Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,
при участии:
от истца: представителя Ярковой В.А. по доверенности N В-140/01-2016/15-24 от 12.03.2015,
ответчика Маяцкого А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маяцкого Антона Павловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16 мая 2014 года по делу N А32-38466/2013 (судья Назыков А.Л.)
по иску администрации муниципального образования Темрюкский район
к ответчику индивидуальному предпринимателю Маяцкому Антону Павловичу
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Маяцкому Антону Павловичу (далее - ответчик, предприниматель, Маяцкий А.П.) о расторжении договора аренды N 3000004417 от 29.10.2010.
Исковые требования мотивированы тем, что Маяцкий А.П. является арендатором земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9. Земельный участок предоставлен для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Арендатор использует земельный участок с существенными нарушениями условий договора и назначением имущества. От подписания соглашения о расторжении договора арендатор уклоняется.
Решением суда от 16 мая 2014 года исковые требования удовлетворены, суд расторгнул договор аренды земельного участка.
Суд установил, что актом от 25.08.2011 проверки состояния земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, составленным исполняющим обязанности начальника отдела по градостроительству и землепользованию Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, установлено: отсутствие стоянки с твердым покрытием для отдыхающих, ограждение акватории Черного моря, наличие на участке строений высотой до 2-х этажей в виде конструкций из металлического профиля, захламление участка строительным мусором, изменение естественного рельефа участка. В акте от 17.05.2012 обследования земельного участка зафиксирована та же информация. В акте от 01.04.2013 обследования земельного участка отделом по градостроительству и землепользованию администрации Новотаманского сельского поселения Темрюкского района отражено отсутствие стоянки для автокемпинга с твердым покрытием, захламление участка бытовым мусором, присутствие строительного материала в виде бетонных плит, изменение естественного рельефа земельного участка со стороны пляжной территории, отсутствие признаков освоения территории в соответствии с договором аренды, не ведение арендатором работ для благоустройства территории, отсутствие развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Требование администрации о приведении земельного участка в соответствие с условиями договора, изложенное в письме от 12.08.2013, арендатором не исполнено.
Суд пришел к выводу о том, что не освоение земельного участка означает недостижение цели договора аренды, на что была вправе рассчитывать администрация при его предоставлении в аренду, при этом земельный участок, выходящий к Черному морю, используется арендатором в его личных интересах, не связанных с благоустройством территории, организацией автокемпинга, кафе. Доказательства благоустройства территории, устройства автокемпинга, кафе, размещения развлекательных объектов отсутствуют. Суд признал нарушение арендатором условий договора аренды существенным, достаточным для его расторжения. Претензионный порядок расторжения договора администрацией соблюден.
Маяцкий А.П. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск администрации оставить без рассмотрения.
В апелляционной жалобе Маяцкий А.П. указал следующее:
- истец не доказал существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если нарушение устранено арендатором в разумный срок,
- проверки использования земельного участка проведены истцом с грубыми нарушениями. Акты обследования земельного участка составлены без извещения арендатора о проверках, копии актов в адрес арендатора не направлялись, основания проведения плановых проверок отсутствовали. Допущенные при составлении актов грубые нарушения лишают их доказательственной силы,
- установленный законом порядок расторжения договора аренды администрацией не соблюден: факт существенного нарушения условий договора в установленном порядке не зафиксирован; разумный срок для устранения недостатков арендатору не предоставлен; повторная проверка использования земельного участка перед заявлением о досрочном расторжении договора не производилась. Письмо от 11.09.2013 о направлении соглашения о расторжении договора ответчиком не было получено. Отсутствие описи к почтовому отправлению не отрицал в судебном заседании представитель администрации,
- суд без достаточных оснований не принял во внимание представленные ответчиком письма МЧС, акты государственного инспектора ГИМС, договор от 01.02.2013 на оказание услуг по водоснабжению и приему хозяйственно-бытовых стоков, договор от 29.05.2013 на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, которые подтверждают принятие арендатором мер, направленных на надлежащее содержание предоставленного в аренду земельного участка. Представленные истцом фотографии не позволяют с достоверностью соотнести имеющиеся на фото объекты с границами земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111.
В дополнениях к апелляционной жалобе Маяцкий А.П. указал, что при вынесении решения судом не учтен факт нахождения на арендованном земельном участке принадлежащих ответчику объектов капитального строительства: кафе площадью 235,4 кв. м; пяти нежилых зданий площадью 1,8 кв. м каждый; линии электропередач ВЛИ-04кВ Ф-3 КРП-ЧМ-5-248 протяженностью 737 м. Строительство объектов было выполнено после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, выданного отделом градостроительства и землепользования администрации Новотаманского сельского поселения Темрюкского района. Вывод суда о доказанности существенного нарушения ответчиком договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам. Предпринимателем построено здание кафе; выполнены мероприятия по благоустройству территории (построены туалеты/душевые, введена в эксплуатацию система освещения); на участке обустроен и функционирует автокемпинг; установлены мусоросборники. Договор аренды не регламентирует степень эстетичности, которой должен отвечать автокемпинг и иные объекты, возведение которых допускается по договору аренды. Контроль за использованием земельного участка проводился с грубыми нарушениями законодательства и в отсутствие арендатора. Форма акта проверки не соответствует форме, утвержденной постановлением главы муниципального образования Темрюкский район от 04.10.2013 N 912 "Об утверждении административного регламента проведения проверок при осуществлении муниципального земельного контроля". Истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора. Не доказан факт существенного нарушения договора; судом не учтено, что право требовать расторжения договора возникает лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу указала на необоснованность доводов ответчика о несоблюдении претензионного порядка расторжения договора аренды. Факт нарушения ответчиком условий договора аренды подтверждается представленными в материалы дела актами осмотра земельного участка. От участия в совместном осмотре земельного участка, проведенном по предложению суда, ответчик отказался. Осмотром земельного участка от 28.04.2014 установлено, что земельный участок не освоен, на участке беспорядочно разбросаны бетонные плиты, мусор. Пляж не благоустроен, отсутствуют тенты, раздевалки, туалеты, пункт спасателей и медпункт. Условия для отдыхающих не созданы, безопасность отдыхающих ничем не обеспечена. Пунктом 4.1.12 договора арендатору запрещено ведение строительства зданий и сооружений на земельном участке. Арендатор не исполняет надлежаще обязанность по внесению арендной платы.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.07.2014 производство по апелляционной жалобе Маяцкого А.П. по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы администрации муниципального образования Темрюкский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 по делу N А32-31480/2013, возбужденному по иску предпринимателя о признании права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества.
