Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2013 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - Стерлядева Е.В. доверенность от 20.12.2012 г. N 73-ИОГВ-34-0201-43;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - Матвеев А.К. доверенность 09.01.2013 г. N 01;
- от ООО "Максима" - Кутузов М.М. доверенность от 10.08.2013 г.;
- от ООО "АгроПромСервис" - извещен, не явился;
- от ООО "АгроПромСервис" - извещен, не явился;
- от ООО "Виконт" - извещен, не явился;
- от ООО "Контакт" - Уханов Э.В. доверенность от 21.10.2013 г.;
- от Администрации г. Ульяновска - извещен, не явился;
- от Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска - извещен, не явился;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ООО "Контакт"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года по делу N А72-5530/2013 (судья Каданцев Ю.А.),
по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Максима", г. Ульяновск,
ООО "АгроПромСервис", г. Ульяновск,
ООО "Виконт", г. Ульяновск,
ООО "Контакт", г. Ульяновск,
Администрация г. Ульяновска, г. Ульяновск
Комитет архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска, г. Ульяновск,
о признании действий по внесению в ЕГРП сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области незаконными,
и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ульяновской области путем погашения записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области,
установил:
В Арбитражный суд Ульяновской области поступило заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании действий по внесению в ЕГРП сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области незаконными, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ульяновской области путем погашения записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Максима", общество с ограниченной ответственностью "АгроПромСервис", общество с ограниченной ответственностью "Виконт", общество с ограниченной ответственностью "Контакт", Администрацию г. Ульяновска и Комитет архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных к Управлению требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе указывает, что участок был установлен в качестве индивидуально определенной вещи и на момент составления договора аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 был описан в соответствии с данными межевания и кадастрового учета объекта т.е. в строгом соответствии с действовавшими на тот момент нормами законодательства.
Сведения о земельном участке с кадастровом номером 73:19:084401:1 были внесены в ЕГРП на основании документов, подготовленных Территориальным межрайонным отделом N 1 Управления ФАКОН по Ульяновской области; о земельном участке с кадастровым номером 73:19:0:424 на основании кадастрового паспорта земельного участка, выданного 03.03.2011 г. ФГУ "ЗКП" по Ульяновской области за N 7325/205/11-670 т.е в строгом соответствии с нормами действовавшего законодательства. Внесение в ЕГРП сведений о земельном участке на основании документов, выданных иными органами (организациями) не предусмотрено нормами действующего законодательства.
Податель жалобы ссылается на то, что 04.03.2011 г. в Управление обратился представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 390000 кв. м кад. N 73:19:0:424.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не предпринимал никаких действий по изменению предмета аренды.
По мнению подателя жалобы, оспариваемое Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области регистрационное действие было совершено Управлением по инициативе Департамента и, несмотря на то, что заявитель из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008 знал, что предмет аренды не соответствовал данным ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости, но не предпринял никаких действий по устранению данных несоответствий и не внес соответствующих изменений в ЕГРП и ГКН.
Податель жалобы ссылается также на то, что процедура изменения категории земель не была соблюдена, как это установлено Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Не согласившись с выводами суда ООО "Контакт" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 г. по делу N А 72-5530/2013 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска полностью В апелляционной жалобе указывает, что в оспариваемом решении отсутствуют выводы суда об уважительности причин пропуска срока в течении 2-х лет, а истец не представил доказательств наличия у него уважительных причин в пропуске срока.
Также податель жалобы ссылается на то, что судом не указано, какие права и законные интересы истца нарушены оспариваемыми действиями государственного органа, учитывая, что за совершением оспариваемого действия обратился сам истец.
По мнению подателя жалобы, вывод суда о незаключенности договора аренды N 01/19-85 от 17.03.2008 г. является необоснованным и противоречащим выводам судов по делам N А72-1258/2011,А72-5777/2012, А72-7186/2012,А72-10723/2012 поскольку во всех перечисленных судебных актах речь идет о заключенном договоре аренды N 01/19-85 от 17.03.2008 г.
Кроме того, ссылка суда на заключение эксперта N 026-043-02-00229 от 12.02.2009 г. по делу N А72-6050/2008 является противоречивой.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ныне - Департамент госимущества Ульяновской области) и ООО "Максима" был оформлен договор аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв. м, зарегистрированный 10.04.2008 г., что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права N 01/016/2008-019.
Земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, является собственностью Ульяновской области (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 73-АА 174769 от 07.04.2011 г.).
