Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На момент проведения собрания из участвовавших лиц истица была против заключения договора аренды земельных участков, но большинством голосов участников принято решение о заключении договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Амержанова Р.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Крицкой О.В.,
судей областного суда Кутыревой О.М., Утенко Р.В.,
при секретаре К.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 ноября 2014 г.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Полтава" К.Ю. на решение Таврического районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"В удовлетворении искового заявления ООО "Полтава" к М.Е., А.А.М. о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером <...> отсутствующим, признании за ООО "Полтава" права аренды на земельный участок с кадастровым номером <...>, внесении в ЕРНИП сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> на основании договора аренды, отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований М.Е. к ООО "Полтава" о признании прекращенными арендных отношений между ООО "Полтава" и М.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Полтава" обратилось в суд с иском к М.Е., А.А.М. о признании права аренды (обременения) земельных участков отсутствующим. Истец указал, что <...> ООО "Полтава" заключило с собственниками земельного участка, в числе которых была М.Е., договор N <...> аренды земельного участка, расположенного на землях <...>, кадастровый номер <...>, площадью <...> кв. м сроком на <...> лет, т.е. до <...> Договор аренды был заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрирован в установленном законом порядке. Пунктом 3 Договора аренды N <...> предусмотрена выплата арендной платы в виде передачи арендодателю <...> тонн продовольственного зерна (ячмень, пшеница), <...> килограммов муки. <...> тонн соломы. М.Е., имеющая на момент голосования <...> долей, на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> возражала против заключения договора аренды на предложенных ООО "Полтава" условиях. После заключения договора аренды N <...> М.Е. в 2013 г. были выделены часть принадлежащих ей долей в праве общей собственности на земельный участок, вследствие чего образовались земельные участки с кадастровыми номерами N<...> площадью <...> кв. м и N<...> площадью <...> кв. м. Ответчик <...> направила в адрес ООО "Полтава" сообщение о том, что земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...> и участок <...>, расположенные на территории Сосновского сельского поселения Таврического района Омской области, площадью <...> кв. м, <...> кв. м и <...> кв. м соответственно (общей площадью <...> кв. м) сдать в аренду ООО "Полтава" в 2014 году не представляется возможным. На указанные участки зарегистрировано обременение (право аренды) на основании договора аренды от <...> г., заключенного между М.Е. и А.А.М. Фактически М.Е. в одностороннем порядке отказалась от исполнения условий заключенного с ней договора аренды и передала часть арендуемого участка иному лицу. С учетом уточнения исковых требований заявитель просил признать право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область Таврический район территория Сосновского сельского поселения центральная часть кадастрового квартала <...>, зарегистрированное за А.А.М. <...> под номером <...> отсутствующим, признать за ООО "Полтава" право аренды на указанный земельный участок, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...>., расположенного: Омская область <...> <...> в пользу ООО "Полтава" на основании договора аренды N <...> от <...>
Ответчик М.Е. предъявила встречный иск к ООО "Полтава" о признании прекращенными арендных отношений между сторонами в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <...> <...>. Заявитель указала, что выделение из общего арендованного участка в счет принадлежащих ей долей участков с кадастровыми номерами <...>, <...> при отсутствии возражений арендатора свидетельствует о прекращении общей долевой собственности на участок с кадастровым номером <...>. Арендатор не возражал против выделения участков, самостоятельных договоров аренды на вновь образуемые участки не заключал.
В судебном заседании представитель ООО "Полтава" К.Ю. поддержал заявленные требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
В судебное заседание ответчик М.Е. не явилась, о времени и месте рассмотрения иска извещен надлежаще.
В судебном заседании представитель ответчика М.Е. Ю. исковые требования ООО "Полтава" не признал, встречные требования поддержал в части признания прекращенными арендных отношений между сторонами земельного участка с кадастровым номером <...>.
В судебном заседании представитель ответчика А.А.М. М.А. исковые требования ООО "Полтава" не признал, полагал их не подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Полтава" К.Ю.просит отменить решение суда, как постановленное с неверным применением норм материального права. Суд сделал ошибочный вывод об отсутствии у истца права избрать способом защиты нарушенного права требование о признании обременения отсутствующим. На момент проведения общего собрания и заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> М.Е. не являлась собственником долей в праве общей собственности на участок, при выделении которых и был образован спорный участок с кадастровым номером <...>, в связи с чем не имела право на его выделение без согласия арендатора а в дальнейшем распорядиться им путем сдачи его в аренду.
