изложенного суд первой инстанции определением от 17.02.2014 производство по делу в части требований о признании недействительным договора от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:232, общей площадью 17000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое, заключенного между ООО "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион" (ОГРН 1086731014292; ИНН 6730079406) прекратил.
Определением суда от 05.11.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шубняков Владимир Александрович, Шубнякова Анастасия Владимировна, Шубнякова Людмила Леонидовна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, а определением суда от 24.01.2014 Белов Юрий Александрович.
Решением суда от 21.07.2014 в удовлетворении иска отказано, распределены судебные расходы по проведению экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, истец подал в Двадцатый арбитражный апелляционный суд жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Мотивируя позицию, заявитель указывает, что постановлением администрации Смоленской области от 14.10.2008 разрешенный вид использования земельных участков был изменен и участки включены в границы населенного пункта, на его основании обществом в ГКН и ЕГРП внесены соответствующие изменения. Считает, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области не вступили в действие. Настаивает на причинение обществу убытков в размере 1 673 070 рублей.
От Управления Федеральной налоговой службы по Смоленской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее доводов, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
14.10.2008 принято постановление администрации Смоленской области N 567, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 67:18:006 91 08:0222, площадью 17 000 кв. м, и 67:18:006 91 08:0224, площадью 17 000 кв. м включены в границы населенного пункта деревня Туринщина Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изменен вид разрешенного использования земельных участков с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "жилищное строительство", на основании которого внесены изменения в данные кадастрового учета (л.д. 19-33, 78-96, т. 1, т. 2, т. 3, т. 4).
Согласно договорам купли-продажи от 25 сентября 2013 года ООО "ПСК" продало земельные участки ООО "Регион": земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:232, площадью 17 000 кв. м по цене 1 102 130 рублей (л.д. 239-241, т. 2), земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, площадью 17 000 кв. м по цене 1 102 130 рублей (л.д. 166-168, т. 3).
На основании оспариваемых сделок зарегистрирован переход права собственности, о чем в материалы дела представлены свидетельства о регистрации права и выписки о наличии зарегистрированных прав на земельные участки с разрешенным использованием: жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов.
Исковые требования мотивированы нарушением порядка одобрения сделок, как сделок с заинтересованностью. Истец указал, что сделки, совершенные без одобрения участника общества - Ускиряева В.А., заключены по цене значительно ниже рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у общества возникли убытки.
Ответчики исковые требования не признали, указав, что сделки являются сделками, заключенными в порядке обычной хозяйственной деятельности ООО "ПСК" на условиях, не отличающихся от ранее заключаемых сделок, не требовали одобрения общего собрания участников общества. Также полагают, что оспариваемые сделки не причинили убытки обществу, поскольку земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения, с учетом уставной деятельности ООО "ПСК" приобретение земельных участков было обусловлено последующей возможностью строительства и продажи жилья на указанных земельных участках, для чего требовалось перевод их из одной категории в другую (под жилищное строительство, под индивидуальное жилищное строительство). Учитывая длительность процедуры по переводу земельных участков, наличия административных барьеров, недостаточности у общества средств для подведения коммуникаций и обеспечения подъездов к земельным участкам, ООО "ПСК было принято решение о продаже указанных земельных участков. При этом продажа производилась по цене, сопоставимой с рыночной стоимостью указанных земельных участков, в результате совершенных сделок ООО "ПСК" не понесло убытков, напротив, заключение таких сделок предотвратило необходимость несения расходов общества, которые в последующем могли быть покрыты за счет полученной прибыли. Ответчики указывают на нерентабельность возведения жилых домов на указанных участках с целью их последующей продажи ООО "ПСК".
В материалы регистрационного дела предоставлены справки директора ООО "ПСК" - Шубнякова В.А. об отсутствии заинтересованности в совершении указанных сделок, а также о том, что указанные сделки крупными для общества не являются.
Суд первой инстанции иск оставил без удовлетворения, мотивировав отказ неправомерностью изменения разрешенного использования земельных участков, в связи с чем пришел к выводу, что общество обоснованно исходило из того, что земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, и определило их соответствующую стоимость.
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения не правомерно, исходя из следующего.
Исходя из положений части 1 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах), оспариваемые сделки являются сделками с заинтересованностью, поскольку Шубняков В.А., являющийся участником ООО "ПСК" с долей в уставном капитале в размере 50% и единоличным исполнительным органом общества, заключил сделку от имени общества, второй стороной которой выступал Сахарчук О.В. муж его дочери - Шубняковой А.В.
Сахарчук О.В. является мужем дочери Шубнякова В.А. (участника ООО "ПСК" и его единоличным исполнительным органом), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО "ПСК", справками, представленными в материалы дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Таким образом, сделка требовала одобрения в порядке, установленном положениями статьи 45 Закона об обществах.
Вместе с тем, доказательств одобрения сделки со стороны Ускиряева В.А. являющегося участником ООО "ПСК", не заинтересованным в совершении сделок, в материалы дела не представлено, в связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о нарушении положений статьи 45 Закона об обществах.
Согласно части 5 статьи 45 Закона об обществах сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Вместе с тем, суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной в случае, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.
Для проверки данного факта определением суда от 17.02.2014 на основании ходатайства ответчиков по делу назначена оценочная судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- - определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, по состоянию на 25 сентября 2013 года с учетом включения его в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными постройками) с разрешенным использованием - земли сельскохозяйственного назначения;
- - определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, по состоянию на 25 сентября 2013 года с учетом отнесения его к категориям земель - земли населенных пунктов и разрешенное использование-жилищное строительство.