25.03.2008 г. в Управление обратился представитель ООО "Максима" за государственной регистрацией договора аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ГП совхоз "Лаишевский", кадастровый номер 73:19:0:65.
Согласно указанному договору, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1 площадью 390000 кв. м входящую в состав земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:65. На момент обращения заявителя за государственной регистрацией договора аренды, в ЕГРП был открыт раздел на земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:65, раздел реестра на земельный участок с кадастровым номером 73:19:084401:1 в ЕГРП не открыт.
Поскольку предметом аренды являлась часть земельного участка с кадастровым номером: 73:19:0:65 общей площадью 390000 кв. м государственным регистратором было принято решение о проведении государственной регистрации договора аренды, о чем 10.04.2008 г. в раздел ЕГРП с кадастровым номером 73:19:0:65 была внесена запись N 73-73-01/016/2008-19.
04.03.2011 г. в Управление обратился представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 390000 кв. м кад. N 73:19:0:424. Указанный земельный участок был образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером: 73:19:0:65.
30.03.2011 г. государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения, в какие разделы ЕГРП необходимо переносить записи об аренде, о чем в адрес заявителя было направлено уведомление N 01/135/2011-190.
05.04.2011 г. представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратился с заявлением о предоставлении дополнительных документов и предоставил, в том числе и письмо ООО "Контакт" (на тот момент являющегося арендатором по договору аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85) с указанием на то, что арендуемый земельный участок входит в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424, чем устранил сомнения государственного регистратора.
Запись об аренде была 07.04.2011 г. внесена (перенесена) Управлением в новый открытый раздел ЕГРП с кадастровым номером 73:19:0:424 в связи с обращением представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений в Управление и предоставленных им в Управление документов.
При принятии решения об удовлетворении заявленных Департаментом требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества в соответствии со статьями 130, 131, 132. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Договор аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Частью 3 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131 -ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 131-ФЗ) определено, что полномочия органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 131-ФЗ в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов обладают иными полномочиями в соответствии с настоящим Федеральным законом, уставами муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 статьи 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Удостоверение площади земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения площади земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм договор аренды земельного участка должен содержать данные о земельном участке, позволяющие определенно установить арендуемое недвижимое имущество.
При заключении договора аренды от 17.03.2008 N 01/19-85 не урегулированным между сторонами остался вопрос о площади передаваемого в аренду земельного участка.
Площадь земельного участка является его уникальной характеристикой, позволяющей, в том числе, идентифицировать сам земельный участок.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008 (которое обжаловано не было), фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 01/19-85, составляет 671335 кв. м, а не 390000 кв. м, как указано в договоре аренды земельного участка, заключенного между Министерством госимущества Ульяновской области и ООО "Максима".
Земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424, расположенный по адресу: Ульяновская область, ГП совхоз "Лаишевский", вошел в границы населенного пункта город Ульяновск в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 N 83.
В силу ч. 1 ст. 72 и ст. 76 Конституции Российской Федерации установление общих принципов организации местного самоуправления находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, принимаемые по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 131-ФЗ границы территорий муниципальных образований устанавливаются и изменяются законами субъектов РФ в соответствии со ст. 11 - 13 указанного Закона. Аналогичная норма содержится в главе 12 "Переходные положения" Федерального закона N 131-ФЗ.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 85 Федерального закона N 131-ФЗ в целях организации местного самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями указанного Федерального закона органы государственной власти субъектов РФ до 01.03.2005 г. устанавливают границы муниципальных образований и наделяют соответствующие муниципальные образования статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района.
Согласно ч. 3 статьи 85 Федерального закона N 131-ФЗ при утверждении границ муниципальных образований во исполнение требований пункта 1 части 1 настоящей статьи допускается утверждение границ муниципальных образований в виде картографического описания.
В случае если границы муниципальных образований не утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации до 1 марта 2005 года в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 настоящей статьи, границы муниципальных образований утверждаются до 31 марта 2005 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
Таким образом, указанным Законом Ульяновской области "О муниципальных образованиях Ульяновской области" N 043-30 от 13.07.2004 г. в полном соответствии с требованиями Федерального закона N 131-ФЗ установлены и утверждены границы земель муниципального образования г. Ульяновск, а также муниципального образования "Ульяновский район" путем картографического описания границ с последующим составлением акта приема-передачи земель от 12.10.2005 г., в связи с чем, земельный участок, переданный по договору аренды от 17.03.2008, из состава земель сельскохозяйственного назначения МО "Ульяновский район" вошел в состав земель населенного пункта МО г. Ульяновск.
Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями земель с различным правовым статусом и регулированием их оборота. При этом согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 84 Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
Частью 3 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае установления и изменения черты поселений.
Статьей 8 названного Закона предусмотрено, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Согласно ч. 5 ст. 14 указанного Федерального закона земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
Согласно ч. 3 ст. 15 указанного Федерального закона до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (05.01.2005 г.), осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
При указанных обстоятельствах с принятием Закона Ульяновской области "О муниципальных образованиях Ульяновской области" N 043-30 от 13.07.2004 г. с составлением соответствующего акта приема-передачи земель земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424, фактически переведен из земель сельскохозяйственного назначения Ульяновского района в категорию земель населенных пунктов (г. Ульяновск).
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований вносить в ЕГРП сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0: 424 на основании договора аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85, заключенного в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв. м.
Кроме того, договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85, в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв. м фактически не позволяет достоверно определить границы переданного в аренду земельного участка. Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 01/19-85, составляет 671.335 кв. м, а не 390.000 кв. м, как указано в договоре аренды земельного участка, заключенным между Министерством госимущества Ульяновской области и ООО "Максима".
Данный факт также подтвержден заключением эксперта ООО "СОЭКС-УТПП" от 12.02.20091. N 020-043-02-0022У, в том числе заключением эксперта по одному из вопросов суда.
Таким образом, указанным экспертным заключением подтверждено, что по договору аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, фактически передан в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок площадью не 390.000 кв. м (как указано в договоре), а земельный участок площадью 671.335 кв. м, что делает невозможным достоверно определить предмет аренды.
Поэтому с учетом положений статей 422, 432, 607 ГК РФ, суд правильно указал в решении на то, что договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85 является незаключенным, что указывает на отсутствие у регистрирующего органа оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390.000 кв. м.
Судом в соответствии с правом, предусмотренным ч. 4 ст. 198 АПК РФ восстановлен пропущенный Департаментом трехмесячный срок на обращение в суд с учетом заявленного им ходатайства, в связи с чем ссылка подателя жалобы на пропуск указанного срока является неосновательной.
Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут послужить основанием для отмены решения суда.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года по делу N А72-5530/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.12.2013 ПО ДЕЛУ N А72-5530/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2013 г. по делу N А72-5530/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2013 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - Стерлядева Е.В. доверенность от 20.12.2012 г. N 73-ИОГВ-34-0201-43;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - Матвеев А.К. доверенность 09.01.2013 г. N 01;
- от ООО "Максима" - Кутузов М.М. доверенность от 10.08.2013 г.;
- от ООО "АгроПромСервис" - извещен, не явился;
- от ООО "АгроПромСервис" - извещен, не явился;
- от ООО "Виконт" - извещен, не явился;
- от ООО "Контакт" - Уханов Э.В. доверенность от 21.10.2013 г.;
- от Администрации г. Ульяновска - извещен, не явился;
- от Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска - извещен, не явился;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ООО "Контакт"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года по делу N А72-5530/2013 (судья Каданцев Ю.А.),
по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Максима", г. Ульяновск,
ООО "АгроПромСервис", г. Ульяновск,
ООО "Виконт", г. Ульяновск,
ООО "Контакт", г. Ульяновск,
Администрация г. Ульяновска, г. Ульяновск
Комитет архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска, г. Ульяновск,
о признании действий по внесению в ЕГРП сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области незаконными,
и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ульяновской области путем погашения записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области,
установил:
В Арбитражный суд Ульяновской области поступило заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании действий по внесению в ЕГРП сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области незаконными, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ульяновской области путем погашения записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Максима", общество с ограниченной ответственностью "АгроПромСервис", общество с ограниченной ответственностью "Виконт", общество с ограниченной ответственностью "Контакт", Администрацию г. Ульяновска и Комитет архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных к Управлению требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе указывает, что участок был установлен в качестве индивидуально определенной вещи и на момент составления договора аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 был описан в соответствии с данными межевания и кадастрового учета объекта т.е. в строгом соответствии с действовавшими на тот момент нормами законодательства.
Сведения о земельном участке с кадастровом номером 73:19:084401:1 были внесены в ЕГРП на основании документов, подготовленных Территориальным межрайонным отделом N 1 Управления ФАКОН по Ульяновской области; о земельном участке с кадастровым номером 73:19:0:424 на основании кадастрового паспорта земельного участка, выданного 03.03.2011 г. ФГУ "ЗКП" по Ульяновской области за N 7325/205/11-670 т.е в строгом соответствии с нормами действовавшего законодательства. Внесение в ЕГРП сведений о земельном участке на основании документов, выданных иными органами (организациями) не предусмотрено нормами действующего законодательства.