В судебном заседании представитель ООО "Полтава" К.Ю. просил удовлетворить жалобу по изложенным в ней основаниям, указав, что договор аренды между М.Е. и А.А.М. является ничтожной сделкой и исключение записи о регистрации аренды в государственном реестре является в том числе применением последствий недействительности ничтожной сделки.
Представитель М.Е. Ю. выразил согласие с постановленным решением суда.
Ответчик А.А.М. и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще.
Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части на основании ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
В судебном заседании установлено, что согласно договору аренды земельного участка N <...> от <...> собственники земельного участка, находящегося в долевой собственности с кадастровым номером <...>, расположенного на территории <...> <...> Омской области, и ООО "Полтава" заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> сроком на 15 лет (л.д. 10-14 т. 1).
Указанный договор заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, оформленного протоколом от <...> На момент проведения собрания из участвовавших лиц собственник <...> долей М.Е. высказалась против заключения с ООО "Полтава" договора аренды земельных участков. Большинством голосов участников принято решение о заключении с ООО "Полтава" договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>(л.д. 15-18)
Договор аренды земельного участка между ООО "Полтава" и собственниками земельного участка прошел государственную регистрацию <...> г.
В судебном заседании установлено, что в период с <...>. по <...> М.Е. были заключены 11 договоров купли-продажи по <...> долей каждый в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, прошедшие государственную регистрацию в период с <...> по <...> (л.д. 204-214)
В счет принадлежащих ей указанных долей М.Е. произведен выдел долей в натуре из земель участка с кадастровым номером <...> с образованием земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область <...>
На указанный участок <...> зарегистрировано право собственности М.Е. (л.д. 92-93 т. 1)
Согласно выписки из ЕГРПНИ от <...> земельный участок с кадастровым номером <...> обременен арендой в пользу А.А.М. на основании договора, заключенного <...> (л.д. 50-51 т. 1).
В судебном заседании установлено, что на момент проведения собрания собственников земельного участка с кадастровым номером <...> собственники долей в праве долевой собственности, вследствие выделения которых был образован земельный участок с кадастровым номером <...>, не возражали против заключения аренды. На момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> М.Е. не являлась собственником долей, при выделении которых в натуре был образован участок с кадастровым номером <...>.
Основываясь на указанных обстоятельствах, истец указывал на продолжение арендных отношений с М.Е. и в отношении выделенного участка с кадастровым номером <...> сослался на незаконность обременения земельного участка арендой в пользу А.А.М. при сохранении арендных отношений с ООО "Полтава".
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Полтава" суд указал на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку с требованиями о признании обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим вправе обратиться лишь собственник земельного участка. Суд первой инстанции также указал на незаключение между ООО "Полтава" и М.Е. договора аренды на земельный участок с кадастровым номером <...> и отсутствие ограничений собственнику распоряжаться данным участком, в том числе и путем сдачи его в аренду А.А.М.
Указанные выводы суда основаны на ошибочном применении норм материального права.
В судебном заседании установлено, что выделение спорного земельного участка ответчика произошло в соответствии со ст. ст. 13, 13.1., 14 Федерального закона N 101- ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По смыслу ст. ст. 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.
Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2, 11.3 Земельного Кодекса РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 11.3. ЗК РФ решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей осуществляется безусловно. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Указанная норма прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3.2 ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
В силу ч. 2 ст. 1 ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
При установлении в судебном заседании отсутствия возражений участников долевой собственности на общем собрании против заключения договора аренды с ООО "Полтава", последующая продажа ими долей в праве собственности на участок М.Е. и образование путем их выдела в натуре из общего участка земельного участка с кадастровым номером <...> не влечет за собой прекращение аренды между ООО "Полтава" и собственником выделенного участка.
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
М.Е. не предъявлены требования о расторжении договора аренды спорного участка с ООО "Полтава", требования о признании арендных отношений прекращенными по существу представляют форму одностороннего отказа от исполнения обязательств, являющегося недопустимым в силу ст. 310 ГК РФ.
