Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" и общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 по делу N А07-6809/2013 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" - Ибрагимов Б.Ш. - (протокол N 2 общего собрания учредителей от 02.12.2011), Ибрагимов С.Ш. - (протокол N 2 общего собрания учредителей от 02.12.2011).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" (далее - ООО "Молочная усадьба"), Дачному некоммерческому товариществу "Родные просторы" (далее - ДНТ "Родные просторы") о признании недействительным договора от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления прав и обязанностей ООО "Молочная усадьба" по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011, обязании ООО "Молочная усадьба" возвратить ДНТ "Родные просторы" денежные средства в размере 2000000 руб., полученные по договору от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011.
Определением суда от 02.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Хазиахметов З.Ф., Ялалов И.З., Ялалова Л.Ш., Хазиахметов Р.Т., Фомин И.С., Нигматуллина Э.Т., Кузьмин В.В., Файзуллин З.И., Ибрагимов Б.Ш., Ибрагимов С.Ш., Ахметгалиев А.Ф., Ибрагимова Г.Ф., Ибрагимова А.Х., Ибрагимов Ш.И., Ибрагимов М.Р., Ахметгалиев Ф.М., Ноцина И.А., Петров А.Ю., Пивоварцева С.И., Зайнулин Е.А., Зайнулин В.Р., Зайнулин З.Г., Горбунова Л.Н., Халиуллина А.Р., Халиуллина Р.Р., Халиуллин М.Р., Азизов Р.А., Азизов Г.И., Горбунов А.Н., Бондарь П.В., Биглов Р.А., Биглова М.Н., Сабирова А.Г., Каюмова Л.Ф., Ахметзянова Л.З., Нигматуллина А.Т., Одношивкин А.Г., Нигматуллин Т.М., Нигматуллин В.Ф., Хайдарова Г.Р., Карпова Л.Д., Агашков Ю.М., Шабанов А.Н., Нуйсков Г.Б., Зайцева Е.Ю.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ДНТ "Родные просторы" и ООО "Молочная усадьба" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции от 28.12.2013 отменить, в удовлетворении требований отказать. Податели апелляционных жалоб не согласны с выводом суда первой инстанции о нарушении ДНТ "Родные просторы" порядка предоставления земельного участка для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, предусмотренных ст. 80, 81 Земельного кодекса Российской Федерации; доказательств ограничения либо запрета по предоставлению и использованию спорного земельного участка администрацией в материалы дела не представлено. Так, ООО "Молочная усадьба" в апелляционной жалобе указало, что поскольку договор аренды от 28.11.2011 N 1573-11 заключен сроком более пяти лет, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет право передать права по указанному договору третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления; несвоевременное уведомление собственника земельного участка об уступке права аренды не влечет недействительность сделки по уступке права аренды. ДНТ "Родные просторы" также указало, что администрация не является органом, в ведении которого имеется фонд перераспределения земель и отсутствуют полномочия по предоставлению новых земельных участков для организации садоводства. Имеющийся в материалах дела акт приема- передачи от 07.12.2011 подтверждает оплату по договору от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2011 N 1573-11. Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.01.2009 N 110 "Об утверждении Временного положения о застройке и содержании садовых (дачных) и огороднических земельных участков в коллективных садах, расположенных на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан" регламентирует порядок предоставления новых земельных участков и не содержит условий о необходимости предоставления новых земельных участков из фонда перераспределения земель, обуславливая принятие решений исключительно требованиями градостроительных регламентов. Как указывает ДНТ "Родные просторы" вывод суда первой инстанции о том, что товарищество приобрело право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010616:477 для целей ведения садоводства и огородничества путем преодоления регламентированной законодательством процедуры предоставления земельных участков для целей ведения садоводства, огородничества и дачного строительства является несостоятельным.
В отзыве истец просил оставить судебный акт в силе.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по ходатайству ДНТ "Родные просторы" по делу назначена повторная судебная технико-криминалистическую экспертиза давности документа; производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.