По результатам проведения экспертизы экспертом сделаны выводы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230 с учетом включения его в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными пристройками) с разрешенным использованием- земли сельскохозяйственного назначения в размере 721 500 рублей, с учетом отнесения его к категории земель -земли населенных пунктов и разрешенного использования -жилищное строительство в размере 2 775 200 рублей (с учетом затрат на выравнивание - 1 764 600 рублей).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств убыточности сделки для ООО "ПСК" или ее участников, иных неблагоприятных последствий. При этом суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно постановлению администрации Смоленской области от 14.10.2008 N 567 земельный участок с кадастровыми номером 67:18:0060108:230, площадью 17 000 кв. м, являющийся предметом оспариваемых сделок, включены в границы населенного пункта - деревня Богородицкое Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изменен вид разрешенного использования земельных участков с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "жилищное строительство", на основании которого внесены изменения в данные кадастрового учета.
Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или иных земельных участков из одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.
Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимое имущества, а также в Государственный кадастр недвижимости обществом внесены изменения о разрешенном виде использования на основании решения администрации Смоленской области от 14.10.2008 N 567 и такой вид определен как земли населенных пунктов с разрешенным использованием-жилищное строительство.
Вместе с тем, суд первой инстанции, давая оценку постановлению администрации Смоленской области от 14.10.2008 N 567 на предмет его соответствия закону фактически признал его не имеющим правовой силы, в связи с чем и пришел к выводу что на момент заключения договоров купли-продажи ООО "ПСК" обоснованно исходило из стоимости земельных участков применительно к их нахождению в зоне СХ3.
Однако, в силу части 3 статьи 194 Кодекса производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.
В материалы дела не представлено доказательств обращения в арбитражный суд заявления заинтересованного лица в целях оспаривания решения администрации, которое является ненормативным правовым актом, равно как и доказательств об изменении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законодатель предоставил судам право оценки без соответствующих заявлений сторон, только нормативных актов.
Кроме того, оценивая действительную волю сторон оспариваемых сделок, суд апелляционной инстанции, исходит из их предмета договора от 25.09.2013, в котором сторонами определено, что продаются земельные участки с разрешенным использованием - жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов (т. 3, л.д. 166-168).
С учетом изложенных обстоятельств оснований полагать, что обществом отчуждались земельные участки с разрешенным использованием - земли сельскохозяйственного назначения, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Рыночная стоимость земельного участка, с учетом отнесения их к землям населенных пунктов и разрешенного использования -жилищное строительство составляет по данным экспертизы - 2 775 200 рублей.
Как указывалось выше, стоимость спорных сделки составила - 1 102 130 рублей, таким образом, убытки общества составляют - 1 673 070 рублей. Таким образом, сделка является убыточной для общества.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", разъяснено, что под сделкой, совершенной директором на невыгодных для юридического лица условиях, понимается сделка, цена которой существенно отличается в худшую для юридического лица сторону от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При этом если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента, невыгодность сделки презюмируется.
Учитывая изложенное, при наличии пороков сделки при их совершении (совершены с нарушением статьи 45 Закона об Обществах) и доказанности судебной экспертизой причинения обществу убытков, указанные сделки подлежат признанию недействительными.
Доводы ответчиков относительно возможности отнесения оспариваемых сделок к сделкам, совершенным в порядке обычной хозяйственной деятельности подлежат отклонению, поскольку доказательств отсутствия заинтересованности по ранее заключенным сделкам подобного рода в материалы дела не представлено.
Истцом заявлено о применении двусторонней реституции по недействительным сделкам. Рассматривая данное требование, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пунктом 2 статьи 167 ГК РФ).
Вместе с тем, решением суда от 19.09.2014 общество признано несостоятельным (банкротом).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если сделка является ничтожной или оспоримая сделка признана недействительной, но не на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве либо других норм этого закона, а по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, судам необходимо исходить из следующего. В таких случаях применяются предусмотренные пунктом 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве правила (с учетом толкования, данного в пункте 25 и абзаце втором пункта 27 настоящего постановления); пункты 2 и 3 этой статьи не применяются.
В абзаце 2 пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", указано, что в связи с признанием сделки недействительной кредитор может предъявить должнику денежное требование по указанной сделке только после вступления в законную силу судебного акта, которым сделка признана недействительной.
С учетом изложенных разъяснений, суд апелляционной инстанции полагает, что произведение двухсторонней реституции в настоящий момент невозможно ввиду признания общества банкротом, в связи с чем подлежит удовлетворению требование истца только о возврате обществу имущества.
Истцом заявлено об обязании ответчика передать имущество и в 10-ый срок, однако, в соответствии со статьей 2 статьи 174 Кодекса при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать срок его исполнения. Таким образом, срок при требовании о передачи имущества в решении не указывается.
Согласно пункту 4 статьи 96 Кодекса в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.
Согласно статье 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В силу данной нормы расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления и апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчиков в пользу от истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2014 по делу N А62-6081/2013 отменить.
Исковые требования Ускиряева Валентина Алексеевича удовлетворить частично:
- признать недействительным договор от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 1700 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, расположенного по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с. п. Козинское, д. Богородицкое, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) и ООО "Регион"; применить последствия недействительности договора от 25.09.2013 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0060108:230, обязав ООО "Регион" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) земельный участок с кадастровым номером 67:18:0060108:230, общей площадью 17000 кв. м, расположенный по адресу - Смоленская обл., Смоленский район, с.п. Козинское, д. Богородицкое.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Возвратить Ускиряеву Валентину Алексеевичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей 00 копеек, уплаченную на основании чека-ордера от 01.11.2013 N 1289497465.
Взыскать с Сахарчука Олега Викторовича в пользу Ускиряева Валентина Алексеевича 2 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе 1000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" (ОГРН 1066731015207, ИНН 6731053633) в пользу Ускиряева Валентина Алексеевича 2 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
И.Г.СЕНТЮРИНА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)