Учитывая, что выделение земельного участка в натуре М.Е. по существу само по себе не может являться основанием для прекращения арендных отношений с ООО "Полтава", неприменения к правоотношениям положений ч. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" применительно к прекращению арендных отношений, заключение собственником участка договора аренды с третьим лицом и его государственная регистрация по существу нарушают права истца в отношении регистрации прав в свою пользу в отношении спорного имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Учитывая, что истец как легитимный арендатор спорного земельного участка в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ обязан зарегистрировать право аренды в отношении спорного участка, а государственная регистрация обременения участка арендой в пользу А.А.М. препятствует тому, избранный способ защиты права не противоречит ст. 12, 166 ГК РФ.
Из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований ООО "Полтава" о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область <...> <...>, зарегистрированного за А.А.М., отсутствующим, внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полтава" на основании договора аренды N <...> от <...> подлежащим отмене с вынесением иного решения об удовлетворении исковых требований в данной части.
Оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении иска М.Е. к ООО "Полтава" о признании прекращенными аренды земельного участка с кадастровым номером <...> между сторонами не усматривается.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, ч. 4 ст. 329 ГПК РФ с М.Е. и А.А.М. в пользу ООО "Полтава" в равных долях подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины за подачу искового заявления и апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия:
определила:
Решение Таврического районного суда Омской области от <...> в части отменить и принять новое решение.
Признать право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область <...> <...> <...>, зарегистрированное за А.А.М. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...> под номером <...> отсутствующим
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...>., расположенного: Омская область <...> <...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полтава" на основании договора аренды N <...> от <...>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Полтава" и собственниками земельного участка, находящегося в долевой собственности, с кадастровым номером <...>, расположенного на территории <...> <...> Омской области, зарегистрированного <...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области под номером <...>
Взыскать с М.Е. и А.А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полтава" в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины при подаче искового заявления и апелляционной жалобы по <...> руб. с каждого.
В части отказа в удовлетворении исковых требований М.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "Полтава" о признании прекращенными арендных отношений решение Таврического районного суда Омской области от <...> оставить без изменений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7300/2014
Требование: О признании права аренды на земельный участок отсутствующим.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На момент проведения собрания из участвовавших лиц истица была против заключения договора аренды земельных участков, но большинством голосов участников принято решение о заключении договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-7300/2014
Председательствующий: Амержанова Р.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Крицкой О.В.,
судей областного суда Кутыревой О.М., Утенко Р.В.,
при секретаре К.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 ноября 2014 г.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Полтава" К.Ю. на решение Таврического районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:
"В удовлетворении искового заявления ООО "Полтава" к М.Е., А.А.М. о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером <...> отсутствующим, признании за ООО "Полтава" права аренды на земельный участок с кадастровым номером <...>, внесении в ЕРНИП сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> на основании договора аренды, отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований М.Е. к ООО "Полтава" о признании прекращенными арендных отношений между ООО "Полтава" и М.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, отказать".
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Полтава" обратилось в суд с иском к М.Е., А.А.М. о признании права аренды (обременения) земельных участков отсутствующим. Истец указал, что <...> ООО "Полтава" заключило с собственниками земельного участка, в числе которых была М.Е., договор N <...> аренды земельного участка, расположенного на землях <...>, кадастровый номер <...>, площадью <...> кв. м сроком на <...> лет, т.е. до <...> Договор аренды был заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрирован в установленном законом порядке. Пунктом 3 Договора аренды N <...> предусмотрена выплата арендной платы в виде передачи арендодателю <...> тонн продовольственного зерна (ячмень, пшеница), <...> килограммов муки. <...> тонн соломы. М.Е., имеющая на момент голосования <...> долей, на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> возражала против заключения договора аренды на предложенных ООО "Полтава" условиях. После заключения договора аренды N <...> М.