Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца - индивидуального предпринимателя Бетина Дмитрия Сергеевича (ИНН 614300685612, ОГРНИП 304614309700253) - Тарановой Яны Сергеевны (доверенность от 24.01.2014), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961), третьего лица - администрации города Волгодонска (ИНН 6143032957, ОГРН 1026101938741), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бетина Дмитрия Сергеевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.08.2013 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-10475/2013, установил следующее.
ИП Бетин Д.С. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) о внесении изменений в договор аренды от 28.01.2011 N 55.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Волгодонска.
Решением от 07.08.2013 в иске отказано. Суд указал, что исполнение обязательств по договору аренды истцом невозможно, по не зависящим от него причинам. Выполнение работ по прокладке внутриквартальных сетей хозбытовой канализации в квартале В-д возможно только после строительства и ввода в эксплуатацию канализационной насосной станции (далее - КНС) в квартале В-И. Строительство КНС не планируется, при проведении торгов опубликована не соответствующая действительности информация о земельном участке. Указанные истцом обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением от 14.10.2013 решение оставлено без изменения. Суд принял во внимание следующее. До подписания договора аренды арендодатель представил арендатору технические условия от 21.08.2008 N 159, в которых указано, что предприниматель обязан предусмотреть в проекте строительство КНС для отвода сточных вод мкр-на В-Д, а также микрорайонов ВЦ-2, В-9 (сущ.), В-Ж, В-И, В-13, В-23 (на перспективу застройки). Подключение выполнить в соответствии с проектом, материал труб применить полиэтилен, точка подключения - колодец на проектной трассе внутриквартального коллектора хозбытовой канализации. Обязанность по проектированию строительства КНС возложена на заявителя. Арендатор при заключении договора аренды знал об отсутствии КНС, по техническим условиям обязался выполнить проект КНС и подключить инженерные объекты в соответствии с проектом. Событие, с которым предприниматель связывает начало течения сроков исполнения обязательств (окончание строительства и ввод в эксплуатацию КНС), не отвечает критериям, закрепленным в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты и принять новый. Доводы жалобы сводятся к следующему. Из документов аукциона видно, что на день подписания договора аренды сети хозбытовой канализации, обеспечивающие отвод хозбытовой канализации имелись (точка подключения колодец на проектной трассе). Вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендатор знал об отсутствии КНС и принятии на себя обязательства по ее проектированию, противоречит имеющимся в деле доказательствам (нормативная документация администрации города Волгодонска, письмо от 24.04.2013 N 1569/6.1-21). Об отсутствии КНС предприниматель узнал, когда получил технические условия от 12.04.2011 N 30. Ответчик в отзыве на иск указывал, что предпринимателю следует обратиться администрацию города Волгодонска за получением постановления об изменении существенного условия договора, что свидетельствует о признании им изменения существенных обстоятельств. Суды не учли, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, на которые предприниматель повлиять не мог. Исполнение договора без изменения его условий нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя такой ущерб, что он в значительной степени лишится того на, что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Комитет направил отзыв, в котором просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения и заявил ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Из материалов дела видно и судебными инстанциями установлено, что 28.01.2011 стороны заключили договор аренды земельного участка площадью 61 241 кв. м (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 61:48:0040249:2, находящегося примерно в 570 м по направлению на северо-восток от ориентира: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Лазоревый, 28, под комплексную застройку индивидуальными жилыми домами. Договор аренды заключен на основании результатов проведенных торгов в форме аукциона на срок с 28.01.2011 по 28.01.2021 и зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 8.1 договора от 28.01.2011 предприниматель обязался выполнить требования, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованные в газете "Вечерний Волгодонск" от 25.12.2010. Одним из обязательств арендатора являлось обустройство в течение 24 месяцев территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность.
Способом обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка, предусмотренных договором, является неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязанностей, от размера права на заключения договора аренды, установленного по результатам аукциона за каждый день просрочки исполнения обязательств (пункт 8.1.2).