Податель жалобы ссылается на то, что 04.03.2011 г. в Управление обратился представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 390000 кв. м кад. N 73:19:0:424.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не предпринимал никаких действий по изменению предмета аренды.
По мнению подателя жалобы, оспариваемое Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области регистрационное действие было совершено Управлением по инициативе Департамента и, несмотря на то, что заявитель из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008 знал, что предмет аренды не соответствовал данным ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости, но не предпринял никаких действий по устранению данных несоответствий и не внес соответствующих изменений в ЕГРП и ГКН.
Податель жалобы ссылается также на то, что процедура изменения категории земель не была соблюдена, как это установлено Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Не согласившись с выводами суда ООО "Контакт" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 г. по делу N А 72-5530/2013 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска полностью В апелляционной жалобе указывает, что в оспариваемом решении отсутствуют выводы суда об уважительности причин пропуска срока в течении 2-х лет, а истец не представил доказательств наличия у него уважительных причин в пропуске срока.
Также податель жалобы ссылается на то, что судом не указано, какие права и законные интересы истца нарушены оспариваемыми действиями государственного органа, учитывая, что за совершением оспариваемого действия обратился сам истец.
По мнению подателя жалобы, вывод суда о незаключенности договора аренды N 01/19-85 от 17.03.2008 г. является необоснованным и противоречащим выводам судов по делам N А72-1258/2011,А72-5777/2012, А72-7186/2012,А72-10723/2012 поскольку во всех перечисленных судебных актах речь идет о заключенном договоре аренды N 01/19-85 от 17.03.2008 г.
Кроме того, ссылка суда на заключение эксперта N 026-043-02-00229 от 12.02.2009 г. по делу N А72-6050/2008 является противоречивой.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ныне - Департамент госимущества Ульяновской области) и ООО "Максима" был оформлен договор аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв. м, зарегистрированный 10.04.2008 г., что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права N 01/016/2008-019.
Земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, является собственностью Ульяновской области (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 73-АА 174769 от 07.04.2011 г.).
25.03.2008 г. в Управление обратился представитель ООО "Максима" за государственной регистрацией договора аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ГП совхоз "Лаишевский", кадастровый номер 73:19:0:65.
Согласно указанному договору, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1 площадью 390000 кв. м входящую в состав земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:65. На момент обращения заявителя за государственной регистрацией договора аренды, в ЕГРП был открыт раздел на земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:65, раздел реестра на земельный участок с кадастровым номером 73:19:084401:1 в ЕГРП не открыт.
Поскольку предметом аренды являлась часть земельного участка с кадастровым номером: 73:19:0:65 общей площадью 390000 кв. м государственным регистратором было принято решение о проведении государственной регистрации договора аренды, о чем 10.04.2008 г. в раздел ЕГРП с кадастровым номером 73:19:0:65 была внесена запись N 73-73-01/016/2008-19.
04.03.2011 г. в Управление обратился представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 390000 кв. м кад. N 73:19:0:424. Указанный земельный участок был образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером: 73:19:0:65.
30.03.2011 г. государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения, в какие разделы ЕГРП необходимо переносить записи об аренде, о чем в адрес заявителя было направлено уведомление N 01/135/2011-190.
05.04.2011 г. представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратился с заявлением о предоставлении дополнительных документов и предоставил, в том числе и письмо ООО "Контакт" (на тот момент являющегося арендатором по договору аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85) с указанием на то, что арендуемый земельный участок входит в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424, чем устранил сомнения государственного регистратора.
Запись об аренде была 07.04.2011 г. внесена (перенесена) Управлением в новый открытый раздел ЕГРП с кадастровым номером 73:19:0:424 в связи с обращением представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений в Управление и предоставленных им в Управление документов.
При принятии решения об удовлетворении заявленных Департаментом требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества в соответствии со статьями 130, 131, 132. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Договор аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Частью 3 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131 -ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 131-ФЗ) определено, что полномочия органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 131-ФЗ в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов обладают иными полномочиями в соответствии с настоящим Федеральным законом, уставами муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 статьи 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Удостоверение площади земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения площади земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм договор аренды земельного участка должен содержать данные о земельном участке, позволяющие определенно установить арендуемое недвижимое имущество.
