Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛО И К" (далее - общество "Дело и К") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Дело и К" - Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2013).
Администрация города Магнитогорска (далее также - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Дело и К" о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 N 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. С общества "Дело и К" в пользу администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе общество "Дело и К" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для увеличения стоимости арендной платы не соответствуют фактическим обстоятельствам, а также противоречат судебным актам по ранее рассмотренному делу N А76-9854/2012 по иску о взыскании арендной платы за пользование тем же земельным участком в период с 01.01.2010 по 31.03.2012. Как указывает заявитель жалобы, решением суда от 29.11.2012 по указанному делу установлено, что основанием для увеличения арендной платы в одностороннем порядке является п. 3.2 договора от 05.05.2008 N 4835, при этом арендодателем должен быть соблюден определенный договором порядок такого изменения; кроме того, увеличение размера арендной платы, предъявленной ко взысканию, по сравнению с согласованной договором, обусловлено не изменением (повышением) коэффициентов в результате принятия нормативных актов, а применением новых значений взамен установленных для вида деятельности арендатора, согласованных сторонами при заключении; при этом администрация своевременно не воспользовалась правом на изменение арендной платы и не приняла мер к заключению в соответствии с п. 6.2 договора дополнительного соглашения об изменении целевого использования земельного участка (его части), поскольку, только собственник земельного участка вправе изменить его целевое назначение. Согласно доводам заявителя, поскольку арендодатель своевременно не принял мер к заключению дополнительного соглашения к договору в соответствии с указанным в п. 6.2 договора порядком, он вправе требовать взыскания арендной платы с учетом произведенного в одностороннем порядке перерасчета только после изменения целевого назначения земельного участка, то есть с 23.06.2012 по 20.07.2012 (до даты расторжения договора аренды).
В отзыве на кассационную жалобу администрации просит оставить оспариваемый судебный акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471.
На основании постановления главы города от 31.01.2008 N 592-П между администрацией (арендодатель) и обществом "Дело и К" (арендатор) 05.05.2008 заключен договор аренды земельного участка N 4835 (далее - договор N 4835), в соответствии с п. 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 общей площадью 15 878,83 кв. м, на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса.
Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.06.2008.
В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (п. 3.3 договора).
Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора аренды N 4835 до 31.01.2013, а также уточнили реквизиты расчетного счета для перечисления арендной платы. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 N 5 12.02.2010 в ЕГРП внесены регистрационные записи о праве собственности общества "Дело и К" на два нежилых здания - склад N 1 общей площадью 1250,7 кв. м (литера А), склад N 2 общей площадью 1246,3 кв. м (литера Б), расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 1, корпус N 1, строения N 2 и 1, соответственно.
Общество "Дело и К" в 2012 году, на протяжении 9 месяцев ежемесячно вносило арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3 222 руб. 29 коп.), в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие платежные поручения.
По результатам обследования 08.02.2012 переданного обществу "Дело и К" земельного участка площадью 15 878,83 кв. м муниципальным инспектором по использованию и охране земель администрации установлено, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами; на остальной части земельного участка ведется строительство склада, о чем был составлен соответствующий акт N 36.
Постановлением администрации от 12.04.2012 N 5104-П утверждено разрешение от 05.04.2012 N 74-00187" на ввод в эксплуатацию нежилого здания - "АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь", расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.
Представителем общества "Дело и К" 18.07.2012 получен новый расчет размера арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.07.2012. Расчет произведен арендодателем по формуле: "Апл = S * Кад. ст. * Сап / 100 * К1 * К2 * К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "S" - площадь арендуемого земельного участка, "Кад. ст." - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истец применил при расчете следующие показатели и значения: площадь участка - 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка - 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011; 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы - 0,3% в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2% в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент "К1" - 1 в период с 01.01.2010 по 31.01.2010; 2,6 - в период с 01.02.2010 по 30.06.2012; 2,73 - в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент "К2" - 1; коэффициент "К3" - 1.
Дополнительным соглашением от 20.07.2012 стороны расторгли договор аренды N 4835.
Общество "Дело и К" 18.09.2012 на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 N 5799 зарегистрировало право собственности на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24, о чем в ЕГРП внесена регистрационная запись N 74-74-33/277/2012-137 (выписка из ЕГРП от 13.01.2014).
В октябре 2013 года администрация направила в адрес общества "Дело и К" письменную претензию от 17.10.2013 N ОДП54/6127, в которой потребовала погашения задолженности по договору аренды N 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней.
Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.
Администрация, полагая, что на стороне общества "Дело и К" имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды земельного участка, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании долга по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 в сумме 305 537 руб. 59 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного п. 3.2 договора порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных п. 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с п. 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд первой инстанции учел факт уплаты обществом "Дело и К" в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования администрации в части взыскания с ответчика 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды, исходил из следующего.
Согласно представленному в материалы дела расчету исковых требований при расчете арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 истцом применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО), а также решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108); арендодателем использованы следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549,21 руб. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П); ставка арендной платы ("Сап"): 2% (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - пп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора ("К1"): с 01.04.2012 по 30.06.2012 - "2,6" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением от 25.06.2008 N 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 - "2,73" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением от 26.06.2012 N 108), значения коэффициентов "К2" и "К3" неизменны на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют "1".
Суд апелляционной инстанции установил, что при уплате ответчиком арендной платы за заявленный период не были учтены изменения (увеличение) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента "К1", что повлекло уплату арендной платы в размере меньшем, чем определено истцом.
Как установлено апелляционным судом, общество "Дело и К" внесло арендную плату за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 в размере 108 138 руб. 74 коп., из них 12 889 руб. 16 коп. в 2012 г., 95 249 руб. 58 коп. в 2014 г.; сумма недоплаты составила 197 398 руб. 85 коп.
Руководствуясь нормами п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), исходя из положений которых арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что принятие нормативного акта, изменившего кадастровую стоимость земельного участка, влечет изменение размера арендных платежей с момента вступления соответствующего нормативного акта в силу, независимо от момента получения уведомления об изменении договора и нового расчета размера арендной платы.
Также с учетом указанных норм правомерен вывод суда апелляционной инстанции об изменении размера арендной платы в связи с изменением решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 значения коэффициента "К1", учитывающего вид деятельности арендатора, составляющего для вида деятельности "оптовая торговля" в спорный период "2,6" (в июле 2012 года - "2,73").
Ссылки заявителя кассационной жалобы на судебные акты, принятые по ранее рассмотренному делу N А76-9854/2012 по иску о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком в иной период - с 01.01.2010 по 31.03.2012, несостоятельны и не принимаются судом кассационной инстанции, так как выводы судов по указанному делу о правовых последствиях обстоятельств, установленных ими в отношении иного периода пользования объектом, не являются обстоятельствами, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Признавая правомерным применение при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком в заявленный период ставки арендной платы в размере 2%, установленной пп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, суд апелляционной инстанции исходил из установленного им факта нахождения в границах арендуемого земельного участка трех введенных в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объектов капитального строительства (двух складов - с января 2010 года и АБК складского комплекса с гаражами - с апреля 2012 года).
Суд апелляционной инстанции признал данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 иной ставки арендной платы, установленной для иного, чем предусмотрен в договоре, (фактически осуществляемого) вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на то, что с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения).
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.
Предметом договора N 4835 является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства складского комплекса".
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Между тем доказательств изменения условий договора N 4835 о виде разрешенного использования (целевом использовании) земельного участка соглашением сторон, либо в ином порядке, материалы дела не содержат.
Заявленные в ходе рассмотрения дела, в том числе в суде апелляционной инстанции, доводы ответчика о том, что изменения в договор аренды в отношении условия о целевом использовании земельного участка в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора N 4835, не вносились, оставлены апелляционным судом без внимания и оценки.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.
Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось.
Вывод суда апелляционной инстанции о правомерности определения размера арендной платы по действующему договору аренды, исходя из фактического, а не предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка, не основан на нормах права.
При изложенных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт принят с неправильным применением норм материального права (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, 614, п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), без учета правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в связи с чем кассационная жалоба общество "Дело и К" подлежит удовлетворению, а постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 - отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку ставка арендной платы ("Сап"), подлежащая применению с учетом предусмотренного в договоре вида разрешенного использования земельного участка, судом не установлена, размер арендной платы за пользование земельным участком с применением такой ставки не определен, вопрос о наличии задолженности по договору N 4835 исходя из определенной с применением надлежащей ставки арендной платы не исследован, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции согласно п. 3 ч. 1 ст. 287 названного Кодекса.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, проверить представленные сторонами расчеты и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 30.09.2014 N Ф09-6032/14 ПО ДЕЛУ N А76-2152/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. N Ф09-6032/14
Дело N А76-2152/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛО И К" (далее - общество "Дело и К") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Дело и К" - Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2013).
