Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малахова Т.Г.
Судья-докладчик: Воеводина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Кравченко Е.Г. и Черемных Н.К.,
при секретаре М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Л. к И. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвращении объекта незавершенного строительства
по апелляционной жалобе истца Л. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года,
установила:
Л., обращаясь в суд с иском, указал, что Дата изъята между ним и И. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке <адрес изъят>. Договор зарегистрирован Ангарским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Дата изъята за Номер изъят. Согласно договору он принял на себя обязательство передать в собственность, а И. - принять в собственность объект незавершенного строительства, расположенный по указанному выше адресу. В договоре указано, что объект незавершенного строительства принадлежит ему на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата изъята сделана запись регистрации Номер изъят. Цена объекта составила (данные изъяты), которую И. полностью уплатила ему. Считает, что указанный договор является недействительной сделкой. Дата изъята им зарегистрировано право на объект незавершенного строительства, основанием к регистрации явились договор аренды Дата изъята Номер изъят земельного участка, площадью (данные изъяты), с кадастровым Номер изъят, и разрешение на строительство Дата изъята Номер изъят, согласно которому разрешено и произведено строительство гаражных боксов - первой очереди здания СТО с гаражными боксами. Согласно кадастровому паспорту объектом с кадастровым Номер изъят на момент регистрации права собственности являлся объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, который находится в границах земельного участка с кадастровым Номер изъят. Исходя из разрешения на строительство, объектом незавершенного строительства являются гаражные боксы. Таким образом, у него возникло право собственности на объект незавершенного строительства - гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровым Номер изъят. Право распоряжаться иными объектами недвижимости, в том числе объектом незавершенного строительства - зданием СТО, расположенными на земельном участке с кадастровым Номер изъят, в том числе продавать их, у него отсутствует. Таким образом, предметом оспариваемой сделки купли-продажи не мог быть объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят, поскольку первичная регистрация права собственности в отношении данного объекта не производилась и данный объект обладает признаками самовольной постройки. В соответствии с действующим законодательством лицо, осуществившее строительство объекта недвижимости без получения необходимой разрешительной документации, не вправе распоряжаться им. Такой объект недвижимости не может являться объектом гражданского оборота, и любые действия по его отчуждению являются незаконными, а лицо, являющееся покупателем постройки, не приобретает на нее никаких прав. Согласно кадастровому паспорту Дата изъята объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят расположен в пределах земельного участка с кадастровым Номер изъят, права на который при совершении спорной сделки не переходили от него к И. Земельный участок с кадастровым Номер изъят, расположенный смежно с земельным участком с кадастровым Номер изъят, был предоставлен ответчице на основании договора аренды Дата изъята, который решением суда Дата изъята признан недействительным. Таким образом, на момент совершения сделки купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства, земельный участок, находящийся под ним, им не отчуждался. Спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.
Истец с учетом уточнений просил суд признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от Дата изъята, заключенный между ним и И.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав И. возвратить ему объект незавершенного строительства.
В судебном заседании истец Л., его представитель Ж., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали.
