Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 02.04.2015
Полный текст постановления изготовлен 06.04.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (ОГРН 1036846999298, ИНН 6803120472, ул. Заводская, 28а, г. Жердевка, Тамбовская обл., 393672) - Юмашева В.В. (дов. от 29.12.2014 N 199),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944, ул. Сергея Рахманинова, д. 1а, г. Тамбов, 392000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от общества с ограниченной ответственностью "ТРИО И КА" (ОГРН 1096827000819, ИНН 6827019591, ул. Державинская, д. 16а, офис 9, г. Тамбов, 392000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2014 (судья Игнатенко В.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А64-3968/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением:
- - о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление, регистрирующий орган), выразившееся в не совершении действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об обременении договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2008 земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312, площадью 2985300 кв. м, местоположение: Тамбовская обл., Знаменский район, в границах бывшего СХПК "Калининский", бригада N 1, поле NV, часть рабочего N 2, поле NVI, рабочий участок N 1, рабочий участок N 2. Пастбища и сенокосы в границах бывшего СХПК "Калининский", принадлежащего ООО "ТРИО и КА" на праве собственности;
- - об обязании Управления внести в ЕГРП запись об обременении вышеуказанного земельного участка договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2006 в пользу общества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТРИО и КА".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагая, что при вынесении оспариваемых судебных актов были неправильно применены нормы материального права.
Управление Росреестра по Тамбовской области направило в суд кассационной инстанции заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей управления, в котором также указало, что поддерживает доводы, изложенные в отзывах на заявление и апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО "Калининское" и собственниками земельных долей, от имени которых действовали доверенные лица, заключен договор аренды от 10.10.2006 при множественности лиц на стороне арендодателей, по условиям которого арендодатели передали за плату, а арендатор принял в аренду принадлежащий арендодателям на праве общей долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 44960000 кв. м с кадастровым номером 68:04:0000000:0045 для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный в Тамбовской области, Знаменский район, земли СХПК "Калининский": бригада N 1, поле N 1, 3 - 8, бригада N 2 поля N 1 - 12, сроком на 49 лет.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 22.02.2007 за N 68-68-03/001/2007-304.
Решением единственного участника ООО "Калининское" от 20.09.2010 общество реорганизовано путем присоединения к ООО "Агротехнологии", что подтверждено договором о присоединении от 20.10.2013, свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от 18.01.2011 серия 68 N 001427705. В результате реорганизации все права и обязанности присоединенного общества перешли к ООО "Агротехнологии".
Участником долевой собственности Коноваловым С.И. в счет принадлежащих ему земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045 был выделен земельный участок площадью 2985300 кв. м и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 68:04:0000000:312. Право собственности Коновалова С.И. на данный земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Тамбовской области 12.07.2013 за N 68-68-03/012/2013-256.
14.02.2014 Управлением Росреестра по Тамбовской области на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2014, заключенного между Коноваловым С.И. и ООО "ТРИО и КА", зарегистрировано право собственности ООО "ТРИО и КА" на земельный участок с кадастровым номером 68:04:0000000:312.
Из представленного в материалы свидетельства о государственной регистрации права от 14.02.2014 серия 68 АЕ 767314 следует, что запись об обременении образованного земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312 правом аренды по договору от 10.10.2006 не внесена.
Считая, бездействие регистрирующего органа, выразившееся в невнесении при регистрации права собственности и перехода права собственности на выделенный Коноваловым С.И. земельный участок записи об обременении арендой в пользу ООО "Агротехнологии", незаконным и нарушающим права общества, последнее обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования общества направлены на защиту сохранения прав арендатора, который должен разрешаться в исковом порядке с использованием надлежащих способов защиты.
При этом, суд первой инстанции указал, что управление Росреестра, не внеся запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312, действовало в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), поскольку согласно ч. 2 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при осуществлении выдела земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312 его собственник перестал быть собственником земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045 и в силу требования ст. 608 Гражданского кодекса РФ он автоматически был исключен из списка арендодателей земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045, как утративший право собственности на него. Управление правом оценки договорных отношений лиц, обратившихся за регистрацией, Законом N 122-ФЗ не наделено
Между тем, такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 5 статьи 11.5, пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации и регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В частности, названным Федеральным законом предусмотрен порядок выдела участником или участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.
Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком иным образом установлено статьей 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в действовавшей на момент реализации гражданином права на выдел земельного участка в счет земельных долей редакции), не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.
Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Договор аренды от 10.10.2006 земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045, из которого произведен выдел участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312, заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписан собственниками и представителями собственников земельных долей без возражений, зарегистрирован в установленном законодательством порядке, является действующим, изменения в него не вносились. Коновалов С.И. на момент заключения указанного договора аренды обладал 1/467 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:04:0000000:0045, являлся одним из арендодателей этого земельного участка.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при применении статьи 11.8 Кодекса, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Этому толкованию соответствуют положения действующего в период внесения управлением Росреестра в ЕГРП переход права и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:04:0000000:312 постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (редакция от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
Выводы судов, что данный спор не может быть рассмотрен по правилам главы 24 АПК РФ, неправомерен.
