Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Семеновой З.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" (далее - общество "ИСК "Стройтехсервис") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2014 по делу N А47-9047/2012 и Восемнадцатого постановление арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Администрация г. Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "ИСК "Стройтехсервис" о взыскании 127 967 руб. 16 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39 юр за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, а также 15 089 руб. 67 коп. пени за период с 11.07.2011 по 21.12.2012 (с учетом принятого арбитражным судом уменьшения размера первоначальных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "ИСК "Стройтехсервис" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском о взыскании 387 379 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, составляющего сумму излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39юр (с учетом принятого арбитражным судом уточнения встречных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 (судья Бабина О.Е.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично в размере 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга и 13 189 руб. 22 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в размере 298 350 руб. 04 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.
В результате зачета с администрации в пользу общества "ИСК "Стройтехсервис" взыскано 170 766 руб. 38 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 с учетом дополнительного постановления от 26.09.2013 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 в части взыскания с администрации в пользу общества "ИСК "Стройтехсервис" 170 766 руб. 38 коп. неосновательного обогащения и распределения судебных расходов отменено и направлено в Арбитражный суд Оренбургской области на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2014 (судья Бабина О.Е.) встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в сумме 40 645 руб. 82 коп., в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. В результате зачета первоначального и встречного иска с общества "ИСК "Стройтехсервис" в пользу администрации взыскано 86 937 руб. 84 коп., в том числе 73 748 руб. 62 коп. основного долга, 13 189 руб. 22 коп. процентов. С администрации в пользу общества "ИСК "Стройтехсервис" взысканы расходы по госпошлине в сумме 1183 руб. 34 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 (судьи Румянцев А.А., Суспицина Л.А., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ИСК "Стройтехсервис" просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на нарушение и неправильное применения норм материального права. Как указывает заявитель, исходя из вывода суда о том, что за период с 11.04.2009 по 14.12.2011 арендная плата не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата по договору аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр за 2009 год должна составлять 299 822 руб. 11 коп., с учетом истечения срока исковой давности по требованиям, возникшим за период до 20.12.2009, арендная плата составляет 124 081 руб. 60 коп. Ссылаясь на расчет, заявитель указывает, что за период с 01.03.2006 по 14.12.2011 арендная плата составила 878 488 руб. 04 коп. При этом в материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие оплату арендной платы на сумму 868 768 руб. 46 коп. Учитывая, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 по делу N А47-9047/2012 удовлетворены требования администрации в сумме 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга, 13 189 руб. 22 коп. процентов, требования общества "ИСК "Стройтехсервис" удовлетворены в сумме 40 645 руб. 82 коп., то арендная плата составит 868 768 руб. 46 коп. (фактически оплаченная) + 73 748 руб. 62 коп. (взыскано решением суда) = 942 517 руб. 08 коп., что противоречит расчету размера арендной платы, произведенному даже исходя из ставки арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Общество "ИСК "Стройтехсервис" полагает необоснованным вывод суда о недоказанности арендатором отсутствия его вины в превышении сроков строительства, установленных законом, а также того, как необходимость оформления прав на второй земельный участок могла повлиять на сроки строительства в границах первоначально предоставленного земельного участка. По мнению заявителя, затягивание сроков заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:38 вызвано незаконными действиями администрации (затягивание сроков утверждения акта выбора земельного участка, нарушение сроков оформления распоряжения об утверждении границ земельного участка, непринятие решения о предоставлении в аренду земельного участка), в результате чего работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома были приостановлены более чем на 2 года.
