Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что спорный участок ранее был предоставлен истице по договору аренды и незаконно выставлен на аукцион, на участке расположен принадлежащий ей не завершенный строительством жилой дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Валеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда в составе:
председательствующего Казанцевой Н.К.,
судей Ивашуровой С.В. и Силаевой Т.Г.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по иску Л. к администрации муниципального района "Дзержинский район", В. об оспаривании постановлений администрации муниципального района "Дзержинский район", признании недействительными результатов аукциона, аннулировании сведений в государственном кадастре недвижимости, признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое строение, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрации договора аренды земельного участка и по встречному иску администрации муниципального района "Дзержинский район" к Л. о признании незаключенным договора аренды земельного участка, поступившее по апелляционным жалобам Л., администрации муниципального района "Дзержинский район" и В. на решение Дзержинского районного суда Калужской области от 6 августа 2014 года,
установила:
23 июня 2014 года Л. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района "Дзержинский район", В., дополнив исковые требования, просила признать незаконным постановление администрации от 01.04.2014 г. N 678, которым было выставлено на аукцион право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "...", признать недействительными итоги проведенного 20 мая 2014 года аукциона, признать недействительной и аннулировать запись о постановке на кадастровый учет и присвоения кадастрового номера "4" земельному участку за В., признать недействительной и аннулировать государственную регистрацию права собственности В. на нежилое здание площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: "...", признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией Дзержинского района и В., от 15.07.2014 г., признать незаконным постановление администрации от 15.07.2014 г. N 1554 о предоставлении земельного участка в собственность В., а также признать за ней право собственности на спорный земельный участок.
В обоснование иска истица сослалась на то, что указанный земельный участок ранее был предоставлен ей по договору аренды, на данном земельном участке расположен принадлежащий ей незавершенный строительством жилой дом. На основании постановления администрации Дзержинского района Калужской области 1 апреля 2014 года этот участок отделом по управлению имуществом незаконно был выставлен на аукцион и по его результатам предоставлен на праве аренды В., который впоследствии незаконно оформил на свое имя расположенное на земельном участке строение, а также незаконно приобрел земельный участок в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка.
31 июля 2014 года администрация муниципального района "Дзержинский район" предъявила в суде встречный иск к Л. о признании незаключенным договора аренды земельного участка, указав, что 14 ноября 2011 года на основании постановления администрации Дзержинского района с Л. был заключен договор аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "3", расположенного по адресу: "...", для ведения личного подсобного хозяйства на срок с 14 ноября 2011 года до 13 ноября 2014 года. Поскольку ни одна из сторон договора не обратилась за государственной регистрацией данного договора, он является незаключенным, и по истечении 2 лет земельный участок был снят с государственного кадастрового учета.
В судебном заседании истица Л. и ее представитель адвокат Рудов А.А. поддержали исковые требования, не признав встречный иск.
Представитель ответчика администрации муниципального района "Дзержинский район" Е. исковые требования не признала, встречный иск поддержала.
Соответчик В. в судебное заседание не явился, его представитель адвокат Егоров В.И. исковые требования Л. не признал.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в судебное заседание не явился.
Решением Дзержинского районного суда Калужской области от 6 августа 2014 года постановлено:
- исковые требования Л. удовлетворить в части;
- признать не соответствующими закону постановления администрации Дзержинского района от 01 апреля 2014 года N 678 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", от 15 июля 2014 года N 1554 о предоставлении земельного участка в собственность В.;
- признать недействительными результаты аукциона от 20 мая 2014 года, договор аренды земельного участка от 23 мая 2014 года N 6644, заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района;
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района;
- внести соответствующие изменения в ЕГРП;
- в остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе Л. поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе администрация муниципального района "Дзержинский район" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о признании договора аренды земельного участка незаключенным.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Л.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 20 октября 2014 года постановлено перейти к рассмотрению указанного дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что решением суда могли быть затронуты права не привлеченного к участию в деле ФГБУ "ФКП Росреестра"; указанное учреждение привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В суд апелляционной инстанции поступило заявление Л. об уточнении исковых требований, в котором она также просила вынести решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14.11.2011 г. N 4825, не поддержав свое требование о признании права собственности на спорный земельный участок.
В судебном заседании истица Л. и ее представитель адвокат Рудов А.А. апелляционную жалобу и исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска и апелляционных жалоб администрации муниципального района "Дзержинский район" и В. возражали.
Представитель ответчика администрации муниципального района "Дзержинский район" Е. апелляционную жалобу и встречный иск поддержала, против удовлетворения исковых требований Л. возражала.