В данном случае общество ссылалось на нарушение регистрирующим органом норм пункта 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ, в силу которого одновременно с государственной регистрацией права собственности или иных вещных прав на образуемый земельный участок осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такой участок. Поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона N 122-ФЗ), а общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности на образованный земельный участок, рассмотрение заявления по существу должно проводиться по правилам главы 24 АПК РФ.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1563-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.
При этом возможные споры собственника и арендатора земельного участка могут быть разрешены в самостоятельном порядке.
Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что судебные акты на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
В связи с тем, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены в полном объеме, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять новое решение об удовлетворении требований ООО "Агротехнологии" и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ООО "Агротехнологии", подлежат отнесению на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
Руководствуясь статьями 104, 110, пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 3 части 2 статьи 288, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А64-3968/2014 отменить.
Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении арендой земельного участка общей площадью 2985300 кв. м с кадастровым номером 68:04:0000000:312, местоположение: Тамбовская область, Знаменский район, в границах бывшего СХПК "Калининский", бригада N 1, поле NV, часть рабочего участка N 2, поле NVI, рабочий участок N 1, рабочий участок N 2. Пастбища и сенокосы в границах бывшего СХПК "Калининский" на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2006.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении арендой земельного участка общей площадью 2985300 кв. м с кадастровым номером 68:04:0000000:312, местоположение: Тамбовская область, Знаменский район, в границах бывшего СХПК "Калининский", бригада N 1, поле NV, часть рабочего участка N 2, поле NVI, рабочий участок N 1, рабочий участок N 2. Пастбища и сенокосы в границах бывшего СХПК "Калининский", на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2006.
Возвратить ООО "Агротехнологии" излишне уплаченную по платежному поручению от 05.02.2015 N 2639 государственную пошлину в сумме 500 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 рублей, понесенные ООО "Агротехнологии" за рассмотрение дела в суде первой, апелляционной, кассационной инстанциях.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 06.04.2015 ПО ДЕЛУ N А64-3968/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. по делу N А64-3968/2014
Резолютивная часть объявлена 02.04.2015
Полный текст постановления изготовлен 06.04.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,
судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (ОГРН 1036846999298, ИНН 6803120472, ул. Заводская, 28а, г. Жердевка, Тамбовская обл., 393672) - Юмашева В.В. (дов. от 29.12.2014 N 199),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944, ул. Сергея Рахманинова, д. 1а, г. Тамбов, 392000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
от общества с ограниченной ответственностью "ТРИО И КА" (ОГРН 1096827000819, ИНН 6827019591, ул. Державинская, д. 16а, офис 9, г. Тамбов, 392000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2014 (судья Игнатенко В.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А64-3968/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением:
- - о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление, регистрирующий орган), выразившееся в не совершении действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) об обременении договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2008 земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312, площадью 2985300 кв. м, местоположение: Тамбовская обл., Знаменский район, в границах бывшего СХПК "Калининский", бригада N 1, поле NV, часть рабочего N 2, поле NVI, рабочий участок N 1, рабочий участок N 2. Пастбища и сенокосы в границах бывшего СХПК "Калининский", принадлежащего ООО "ТРИО и КА" на праве собственности;
- - об обязании Управления внести в ЕГРП запись об обременении вышеуказанного земельного участка договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2006 в пользу общества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТРИО и КА".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагая, что при вынесении оспариваемых судебных актов были неправильно применены нормы материального права.
Управление Росреестра по Тамбовской области направило в суд кассационной инстанции заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей управления, в котором также указало, что поддерживает доводы, изложенные в отзывах на заявление и апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО "Калининское" и собственниками земельных долей, от имени которых действовали доверенные лица, заключен договор аренды от 10.10.2006 при множественности лиц на стороне арендодателей, по условиям которого арендодатели передали за плату, а арендатор принял в аренду принадлежащий арендодателям на праве общей долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 44960000 кв. м с кадастровым номером 68:04:0000000:0045 для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный в Тамбовской области, Знаменский район, земли СХПК "Калининский": бригада N 1, поле N 1, 3 - 8, бригада N 2 поля N 1 - 12, сроком на 49 лет.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 22.02.2007 за N 68-68-03/001/2007-304.
Решением единственного участника ООО "Калининское" от 20.09.2010 общество реорганизовано путем присоединения к ООО "Агротехнологии", что подтверждено договором о присоединении от 20.10.2013, свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от 18.01.2011 серия 68 N 001427705. В результате реорганизации все права и обязанности присоединенного общества перешли к ООО "Агротехнологии".