При заключении договора аренды от 17.03.2008 N 01/19-85 не урегулированным между сторонами остался вопрос о площади передаваемого в аренду земельного участка.
Площадь земельного участка является его уникальной характеристикой, позволяющей, в том числе, идентифицировать сам земельный участок.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008 (которое обжаловано не было), фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 01/19-85, составляет 671335 кв. м, а не 390000 кв. м, как указано в договоре аренды земельного участка, заключенного между Министерством госимущества Ульяновской области и ООО "Максима".
Земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424, расположенный по адресу: Ульяновская область, ГП совхоз "Лаишевский", вошел в границы населенного пункта город Ульяновск в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 N 83.
В силу ч. 1 ст. 72 и ст. 76 Конституции Российской Федерации установление общих принципов организации местного самоуправления находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, принимаемые по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 131-ФЗ границы территорий муниципальных образований устанавливаются и изменяются законами субъектов РФ в соответствии со ст. 11 - 13 указанного Закона. Аналогичная норма содержится в главе 12 "Переходные положения" Федерального закона N 131-ФЗ.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 85 Федерального закона N 131-ФЗ в целях организации местного самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями указанного Федерального закона органы государственной власти субъектов РФ до 01.03.2005 г. устанавливают границы муниципальных образований и наделяют соответствующие муниципальные образования статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района.
Согласно ч. 3 статьи 85 Федерального закона N 131-ФЗ при утверждении границ муниципальных образований во исполнение требований пункта 1 части 1 настоящей статьи допускается утверждение границ муниципальных образований в виде картографического описания.
В случае если границы муниципальных образований не утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации до 1 марта 2005 года в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 настоящей статьи, границы муниципальных образований утверждаются до 31 марта 2005 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
Таким образом, указанным Законом Ульяновской области "О муниципальных образованиях Ульяновской области" N 043-30 от 13.07.2004 г. в полном соответствии с требованиями Федерального закона N 131-ФЗ установлены и утверждены границы земель муниципального образования г. Ульяновск, а также муниципального образования "Ульяновский район" путем картографического описания границ с последующим составлением акта приема-передачи земель от 12.10.2005 г., в связи с чем, земельный участок, переданный по договору аренды от 17.03.2008, из состава земель сельскохозяйственного назначения МО "Ульяновский район" вошел в состав земель населенного пункта МО г. Ульяновск.
Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями земель с различным правовым статусом и регулированием их оборота. При этом согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 84 Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
Частью 3 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае установления и изменения черты поселений.
Статьей 8 названного Закона предусмотрено, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Согласно ч. 5 ст. 14 указанного Федерального закона земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
Согласно ч. 3 ст. 15 указанного Федерального закона до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (05.01.2005 г.), осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
При указанных обстоятельствах с принятием Закона Ульяновской области "О муниципальных образованиях Ульяновской области" N 043-30 от 13.07.2004 г. с составлением соответствующего акта приема-передачи земель земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424, фактически переведен из земель сельскохозяйственного назначения Ульяновского района в категорию земель населенных пунктов (г. Ульяновск).
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований вносить в ЕГРП сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0: 424 на основании договора аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85, заключенного в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв. м.
Кроме того, договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85, в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв. м фактически не позволяет достоверно определить границы переданного в аренду земельного участка. Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 01/19-85, составляет 671.335 кв. м, а не 390.000 кв. м, как указано в договоре аренды земельного участка, заключенным между Министерством госимущества Ульяновской области и ООО "Максима".
Данный факт также подтвержден заключением эксперта ООО "СОЭКС-УТПП" от 12.02.20091. N 020-043-02-0022У, в том числе заключением эксперта по одному из вопросов суда.
Таким образом, указанным экспертным заключением подтверждено, что по договору аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, фактически передан в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок площадью не 390.000 кв. м (как указано в договоре), а земельный участок площадью 671.335 кв. м, что делает невозможным достоверно определить предмет аренды.
Поэтому с учетом положений статей 422, 432, 607 ГК РФ, суд правильно указал в решении на то, что договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85 является незаключенным, что указывает на отсутствие у регистрирующего органа оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390.000 кв. м.
Судом в соответствии с правом, предусмотренным ч. 4 ст. 198 АПК РФ восстановлен пропущенный Департаментом трехмесячный срок на обращение в суд с учетом заявленного им ходатайства, в связи с чем ссылка подателя жалобы на пропуск указанного срока является неосновательной.
Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут послужить основанием для отмены решения суда.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года по делу N А72-5530/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)