Ответчик В. апелляционную жалобу поддержал, исковые требования Л. не признал.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Калужской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно них, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачей подготовки дела к судебному разбирательству, в том числе является разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса.
Согласно части 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.
Судом эти положения закона выполнены не были, учитывая, что Л. заявлены требования о признании недействительной и аннулировании записи о постановке на кадастровый учет и присвоении земельному участку кадастрового номера "4" за В. и разрешением этих требований будут затронуты права ФГБУ "ФКП Росреестра", которое к участию в деле привлечено не было.
В силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда является незаконным, и оно подлежит отмене.
При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции установлено, что распоряжением администрации муниципального района "Дзержинский район" от 27.06.2011 г. N 603р по материалам землеустроительного плана, выполненного по заявке Л., по межеванию земельного участка была утверждена схема расположения земельного участка общей площадью 767 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "...", предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства.
27 июля 2011 года ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калужской области принято решение N 40/11-1-50008 об осуществлении кадастрового учета указанного земельного участка.
Постановлением администрации муниципального района "Дзержинский район" от 14.11.2011 г. N 3189 Л. предоставлен в аренду земельный участок площадью 767 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером "3" для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: "...". Постановлено также Л. обеспечить государственную регистрацию права аренды на земельный участок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
14 ноября 2011 года между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и Л. был подписан договор аренды указанного земельного участка N 4825, срок аренды установлен с 14 ноября 2011 года по 13 ноября 2014 года. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калужской области.
Условий, определяющих срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, данный договор не содержит.
Пунктом 7.3 договора аренды установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора и при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
Решением органа кадастрового учета от 29.07.2013 г. N 40/13-1-75223 на основании указанной нормы земельный участок с кадастровым номером "3" снят с кадастрового учета.
Установлено, что до момента аннулирования и исключения сведений о земельном участке с кадастровым номером "3" из государственного кадастра недвижимости стороны договора не предпринимали мер к государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14.11.2011 г. N 4825.
В силу положений статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления вправе решать вопросы относительно использования находящихся в их ведении земель.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регламентирован статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, которая определяет действия органа местного самоуправления, носящие обязательный характер, и последовательность их совершения при рассмотрении заявлений граждан о предоставлении земельных участков.
Из материалов дела следует, что администрация в порядке, предусмотренном статьями 28, 29 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовила и утвердила по заявлению Л. акт выбора земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, утвердила схему расположения данного участка и вынесла постановление о предоставлении этого участка Л. в аренду.
Указанные действия явились основанием для подписания сторонами договора аренды земельного участка от 14.11.2011 г. N 4825. При этом стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. Условия указанного договора аренды земельного участка сторонами исполнялись.
Так, администрацией земельный участок по акту приема-передачи был передан Л. и принят ею. За период фактического использования предоставленного в аренду земельного участка арендатором уплачивалась арендная плата в соответствии с условиями договора аренды.
Как следует из объяснений Л., показаний свидетелей Б., П., А., допрошенных судом первой инстанции, договора подряда от 20.10.2013 г., технического паспорта на объект незавершенного строительства (инвентарный номер 18/1941) по состоянию на 27 мая 2014 года, на спорном земельном участке Л. в течение 2012 - 2013 гг. возведен незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 35,8 кв. м, фундамент - бетонные столбы, материал стен - брус, крыша - металлическая, степень готовности - 50%.
Данные обстоятельства администрацией муниципального района "Дзержинский район" не оспаривались.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок решением ФГБУ "ФКП Росреестра" от 18.11.2013 г. N 40/13-1-120178 был вновь поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера "4".
Данное обстоятельство также подтверждается объяснениями представителя администрации муниципального района "Дзержинский район" в суде апелляционной инстанции, из которых следует, что повторное формирование земельного участка не производилось, поскольку ранее земельный участок уже был сформирован и ему был присвоен кадастровый номер "3", а земельный участок с кадастровым номером "4" является тем же самым участком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из информации, предоставленной Управлением Росреестра по Калужской области, 28 мая 2014 года Л. обращалась с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако решением от 14.07.2014 г. в государственной регистрации было отказано в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета.
На основании изложенного, учитывая, что в настоящий момент спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером "4", судебная коллегия полагает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований Л. о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", подписанного между Л. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района 14 ноября 2011 года N 4825.