Администрация города Магнитогорска (далее также - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Дело и К" о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 N 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. С общества "Дело и К" в пользу администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе общество "Дело и К" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для увеличения стоимости арендной платы не соответствуют фактическим обстоятельствам, а также противоречат судебным актам по ранее рассмотренному делу N А76-9854/2012 по иску о взыскании арендной платы за пользование тем же земельным участком в период с 01.01.2010 по 31.03.2012. Как указывает заявитель жалобы, решением суда от 29.11.2012 по указанному делу установлено, что основанием для увеличения арендной платы в одностороннем порядке является п. 3.2 договора от 05.05.2008 N 4835, при этом арендодателем должен быть соблюден определенный договором порядок такого изменения; кроме того, увеличение размера арендной платы, предъявленной ко взысканию, по сравнению с согласованной договором, обусловлено не изменением (повышением) коэффициентов в результате принятия нормативных актов, а применением новых значений взамен установленных для вида деятельности арендатора, согласованных сторонами при заключении; при этом администрация своевременно не воспользовалась правом на изменение арендной платы и не приняла мер к заключению в соответствии с п. 6.2 договора дополнительного соглашения об изменении целевого использования земельного участка (его части), поскольку, только собственник земельного участка вправе изменить его целевое назначение. Согласно доводам заявителя, поскольку арендодатель своевременно не принял мер к заключению дополнительного соглашения к договору в соответствии с указанным в п. 6.2 договора порядком, он вправе требовать взыскания арендной платы с учетом произведенного в одностороннем порядке перерасчета только после изменения целевого назначения земельного участка, то есть с 23.06.2012 по 20.07.2012 (до даты расторжения договора аренды).
В отзыве на кассационную жалобу администрации просит оставить оспариваемый судебный акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471.
На основании постановления главы города от 31.01.2008 N 592-П между администрацией (арендодатель) и обществом "Дело и К" (арендатор) 05.05.2008 заключен договор аренды земельного участка N 4835 (далее - договор N 4835), в соответствии с п. 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 общей площадью 15 878,83 кв. м, на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса.
Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 8.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.06.2008.
В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (п. 3.3 договора).
Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора аренды N 4835 до 31.01.2013, а также уточнили реквизиты расчетного счета для перечисления арендной платы. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 N 5 12.02.2010 в ЕГРП внесены регистрационные записи о праве собственности общества "Дело и К" на два нежилых здания - склад N 1 общей площадью 1250,7 кв. м (литера А), склад N 2 общей площадью 1246,3 кв. м (литера Б), расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 1, корпус N 1, строения N 2 и 1, соответственно.
Общество "Дело и К" в 2012 году, на протяжении 9 месяцев ежемесячно вносило арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3 222 руб. 29 коп.), в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие платежные поручения.
По результатам обследования 08.02.2012 переданного обществу "Дело и К" земельного участка площадью 15 878,83 кв. м муниципальным инспектором по использованию и охране земель администрации установлено, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами; на остальной части земельного участка ведется строительство склада, о чем был составлен соответствующий акт N 36.
Постановлением администрации от 12.04.2012 N 5104-П утверждено разрешение от 05.04.2012 N 74-00187" на ввод в эксплуатацию нежилого здания - "АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь", расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.
Представителем общества "Дело и К" 18.07.2012 получен новый расчет размера арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.07.2012. Расчет произведен арендодателем по формуле: "Апл = S * Кад. ст. * Сап / 100 * К1 * К2 * К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "S" - площадь арендуемого земельного участка, "Кад. ст." - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истец применил при расчете следующие показатели и значения: площадь участка - 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка - 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011; 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы - 0,3% в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2% в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент "К1" - 1 в период с 01.01.2010 по 31.01.2010; 2,6 - в период с 01.02.2010 по 30.06.2012; 2,73 - в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент "К2" - 1; коэффициент "К3" - 1.
Дополнительным соглашением от 20.07.2012 стороны расторгли договор аренды N 4835.
Общество "Дело и К" 18.09.2012 на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 N 5799 зарегистрировало право собственности на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24, о чем в ЕГРП внесена регистрационная запись N 74-74-33/277/2012-137 (выписка из ЕГРП от 13.01.2014).
В октябре 2013 года администрация направила в адрес общества "Дело и К" письменную претензию от 17.10.2013 N ОДП54/6127, в которой потребовала погашения задолженности по договору аренды N 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней.
Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.
Администрация, полагая, что на стороне общества "Дело и К" имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды земельного участка, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании долга по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 в сумме 305 537 руб. 59 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного п. 3.2 договора порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных п. 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с п. 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд первой инстанции учел факт уплаты обществом "Дело и К" в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования администрации в части взыскания с ответчика 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды, исходил из следующего.
Согласно представленному в материалы дела расчету исковых требований при расчете арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 истцом применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО), а также решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108); арендодателем использованы следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549,21 руб. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П); ставка арендной платы ("Сап"): 2% (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - пп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора ("К1"): с 01.04.2012 по 30.06.2012 - "2,6" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением от 25.06.2008 N 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 - "2,73" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением от 26.06.2012 N 108), значения коэффициентов "К2" и "К3" неизменны на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют "1".
Суд апелляционной инстанции установил, что при уплате ответчиком арендной платы за заявленный период не были учтены изменения (увеличение) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента "К1", что повлекло уплату арендной платы в размере меньшем, чем определено истцом.
Как установлено апелляционным судом, общество "Дело и К" внесло арендную плату за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 в размере 108 138 руб. 74 коп., из них 12 889 руб. 16 коп. в 2012 г., 95 249 руб. 58 коп. в 2014 г.; сумма недоплаты составила 197 398 руб. 85 коп.
Руководствуясь нормами п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), исходя из положений которых арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что принятие нормативного акта, изменившего кадастровую стоимость земельного участка, влечет изменение размера арендных платежей с момента вступления соответствующего нормативного акта в силу, независимо от момента получения уведомления об изменении договора и нового расчета размера арендной платы.
Также с учетом указанных норм правомерен вывод суда апелляционной инстанции об изменении размера арендной платы в связи с изменением решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 значения коэффициента "К1", учитывающего вид деятельности арендатора, составляющего для вида деятельности "оптовая торговля" в спорный период "2,6" (в июле 2012 года - "2,73").
Ссылки заявителя кассационной жалобы на судебные акты, принятые по ранее рассмотренному делу N А76-9854/2012 по иску о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком в иной период - с 01.01.2010 по 31.03.2012, несостоятельны и не принимаются судом кассационной инстанции, так как выводы судов по указанному делу о правовых последствиях обстоятельств, установленных ими в отношении иного периода пользования объектом, не являются обстоятельствами, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Признавая правомерным применение при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком в заявленный период ставки арендной платы в размере 2%, установленной пп. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, суд апелляционной инстанции исходил из установленного им факта нахождения в границах арендуемого земельного участка трех введенных в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объектов капитального строительства (двух складов - с января 2010 года и АБК складского комплекса с гаражами - с апреля 2012 года).
Суд апелляционной инстанции признал данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации достаточным правовым основанием для целей применения при расчете размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 иной ставки арендной платы, установленной для иного, чем предусмотрен в договоре, (фактически осуществляемого) вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на то, что с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения).
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.
Предметом договора N 4835 является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства складского комплекса".
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Между тем доказательств изменения условий договора N 4835 о виде разрешенного использования (целевом использовании) земельного участка соглашением сторон, либо в ином порядке, материалы дела не содержат.
Заявленные в ходе рассмотрения дела, в том числе в суде апелляционной инстанции, доводы ответчика о том, что изменения в договор аренды в отношении условия о целевом использовании земельного участка в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора N 4835, не вносились, оставлены апелляционным судом без внимания и оценки.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.
Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось.
Вывод суда апелляционной инстанции о правомерности определения размера арендной платы по действующему договору аренды, исходя из фактического, а не предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка, не основан на нормах права.
При изложенных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт принят с неправильным применением норм материального права (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 424, 614, п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), без учета правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в связи с чем кассационная жалоба общество "Дело и К" подлежит удовлетворению, а постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 - отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку ставка арендной платы ("Сап"), подлежащая применению с учетом предусмотренного в договоре вида разрешенного использования земельного участка, судом не установлена, размер арендной платы за пользование земельным участком с применением такой ставки не определен, вопрос о наличии задолженности по договору N 4835 исходя из определенной с применением надлежащей ставки арендной платы не исследован, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции согласно п. 3 ч. 1 ст. 287 названного Кодекса.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, проверить представленные сторонами расчеты и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 по делу N А76-2152/2014 Арбитражного суда Челябинской области отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)