Техническими условиями от 21.08.2008 N 159 на проектирование и присоединение к муниципальным сетям водопровода и канализации объекта "Земельный участок под застройку индивидуальных жилых домов в мкр-не В-Д" закреплено, что для подключения заявленных земельных участков мкр-не В-Д к городским сетям хозбытовой канализации необходимо предусмотреть в проекте строительство КНС для отвода сточных вод мкр-на В-Д, а также мкр-нов ВЦ-2, В-9 (сущ.), В-Ж, В-И, В-13, В-23 (на перспективу застройки), подключение следует выполнить в соответствии с проектом, материал труб применить полиэтилен, точка подключения - колодец на проектной трассе внутриквартального коллектора хозбытовой канализации.
Предприниматель, считая, что в связи с отсутствием КНС невозможно в срок (пункт 8.1.4 договора) исполнить обязательство по проектированию и строительству сетей канализации, обратился с иском в суд.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 451 Кодекса изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, изменение договора по требованию одной стороны возможно лишь при изменении обстоятельств, наступившем после заключения договора. Истец считает таким обстоятельством то, что на момент заключения договора он не знал об отсутствии КНС. Однако, ка установлено судами и подтверждается стороной, названное обстоятельство имело место до заключения сторонами сделки, что само по себе исключает принудительное изменение договора в порядке статьи 451 Кодекса.
Предметом требований истца является внесение в договор изменений о сроке выполнения работ по благоустройству территории.
В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или исчислением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В случаях, если возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей по совершенной сделке связывается с наступлением события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие (статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку условие о сроке выполнения работ под отлагательным условием не соответствует требованиям закона, то сделка в данной части, в случае внесения изменений в договор судом, будет являться недействительной согласно статьям 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы несостоятельны и не могут служить основанием для удовлетворения требования предпринимателя.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу N А53-10475/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.02.2014 ПО ДЕЛУ N А53-10475/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. по делу N А53-10475/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца - индивидуального предпринимателя Бетина Дмитрия Сергеевича (ИНН 614300685612, ОГРНИП 304614309700253) - Тарановой Яны Сергеевны (доверенность от 24.01.2014), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961), третьего лица - администрации города Волгодонска (ИНН 6143032957, ОГРН 1026101938741), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бетина Дмитрия Сергеевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.08.2013 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-10475/2013, установил следующее.
ИП Бетин Д.С. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) о внесении изменений в договор аренды от 28.01.2011 N 55.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Волгодонска.
Решением от 07.08.2013 в иске отказано. Суд указал, что исполнение обязательств по договору аренды истцом невозможно, по не зависящим от него причинам. Выполнение работ по прокладке внутриквартальных сетей хозбытовой канализации в квартале В-д возможно только после строительства и ввода в эксплуатацию канализационной насосной станции (далее - КНС) в квартале В-И. Строительство КНС не планируется, при проведении торгов опубликована не соответствующая действительности информация о земельном участке. Указанные истцом обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением от 14.10.2013 решение оставлено без изменения. Суд принял во внимание следующее. До подписания договора аренды арендодатель представил арендатору технические условия от 21.08.2008 N 159, в которых указано, что предприниматель обязан предусмотреть в проекте строительство КНС для отвода сточных вод мкр-на В-Д, а также микрорайонов ВЦ-2, В-9 (сущ.), В-Ж, В-И, В-13, В-23 (на перспективу застройки). Подключение выполнить в соответствии с проектом, материал труб применить полиэтилен, точка подключения - колодец на проектной трассе внутриквартального коллектора хозбытовой канализации. Обязанность по проектированию строительства КНС возложена на заявителя. Арендатор при заключении договора аренды знал об отсутствии КНС, по техническим условиям обязался выполнить проект КНС и подключить инженерные объекты в соответствии с проектом. Событие, с которым предприниматель связывает начало течения сроков исполнения обязательств (окончание строительства и ввод в эксплуатацию КНС), не отвечает критериям, закрепленным в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты и принять новый. Доводы жалобы сводятся к следующему. Из