Вместе с тем, принимая во внимание изложенные обстоятельства постановки земельного участка на кадастровый учет, основания для удовлетворения требований о признании недействительной и аннулировании записи о постановке на кадастровый учет и присвоении кадастрового номера земельному участку "4" отсутствуют.
Учитывая установленные основания для понуждения администрации муниципального района "Дзержинский район" к заключению договора аренды земельного участка с Л. в судебном порядке, встречные исковые требования о признании данного договора аренды незаключенным удовлетворению не подлежат.
Также установлено, что постановлением администрации муниципального района "Дзержинский район" от 01.04.2014 г. N 678 объявлено проведение торгов в форме открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4" для ведения личного подсобного хозяйства.
18 апреля 2014 года в газете "Новое время" было опубликовано информационное сообщение отдела по управлению имуществом Дзержинского района о проведении 20 мая 2014 года аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4" для ведения личного подсобного хозяйства. Начальная рыночная стоимость годовой арендной платы - 31000 рублей.
Согласно итоговому протоколу проведения аукциона от 20 мая 2014 года победителем аукциона является В., предложивший наибольшую ежегодную арендную плату в размере 1222950 рублей.
23 мая 2014 года между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и В. был заключен договор аренды земельного участка N 6644, зарегистрированный Управлением Росреестра по Калужской области 4 июня 2014 года.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.
27 мая 2014 года В. обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на расположенное на спорном земельном участке нежилое здание площадью 34 кв. м, предоставив декларацию об объекте недвижимости от 27.05.2014 г.
4 июня 2014 года осуществлена государственная регистрация права собственности на нежилое здание за В., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права "...".
17 июня 2014 года В. обратился в администрацию муниципального района "Дзержинский район" с заявлением о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее ему на праве собственности.
15 июля 2014 года администрацией муниципального района "Дзержинский район" принято постановление N 1554 о предоставлении земельного участка в собственность В. для ведения личного подсобного хозяйства.
15 июля 2014 года между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, цена участка определена в размере 10525 рублей.
Между тем, как видно из материалов земельного дела N 6644, 10 декабря 2013 года Л. в адрес отдела по управлению имуществом Дзержинского района направляла фотографии, свидетельствующие о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ей объекта недвижимости.
Таким образом, на день проведения аукциона на спорном участке имелось строение, однако предметом аукциона, состоявшегося 20 мая 2014 года, являлся свободный земельный участок с кадастровым номером "4" без указания каких-либо обременений, в связи с чем сведения о предмете торгов в извещении о проведении аукциона и в протоколе аукциона не соответствовали действительности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно подпункту "в" пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
При таких обстоятельствах проведение аукциона было осуществлено с нарушением закона, в связи с чем имеются основания, предусмотренные статьями 13, 166 - 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительными указанных постановлений администрации муниципального района "Дзержинский район" от 01.04.2014 г. N 678 и от 15.07.2014 г. N 1554, а также договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, заключенных между отделом по управлению имуществом и В.
Учитывая изложенное, правовых оснований для сохранения за В. регистрации права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, не имеется.
При таких обстоятельствах требования Л. о признании недействительной регистрации за В. права собственности на нежилое здание площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: "...", также подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328, 329 и 330 (пунктом 4 части 1, пунктом 4 части 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда Калужской области от 6 августа 2014 года отменить.
Принять новое решение.
Исковые требования Л. удовлетворить частично.
Произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", подписанного между Л. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района 14 ноября 2011 года N 4825.
Признать недействительными постановления администрации муниципального района "Дзержинский район" от 1 апреля 2014 года N 678 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", и от 15 июля 2014 года N 1554 о предоставлении этого земельного участка в собственность В.
Признать недействительными результаты аукциона от 20 мая 2014 года по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4" для ведения личного подсобного хозяйства.
Признать недействительными договор аренды земельного участка от 23 мая 2014 года N 6644, заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района, запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июня 2014 года N 40-40-04/013/2014-390 и договор купли-продажи от 15 июля 2014 года N 3608 земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июня 2014 года N 40-40-04/013/2014-391 на нежилое здание площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: "...", за В.
В удовлетворении остальной части исковых требований Л. отказать.