10.07.2014 в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта Палаты судебных экспертов Российской Федерации АНО "Уфимский центр судебных экспертиз" Королева В.В. N 230/2014 от 27.06.2014, согласно которому подпись от имени М.А. Лазаренко в правом верхнем углу договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 выполнена в период времени декабрь 2011 г. - февраль 2012 г.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по настоящему делу на 11.08.2014 в 16 час. 00 мин.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 11.08.2014 возобновлено производство по апелляционным жалобам Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" и общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 по делу N А07-6809/2013.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 6222 от 01.11.2011 ООО "Молочная усадьба" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные участки, в том числе с кадастровым номером 02:55:010616:477, площадью 63 702 кв. м (т. 1, л.д. 31-33).
На основании указанного постановления между администрацией и ООО "Молочная усадьба" заключен договор аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011, по условиям которого ООО "Молочная усадьба" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040616:477, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с. Нагаево, занимаемый сельскохозяйственными угодьями, общей площадью 63 702 кв. м, на срок с 01.11.2011 по 01.11.2016. Названный договор 21.12.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 12-15).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2011 по 01.11.2016.
На основании договора об уступке прав и обязанностей от 07.12.2011 ООО "Молочная усадьба" уступлены права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011 ДНТ "Родные просторы" сроком до 01.11.2016 (т. 1, л.д. 28).
Согласно п. 3 договора уступки ДНТ "Родные просторы" обязалось выплатить ООО "Молочная усадьба" 2 000 000 руб., из которых 100 000 руб. за уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011 и 1 900 000 руб. в качестве возмещения сельскохозяйственных убытков по земельному участку.
Администрация, полагая, что договор об уступке прав и обязанностей от 07.12.2011 не соответствует положениям ст. 80, 81 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12 - 15 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен без обязательного согласия собственника земельного участка на уступку прав и обязанностей по договору и является недействительным, обратилась в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что срок договор аренды от 28.11.2011 N 1573-11 составляет менее пяти лет, в связи с чем оспариваемый договор уступки от 07.12.2011 противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой, поскольку для передачи прав и обязанностей по договору аренды требовалось согласие собственника. Судом первой инстанции также во внимание принято заключение эксперта N 56/03-13 от 30.10.2013 (т. 3, л.д. 79-84), согласно которому подпись от имени М.А. Лазаренко на договоре от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 была выполнена реально в период времени 5-6 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (октябрь 2013 г.), в пределах апрель 2013 г. июнь 2013 г., то есть позднее срока, указанного в поставленном перед экспертом вопросе (08.02.2013) и не соответствует дате, имеющейся в исследуемом документе (07.12.2011).
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Общие правила перемены лиц в обязательстве установлены главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащейся в указанной главе, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Согласно п. 15, 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010616:477 находится в пределах населенного пункта - г. Уфы Республики Башкортостан и в соответствии с абзацем 3 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" находится в ведении органа местного самоуправления - администрации.
Согласно п. 3.1 договора аренды от 28.11.2011 N 1573-11 срок аренды устанавливается с 01.11.2011 по 01.11.2016.
Наличие в договоре предусмотренных ч. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условий о его действии начиная с 01.11.2011, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным. Вывод о том, что момент заключения договора, содержащего подобное условие, определяется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, содержится в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешении споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, анализируемый договор аренды от 28.11.2011 N 1573-11 заключен сторонами сроком менее пяти лет.
На оспариваемом договоре уступке от 07.12.2011 имеется подпись начальника Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Лазаренко М.Ю. "Согласовано", которая скреплена печатью (т. 1, л.д. 28).
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по ходатайству ДНТ "Родные просторы" по делу назначена повторная судебная технико-криминалистическую экспертиза давности документа (т. 5, л.д. 156-158).
Согласно заключению эксперта Палаты судебных экспертов Российской Федерации АНО "Уфимский центр судебных экспертиз" Королева В.В. N 230/2014 от 27.06.2014 подпись от имени М.А. Лазаренко в правом верхнем углу договора от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 выполнена в период времени декабрь 2011 г. - февраль 2012 г.
Оценка данного доказательства осуществляется арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с заключением экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, согласно которому подпись от имени М.А. Лазаренко на договоре уступки была выполнена в пределах апреля 2013 г. - июня 2013 года.