документов аукциона видно, что на день подписания договора аренды сети хозбытовой канализации, обеспечивающие отвод хозбытовой канализации имелись (точка подключения колодец на проектной трассе). Вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендатор знал об отсутствии КНС и принятии на себя обязательства по ее проектированию, противоречит имеющимся в деле доказательствам (нормативная документация администрации города Волгодонска, письмо от 24.04.2013 N 1569/6.1-21). Об отсутствии КНС предприниматель узнал, когда получил технические условия от 12.04.2011 N 30. Ответчик в отзыве на иск указывал, что предпринимателю следует обратиться администрацию города Волгодонска за получением постановления об изменении существенного условия договора, что свидетельствует о признании им изменения существенных обстоятельств. Суды не учли, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, на которые предприниматель повлиять не мог. Исполнение договора без изменения его условий нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя такой ущерб, что он в значительной степени лишится того на, что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Комитет направил отзыв, в котором просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения и заявил ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Из материалов дела видно и судебными инстанциями установлено, что 28.01.2011 стороны заключили договор аренды земельного участка площадью 61 241 кв. м (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 61:48:0040249:2, находящегося примерно в 570 м по направлению на северо-восток от ориентира: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Лазоревый, 28, под комплексную застройку индивидуальными жилыми домами. Договор аренды заключен на основании результатов проведенных торгов в форме аукциона на срок с 28.01.2011 по 28.01.2021 и зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 8.1 договора от 28.01.2011 предприниматель обязался выполнить требования, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованные в газете "Вечерний Волгодонск" от 25.12.2010. Одним из обязательств арендатора являлось обустройство в течение 24 месяцев территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность.
Способом обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка, предусмотренных договором, является неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязанностей, от размера права на заключения договора аренды, установленного по результатам аукциона за каждый день просрочки исполнения обязательств (пункт 8.1.2).
Техническими условиями от 21.08.2008 N 159 на проектирование и присоединение к муниципальным сетям водопровода и канализации объекта "Земельный участок под застройку индивидуальных жилых домов в мкр-не В-Д" закреплено, что для подключения заявленных земельных участков мкр-не В-Д к городским сетям хозбытовой канализации необходимо предусмотреть в проекте строительство КНС для отвода сточных вод мкр-на В-Д, а также мкр-нов ВЦ-2, В-9 (сущ.), В-Ж, В-И, В-13, В-23 (на перспективу застройки), подключение следует выполнить в соответствии с проектом, материал труб применить полиэтилен, точка подключения - колодец на проектной трассе внутриквартального коллектора хозбытовой канализации.
Предприниматель, считая, что в связи с отсутствием КНС невозможно в срок (пункт 8.1.4 договора) исполнить обязательство по проектированию и строительству сетей канализации, обратился с иском в суд.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 451 Кодекса изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, изменение договора по требованию одной стороны возможно лишь при изменении обстоятельств, наступившем после заключения договора. Истец считает таким обстоятельством то, что на момент заключения договора он не знал об отсутствии КНС. Однако, ка установлено судами и подтверждается стороной, названное обстоятельство имело место до заключения сторонами сделки, что само по себе исключает принудительное изменение договора в порядке статьи 451 Кодекса.
Предметом требований истца является внесение в договор изменений о сроке выполнения работ по благоустройству территории.
В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или исчислением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В случаях, если возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей по совершенной сделке связывается с наступлением события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие определяет не срок, а условие (статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку условие о сроке выполнения работ под отлагательным условием не соответствует требованиям закона, то сделка в данной части, в случае внесения изменений в договор судом, будет являться недействительной согласно статьям 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы несостоятельны и не могут служить основанием для удовлетворения требования предпринимателя.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу N А53-10475/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)