Ответчица И. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители ответчицы Б., М.С., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования Л. не признали.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
В апелляционной жалобе истец Л. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. В обоснование доводов к отмене решения указал, что оно является незаконным и необоснованным, судом не проведено всестороннее, полное, объективное и своевременное выяснение обстоятельств дела, имеющих значение для его рассмотрения, не обеспечено беспристрастное рассмотрение дела на основе полного, объективного и всестороннего исследования доказательств, имеющихся в материалах дела. Суд при вынесении решения располагал документами, подтверждающими, что разрешение на строительство выдавалось только на один объект, расположенный <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым Номер изъят, и этот объект является гаражными боксами, которые не являются предметом спорной сделки. Разрешений на строительство, реконструкцию иных объектов не выдавалось. Спорный объект возведен в отсутствие разрешения на строительство, до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Судом сделан неверный вывод о наличии у ответчика одного из правоустанавливающих документов на спорный объект незавершенного строительства - разрешения на строительство объекта, расположенного на земельном участке Номер изъят (ритуальный комплекс "Реквием"). Судом неверно установлен факт наличия регистрации первичного права собственности на объект незавершенного строительства - здание СТО (ритуальный комплекс "Реквием"), расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят. Судом неправильно сделан вывод о том, что он являлся заявителем по постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, поскольку представленное в суд кадастровое дело не содержит его заявления, либо заявления надлежаще уполномоченного лица на данные действия. Судом неверно установлено местонахождение объектов на земельных участках с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят - соответственно гаражных боксов, возведенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, на которые в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности как на объект незавершенного строительства за ним, и объекта капитального строительства - здания СТО (по градостроительному плану), а фактически объекта ритуального комплекса "Реквием", который возведен самовольно, в отсутствие разрешительной документации и на который не может быть зарегистрировано право собственности до узаконивания объекта в установленном законом порядке, а значит объект капитального строительства - ритуальный комплекс "Реквием" не может являться объектом гражданского оборота. Судом неверно сделан вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи он обладал правом собственности на объект незавершенного строительства, который в будущем мог быть завершен строительством как здание гаражного бокса, а при наличии полученного в установленном порядке разрешения на строительство, мог быть завершен строительством как здание СТО или как любое иное здание. Договором купли-продажи объекта незавершенного строительства не определено не только наименование объекта, его назначение и пространственное нахождение по отношению к какому-либо земельному участку, но и не предусмотрено, что вместе с имуществом покупателю передается земельный участок. Спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Судом первой инстанции неверно применены ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Полагает, что при подписании договора купли-продажи И. заведомо недобросовестно осуществила свои гражданские права.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчица И. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истца Ж., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчицы Б., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Установлено, что Дата изъята между администрацией Ангарского муниципального образования и Л. заключен договор аренды Номер изъят земельного участка с кадастровым Номер изъят, площадью (данные изъяты), для строительства здания СТО с гаражными боксами. Дата изъята администрация города Ангарска выдала Л. разрешение на строительство здания СТО с гаражными боксами Номер изъят, сроком действия до Дата изъята, согласно которому разрешенная площадь застройки составляет (данные изъяты), строительный объем - (данные изъяты).
Дата изъята на основании заявления Л. ФБГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области поставила на кадастровый учет объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят, и присвоила ему кадастровый Номер изъят. Дата изъята Л. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации Номер изъят, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Дата изъята Номер изъят, где указано, что объектом права собственности Л. является: объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности (данные изъяты), адрес объекта<адрес изъят>.
Дата изъята Л. был осуществлен раздел арендуемого им земельного участка с кадастровым Номер изъят, в результате которого образовался земельный участок с кадастровым Номер изъят. Согласно кадастровому паспорту Дата изъята объекта незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым Номер изъят.
Дата изъята между Л. и администрацией АМО подписано дополнительное соглашение к договору аренды Номер изъят от Дата изъята, в соответствии с которым был изменен его предмет: изменена площадь арендуемого земельного участка с кадастровым Номер изъят, в связи с его разделом и выделением земельного участка с кадастровым Номер изъят.
Дата изъята между Л. и И. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке <адрес изъят>, согласно которому Л. принял на себя обязательство передать в собственность, а И. - принять в собственность объект незавершенного строительства, расположенный по указанному выше адресу, что сторонами было исполнено. Цена объекта определена сторонами в сумме (данные изъяты), которую покупатель полностью уплатил продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается пунктом 3 договора. Дата изъята между Л. и И. был подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал, покупатель принял в собственность объект незавершенного строительства, расположенный <адрес изъят>, в качественном состоянии, как он есть на день составления настоящего акта, полностью соответствующим условиям договора купли-продажи недвижимого имущества Дата изъята. Продавец получил от покупателя деньги в сумме (данные изъяты) полностью до подписания указанного договора купли-продажи.
Отклоняя доводы истца о том, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства Дата изъята и передаточный акт Дата изъята он подписал, не читая, суд первой инстанции исходил из того, что данные доводы не являются основанием для признания сделки недействительной. Л. в судебном заседании подтвердил, что указанные документы подписаны им собственноручно.