В кассационной жалобе администрация г. Оренбурга просит судебные акты в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с администрации 40 645 руб. 81 коп. отменить, ссылаясь на то, что переплата отсутствует. Как полагает администрация, применение судом к спорным отношениям размера арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка с 11.07.2009 и 0,3% за период с 01.04.2009 по 10.07.2009 противоречит п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Как полагает заявитель, в данном случае в силу указанной нормы за период с 09.07.2008 по 10.07.2009 подлежит применению ставка арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка за невведение в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, а не 0,3%. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, администрация считает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Таким образом, арендная плата за период с 01.04.2009 по 10.07.2009 должна исчисляться исходя ставки арендной платы - 2,5% и составляет 58 282 руб. 51 коп.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах, и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом "ИСК "Стройтехсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 14 535 кв. м с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 2, для строительства нулевого цикла многоквартирного жилого дома сроком до 01.01.2007. Дополнительными соглашениями от 05.09.2006, 16.01.2008, 29.04.2009, 18.09.2009, 20.04.2010, 07.10.2010 срок договора продлен до 12.04.2012.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 14.11.2006.
Размер арендной платы согласован в подписанных сторонами расчетах, в том числе на период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 поставлен на кадастровый учет 14.03.2006, разрешенным использованием участка согласно кадастровому паспорту указано строительство многоквартирного жилого дома.
Обществу "ИСК "Стройтехсервис" выданы разрешения на введение в эксплуатацию: первой очереди строительства многоквартирного жилого дома - разрешение от 28.12.2007, второй очереди - разрешение от 25.02.2009, третьей очереди - разрешение от 23.11.2009.
Регистрация права собственности покупателей на первую квартиру первой очереди многоквартирного жилого дома произведена 21.03.2008, второй очереди - 11.03.2009, третьей очереди - 01.12.2009.
Соглашением от 23.01.2012 стороны расторгли договор аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр с 14.12.2011.
Ссылаясь на неисполнение застройщиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, а также полагая, что размер арендной платы должен определяться с учетом того, что обществом "ИСК "Стройтехсервис" по истечении трех лет с даты заключения договора не введены в эксплуатацию объекты недвижимости на предоставленном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, администрация обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.
Общество "ИСК "Стройтехсервис", указывая на прекращение обязательств по внесению арендной платы в той части земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию 1 - 3 очереди жилого дома, и наличие переплаты по арендным платежам, в результате чего на стороне арендатора образовалось неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд со встречным иском, отмечая, что подлежащая уплате за период с марта 2006 года по декабрь 2011 года сумма арендных платежей составляет 481 389 руб. 10 коп., тогда как фактически застройщиком уплачено 868 768 руб. 46 коп.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 первоначальные исковые требования администрации удовлетворены частично, с общества "ИСК "Стройтехсервис" взыскано 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, 13 189 руб. 22 коп. процентов, начисленных за период с 11.04.2011 по 21.12.2011. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Решение суда в части рассмотрения первоначального иска оставлено постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 без изменения и вступило в законную силу (ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в размере 298 350 руб. 04 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований и распределения судебных расходов отменено и направлено на новое рассмотрение.
Таким образом, при новом рассмотрении судом первой инстанции рассмотрен встречный иск общества "ИСК "Стройтехсервис" о взыскании с администрации 329 180 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 14.12.2011 (с учетом принятого судом уменьшения суммы иска).
Как указывает общество "ИСК "Стройтехсервис", во исполнение договора аренды за период с 01.03.2006 по 14.12.2011 им оплачены арендные платежи на сумму 868 768 руб. 46 коп. (т. 3, л. д. 32).
По мнению общества "ИСК "Стройтехсервис", расчет арендной платы, составленный администрацией, противоречит требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды, поскольку в расчет арендной платы за 2006 год включен период с 01.01.2006 по 31.12.2006, что противоречит п. 2.3 договора, согласно которому условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.03.2006, а также при расчете арендной платы в период с 21.03.2008 по 14.12.2011 неправомерно учитывалась площадь арендуемого земельного участка - 14 535 кв. м, так как право собственности третьих лиц на помещения в построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах на предоставленном земельном участке, возникло в период, за который арендодателем произведен расчет размера арендной платы.
Администрация, возражая против заявленных требований, ссылалась на то, что доказательств расположения на спорном земельном участке жилых домов не представлены, расчеты произведены правомерно, кроме того, администрация заявила о пропуске срока исковой давности за период с 01.03.2006 по 22.07.2010.
Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, при рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения подлежат установлению следующие обстоятельства: сбережение ответчиком денежных средств за счет истца путем использования имущества истца без намерения его приобрести; сбережение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; размер неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 указанного Кодекса).
Обществом "ИСК "Стройтехсервис" заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей за период с 01.01.2006 по 14.12.2011.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание условия договора в части сроков внесения арендной платы (ежеквартально, до истечения 10 числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал), суды установили, что арендная плата за период с 01.01.2006 по 31.03.2009 подлежит внесению арендатором не позднее 10.04.2009; оплата за последующий период с 01.04.2009 по 30.06.2009 должна быть внесена не позднее 10.07.2009.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске (ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Из разъяснений, данных в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Руководствуясь названными нормами и разъяснениями, учитывая, что встречное исковое заявление общества "ИСК "Стройтехсервис" поступило в арбитражный суд 10.07.2012, суды пришли к правильному выводу о том, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.03.2006 по 31.03.2009; срок по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 30.06.2009 в установленном порядке прерван.
При рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 14.12.2011 суды исходили из того, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Учитывая вышеназванные положения, принимая во внимание даты введения в эксплуатацию очередей строительства и государственной регистрации прав третьих лиц на помещения, суды установили, что площадь земельного участка, занимаемая жилым домом и необходимая для его использования в период с 01.04.2009 по 30.11.2009 составляла 11 559 кв. м, в период с 01.12.2009 по 14.12.2011 - 13 514 кв. м, следовательно, площадь земельного участка, пользование которым подлежало оплате арендатором, составила: по второй очереди - 2796 кв. м за период с 01.04.2009 по 30.11.2009, по третьей очереди - 1021 кв. м за период с 01.12.2009 по 14.12.2011.
Согласно ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", допуская предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливается минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, принимая во внимание, что третий год строительства (от момента заключения спорного договора аренды N 6/д-39 юр - 10.04.2006) истекает 10.04.2009, с учетом спорного периода встречного иска, исходя из правил исчисления начала и окончания срока, установленных ст. 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за период с 11.04.2009 (со следующего дня после истечения срока - 10.04.2009 г.) по 14.12.2011 не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку согласно представленным актам ввода в эксплуатацию, строительство жилого дома завершено только 30.09.2009.
При таких обстоятельствах, установив площадь земельного участка, пользование которым подлежало оплате арендатором, проанализировав представленные обществом "ИСК "Стройтехсервис" платежные поручения, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу, что встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" подлежат удовлетворению в сумме 40 645 руб. 82 коп.
С учетом изложенного доводы администрации о неправомерности применения к спорным отношениям размера арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка только с 11.07.2009 и 0,3% за период с 01.04.2009 по 10.07.2009 необоснованны. Как усматривается из судебных актов, исследовав имеющиеся в материалах дела платежные поручения, суды установили, что за периоды с 01.04.2009 по 31.12.2009 и с 01.01.2011 по 14.12.2011 неосновательное обогащение на стороне арендодателя отсутствует, неосновательное обогащение взыскано с администрации только за 2010 год, в связи с этим права администрации в рассматриваемый спорный период с 01.04.2009 по 10.07.2009 не нарушены.
Довод общества "ИСК "Стройтехсервис" о том, что судами неверно определен порядок исчисления размера арендной платы, и соответственно неверно определена сумма арендных платежей, подлежащих взысканию за период с 11.04.2009 по 14.12.2011, не принимается во внимание, поскольку все представленные в материалы дела доказательства, в том числе платежные поручения, судами оценены, порядок внесения платежей исследован.
Довод общества "ИСК "Стройтехсервис" о том, что затягивание сроков строительства многоквартирного жилого дома вызвано незаконными действиями администрации, отклоняется, так как был рассмотрен судами, ему дана надлежащая правовая оценка.
Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2014 по делу N А47-9047/2012 и постановление Восемнадцатого постановление арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации города Оренбурга и ООО "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.08.2014 N Ф09-9346/13 ПО ДЕЛУ N А47-9047/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2014 г. N Ф09-9346/13
Дело N А47-9047/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Семеновой З.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" (далее - общество "ИСК "Стройтехсервис") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2014 по делу N А47-9047/2012 и Восемнадцатого постановление арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Администрация г. Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "ИСК "Стройтехсервис" о взыскании 127 967 руб. 16 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39 юр за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, а также 15 089 руб. 67 коп. пени за период с 11.07.2011 по 21.12.2012 (с учетом принятого арбитражным судом уменьшения размера первоначальных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "ИСК "Стройтехсервис" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском о взыскании 387 379 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, составляющего сумму излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39юр (с учетом принятого арбитражным судом уточнения встречных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 (судья Бабина О.Е.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично в размере 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга и 13 189 руб. 22 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в размере 298 350 руб. 04 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.
В результате зачета с администрации в пользу общества "ИСК "Стройтехсервис" взыскано 170 766 руб. 38 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 с учетом дополнительного постановления от 26.09.2013 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 в части взыскания с администрации в пользу общества "ИСК "Стройтехсервис" 170 766 руб. 38 коп. неосновательного обогащения и распределения судебных расходов отменено и направлено в Арбитражный суд Оренбургской области на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2014 (судья Бабина О.Е.) встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в сумме 40 645 руб. 82 коп., в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. В результате зачета первоначального и встречного иска с общества "ИСК "Стройтехсервис" в пользу администрации взыскано 86 937 руб. 84 коп., в том числе 73 748 руб. 62 коп. основного долга, 13 189 руб. 22 коп. процентов. С администрации в пользу общества "ИСК "Стройтехсервис" взысканы расходы по госпошлине в сумме 1183 руб. 34 коп.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 (судьи Румянцев А.А., Суспицина Л.А., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "ИСК "Стройтехсервис" просит судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на нарушение и неправильное применения норм материального права. Как указывает заявитель, исходя из вывода суда о том, что за период с 11.04.2009 по 14.12.2011 арендная плата не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата по договору аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр за 2009 год должна составлять 299 822 руб. 11 коп., с учетом истечения срока исковой давности по требованиям, возникшим за период до 20.12.2009, арендная плата составляет 124 081 руб. 60 коп. Ссылаясь на расчет, заявитель указывает, что за период с 01.03.2006 по 14.12.2011 арендная плата составила 878 488 руб. 04 коп. При этом в материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие оплату арендной платы на сумму 868 768 руб. 46 коп. Учитывая, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 по делу N А47-9047/2012 удовлетворены требования администрации в сумме 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга, 13 189 руб. 22 коп. процентов, требования общества "ИСК "Стройтехсервис" удовлетворены в сумме 40 645 руб. 82 коп., то арендная плата составит 868 768 руб. 46 коп. (фактически оплаченная) + 73 748 руб. 62 коп. (взыскано решением суда) = 942 517 руб. 08 коп., что противоречит расчету размера арендной платы, произведенному даже исходя из ставки арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Общество "ИСК "Стройтехсервис" полагает необоснованным вывод суда о недоказанности арендатором отсутствия его вины в превышении сроков строительства, установленных законом, а также того, как необходимость оформления прав на второй земельный участок могла повлиять на сроки строительства в границах первоначально предоставленного земельного участка. По мнению заявителя, затягивание сроков заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:38 вызвано незаконными действиями администрации (затягивание сроков утверждения акта выбора земельного участка, нарушение сроков оформления распоряжения об утверждении границ земельного участка, непринятие решения о предоставлении в аренду земельного участка), в результате чего работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома были приостановлены более чем на 2 года.