Так, при решении вопроса о назначении повторной экспертизы, арбитражному суду апелляционной инстанции представлены сведения о том, что подпись М.А. Лазаренко имелась на договоре уступки не позднее 18.05.2012 года, что следует из ответа Росреестра, по информации которого с пакетом документов 18.05.2012 был представлен договор уступки, проложенная копия которого содержит подпись Лазаренко М.А. На указанные обстоятельства представитель ссылался и в суде первой инстанции, заявлялись ходатайства о проведении повторной экспертизы, истребовании соответствующих доказательств, однако в удовлетворении которых было отказано.
Кроме того, факт согласования договора уступки права аренды в период наличия полномочий подтвердил допрошенный суде в качестве свидетеля Лазаренко М.А.
Арбитражный суд апелляционный инстанции, оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам ст. 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив документы, имеющие в материалах дела, приходит к выводу о том, что собственником земельного участка (администрацией) в лице начальника Лазаренко М.А. было дано согласие на переход прав и обязанностей по названному договору аренды к ДНТ "Родные просторы" на основании договора от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11, то есть требования п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдены.
Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что договор переуступки права аренды заключен в обход закона, регулирующего порядок предоставления земельных участков дачным товариществам.
В соответствии со ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля); садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Из договора аренды, договора уступки права аренды земельного участка следует, что разрешенное использование земельного участка - под сельскохозяйственные угодья, что не исключает использование указанного участка дачным товариществом, в установленных законом целях.
Согласно п. 1 ст. 15 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан на территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).
Вместе с тем, доказательств того, что спорный земельный участок имеет ограничения в предоставлении, установленные указанной выше нормой, не представлено.
Таким образом, требования администрации удовлетворению не подлежат, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 по делу N А07-6809/2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа отказать.
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в пользу Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2000 руб.
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2000 руб.
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в пользу Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" в счет компенсации понесенных расходов стоимость повторной технико-криминалистической экспертизы в сумме 20000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2014 N 18АП-1648/2014, 18АП-1654/2014 ПО ДЕЛУ N А07-6809/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2014 г. N 18АП-1648/2014, 18АП-1654/2014
Дело N А07-6809/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" и общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 по делу N А07-6809/2013 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" - Ибрагимов Б.Ш. - (протокол N 2 общего собрания учредителей от 02.12.2011), Ибрагимов С.Ш. - (протокол N 2 общего собрания учредителей от 02.12.2011).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" (далее - ООО "Молочная усадьба"), Дачному некоммерческому товариществу "Родные просторы" (далее - ДНТ "Родные просторы") о признании недействительным договора от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления прав и обязанностей ООО "Молочная усадьба" по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011, обязании ООО "Молочная усадьба" возвратить ДНТ "Родные просторы" денежные средства в размере 2000000 руб., полученные по договору от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011.
Определением суда от 02.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Хазиахметов З.Ф., Ялалов И.З., Ялалова Л.Ш., Хазиахметов Р.Т., Фомин И.С., Нигматуллина Э.Т., Кузьмин В.В., Файзуллин З.И., Ибрагимов Б.Ш., Ибрагимов С.Ш., Ахметгалиев А.Ф., Ибрагимова Г.Ф., Ибрагимова А.Х., Ибрагимов Ш.И., Ибрагимов М.Р., Ахметгалиев Ф.М., Ноцина И.А., Петров А.Ю., Пивоварцева С.И., Зайнулин Е.А., Зайнулин В.Р., Зайнулин З.Г., Горбунова Л.Н., Халиуллина А.Р., Халиуллина Р.Р., Халиуллин М.Р., Азизов Р.А., Азизов Г.И., Горбунов А.Н., Бондарь П.В., Биглов Р.А., Биглова М.Н., Сабирова А.Г., Каюмова Л.Ф., Ахметзянова Л.З., Нигматуллина А.Т., Одношивкин А.Г., Нигматуллин Т.М., Нигматуллин В.Ф., Хайдарова Г.Р., Карпова Л.Д., Агашков Ю.М., Шабанов А.Н., Нуйсков Г.Б., Зайцева Е.Ю.