Признавая несостоятельным довод Л. том, что он не получал от И. оплаты за проданный объект в размере (данные изъяты), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данный довод опровергается договором купли-продажи от Дата изъята и передаточным актом Дата изъята, в которых указано, что истец получил от ответчицы (данные изъяты) до подписания договора. Доказательств обратному истец суду не представил. Кроме того, в силу закона неполучение оплаты по договору купли-продажи не может являться основанием для признания сделки недействительной.
Рассматривая доводы истца о том, что у него возникло право собственности на объект незавершенного строительства - гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровым Номер изъят, и право распоряжаться иными объектами недвижимости, в том числе объектами незавершенного строительства, расположенными на земельном участке с кадастровым Номер изъят в том числе продавать их, у него отсутствовало, и, отклоняя их, суд первой инстанции исходил из того, что из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец Л. продал ответчице И. объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности (данные изъяты), адрес объекта: <адрес изъят>, собственником которого он являлся, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата изъята сделана запись регистрации Номер изъят, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Дата изъята Номер изъят, а ответчица И. купила данный объект и стала собственником объекта незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности Номер изъят адрес объекта: (данные изъяты), кадастровый Номер изъят, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата изъята Номер изъят.
Отклоняя доводы истца о том, что основанием для признания договора недействительным являются положения ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми, при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, соответствующий договор не считается заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора купли-продажи от Дата изъята содержит достаточные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Кроме того, суд правильно указал, что положения ст. 554 ГК РФ могут служить основанием для признания договора незаключенным, но не являются основанием для признания договора недействительным, следовательно, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.
Рассматривая доводы Л. о том, что спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка, и отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, и отклоняя их, суд первой инстанции исходил из следующего.
Проанализировав положения статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не на основании сделки с таким участком.
Учитывая, что при совершении сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства Дата изъята, Л. не обладал правом собственности на земельные участки с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят, суд обоснованно указал, что положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не применимы в рассматриваемой ситуации.
Признавая несостоятельными доводы истца о том, что объектом незавершенного строительства на момент совершения сделки являлось здание гаражного бокса, а не здание СТО, и что в качестве проданного им объекта незавершенного строительства мог быть только гаражный бокс (гаражные боксы), так как другими объектами недвижимости он распоряжаться не мог, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки выступал объект незавершенного строительства, который возведен в соответствии с разрешением на строительство здания СТО с гаражными боксами Номер изъят.
Отклоняя доводы Л. о том, что согласно кадастровому паспорту Дата изъята объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят расположен на земельном участке с кадастровым Номер изъят, а фактически на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи продан объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят, суд первой инстанции исходил из того, что объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят поставлен на кадастровый учет Дата изъята, а земельный участок с кадастровым Номер изъят был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым Номер изъят и поставлен на кадастровый учет только Дата изъята, в связи с чем, в кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, датированном Дата изъята, указывается, что объект расположен на земельном участке с кадастровым Номер изъят. После раздела земельного участка с кадастровым Номер изъят в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, и согласно кадастровому паспорту Дата изъята указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым Номер изъят.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Л. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства Дата изъята, заключенного между Л. и И., недействительным, и применении последствий недействительности сделки.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы истца Л. о несогласии с выводом суда о том, что Дата изъята администрацией г. Ангарска ему выдано разрешение на строительство здания СТО с гаражными боксами, так как суд при вынесении решения располагал документами, подтверждающими, что разрешение на строительство выдавалось только на один объект и этот объект является гаражными боксами, которые не являются предметом спорной сделки, разрешений на строительство, реконструкцию иных объектов не выдавалось, не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда.
