Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области: Хакимова В.М. по доверенности N ЕП/08-2913 от 30.04.14;
- от общества с ограниченной ответственностью "Стайк 12": Тарасов М.А. по доверенности б/н от 30.04.14; Мартынов Д.В. по доверенности б/н от 30.04.14;
- от общества с ограниченной ответственностью "Земуправ": Тарасов М.А. по доверенности б/н от 22.05.14,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2014 года по делу N А41-22180/14, принятое судьей Богатыревой Г.И., по иску Прокуратуры Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 12", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство "Манихино", общество с ограниченной ответственностью "Земуправ",
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Прокуратура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Стайк 12", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в Московской области о:
- - признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка N 35/2011-П от 22.04.11, заключенного между ответчиками;
- - применении последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязании ООО "Стайк 12" передать ТУ Росимущества в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050310:339, общей площадью 123 258 кв. м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский, а ТУ Росимущества в Московской области принять указанный земельный участок и возвратить ООО "Стайк 12" денежные средства, полученные по сделке в размере 1 681 314 рублей 90 копеек (т. 1, л.д. 3 - 8).
Определением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство (ФГУП "ОПХ) "Манихино" (т. 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО "Земуправ" (т. 2, л.д. 41).
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2014 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 4, л.д. 10 - 12).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Прокуратура Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела (т. 4, л.д. 14 - 21).
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Стайк 12", ТУ Росимущества в Московской области и ООО "Земуправ" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Прокуратуры Московской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, в 1992 году на основании Государственного акта N МО-8-05-50 ФГУП ОПХ "Манихино" было передано на праве постоянного (бессрочного) пользования 280 га земли для сельскохозяйственного использования (т. 1, л.д. 302 - 305).
На основании постановления Главы Истринского муниципального района Московской области N 771/3 от 23.03.06 из землепользования ФГУП ОПХ "Манихино" было выделено 6 земельных участков площадью 288 972 кв. м, 483 280 кв. м, 123 258 кв. м, 44 125 кв. м, 122 598 кв. м и 40 451 кв. м (т. 1, л.д. 306).
28.03.06 земельный участок общей площадью 123 258 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с.п. Ивановское, был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 298).
14.09.07 между ТУ Росимущества в Московской области (Арендодатель) и ФГУП ОПХ "Манихино" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 66/07, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 9 - 15).
16.10.07 между ФГУП ОПХ "Манихино" и ООО "СТАРТ-МАСТЕР" был заключен договор N М-03/2007 передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 66/07 от 14.09.07, по условиям которого все права и обязанности Арендатора по договору аренды перешли к ООО "СТАРТ-МАСТЕР" (т. 1, л.д. 18 - 22).
В последующем на основании договора N 3/66 от 02.11.07 все права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды N 66/07 от 14.09.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства переданы ООО "Стайк 12" (т. 1, л.д. 175 - 178).
Письмом исх. N 1/4 от 11.11.10 ООО "Стайк 12" обратилось в ТУ Росимущества в Московской области за выкупом земельного участка по истечении 3-летнего срока аренды и, с учетом надлежащего использования земли в период аренды (т. 2, л.д. 55 - 56).
Распоряжением ТУ Росимущества в Московской области N 253 от 18.04.11 земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:0339 был предоставлен в собственность ООО "Стайк 12" (т. 1, л.д. 25 - 26).
22.04.11 между ТУ Росимущества в Московской области (Продавец) и ООО "Стайк 12" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 35/2011-П находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 30 - 31).
Полагая, что названный договор купли-продажи земельного участка является недействительным (ничтожным), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ответчиками были соблюдены все требования действующего законодательства.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Прокуратура Московской области указала, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку по ней земли сельскохозяйственного назначения перешли в собственность юридического лица, 100% уставного капитала которого принадлежит иностранному юридическому лицу, что противоречит нормам действующего законодательства.
Федеральный закон N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 данного статьи.
Пунктом 4 статьи 10 названного Федерального закона предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, к ООО "Стайк 12" как к юридическому лицу, уже арендующему земельный участок, применяется норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Письмом исх. N 1/4 от 11.11.10 ООО "Стайк 12" обратилось в ТУ Росимущества в Московской области за выкупом земельного участка по истечении 3-летнего срока аренды и, с учетом надлежащего использования земли в период аренды (т. 2, л.д. 55 - 56).
На основании распоряжения ТУ Росимущества в Московской области N 253 от 18.04.11 между ТУ Росимущества в Московской области (Продавец) и ООО "Стайк 12" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 35/2011-П от 22.04.11 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 30 - 31).