В удовлетворении встречного иска администрации муниципального района "Дзержинский район" к Л. о признании незаключенным договора аренды земельного участка отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3154/2014
Требование: О признании незаконным постановления о выставлении на аукцион права аренды земельного участка, недействительными итогов аукциона, аннулировании регистрации права собственности на здание, признании недействительными договора купли-продажи участка, постановления о предоставлении участка в собственность.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что спорный участок ранее был предоставлен истице по договору аренды и незаконно выставлен на аукцион, на участке расположен принадлежащий ей не завершенный строительством жилой дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2014 г. по делу N 33-3154/2014
Судья Валеева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда в составе:
председательствующего Казанцевой Н.К.,
судей Ивашуровой С.В. и Силаевой Т.Г.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по иску Л. к администрации муниципального района "Дзержинский район", В. об оспаривании постановлений администрации муниципального района "Дзержинский район", признании недействительными результатов аукциона, аннулировании сведений в государственном кадастре недвижимости, признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое строение, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрации договора аренды земельного участка и по встречному иску администрации муниципального района "Дзержинский район" к Л. о признании незаключенным договора аренды земельного участка, поступившее по апелляционным жалобам Л., администрации муниципального района "Дзержинский район" и В. на решение Дзержинского районного суда Калужской области от 6 августа 2014 года,
установила:
23 июня 2014 года Л. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района "Дзержинский район", В., дополнив исковые требования, просила признать незаконным постановление администрации от 01.04.2014 г. N 678, которым было выставлено на аукцион право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "...", признать недействительными итоги проведенного 20 мая 2014 года аукциона, признать недействительной и аннулировать запись о постановке на кадастровый учет и присвоения кадастрового номера "4" земельному участку за В., признать недействительной и аннулировать государственную регистрацию права собственности В. на нежилое здание площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: "...", признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией Дзержинского района и В., от 15.07.2014 г., признать незаконным постановление администрации от 15.07.2014 г. N 1554 о предоставлении земельного участка в собственность В., а также признать за ней право собственности на спорный земельный участок.
В обоснование иска истица сослалась на то, что указанный земельный участок ранее был предоставлен ей по договору аренды, на данном земельном участке расположен принадлежащий ей незавершенный строительством жилой дом. На основании постановления администрации Дзержинского района Калужской области 1 апреля 2014 года этот участок отделом по управлению имуществом незаконно был выставлен на аукцион и по его результатам предоставлен на праве аренды В., который впоследствии незаконно оформил на свое имя расположенное на земельном участке строение, а также незаконно приобрел земельный участок в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка.
31 июля 2014 года администрация муниципального района "Дзержинский район" предъявила в суде встречный иск к Л. о признании незаключенным договора аренды земельного участка, указав, что 14 ноября 2011 года на основании постановления администрации Дзержинского района с Л. был заключен договор аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "3", расположенного по адресу: "...", для ведения личного подсобного хозяйства на срок с 14 ноября 2011 года до 13 ноября 2014 года. Поскольку ни одна из сторон договора не обратилась за государственной регистрацией данного договора, он является незаключенным, и по истечении 2 лет земельный участок был снят с государственного кадастрового учета.
В судебном заседании истица Л. и ее представитель адвокат Рудов А.А. поддержали исковые требования, не признав встречный иск.
Представитель ответчика администрации муниципального района "Дзержинский район" Е. исковые требования не признала, встречный иск поддержала.
Соответчик В. в судебное заседание не явился, его представитель адвокат Егоров В.И. исковые требования Л. не признал.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в судебное заседание не явился.
Решением Дзержинского районного суда Калужской области от 6 августа 2014 года постановлено:
- исковые требования Л. удовлетворить в части;
- признать не соответствующими закону постановления администрации Дзержинского района от 01 апреля 2014 года N 678 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", от 15 июля 2014 года N 1554 о предоставлении земельного участка в собственность В.;
- признать недействительными результаты аукциона от 20 мая 2014 года, договор аренды земельного участка от 23 мая 2014 года N 6644, заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района;
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района;
- внести соответствующие изменения в ЕГРП;
- в остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе Л. поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе администрация муниципального района "Дзержинский район" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о признании договора аренды земельного участка незаключенным.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Л.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 20 октября 2014 года постановлено перейти к рассмотрению указанного дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что решением суда могли быть затронуты права не привлеченного к участию в деле ФГБУ "ФКП Росреестра"; указанное учреждение привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В суд апелляционной инстанции поступило заявление Л. об уточнении исковых требований, в котором она также просила вынести решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14.11.2011 г. N 4825, не поддержав свое требование о признании права собственности на спорный земельный участок.
В судебном заседании истица Л. и ее представитель адвокат Рудов А.А. апелляционную жалобу и исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска и апелляционных жалоб администрации муниципального района "Дзержинский район" и В. возражали.