Из имеющейся в материалах дела копии разрешения на строительство Номер изъят следует, что в качестве наименования объекта капитального строительства указано здание СТО с гаражными боксами. Дополнительные сведения, содержащиеся в разрешении, в том числе: этап строительства, проектные характеристики, общая площадь застройки и строительный объем, также установлены судом правильно и сторонами не оспорены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно установлен факт наличия регистрации первичного права собственности на объект незавершенного строительства - здание СТО, о несогласии с выводом суда о том, что он являлся заявителем по постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, не заслуживают внимания, поскольку не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, опровергаются материалами дела. Согласно распискам в получении документов на государственную регистрацию и заявлениям о государственной регистрации Дата изъята и от Дата изъята (л.д. 80, 81, 89, 90 том 1) истец лично обратился в Ангарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с целью регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, для чего представил в регистрирующий орган технический паспорт Дата изъята и кадастровый паспорт от Дата изъята. За Л. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности (данные изъяты) адрес объекта: <адрес изъят>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата изъята внесена запись регистрации Номер изъят, и именно данный объект истец продал ответчице, что не оспаривал в судебном заседании.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд неверно установил местонахождение объектов на земельных участках с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят, не может быть принят во внимание, поскольку не соответствует установленным по делу обстоятельствам, направлен на переоценку правильных выводов суда первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы истца относительно ритуального комплекса "Реквием" не имеют правового значения для дела, поскольку фактически истец оспаривает действия ответчицы И., связанные с возведением ритуального комплекса и использованием его, однако данные обстоятельства к существу рассматриваемого спора о недействительности в силу ничтожности сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства не относятся. Законность возведения ответчицей на месте приобретенного ею у истца объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, ритуального комплекса "Реквием" не может быть проверена в рамках настоящего гражданского дела исходя из положений части 3 статьи 196 ГПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о нарушении положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ при заключении оспариваемого договора купли-продажи, не может повлиять на законность и обоснованность принятого судом решения, поскольку направлен на переоценку установленных судом обстоятельств, основан на неправильном толковании норм материального права. Данному доводу истца судом была дана правильная оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Все доводы истца и его представителя, в том числе приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, и суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года по гражданскому делу по иску Л. к И. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвращении объекта незавершенного строительства оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Е.Г.КРАВЧЕНКО
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2676/2015
Требование: О признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвращении объекта незавершенного строительства.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 33-2676/2015
Судья: Малахова Т.Г.
Судья-докладчик: Воеводина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Кравченко Е.Г. и Черемных Н.К.,
при секретаре М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Л. к И. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвращении объекта незавершенного строительства
по апелляционной жалобе истца Л. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года,
установила:
Л., обращаясь в суд с иском, указал, что Дата изъята между ним и И. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке <адрес изъят>. Договор зарегистрирован Ангарским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Дата изъята за Номер изъят. Согласно договору он принял на себя обязательство передать в собственность, а И. - принять в собственность объект незавершенного строительства, расположенный по указанному выше адресу. В договоре указано, что объект незавершенного строительства принадлежит ему на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата изъята сделана запись регистрации Номер изъят. Цена объекта составила (данные изъяты), которую И. полностью уплатила ему. Считает, что указанный договор является недействительной сделкой. Дата изъята им зарегистрировано право на объект незавершенного строительства, основанием к регистрации явились договор аренды Дата изъята Номер изъят земельного участка, площадью (данные изъяты), с кадастровым Номер изъят, и разрешение на строительство Дата изъята Номер изъят, согласно которому разрешено и произведено строительство гаражных боксов - первой очереди здания СТО с гаражными боксами. Согласно кадастровому паспорту объектом с кадастровым Номер изъят на момент регистрации права собственности являлся объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, который находится в границах земельного участка с кадастровым Номер изъят. Исходя из разрешения на строительство, объектом незавершенного строительства являются гаражные боксы. Таким образом, у него возникло право собственности на объект незавершенного строительства - гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровым Номер изъят. Право распоряжаться иными объектами недвижимости, в том числе объектом незавершенного строительства - зданием СТО, расположенными на земельном участке с кадастровым Номер изъят, в том числе продавать их, у него отсутствует. Таким образом, предметом оспариваемой сделки купли-продажи не мог быть объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят, поскольку первичная регистрация права собственности в отношении данного объекта не производилась и данный объект обладает признаками самовольной постройки. В соответствии с действующим законодательством лицо, осуществившее строительство объекта недвижимости без получения необходимой разрешительной документации, не вправе распоряжаться им. Такой объект недвижимости не может являться объектом гражданского оборота, и любые действия по его отчуждению являются незаконными, а лицо, являющееся покупателем постройки, не приобретает на нее никаких прав. Согласно кадастровому паспорту Дата изъята объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят расположен в пределах земельного участка с кадастровым Номер изъят, права на который при совершении спорной сделки не переходили от него к И. Земельный участок с кадастровым Номер изъят, расположенный смежно с земельным участком с кадастровым Номер изъят, был предоставлен ответчице на основании договора аренды Дата изъята, который решением суда Дата изъята признан недействительным. Таким образом, на момент совершения сделки купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства, земельный участок, находящийся под ним, им не отчуждался. Спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.