Право собственности ООО "Стайк 12" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:0339 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АВ N 191524 от 11.08.11 (т. 1, л.д. 37).
Довод истца о том, что земельный участок не использовался обществом в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, приобретен с нарушением норм действующего законодательства, не подтверждается материалами дела.
ТУ Росимущества в Московской области на основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N ПП-10/22898 от 09.08.10 для проведения внеплановой проверки фактического использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Российской Федерации и переданного в аренду ООО "Стайк 12", была сформирована комиссия и направлено обращение к ООО "Стайк 12" с требованием в кратчайшие сроки представить сведения, подтверждающие надлежащее использование арендуемого земельного участка.
По результатам проверки комиссией ТУ Росимущества в Московской области был составлен акт проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности от 14.09.10 (т. 2, л.д. 13 - 17).
К акту приложен ситуационный план и фотоматериалы, из содержания которых следует, что проверяемый земельный участок использовался обществом в соответствии с разрешенном видом использования (для сельскохозяйственного производства) в течение нескольких лет. Указанный акт подписан всеми членами комиссии.
В пункте 2.4 акта проверки указано, что земельные участки используются в соответствии с разрешенным видом использования, т.е. для сельскохозяйственного производства. Регулярно производится обработка земельных участков со вспашкой и внесением удобрений, посадка зерновых и кормовых культур (осуществляется согласно плану посевов, приложение 9), уборка урожая.
В пункте 2.5 акта указано, что в ходе проведения проверки комиссией установлено, что арендная плата за использование данных земельных участков поступает в федеральный бюджет своевременно.
Данный факт подтвержден представленными в материалы дела копиями платежных поручений, а также актом сверки взаимных расчетов по договору аренды N 66/07 от 14.09.07, согласно которому задолженность по арендным платежам по состоянию на 31.12.10 отсутствует (т. 2, л.д. 68 - 90, 93).
ООО "Стайк 12" на протяжении всего срока аренды добросовестно выполняло обязанности арендатора, уплачивая арендную плату в федеральный бюджет своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Кроме того, в материалы дела представлены договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 годы с товарными накладными, согласно которым ООО "Стайк 12" приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения) для обработки спорного земельного участка (т. 2, л.д. 94 - 109).
Также согласно агентскому договору N 18/08/08-4 от 18.08.08, заключенному ООО "Стайк 12" (Принципал) с ИП Алешкиным И.В. (Агент), последний взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением спорного земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы) (т. 2, л.д. 103 - 106).
К данному договору имеется акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.08, согласно которому Агент должным образом оказал услуги Принципалу, а последний полностью оплатил их (т. 2, л.д. 108).
В обоснование довода о том, что ООО "Стайк 12" не использовало земельный участок по целевому назначению Прокуратура Московской области ссылается на письмо Росимущества N ПП-10/20022 от 12.07.10, согласно которому спорный земельный участок не используется арендатором по назначению (т. 2, л.д. 6 - 8).
Между тем, названное письмо составлено на основании акта проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Российской Федерации, переданных в аренду ФГУП ОПХ "Манихино".
Следовательно, проверяемой организацией являлось именно ФГУП ОПХ "Манихино", а не ООО "Стайк 12".
Согласно объяснениям старшего специалиста 2 разряда ТУ Росимущества в Московской области Жовбатырова А.И. от 14.03.14, указанный акт составлен на основании изучения документов ФГУП ОПХ "Манихино", иные документы, в том числе арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:0339, в ходе проведенной проверки не изучались (т. 2, л.д. 9 - 11).
Прокуратура Московской области в исковом заявлении также указывает, что ООО "Стайк 12" не уплачиваются налоги, однако в обоснование указанного факта какие-либо документы не представлены.
Между тем, в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие уплату обществом земельного налога за 2012 и 2013 годы, а также бухгалтерские балансы за 2007 - 2013 годы, согласно которым обществом осуществляется экономическая деятельность (т. 2, л.д. 109 - 120).
Таким образом, при заключении договора купли-продажи N 35/2011-П от 22.04.11 были соблюдены все требования действующего законодательства.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.14 по делу N А14-9818/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.01.12 по делу N А41-34525/10, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.13 N ВАС-5011/13 по делу N А53-6297/2012.
Вышеуказанные судебные акты подтверждают, что при применении пункта 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды, а не с каким либо иным моментом.
По настоящему делу договор аренды заключен 14.09.07, государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена 26.09.07 (т. 1, л.д. 9 - 15).
Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.