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ДНТ "Родные просторы" и ООО "Молочная усадьба" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции от 28.12.2013 отменить, в удовлетворении требований отказать. Податели апелляционных жалоб не согласны с выводом суда первой инстанции о нарушении ДНТ "Родные просторы" порядка предоставления земельного участка для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, предусмотренных ст. 80, 81 Земельного кодекса Российской Федерации; доказательств ограничения либо запрета по предоставлению и использованию спорного земельного участка администрацией в материалы дела не представлено. Так, ООО "Молочная усадьба" в апелляционной жалобе указало, что поскольку договор аренды от 28.11.2011 N 1573-11 заключен сроком более пяти лет, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет право передать права по указанному договору третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления; несвоевременное уведомление собственника земельного участка об уступке права аренды не влечет недействительность сделки по уступке права аренды. ДНТ "Родные просторы" также указало, что администрация не является органом, в ведении которого имеется фонд перераспределения земель и отсутствуют полномочия по предоставлению новых земельных участков для организации садоводства. Имеющийся в материалах дела акт приема- передачи от 07.12.2011 подтверждает оплату по договору от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2011 N 1573-11. Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.01.2009 N 110 "Об утверждении Временного положения о застройке и содержании садовых (дачных) и огороднических земельных участков в коллективных садах, расположенных на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан" регламентирует порядок предоставления новых земельных участков и не содержит условий о необходимости предоставления новых земельных участков из фонда перераспределения земель, обуславливая принятие решений исключительно требованиями градостроительных регламентов. Как указывает ДНТ "Родные просторы" вывод суда первой инстанции о том, что товарищество приобрело право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010616:477 для целей ведения садоводства и огородничества путем преодоления регламентированной законодательством процедуры предоставления земельных участков для целей ведения садоводства, огородничества и дачного строительства является несостоятельным.
В отзыве истец просил оставить судебный акт в силе.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по ходатайству ДНТ "Родные просторы" по делу назначена повторная судебная технико-криминалистическую экспертиза давности документа; производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.
10.07.2014 в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта Палаты судебных экспертов Российской Федерации АНО "Уфимский центр судебных экспертиз" Королева В.В. N 230/2014 от 27.06.2014, согласно которому подпись от имени М.А. Лазаренко в правом верхнем углу договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 выполнена в период времени декабрь 2011 г. - февраль 2012 г.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2014 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по настоящему делу на 11.08.2014 в 16 час. 00 мин.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 11.08.2014 возобновлено производство по апелляционным жалобам Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" и общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 по делу N А07-6809/2013.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 6222 от 01.11.2011 ООО "Молочная усадьба" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные участки, в том числе с кадастровым номером 02:55:010616:477, площадью 63 702 кв. м (т. 1, л.д. 31-33).
На основании указанного постановления между администрацией и ООО "Молочная усадьба" заключен договор аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011, по условиям которого ООО "Молочная усадьба" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040616:477, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с. Нагаево, занимаемый сельскохозяйственными угодьями, общей площадью 63 702 кв. м, на срок с 01.11.2011 по 01.11.2016. Названный договор 21.12.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 12-15).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2011 по 01.11.2016.
На основании договора об уступке прав и обязанностей от 07.12.2011 ООО "Молочная усадьба" уступлены права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011 ДНТ "Родные просторы" сроком до 01.11.2016 (т. 1, л.д. 28).
Согласно п. 3 договора уступки ДНТ "Родные просторы" обязалось выплатить ООО "Молочная усадьба" 2 000 000 руб., из которых 100 000 руб. за уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 от 28.11.2011 и 1 900 000 руб. в качестве возмещения сельскохозяйственных убытков по земельному участку.
Администрация, полагая, что договор об уступке прав и обязанностей от 07.12.2011 не соответствует положениям ст. 80, 81 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12 - 15 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен без обязательного согласия собственника земельного участка на уступку прав и обязанностей по договору и является недействительным, обратилась в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что срок договор аренды от 28.11.2011 N 1573-11 составляет менее пяти лет, в связи с чем оспариваемый договор уступки от 07.12.2011 противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой, поскольку для передачи прав и обязанностей по договору аренды требовалось согласие собственника. Судом первой инстанции также во внимание принято заключение эксперта N 56/03-13 от 30.10.2013 (т. 3, л.д. 79-84), согласно которому подпись от имени М.А. Лазаренко на договоре от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 была выполнена реально в период времени 5-6 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (октябрь 2013 г.), в пределах апрель 2013 г. июнь 2013 г., то есть позднее срока, указанного в поставленном перед экспертом вопросе (08.02.2013) и не соответствует дате, имеющейся в исследуемом документе (07.12.2011).