Е. в 2013 г. были выделены часть принадлежащих ей долей в праве общей собственности на земельный участок, вследствие чего образовались земельные участки с кадастровыми номерами N<...> площадью <...> кв. м и N<...> площадью <...> кв. м. Ответчик <...> направила в адрес ООО "Полтава" сообщение о том, что земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...> и участок <...>, расположенные на территории Сосновского сельского поселения Таврического района Омской области, площадью <...> кв. м, <...> кв. м и <...> кв. м соответственно (общей площадью <...> кв. м) сдать в аренду ООО "Полтава" в 2014 году не представляется возможным. На указанные участки зарегистрировано обременение (право аренды) на основании договора аренды от <...> г., заключенного между М.Е. и А.А.М. Фактически М.Е. в одностороннем порядке отказалась от исполнения условий заключенного с ней договора аренды и передала часть арендуемого участка иному лицу. С учетом уточнения исковых требований заявитель просил признать право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область Таврический район территория Сосновского сельского поселения центральная часть кадастрового квартала <...>, зарегистрированное за А.А.М. <...> под номером <...> отсутствующим, признать за ООО "Полтава" право аренды на указанный земельный участок, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...>., расположенного: Омская область <...> <...> в пользу ООО "Полтава" на основании договора аренды N <...> от <...>
Ответчик М.Е. предъявила встречный иск к ООО "Полтава" о признании прекращенными арендных отношений между сторонами в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <...> <...>. Заявитель указала, что выделение из общего арендованного участка в счет принадлежащих ей долей участков с кадастровыми номерами <...>, <...> при отсутствии возражений арендатора свидетельствует о прекращении общей долевой собственности на участок с кадастровым номером <...>. Арендатор не возражал против выделения участков, самостоятельных договоров аренды на вновь образуемые участки не заключал.
В судебном заседании представитель ООО "Полтава" К.Ю. поддержал заявленные требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
В судебное заседание ответчик М.Е. не явилась, о времени и месте рассмотрения иска извещен надлежаще.
В судебном заседании представитель ответчика М.Е. Ю. исковые требования ООО "Полтава" не признал, встречные требования поддержал в части признания прекращенными арендных отношений между сторонами земельного участка с кадастровым номером <...>.
В судебном заседании представитель ответчика А.А.М. М.А. исковые требования ООО "Полтава" не признал, полагал их не подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Полтава" К.Ю.просит отменить решение суда, как постановленное с неверным применением норм материального права. Суд сделал ошибочный вывод об отсутствии у истца права избрать способом защиты нарушенного права требование о признании обременения отсутствующим. На момент проведения общего собрания и заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> М.Е. не являлась собственником долей в праве общей собственности на участок, при выделении которых и был образован спорный участок с кадастровым номером <...>, в связи с чем не имела право на его выделение без согласия арендатора а в дальнейшем распорядиться им путем сдачи его в аренду.
В судебном заседании представитель ООО "Полтава" К.Ю. просил удовлетворить жалобу по изложенным в ней основаниям, указав, что договор аренды между М.Е. и А.А.М. является ничтожной сделкой и исключение записи о регистрации аренды в государственном реестре является в том числе применением последствий недействительности ничтожной сделки.
Представитель М.Е. Ю. выразил согласие с постановленным решением суда.
Ответчик А.А.М. и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще.
Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части на основании ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
В судебном заседании установлено, что согласно договору аренды земельного участка N <...> от <...> собственники земельного участка, находящегося в долевой собственности с кадастровым номером <...>, расположенного на территории <...> <...> Омской области, и ООО "Полтава" заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> сроком на 15 лет (л.д. 10-14 т. 1).
Указанный договор заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, оформленного протоколом от <...> На момент проведения собрания из участвовавших лиц собственник <...> долей М.Е. высказалась против заключения с ООО "Полтава" договора аренды земельных участков. Большинством голосов участников принято решение о заключении с ООО "Полтава" договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>(л.д. 15-18)
Договор аренды земельного участка между ООО "Полтава" и собственниками земельного участка прошел государственную регистрацию <...> г.
В судебном заседании установлено, что в период с <...>. по <...> М.Е. были заключены 11 договоров купли-продажи по <...> долей каждый в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, прошедшие государственную регистрацию в период с <...> по <...> (л.д. 204-214)
В счет принадлежащих ей указанных долей М.Е. произведен выдел долей в натуре из земель участка с кадастровым номером <...> с образованием земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область <...>
На указанный участок <...> зарегистрировано право собственности М.Е. (л.д. 92-93 т. 1)
Согласно выписки из ЕГРПНИ от <...> земельный участок с кадастровым номером <...> обременен арендой в пользу А.А.М. на основании договора, заключенного <...> (л.д. 50-51 т. 1).