Представитель ответчика администрации муниципального района "Дзержинский район" Е. апелляционную жалобу и встречный иск поддержала, против удовлетворения исковых требований Л. возражала.
Ответчик В. апелляционную жалобу поддержал, исковые требования Л. не признал.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Калужской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно них, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачей подготовки дела к судебному разбирательству, в том числе является разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса.
Согласно части 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.
Судом эти положения закона выполнены не были, учитывая, что Л. заявлены требования о признании недействительной и аннулировании записи о постановке на кадастровый учет и присвоении земельному участку кадастрового номера "4" за В. и разрешением этих требований будут затронуты права ФГБУ "ФКП Росреестра", которое к участию в деле привлечено не было.
В силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда является незаконным, и оно подлежит отмене.
При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции установлено, что распоряжением администрации муниципального района "Дзержинский район" от 27.06.2011 г. N 603р по материалам землеустроительного плана, выполненного по заявке Л., по межеванию земельного участка была утверждена схема расположения земельного участка общей площадью 767 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "...", предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства.
27 июля 2011 года ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калужской области принято решение N 40/11-1-50008 об осуществлении кадастрового учета указанного земельного участка.
Постановлением администрации муниципального района "Дзержинский район" от 14.11.2011 г. N 3189 Л. предоставлен в аренду земельный участок площадью 767 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером "3" для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: "...". Постановлено также Л. обеспечить государственную регистрацию права аренды на земельный участок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
14 ноября 2011 года между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и Л. был подписан договор аренды указанного земельного участка N 4825, срок аренды установлен с 14 ноября 2011 года по 13 ноября 2014 года. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калужской области.
Условий, определяющих срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, данный договор не содержит.
Пунктом 7.3 договора аренды установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора и при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
Решением органа кадастрового учета от 29.07.2013 г. N 40/13-1-75223 на основании указанной нормы земельный участок с кадастровым номером "3" снят с кадастрового учета.
Установлено, что до момента аннулирования и исключения сведений о земельном участке с кадастровым номером "3" из государственного кадастра недвижимости стороны договора не предпринимали мер к государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14.11.2011 г. N 4825.
В силу положений статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления вправе решать вопросы относительно использования находящихся в их ведении земель.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регламентирован статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, которая определяет действия органа местного самоуправления, носящие обязательный характер, и последовательность их совершения при рассмотрении заявлений граждан о предоставлении земельных участков.
Из материалов дела следует, что администрация в порядке, предусмотренном статьями 28, 29 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовила и утвердила по заявлению Л. акт выбора земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, утвердила схему расположения данного участка и вынесла постановление о предоставлении этого участка Л. в аренду.
Указанные действия явились основанием для подписания сторонами договора аренды земельного участка от 14.11.2011 г. N 4825. При этом стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. Условия указанного договора аренды земельного участка сторонами исполнялись.
Так, администрацией земельный участок по акту приема-передачи был передан Л. и принят ею. За период фактического использования предоставленного в аренду земельного участка арендатором уплачивалась арендная плата в соответствии с условиями договора аренды.
Как следует из объяснений Л., показаний свидетелей Б., П., А., допрошенных судом первой инстанции, договора подряда от 20.10.2013 г., технического паспорта на объект незавершенного строительства (инвентарный номер 18/1941) по состоянию на 27 мая 2014 года, на спорном земельном участке Л. в течение 2012 - 2013 гг. возведен незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 35,8 кв. м, фундамент - бетонные столбы, материал стен - брус, крыша - металлическая, степень готовности - 50%.
Данные обстоятельства администрацией муниципального района "Дзержинский район" не оспаривались.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок решением ФГБУ "ФКП Росреестра" от 18.11.2013 г. N 40/13-1-120178 был вновь поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера "4".
Данное обстоятельство также подтверждается объяснениями представителя администрации муниципального района "Дзержинский район" в суде апелляционной инстанции, из которых следует, что повторное формирование земельного участка не производилось, поскольку ранее земельный участок уже был сформирован и ему был присвоен кадастровый номер "3", а земельный участок с кадастровым номером "4" является тем же самым участком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из информации, предоставленной Управлением Росреестра по Калужской области, 28 мая 2014 года Л. обращалась с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако решением от 14.07.2014 г. в государственной регистрации было отказано в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета.
На основании изложенного, учитывая, что в настоящий момент спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером "4", судебная коллегия полагает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований Л. о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", подписанного между Л. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района 14 ноября 2011 года N 4825.