В кассационной жалобе администрация г. Оренбурга просит судебные акты в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с администрации 40 645 руб. 81 коп. отменить, ссылаясь на то, что переплата отсутствует. Как полагает администрация, применение судом к спорным отношениям размера арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка с 11.07.2009 и 0,3% за период с 01.04.2009 по 10.07.2009 противоречит п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Как полагает заявитель, в данном случае в силу указанной нормы за период с 09.07.2008 по 10.07.2009 подлежит применению ставка арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка за невведение в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, а не 0,3%. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, администрация считает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Таким образом, арендная плата за период с 01.04.2009 по 10.07.2009 должна исчисляться исходя ставки арендной платы - 2,5% и составляет 58 282 руб. 51 коп.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах, и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом "ИСК "Стройтехсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 14 535 кв. м с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 2, для строительства нулевого цикла многоквартирного жилого дома сроком до 01.01.2007. Дополнительными соглашениями от 05.09.2006, 16.01.2008, 29.04.2009, 18.09.2009, 20.04.2010, 07.10.2010 срок договора продлен до 12.04.2012.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 14.11.2006.
Размер арендной платы согласован в подписанных сторонами расчетах, в том числе на период с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 поставлен на кадастровый учет 14.03.2006, разрешенным использованием участка согласно кадастровому паспорту указано строительство многоквартирного жилого дома.
Обществу "ИСК "Стройтехсервис" выданы разрешения на введение в эксплуатацию: первой очереди строительства многоквартирного жилого дома - разрешение от 28.12.2007, второй очереди - разрешение от 25.02.2009, третьей очереди - разрешение от 23.11.2009.
Регистрация права собственности покупателей на первую квартиру первой очереди многоквартирного жилого дома произведена 21.03.2008, второй очереди - 11.03.2009, третьей очереди - 01.12.2009.
Соглашением от 23.01.2012 стороны расторгли договор аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр с 14.12.2011.
Ссылаясь на неисполнение застройщиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, а также полагая, что размер арендной платы должен определяться с учетом того, что обществом "ИСК "Стройтехсервис" по истечении трех лет с даты заключения договора не введены в эксплуатацию объекты недвижимости на предоставленном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, администрация обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.
Общество "ИСК "Стройтехсервис", указывая на прекращение обязательств по внесению арендной платы в той части земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию 1 - 3 очереди жилого дома, и наличие переплаты по арендным платежам, в результате чего на стороне арендатора образовалось неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд со встречным иском, отмечая, что подлежащая уплате за период с марта 2006 года по декабрь 2011 года сумма арендных платежей составляет 481 389 руб. 10 коп., тогда как фактически застройщиком уплачено 868 768 руб. 46 коп.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 первоначальные исковые требования администрации удовлетворены частично, с общества "ИСК "Стройтехсервис" взыскано 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, 13 189 руб. 22 коп. процентов, начисленных за период с 11.04.2011 по 21.12.2011. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Решение суда в части рассмотрения первоначального иска оставлено постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 без изменения и вступило в законную силу (ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в размере 298 350 руб. 04 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2013 решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований и распределения судебных расходов отменено и направлено на новое рассмотрение.
Таким образом, при новом рассмотрении судом первой инстанции рассмотрен встречный иск общества "ИСК "Стройтехсервис" о взыскании с администрации 329 180 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 14.12.2011 (с учетом принятого судом уменьшения суммы иска).
Как указывает общество "ИСК "Стройтехсервис", во исполнение договора аренды за период с 01.03.2006 по 14.12.2011 им оплачены арендные платежи на сумму 868 768 руб. 46 коп. (т. 3, л. д. 32).
По мнению общества "ИСК "Стройтехсервис", расчет арендной платы, составленный администрацией, противоречит требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды, поскольку в расчет арендной платы за 2006 год включен период с 01.01.2006 по 31.12.2006, что противоречит п. 2.3 договора, согласно которому условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.03.2006, а также при расчете арендной платы в период с 21.03.2008 по 14.12.2011 неправомерно учитывалась площадь арендуемого земельного участка - 14 535 кв. м, так как право собственности третьих лиц на помещения в построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах на предоставленном земельном участке, возникло в период, за который арендодателем произведен расчет размера арендной платы.
Администрация, возражая против заявленных требований, ссылалась на то, что доказательств расположения на спорном земельном участке жилых домов не представлены, расчеты произведены правомерно, кроме того, администрация заявила о пропуске срока исковой давности за период с 01.03.2006 по 22.07.2010.
Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, при рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения подлежат установлению следующие обстоятельства: сбережение ответчиком денежных средств за счет истца путем использования имущества истца без намерения его приобрести; сбережение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; размер неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 указанного Кодекса).
Обществом "ИСК "Стройтехсервис" заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей за период с 01.01.2006 по 14.12.2011.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание условия договора в части сроков внесения арендной платы (ежеквартально, до истечения 10 числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал), суды установили, что арендная плата за период с 01.01.2006 по 31.03.2009 подлежит внесению арендатором не позднее 10.04.2009; оплата за последующий период с 01.04.2009 по 30.06.2009 должна быть внесена не позднее 10.07.2009.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске (ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Из разъяснений, данных в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Руководствуясь названными нормами и разъяснениями, учитывая, что встречное исковое заявление общества "ИСК "Стройтехсервис" поступило в арбитражный суд 10.07.2012, суды пришли к правильному выводу о том, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.03.2006 по 31.03.2009; срок по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 30.06.2009 в установленном порядке прерван.
При рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 14.12.2011 суды исходили из того, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Учитывая вышеназванные положения, принимая во внимание даты введения в эксплуатацию очередей строительства и государственной регистрации прав третьих лиц на помещения, суды установили, что площадь земельного участка, занимаемая жилым домом и необходимая для его использования в период с 01.04.2009 по 30.11.2009 составляла 11 559 кв. м, в период с 01.12.2009 по 14.12.2011 - 13 514 кв. м, следовательно, площадь земельного участка, пользование которым подлежало оплате арендатором, составила: по второй очереди - 2796 кв. м за период с 01.04.2009 по 30.11.2009, по третьей очереди - 1021 кв. м за период с 01.12.2009 по 14.12.2011.
Согласно ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", допуская предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливается минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, принимая во внимание, что третий год строительства (от момента заключения спорного договора аренды N 6/д-39 юр - 10.04.2006) истекает 10.04.2009, с учетом спорного периода встречного иска, исходя из правил исчисления начала и окончания срока, установленных ст. 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за период с 11.04.2009 (со следующего дня после истечения срока - 10.04.2009 г.) по 14.12.2011 не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку согласно представленным актам ввода в эксплуатацию, строительство жилого дома завершено только 30.09.2009.
При таких обстоятельствах, установив площадь земельного участка, пользование которым подлежало оплате арендатором, проанализировав представленные обществом "ИСК "Стройтехсервис" платежные поручения, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу, что встречные исковые требования общества "ИСК "Стройтехсервис" подлежат удовлетворению в сумме 40 645 руб. 82 коп.
С учетом изложенного доводы администрации о неправомерности применения к спорным отношениям размера арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка только с 11.07.2009 и 0,3% за период с 01.04.2009 по 10.07.2009 необоснованны. Как усматривается из судебных актов, исследовав имеющиеся в материалах дела платежные поручения, суды установили, что за периоды с 01.04.2009 по 31.12.2009 и с 01.01.2011 по 14.12.2011 неосновательное обогащение на стороне арендодателя отсутствует, неосновательное обогащение взыскано с администрации только за 2010 год, в связи с этим права администрации в рассматриваемый спорный период с 01.04.2009 по 10.07.2009 не нарушены.
Довод общества "ИСК "Стройтехсервис" о том, что судами неверно определен порядок исчисления размера арендной платы, и соответственно неверно определена сумма арендных платежей, подлежащих взысканию за период с 11.04.2009 по 14.12.2011, не принимается во внимание, поскольку все представленные в материалы дела доказательства, в том числе платежные поручения, судами оценены, порядок внесения платежей исследован.
Довод общества "ИСК "Стройтехсервис" о том, что затягивание сроков строительства многоквартирного жилого дома вызвано незаконными действиями администрации, отклоняется, так как был рассмотрен судами, ему дана надлежащая правовая оценка.
Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.02.2014 по делу N А47-9047/2012 и постановление Восемнадцатого постановление арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации города Оренбурга и ООО "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)