В судебном заседании установлено, что на момент проведения собрания собственников земельного участка с кадастровым номером <...> собственники долей в праве долевой собственности, вследствие выделения которых был образован земельный участок с кадастровым номером <...>, не возражали против заключения аренды. На момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> М.Е. не являлась собственником долей, при выделении которых в натуре был образован участок с кадастровым номером <...>.
Основываясь на указанных обстоятельствах, истец указывал на продолжение арендных отношений с М.Е. и в отношении выделенного участка с кадастровым номером <...> сослался на незаконность обременения земельного участка арендой в пользу А.А.М. при сохранении арендных отношений с ООО "Полтава".
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Полтава" суд указал на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку с требованиями о признании обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим вправе обратиться лишь собственник земельного участка. Суд первой инстанции также указал на незаключение между ООО "Полтава" и М.Е. договора аренды на земельный участок с кадастровым номером <...> и отсутствие ограничений собственнику распоряжаться данным участком, в том числе и путем сдачи его в аренду А.А.М.
Указанные выводы суда основаны на ошибочном применении норм материального права.
В судебном заседании установлено, что выделение спорного земельного участка ответчика произошло в соответствии со ст. ст. 13, 13.1., 14 Федерального закона N 101- ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По смыслу ст. ст. 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.
Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2, 11.3 Земельного Кодекса РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 11.3. ЗК РФ решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей осуществляется безусловно. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Указанная норма прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3.2 ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
В силу ч. 2 ст. 1 ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
При установлении в судебном заседании отсутствия возражений участников долевой собственности на общем собрании против заключения договора аренды с ООО "Полтава", последующая продажа ими долей в праве собственности на участок М.Е. и образование путем их выдела в натуре из общего участка земельного участка с кадастровым номером <...> не влечет за собой прекращение аренды между ООО "Полтава" и собственником выделенного участка.
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
М.Е. не предъявлены требования о расторжении договора аренды спорного участка с ООО "Полтава", требования о признании арендных отношений прекращенными по существу представляют форму одностороннего отказа от исполнения обязательств, являющегося недопустимым в силу ст. 310 ГК РФ.
Учитывая, что выделение земельного участка в натуре М.Е. по существу само по себе не может являться основанием для прекращения арендных отношений с ООО "Полтава", неприменения к правоотношениям положений ч. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" применительно к прекращению арендных отношений, заключение собственником участка договора аренды с третьим лицом и его государственная регистрация по существу нарушают права истца в отношении регистрации прав в свою пользу в отношении спорного имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Учитывая, что истец как легитимный арендатор спорного земельного участка в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ обязан зарегистрировать право аренды в отношении спорного участка, а государственная регистрация обременения участка арендой в пользу А.А.М. препятствует тому, избранный способ защиты права не противоречит ст. 12, 166 ГК РФ.
Из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований ООО "Полтава" о признании права аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область <...> <...>, зарегистрированного за А.А.М., отсутствующим, внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полтава" на основании договора аренды N <...> от <...> подлежащим отмене с вынесением иного решения об удовлетворении исковых требований в данной части.
Оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении иска М.Е. к ООО "Полтава" о признании прекращенными аренды земельного участка с кадастровым номером <...> между сторонами не усматривается.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, ч. 4 ст. 329 ГПК РФ с М.Е. и А.А.М. в пользу ООО "Полтава" в равных долях подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины за подачу искового заявления и апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия:
определила:
Решение Таврического районного суда Омской области от <...> в части отменить и принять новое решение.
Признать право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного: Омская область <...> <...> <...>, зарегистрированное за А.А.М. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...> под номером <...> отсутствующим
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...>., расположенного: Омская область <...> <...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полтава" на основании договора аренды N <...> от <...>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Полтава" и собственниками земельного участка, находящегося в долевой собственности, с кадастровым номером <...>, расположенного на территории <...> <...> Омской области, зарегистрированного <...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области под номером <...>
Взыскать с М.Е. и А.А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полтава" в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины при подаче искового заявления и апелляционной жалобы по <...> руб. с каждого.
В части отказа в удовлетворении исковых требований М.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "Полтава" о признании прекращенными арендных отношений решение Таврического районного суда Омской области от <...> оставить без изменений.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)