Вместе с тем, принимая во внимание изложенные обстоятельства постановки земельного участка на кадастровый учет, основания для удовлетворения требований о признании недействительной и аннулировании записи о постановке на кадастровый учет и присвоении кадастрового номера земельному участку "4" отсутствуют.
Учитывая установленные основания для понуждения администрации муниципального района "Дзержинский район" к заключению договора аренды земельного участка с Л. в судебном порядке, встречные исковые требования о признании данного договора аренды незаключенным удовлетворению не подлежат.
Также установлено, что постановлением администрации муниципального района "Дзержинский район" от 01.04.2014 г. N 678 объявлено проведение торгов в форме открытого по составу участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4" для ведения личного подсобного хозяйства.
18 апреля 2014 года в газете "Новое время" было опубликовано информационное сообщение отдела по управлению имуществом Дзержинского района о проведении 20 мая 2014 года аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4" для ведения личного подсобного хозяйства. Начальная рыночная стоимость годовой арендной платы - 31000 рублей.
Согласно итоговому протоколу проведения аукциона от 20 мая 2014 года победителем аукциона является В., предложивший наибольшую ежегодную арендную плату в размере 1222950 рублей.
23 мая 2014 года между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и В. был заключен договор аренды земельного участка N 6644, зарегистрированный Управлением Росреестра по Калужской области 4 июня 2014 года.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.
27 мая 2014 года В. обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на расположенное на спорном земельном участке нежилое здание площадью 34 кв. м, предоставив декларацию об объекте недвижимости от 27.05.2014 г.
4 июня 2014 года осуществлена государственная регистрация права собственности на нежилое здание за В., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права "...".
17 июня 2014 года В. обратился в администрацию муниципального района "Дзержинский район" с заявлением о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее ему на праве собственности.
15 июля 2014 года администрацией муниципального района "Дзержинский район" принято постановление N 1554 о предоставлении земельного участка в собственность В. для ведения личного подсобного хозяйства.
15 июля 2014 года между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, цена участка определена в размере 10525 рублей.
Между тем, как видно из материалов земельного дела N 6644, 10 декабря 2013 года Л. в адрес отдела по управлению имуществом Дзержинского района направляла фотографии, свидетельствующие о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ей объекта недвижимости.
Таким образом, на день проведения аукциона на спорном участке имелось строение, однако предметом аукциона, состоявшегося 20 мая 2014 года, являлся свободный земельный участок с кадастровым номером "4" без указания каких-либо обременений, в связи с чем сведения о предмете торгов в извещении о проведении аукциона и в протоколе аукциона не соответствовали действительности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно подпункту "в" пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
При таких обстоятельствах проведение аукциона было осуществлено с нарушением закона, в связи с чем имеются основания, предусмотренные статьями 13, 166 - 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительными указанных постановлений администрации муниципального района "Дзержинский район" от 01.04.2014 г. N 678 и от 15.07.2014 г. N 1554, а также договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, заключенных между отделом по управлению имуществом и В.
Учитывая изложенное, правовых оснований для сохранения за В. регистрации права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, не имеется.
При таких обстоятельствах требования Л. о признании недействительной регистрации за В. права собственности на нежилое здание площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: "...", также подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328, 329 и 330 (пунктом 4 части 1, пунктом 4 части 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда Калужской области от 6 августа 2014 года отменить.
Принять новое решение.
Исковые требования Л. удовлетворить частично.
Произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", подписанного между Л. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района 14 ноября 2011 года N 4825.
Признать недействительными постановления администрации муниципального района "Дзержинский район" от 1 апреля 2014 года N 678 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", и от 15 июля 2014 года N 1554 о предоставлении этого земельного участка в собственность В.
Признать недействительными результаты аукциона от 20 мая 2014 года по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4" для ведения личного подсобного хозяйства.
Признать недействительными договор аренды земельного участка от 23 мая 2014 года N 6644, заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района, запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июня 2014 года N 40-40-04/013/2014-390 и договор купли-продажи от 15 июля 2014 года N 3608 земельного участка площадью 767 кв. м с кадастровым номером "4", расположенного по адресу: "...", заключенный между В. и отделом по управлению имуществом Дзержинского района.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июня 2014 года N 40-40-04/013/2014-391 на нежилое здание площадью 34 кв. м, расположенное по адресу: "...", за В.
В удовлетворении остальной части исковых требований Л. отказать.
В удовлетворении встречного иска администрации муниципального района "Дзержинский район" к Л. о признании незаключенным договора аренды земельного участка отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)