Кроме того, пункт 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм материального права.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2014 года по делу N А41-22180/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.11.2014 ПО ДЕЛУ N А41-22180/14
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2014 г. по делу N А41-22180/14
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области: Хакимова В.М. по доверенности N ЕП/08-2913 от 30.04.14;
- от общества с ограниченной ответственностью "Стайк 12": Тарасов М.А. по доверенности б/н от 30.04.14; Мартынов Д.В. по доверенности б/н от 30.04.14;
- от общества с ограниченной ответственностью "Земуправ": Тарасов М.А. по доверенности б/н от 22.05.14,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2014 года по делу N А41-22180/14, принятое судьей Богатыревой Г.И., по иску Прокуратуры Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 12", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство "Манихино", общество с ограниченной ответственностью "Земуправ",
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Прокуратура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Стайк 12", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в Московской области о:
- - признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка N 35/2011-П от 22.04.11, заключенного между ответчиками;
- - применении последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязании ООО "Стайк 12" передать ТУ Росимущества в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050310:339, общей площадью 123 258 кв. м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский, а ТУ Росимущества в Московской области принять указанный земельный участок и возвратить ООО "Стайк 12" денежные средства, полученные по сделке в размере 1 681 314 рублей 90 копеек (т. 1, л.д. 3 - 8).
Определением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство (ФГУП "ОПХ) "Манихино" (т. 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО "Земуправ" (т. 2, л.д. 41).
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2014 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 4, л.д. 10 - 12).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Прокуратура Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела (т. 4, л.д. 14 - 21).
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "Стайк 12", ТУ Росимущества в Московской области и ООО "Земуправ" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Прокуратуры Московской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, в 1992 году на основании Государственного акта N МО-8-05-50 ФГУП ОПХ "Манихино" было передано на праве постоянного (бессрочного) пользования 280 га земли для сельскохозяйственного использования (т. 1, л.д. 302 - 305).
На основании постановления Главы Истринского муниципального района Московской области N 771/3 от 23.03.06 из землепользования ФГУП ОПХ "Манихино" было выделено 6 земельных участков площадью 288 972 кв. м, 483 280 кв. м, 123 258 кв. м, 44 125 кв. м, 122 598 кв. м и 40 451 кв. м (т. 1, л.д. 306).
28.03.06 земельный участок общей площадью 123 258 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: примерно в 500 м по направлению на юго-запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с.п. Ивановское, был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 298).
14.09.07 между ТУ Росимущества в Московской области (Арендодатель) и ФГУП ОПХ "Манихино" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 66/07, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 9 - 15).
16.10.07 между ФГУП ОПХ "Манихино" и ООО "СТАРТ-МАСТЕР" был заключен договор N М-03/2007 передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 66/07 от 14.09.07, по условиям которого все права и обязанности Арендатора по договору аренды перешли к ООО "СТАРТ-МАСТЕР" (т. 1, л.д. 18 - 22).
В последующем на основании договора N 3/66 от 02.11.07 все права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды N 66/07 от 14.09.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства переданы ООО "Стайк 12" (т. 1, л.д. 175 - 178).
Письмом исх. N 1/4 от 11.11.10 ООО "Стайк 12" обратилось в ТУ Росимущества в Московской области за выкупом земельного участка по истечении 3-летнего срока аренды и, с учетом надлежащего использования земли в период аренды (т. 2, л.д. 55 - 56).
Распоряжением ТУ Росимущества в Московской области N 253 от 18.04.11 земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:0339 был предоставлен в собственность ООО "Стайк 12" (т. 1, л.д. 25 - 26).
22.04.11 между ТУ Росимущества в Московской области (Продавец) и ООО "Стайк 12" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 35/2011-П находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 30 - 31).
Полагая, что названный договор купли-продажи земельного участка является недействительным (ничтожным), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ответчиками были соблюдены все требования действующего законодательства.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Прокуратура Московской области указала, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку по ней земли сельскохозяйственного назначения перешли в собственность юридического лица, 100% уставного капитала которого принадлежит иностранному юридическому лицу, что противоречит нормам действующего законодательства.
Федеральный закон N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 данного статьи.
Пунктом 4 статьи 10 названного Федерального закона предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, к ООО "Стайк 12" как к юридическому лицу, уже арендующему земельный участок, применяется норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Письмом исх. N 1/4 от 11.11.10 ООО "Стайк 12" обратилось в ТУ Росимущества в Московской области за выкупом земельного участка по истечении 3-летнего срока аренды и, с учетом надлежащего использования земли в период аренды (т. 2, л.д. 55 - 56).
На основании распоряжения ТУ Росимущества в Московской области N 253 от 18.04.11 между ТУ Росимущества в Московской области (Продавец) и ООО "Стайк 12" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 35/2011-П от 22.04.11 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:0339 (т. 1, л.д. 30 - 31).