Истец с учетом уточнений просил суд признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от Дата изъята, заключенный между ним и И.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав И. возвратить ему объект незавершенного строительства.
В судебном заседании истец Л., его представитель Ж., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали.
Ответчица И. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители ответчицы Б., М.С., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования Л. не признали.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
В апелляционной жалобе истец Л. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. В обоснование доводов к отмене решения указал, что оно является незаконным и необоснованным, судом не проведено всестороннее, полное, объективное и своевременное выяснение обстоятельств дела, имеющих значение для его рассмотрения, не обеспечено беспристрастное рассмотрение дела на основе полного, объективного и всестороннего исследования доказательств, имеющихся в материалах дела. Суд при вынесении решения располагал документами, подтверждающими, что разрешение на строительство выдавалось только на один объект, расположенный <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым Номер изъят, и этот объект является гаражными боксами, которые не являются предметом спорной сделки. Разрешений на строительство, реконструкцию иных объектов не выдавалось. Спорный объект возведен в отсутствие разрешения на строительство, до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Судом сделан неверный вывод о наличии у ответчика одного из правоустанавливающих документов на спорный объект незавершенного строительства - разрешения на строительство объекта, расположенного на земельном участке Номер изъят (ритуальный комплекс "Реквием"). Судом неверно установлен факт наличия регистрации первичного права собственности на объект незавершенного строительства - здание СТО (ритуальный комплекс "Реквием"), расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят. Судом неправильно сделан вывод о том, что он являлся заявителем по постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, поскольку представленное в суд кадастровое дело не содержит его заявления, либо заявления надлежаще уполномоченного лица на данные действия. Судом неверно установлено местонахождение объектов на земельных участках с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят - соответственно гаражных боксов, возведенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, на которые в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности как на объект незавершенного строительства за ним, и объекта капитального строительства - здания СТО (по градостроительному плану), а фактически объекта ритуального комплекса "Реквием", который возведен самовольно, в отсутствие разрешительной документации и на который не может быть зарегистрировано право собственности до узаконивания объекта в установленном законом порядке, а значит объект капитального строительства - ритуальный комплекс "Реквием" не может являться объектом гражданского оборота. Судом неверно сделан вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи он обладал правом собственности на объект незавершенного строительства, который в будущем мог быть завершен строительством как здание гаражного бокса, а при наличии полученного в установленном порядке разрешения на строительство, мог быть завершен строительством как здание СТО или как любое иное здание. Договором купли-продажи объекта незавершенного строительства не определено не только наименование объекта, его назначение и пространственное нахождение по отношению к какому-либо земельному участку, но и не предусмотрено, что вместе с имуществом покупателю передается земельный участок. Спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Судом первой инстанции неверно применены ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Полагает, что при подписании договора купли-продажи И. заведомо недобросовестно осуществила свои гражданские права.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчица И. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истца Ж., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчицы Б., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Установлено, что Дата изъята между администрацией Ангарского муниципального образования и Л. заключен договор аренды Номер изъят земельного участка с кадастровым Номер изъят, площадью (данные изъяты), для строительства здания СТО с гаражными боксами. Дата изъята администрация города Ангарска выдала Л. разрешение на строительство здания СТО с гаражными боксами Номер изъят, сроком действия до Дата изъята, согласно которому разрешенная площадь застройки составляет (данные изъяты), строительный объем - (данные изъяты).
