Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
- от истца: Прохорова Т.В., удостоверение от 05.04.2012 ТО N 135461;
- от ответчиков: от ТУ Росимущества в городе Москве: Краснова Е.В., доверенность от 12.02.2014 N И22-02/1965; от ООО "АЛМ-СТРОЙ": Асаева Е.Н., доверенность от 01.01.2014 N 37;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены;
- рассмотрев 20 февраля 2014 года в судебном заседании кассационные жалобы
ответчиков - ООО "АЛМ-СТРОЙ" и ТУ Росимущества в городе Москве
на решение от 16 августа 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 31 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-23003/13
по иску Прокуратуры г. Москвы
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий его недействительности
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН: 1097746349535), обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (ОГРН: 1027700094993),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, открытое акционерное общество "Промсвязьбанк",
установил:
Прокуратура г. Москвы в защиту интересов Российской Федерации (в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом) в порядке части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в городе Москве), обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (далее - ООО "АЛМ-СТРОЙ") о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19.262.258,43 руб., недействительным, и применении последствий его недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "АЛМ-СТРОЙ" и ТУ Росимущества в городе Москве обратились с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между ТУ Росимущества в городе Москве (продавец) и ООО "АЛМ-СТРОЙ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19.262.258,43 руб.
Договор заключен на основании заявления покупателя о реализации им права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с принадлежностью ему на праве собственности нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 2, и объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3.
Суды указали, что между тем по основаниям, установленным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены для эксплуатации уже существующих на них зданий, строений, сооружений, к каковым объект незавершенного строительства не относится, что подтверждено правоприменительной практикой, определенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11, 01.03.2011 N 14880/10, 23.12.2008 N 8985/08.
Исключения установлены пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ для приобретения земельных участков в процессе приватизации, - к каковым оспариваемый по настоящему делу договор не подпадает.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что по оспариваемому договору площадь застройки под стр. 2 составляет 1.884 кв. м, под незавершенным стр. 3 - 1.541 кв. м, что в 4 раза меньше площади проданного земельного участка.
При этом ни в заявлении покупателя о приобретении земельного участка, ни в решении продавца о его предоставлении не содержится обоснования именно такой площади земельного участка как нормативно необходимой.
Между тем, судами обеих инстанций не было учтено следующее.
Подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Как следует из материалов дела, на праве собственности ООО "АЛМ-СТРОЙ" принадлежат нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 2, и объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3.
Как указали суды, ООО "АЛМ-СТРОЙ" в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок с объектами не передавался.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Из материалов дела усматривается, что площадь спорного земельного участка значительно превышает общую площадь земельных участков под находящимися в собственности ООО "АЛМ-СТРОЙ" объектами недвижимости и необходимых для их использования.
С учетом данного обстоятельства, судами ни первой ни апелляционной инстанций не дана оценка о соответствии спорного договора положениям статьи 35 и пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
К тому же остался невыясненным вопрос о действительной необходимости для использования указанного нежилого здания наличия земельного участка, площадь которого значительно превышает общую площадь объекта недвижимости.
Неисследованными также остались вопросы о делимости спорного земельного участка и возможности выделения и формирования земельных участков, находящихся под каждым отдельным объектом недвижимости и необходимых для их использования.
Что касается вывода судов о том, что объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3, не подпадает под пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает преждевременным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых решении и постановлении должного исследования и правовой оценки, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное и установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, рассмотреть вопрос о назначении земельно-устроительной экспертизы, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года по делу N А40-23003/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.02.2014 N Ф05-16198/2013 ПО ДЕЛУ N А40-23003/13
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2014 г. по делу N А40-23003/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
- от истца: Прохорова Т.В., удостоверение от 05.04.2012 ТО N 135461;
- от ответчиков: от ТУ Росимущества в городе Москве: Краснова Е.В., доверенность от 12.02.2014 N И22-02/1965; от ООО "АЛМ-СТРОЙ": Асаева Е.Н., доверенность от 01.01.2014 N 37;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены;
- рассмотрев 20 февраля 2014 года в судебном заседании кассационные жалобы
ответчиков - ООО "АЛМ-СТРОЙ" и ТУ Росимущества в городе Москве
на решение от 16 августа 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 31 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-23003/13
по иску Прокуратуры г. Москвы
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий его недействительности
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН: 1097746349535), обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (ОГРН: 1027700094993),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, открытое акционерное общество "Промсвязьбанк",
установил:
Прокуратура г. Москвы в защиту интересов Российской Федерации (в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом) в порядке части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в городе Москве), обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (далее - ООО "АЛМ-СТРОЙ") о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19.262.258,43 руб., недействительным, и применении последствий его недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "АЛМ-СТРОЙ" и ТУ Росимущества в городе Москве обратились с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между ТУ Росимущества в городе Москве (продавец) и ООО "АЛМ-СТРОЙ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19.262.258,43 руб.
Договор заключен на основании заявления покупателя о реализации им права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с принадлежностью ему на праве собственности нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 2, и объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3.
Суды указали, что между тем по основаниям, установленным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены для эксплуатации уже существующих на них зданий, строений, сооружений, к каковым объект незавершенного строительства не относится, что подтверждено правоприменительной практикой, определенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11, 01.03.2011 N 14880/10, 23.12.2008 N 8985/08.
Исключения установлены пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ для приобретения земельных участков в процессе приватизации, - к каковым оспариваемый по настоящему делу договор не подпадает.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что по оспариваемому договору площадь застройки под стр. 2 составляет 1.884 кв. м, под незавершенным стр. 3 - 1.541 кв. м, что в 4 раза меньше площади проданного земельного участка.
При этом ни в заявлении покупателя о приобретении земельного участка, ни в решении продавца о его предоставлении не содержится обоснования именно такой площади земельного участка как нормативно необходимой.
Между тем, судами обеих инстанций не было учтено следующее.
Подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Как следует из материалов дела, на праве собственности ООО "АЛМ-СТРОЙ" принадлежат нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 2, и объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3.
Как указали суды, ООО "АЛМ-СТРОЙ" в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок с объектами не передавался.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Из материалов дела усматривается, что площадь спорного земельного участка значительно превышает общую площадь земельных участков под находящимися в собственности ООО "АЛМ-СТРОЙ" объектами недвижимости и необходимых для их использования.
С учетом данного обстоятельства, судами ни первой ни апелляционной инстанций не дана оценка о соответствии спорного договора положениям статьи 35 и пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
К тому же остался невыясненным вопрос о действительной необходимости для использования указанного нежилого здания наличия земельного участка, площадь которого значительно превышает общую площадь объекта недвижимости.
Неисследованными также остались вопросы о делимости спорного земельного участка и возможности выделения и формирования земельных участков, находящихся под каждым отдельным объектом недвижимости и необходимых для их использования.
Что касается вывода судов о том, что объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3, не подпадает под пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает преждевременным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых решении и постановлении должного исследования и правовой оценки, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное и установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, рассмотреть вопрос о назначении земельно-устроительной экспертизы, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года по делу N А40-23003/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)