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Общие правила перемены лиц в обязательстве установлены главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащейся в указанной главе, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Согласно п. 15, 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010616:477 находится в пределах населенного пункта - г. Уфы Республики Башкортостан и в соответствии с абзацем 3 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" находится в ведении органа местного самоуправления - администрации.
Согласно п. 3.1 договора аренды от 28.11.2011 N 1573-11 срок аренды устанавливается с 01.11.2011 по 01.11.2016.
Наличие в договоре предусмотренных ч. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условий о его действии начиная с 01.11.2011, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным. Вывод о том, что момент заключения договора, содержащего подобное условие, определяется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, содержится в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешении споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, анализируемый договор аренды от 28.11.2011 N 1573-11 заключен сторонами сроком менее пяти лет.
На оспариваемом договоре уступке от 07.12.2011 имеется подпись начальника Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Лазаренко М.Ю. "Согласовано", которая скреплена печатью (т. 1, л.д. 28).
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по ходатайству ДНТ "Родные просторы" по делу назначена повторная судебная технико-криминалистическую экспертиза давности документа (т. 5, л.д. 156-158).
Согласно заключению эксперта Палаты судебных экспертов Российской Федерации АНО "Уфимский центр судебных экспертиз" Королева В.В. N 230/2014 от 27.06.2014 подпись от имени М.А. Лазаренко в правом верхнем углу договора от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11 выполнена в период времени декабрь 2011 г. - февраль 2012 г.
Оценка данного доказательства осуществляется арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с заключением экспертизы, проведенной в суде первой инстанции, согласно которому подпись от имени М.А. Лазаренко на договоре уступки была выполнена в пределах апреля 2013 г. - июня 2013 года.
Так, при решении вопроса о назначении повторной экспертизы, арбитражному суду апелляционной инстанции представлены сведения о том, что подпись М.А. Лазаренко имелась на договоре уступки не позднее 18.05.2012 года, что следует из ответа Росреестра, по информации которого с пакетом документов 18.05.2012 был представлен договор уступки, проложенная копия которого содержит подпись Лазаренко М.А. На указанные обстоятельства представитель ссылался и в суде первой инстанции, заявлялись ходатайства о проведении повторной экспертизы, истребовании соответствующих доказательств, однако в удовлетворении которых было отказано.
Кроме того, факт согласования договора уступки права аренды в период наличия полномочий подтвердил допрошенный суде в качестве свидетеля Лазаренко М.А.
Арбитражный суд апелляционный инстанции, оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам ст. 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив документы, имеющие в материалах дела, приходит к выводу о том, что собственником земельного участка (администрацией) в лице начальника Лазаренко М.А. было дано согласие на переход прав и обязанностей по названному договору аренды к ДНТ "Родные просторы" на основании договора от 07.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1573-11, то есть требования п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдены.
Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что договор переуступки права аренды заключен в обход закона, регулирующего порядок предоставления земельных участков дачным товариществам.
В соответствии со ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля); садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Из договора аренды, договора уступки права аренды земельного участка следует, что разрешенное использование земельного участка - под сельскохозяйственные угодья, что не исключает использование указанного участка дачным товариществом, в установленных законом целях.
Согласно п. 1 ст. 15 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан на территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).
Вместе с тем, доказательств того, что спорный земельный участок имеет ограничения в предоставлении, установленные указанной выше нормой, не представлено.
Таким образом, требования администрации удовлетворению не подлежат, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2013 по делу N А07-6809/2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа отказать.
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в пользу Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2000 руб.
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2000 руб.
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в пользу Дачного некоммерческого товарищества "Родные просторы" в счет компенсации понесенных расходов стоимость повторной технико-криминалистической экспертизы в сумме 20000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)