Дата изъята на основании заявления Л. ФБГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области поставила на кадастровый учет объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят, и присвоила ему кадастровый Номер изъят. Дата изъята Л. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации Номер изъят, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Дата изъята Номер изъят, где указано, что объектом права собственности Л. является: объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности (данные изъяты), адрес объекта<адрес изъят>.
Дата изъята Л. был осуществлен раздел арендуемого им земельного участка с кадастровым Номер изъят, в результате которого образовался земельный участок с кадастровым Номер изъят. Согласно кадастровому паспорту Дата изъята объекта незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым Номер изъят.
Дата изъята между Л. и администрацией АМО подписано дополнительное соглашение к договору аренды Номер изъят от Дата изъята, в соответствии с которым был изменен его предмет: изменена площадь арендуемого земельного участка с кадастровым Номер изъят, в связи с его разделом и выделением земельного участка с кадастровым Номер изъят.
Дата изъята между Л. и И. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке <адрес изъят>, согласно которому Л. принял на себя обязательство передать в собственность, а И. - принять в собственность объект незавершенного строительства, расположенный по указанному выше адресу, что сторонами было исполнено. Цена объекта определена сторонами в сумме (данные изъяты), которую покупатель полностью уплатил продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается пунктом 3 договора. Дата изъята между Л. и И. был подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал, покупатель принял в собственность объект незавершенного строительства, расположенный <адрес изъят>, в качественном состоянии, как он есть на день составления настоящего акта, полностью соответствующим условиям договора купли-продажи недвижимого имущества Дата изъята. Продавец получил от покупателя деньги в сумме (данные изъяты) полностью до подписания указанного договора купли-продажи.
Отклоняя доводы истца о том, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства Дата изъята и передаточный акт Дата изъята он подписал, не читая, суд первой инстанции исходил из того, что данные доводы не являются основанием для признания сделки недействительной. Л. в судебном заседании подтвердил, что указанные документы подписаны им собственноручно.
Признавая несостоятельным довод Л. том, что он не получал от И. оплаты за проданный объект в размере (данные изъяты), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данный довод опровергается договором купли-продажи от Дата изъята и передаточным актом Дата изъята, в которых указано, что истец получил от ответчицы (данные изъяты) до подписания договора. Доказательств обратному истец суду не представил. Кроме того, в силу закона неполучение оплаты по договору купли-продажи не может являться основанием для признания сделки недействительной.
Рассматривая доводы истца о том, что у него возникло право собственности на объект незавершенного строительства - гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровым Номер изъят, и право распоряжаться иными объектами недвижимости, в том числе объектами незавершенного строительства, расположенными на земельном участке с кадастровым Номер изъят в том числе продавать их, у него отсутствовало, и, отклоняя их, суд первой инстанции исходил из того, что из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец Л. продал ответчице И. объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности (данные изъяты), адрес объекта: <адрес изъят>, собственником которого он являлся, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата изъята сделана запись регистрации Номер изъят, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Дата изъята Номер изъят, а ответчица И. купила данный объект и стала собственником объекта незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности Номер изъят адрес объекта: (данные изъяты), кадастровый Номер изъят, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата изъята Номер изъят.
Отклоняя доводы истца о том, что основанием для признания договора недействительным являются положения ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми, при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, соответствующий договор не считается заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора купли-продажи от Дата изъята содержит достаточные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Кроме того, суд правильно указал, что положения ст. 554 ГК РФ могут служить основанием для признания договора незаключенным, но не являются основанием для признания договора недействительным, следовательно, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.
Рассматривая доводы Л. о том, что спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка, и отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, и отклоняя их, суд первой инстанции исходил из следующего.
Проанализировав положения статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не на основании сделки с таким участком.
Учитывая, что при совершении сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства Дата изъята, Л. не обладал правом собственности на земельные участки с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят, суд обоснованно указал, что положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не применимы в рассматриваемой ситуации.