Участником долевой собственности Коноваловым С.И. в счет принадлежащих ему земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045 был выделен земельный участок площадью 2985300 кв. м и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 68:04:0000000:312. Право собственности Коновалова С.И. на данный земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Тамбовской области 12.07.2013 за N 68-68-03/012/2013-256.
14.02.2014 Управлением Росреестра по Тамбовской области на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2014, заключенного между Коноваловым С.И. и ООО "ТРИО и КА", зарегистрировано право собственности ООО "ТРИО и КА" на земельный участок с кадастровым номером 68:04:0000000:312.
Из представленного в материалы свидетельства о государственной регистрации права от 14.02.2014 серия 68 АЕ 767314 следует, что запись об обременении образованного земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312 правом аренды по договору от 10.10.2006 не внесена.
Считая, бездействие регистрирующего органа, выразившееся в невнесении при регистрации права собственности и перехода права собственности на выделенный Коноваловым С.И. земельный участок записи об обременении арендой в пользу ООО "Агротехнологии", незаконным и нарушающим права общества, последнее обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования общества направлены на защиту сохранения прав арендатора, который должен разрешаться в исковом порядке с использованием надлежащих способов защиты.
При этом, суд первой инстанции указал, что управление Росреестра, не внеся запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312, действовало в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), поскольку согласно ч. 2 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при осуществлении выдела земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312 его собственник перестал быть собственником земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045 и в силу требования ст. 608 Гражданского кодекса РФ он автоматически был исключен из списка арендодателей земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045, как утративший право собственности на него. Управление правом оценки договорных отношений лиц, обратившихся за регистрацией, Законом N 122-ФЗ не наделено
Между тем, такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 5 статьи 11.5, пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации и регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В частности, названным Федеральным законом предусмотрен порядок выдела участником или участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.
Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком иным образом установлено статьей 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в действовавшей на момент реализации гражданином права на выдел земельного участка в счет земельных долей редакции), не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.
Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Договор аренды от 10.10.2006 земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:0045, из которого произведен выдел участка с кадастровым номером 68:04:0000000:312, заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписан собственниками и представителями собственников земельных долей без возражений, зарегистрирован в установленном законодательством порядке, является действующим, изменения в него не вносились. Коновалов С.И. на момент заключения указанного договора аренды обладал 1/467 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:04:0000000:0045, являлся одним из арендодателей этого земельного участка.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при применении статьи 11.8 Кодекса, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Этому толкованию соответствуют положения действующего в период внесения управлением Росреестра в ЕГРП переход права и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:04:0000000:312 постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (редакция от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
Выводы судов, что данный спор не может быть рассмотрен по правилам главы 24 АПК РФ, неправомерен.
В данном случае общество ссылалось на нарушение регистрирующим органом норм пункта 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ, в силу которого одновременно с государственной регистрацией права собственности или иных вещных прав на образуемый земельный участок осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такой участок. Поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона N 122-ФЗ), а общество в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности на образованный земельный участок, рассмотрение заявления по существу должно проводиться по правилам главы 24 АПК РФ.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1563-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Геращенко Игоря Леонидовича на нарушение его конституционных прав положением пункта 1 статьи 2 и пунктом 5 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что нормы пункта 5 статьи 22.2 данного Закона о регистрации ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на данные земельные участки направлены на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.
При этом возможные споры собственника и арендатора земельного участка могут быть разрешены в самостоятельном порядке.
Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что судебные акты на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
В связи с тем, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены в полном объеме, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять новое решение об удовлетворении требований ООО "Агротехнологии" и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ООО "Агротехнологии", подлежат отнесению на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
Руководствуясь статьями 104, 110, пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 3 части 2 статьи 288, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.10.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А64-3968/2014 отменить.
Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по невнесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении арендой земельного участка общей площадью 2985300 кв. м с кадастровым номером 68:04:0000000:312, местоположение: Тамбовская область, Знаменский район, в границах бывшего СХПК "Калининский", бригада N 1, поле NV, часть рабочего участка N 2, поле NVI, рабочий участок N 1, рабочий участок N 2. Пастбища и сенокосы в границах бывшего СХПК "Калининский" на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2006.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении арендой земельного участка общей площадью 2985300 кв. м с кадастровым номером 68:04:0000000:312, местоположение: Тамбовская область, Знаменский район, в границах бывшего СХПК "Калининский", бригада N 1, поле NV, часть рабочего участка N 2, поле NVI, рабочий участок N 1, рабочий участок N 2. Пастбища и сенокосы в границах бывшего СХПК "Калининский", на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.10.2006.
Возвратить ООО "Агротехнологии" излишне уплаченную по платежному поручению от 05.02.2015 N 2639 государственную пошлину в сумме 500 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 рублей, понесенные ООО "Агротехнологии" за рассмотрение дела в суде первой, апелляционной, кассационной инстанциях.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)