Право собственности ООО "Стайк 12" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:050310:0339 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АВ N 191524 от 11.08.11 (т. 1, л.д. 37).
Довод истца о том, что земельный участок не использовался обществом в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, приобретен с нарушением норм действующего законодательства, не подтверждается материалами дела.
ТУ Росимущества в Московской области на основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N ПП-10/22898 от 09.08.10 для проведения внеплановой проверки фактического использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Российской Федерации и переданного в аренду ООО "Стайк 12", была сформирована комиссия и направлено обращение к ООО "Стайк 12" с требованием в кратчайшие сроки представить сведения, подтверждающие надлежащее использование арендуемого земельного участка.
По результатам проверки комиссией ТУ Росимущества в Московской области был составлен акт проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности от 14.09.10 (т. 2, л.д. 13 - 17).
К акту приложен ситуационный план и фотоматериалы, из содержания которых следует, что проверяемый земельный участок использовался обществом в соответствии с разрешенном видом использования (для сельскохозяйственного производства) в течение нескольких лет. Указанный акт подписан всеми членами комиссии.
В пункте 2.4 акта проверки указано, что земельные участки используются в соответствии с разрешенным видом использования, т.е. для сельскохозяйственного производства. Регулярно производится обработка земельных участков со вспашкой и внесением удобрений, посадка зерновых и кормовых культур (осуществляется согласно плану посевов, приложение 9), уборка урожая.
В пункте 2.5 акта указано, что в ходе проведения проверки комиссией установлено, что арендная плата за использование данных земельных участков поступает в федеральный бюджет своевременно.
Данный факт подтвержден представленными в материалы дела копиями платежных поручений, а также актом сверки взаимных расчетов по договору аренды N 66/07 от 14.09.07, согласно которому задолженность по арендным платежам по состоянию на 31.12.10 отсутствует (т. 2, л.д. 68 - 90, 93).
ООО "Стайк 12" на протяжении всего срока аренды добросовестно выполняло обязанности арендатора, уплачивая арендную плату в федеральный бюджет своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Кроме того, в материалы дела представлены договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 годы с товарными накладными, согласно которым ООО "Стайк 12" приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения) для обработки спорного земельного участка (т. 2, л.д. 94 - 109).
Также согласно агентскому договору N 18/08/08-4 от 18.08.08, заключенному ООО "Стайк 12" (Принципал) с ИП Алешкиным И.В. (Агент), последний взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением спорного земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы) (т. 2, л.д. 103 - 106).
К данному договору имеется акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.08, согласно которому Агент должным образом оказал услуги Принципалу, а последний полностью оплатил их (т. 2, л.д. 108).
В обоснование довода о том, что ООО "Стайк 12" не использовало земельный участок по целевому назначению Прокуратура Московской области ссылается на письмо Росимущества N ПП-10/20022 от 12.07.10, согласно которому спорный земельный участок не используется арендатором по назначению (т. 2, л.д. 6 - 8).
Между тем, названное письмо составлено на основании акта проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Российской Федерации, переданных в аренду ФГУП ОПХ "Манихино".
Следовательно, проверяемой организацией являлось именно ФГУП ОПХ "Манихино", а не ООО "Стайк 12".
Согласно объяснениям старшего специалиста 2 разряда ТУ Росимущества в Московской области Жовбатырова А.И. от 14.03.14, указанный акт составлен на основании изучения документов ФГУП ОПХ "Манихино", иные документы, в том числе арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:08:050310:0339, в ходе проведенной проверки не изучались (т. 2, л.д. 9 - 11).
Прокуратура Московской области в исковом заявлении также указывает, что ООО "Стайк 12" не уплачиваются налоги, однако в обоснование указанного факта какие-либо документы не представлены.
Между тем, в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие уплату обществом земельного налога за 2012 и 2013 годы, а также бухгалтерские балансы за 2007 - 2013 годы, согласно которым обществом осуществляется экономическая деятельность (т. 2, л.д. 109 - 120).
Таким образом, при заключении договора купли-продажи N 35/2011-П от 22.04.11 были соблюдены все требования действующего законодательства.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.14 по делу N А14-9818/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.01.12 по делу N А41-34525/10, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.13 N ВАС-5011/13 по делу N А53-6297/2012.
Вышеуказанные судебные акты подтверждают, что при применении пункта 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.02 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды, а не с каким либо иным моментом.
По настоящему делу договор аренды заключен 14.09.07, государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена 26.09.07 (т. 1, л.д. 9 - 15).
Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.
Кроме того, пункт 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм материального права.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2014 года по делу N А41-22180/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)