Признавая несостоятельными доводы истца о том, что объектом незавершенного строительства на момент совершения сделки являлось здание гаражного бокса, а не здание СТО, и что в качестве проданного им объекта незавершенного строительства мог быть только гаражный бокс (гаражные боксы), так как другими объектами недвижимости он распоряжаться не мог, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки выступал объект незавершенного строительства, который возведен в соответствии с разрешением на строительство здания СТО с гаражными боксами Номер изъят.
Отклоняя доводы Л. о том, что согласно кадастровому паспорту Дата изъята объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят расположен на земельном участке с кадастровым Номер изъят, а фактически на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи продан объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым Номер изъят, суд первой инстанции исходил из того, что объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят поставлен на кадастровый учет Дата изъята, а земельный участок с кадастровым Номер изъят был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым Номер изъят и поставлен на кадастровый учет только Дата изъята, в связи с чем, в кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, датированном Дата изъята, указывается, что объект расположен на земельном участке с кадастровым Номер изъят. После раздела земельного участка с кадастровым Номер изъят в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, и согласно кадастровому паспорту Дата изъята указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым Номер изъят.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Л. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства Дата изъята, заключенного между Л. и И., недействительным, и применении последствий недействительности сделки.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы истца Л. о несогласии с выводом суда о том, что Дата изъята администрацией г. Ангарска ему выдано разрешение на строительство здания СТО с гаражными боксами, так как суд при вынесении решения располагал документами, подтверждающими, что разрешение на строительство выдавалось только на один объект и этот объект является гаражными боксами, которые не являются предметом спорной сделки, разрешений на строительство, реконструкцию иных объектов не выдавалось, не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда.
Из имеющейся в материалах дела копии разрешения на строительство Номер изъят следует, что в качестве наименования объекта капитального строительства указано здание СТО с гаражными боксами. Дополнительные сведения, содержащиеся в разрешении, в том числе: этап строительства, проектные характеристики, общая площадь застройки и строительный объем, также установлены судом правильно и сторонами не оспорены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно установлен факт наличия регистрации первичного права собственности на объект незавершенного строительства - здание СТО, о несогласии с выводом суда о том, что он являлся заявителем по постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, не заслуживают внимания, поскольку не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, опровергаются материалами дела. Согласно распискам в получении документов на государственную регистрацию и заявлениям о государственной регистрации Дата изъята и от Дата изъята (л.д. 80, 81, 89, 90 том 1) истец лично обратился в Ангарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с целью регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым Номер изъят, для чего представил в регистрирующий орган технический паспорт Дата изъята и кадастровый паспорт от Дата изъята. За Л. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: не определено, площадь (данные изъяты), степень готовности (данные изъяты) адрес объекта: <адрес изъят>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата изъята внесена запись регистрации Номер изъят, и именно данный объект истец продал ответчице, что не оспаривал в судебном заседании.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд неверно установил местонахождение объектов на земельных участках с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят, не может быть принят во внимание, поскольку не соответствует установленным по делу обстоятельствам, направлен на переоценку правильных выводов суда первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы истца относительно ритуального комплекса "Реквием" не имеют правового значения для дела, поскольку фактически истец оспаривает действия ответчицы И., связанные с возведением ритуального комплекса и использованием его, однако данные обстоятельства к существу рассматриваемого спора о недействительности в силу ничтожности сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства не относятся. Законность возведения ответчицей на месте приобретенного ею у истца объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, ритуального комплекса "Реквием" не может быть проверена в рамках настоящего гражданского дела исходя из положений части 3 статьи 196 ГПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о нарушении положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ при заключении оспариваемого договора купли-продажи, не может повлиять на законность и обоснованность принятого судом решения, поскольку направлен на переоценку установленных судом обстоятельств, основан на неправильном толковании норм материального права. Данному доводу истца судом была дана правильная оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Все доводы истца и его представителя, в том числе приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, и суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 декабря 2014 года по гражданскому делу по иску Л. к И. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвращении объекта незавершенного строительства оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Е.Г.КРАВЧЕНКО
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)