07.10.2014 апелляционным судом по делу N А32-31480/2013 было принято постановление, которым решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 отменено, Маяцкому А.П. в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением суда апелляционной инстанции от 11.11.2014 производство по делу возобновлено.
Определением суда апелляционной инстанции от 09.12.2014 производство по апелляционной жалобе было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.
Определением от 14.04.2015 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании Маяцкий А.П. просил решение суда отменить, пояснил, что им надлежаще исполняются условия договора аренды.
Представитель администрации просил решение оставить без изменения. Пояснил, что администрация в рамках настоящего дела не указывала основанием для расторжения договора нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.10.2010 между администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендатор) и гражданской Гудза Р.Н. (арендатор) был заключен договор N 3000004417, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9, для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. В пунктах 1.4 и 6.2 стороны указали, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору, и действует в течение 10 лет до 29.10.2020.
В пунктах 4.1.6 - 4.1.13 договора от 29.10.2010 арендатор обязался использовать земельный участок с соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в пункте 1.1 договора; содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка; вести работы по благоустройству земельного участка, в том числе посадку зеленых насаждений; вести хозяйственную деятельность на земельном участке в строгом соответствии с разрешенным видом использования.
В пункте 4.1.12 договора от 29.10.2010 был установлен запрет арендатору вести строительство зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством.
25.08.2011 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту, составленному по результатам проведенного обследования, сотрудниками администрации были установлены следующие обстоятельства: на спуске к оз. Соленое со стороны пос. Артющенко по границе участка установлен шлагбаум, с отдыхающих взимается плата за проезд, однако стоянка с твердым покрытием не организована; со стороны пляжной территории участок частично огорожен металлической сеткой, что препятствует свободному доступу граждан к акватории Черного моря в нарушение Водного кодекса Российской Федерации; на земельном участке располагаются строения высотой до двух этажей включительно, представляющие собой конструкцию из металлического профиля; участок захламлен строительным мусором в виде досок, поддонов, предметов кухонной мебели, вышедшей из строя, что нарушает санитарные зоны, применимые к данной территории, а также порочит эстетический вид; на спасательных вышках в зоне ответственности арендатора отсутствуют спасатели; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое), нарушая водоотвод (л.д. 19 том 1).
- 17.05.2012 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту N 10, составленному по итогам проведенного обследования, сотрудниками администрации были установлены следующие обстоятельства: на земельном участке располагаются строения высотой до двух этажей включительно, представляющие собой конструкцию из металлического профиля; локально на земельном участке находится строительный и бытовой мусор в виде пластиковых и стеклянных бутылок, досок, поддонов, что нарушает санитарные зоны, применимые к данной территории, а также порочит эстетический вид;
- изменен естественный рельеф указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое) путем проведения вертикальной планировки территории (л.д. 25-30 том 1).
Доказательства уведомления арендатора о проведении выездных проверок 25.08.2010 и 17.05.2012 в материалы дела не представлено.
17.05.2012 Гудза Р.Н. заключила с Маяцким А.П. соглашение о передаче своих прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, вытекающих из договора аренды от 29.10.2010 N 3000004417, Маяцкому А.П. (л.д. 110 том 1).
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.05.2012 (оборотная сторона л.д. 110 том 1).
01.04.2013 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено повторное обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту N 30, составленному по итогам проведенного обследования, сотрудниками администрации были зафиксировано следующее: стоянка для автокемпинга с твердым покрытием не организована; участок захламлен бытовым мусором, присутствует строительный материал в виде бетонных плит; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны пляжной территории, а также со стороны фасада (оз. Соленое), нарушая естественный водоотвод; признаков освоения территории в соответствии с договором аренды нет; работы для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе не проводятся (л.д. 31 том 1). Соответствующие результаты осмотра отражены на фотоснимках, черно-белые копии которых представлены в материалы дела (л.д. 32-35 том 1).
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора от 29.10.2010 арендодатель вправе принимать решение о досрочном расторжении договора без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение земельного участка и упущенной выгоды при существенных нарушениях договора, таких как: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; неиспользование земельного участка в течение одного года; невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.2 договора; использование земельного участка способами, ухудшающими качественные характеристики участка и экологическую обстановку.
В пункте 7.3 стороны указали, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон на основании действующего законодательства Российской Федерации.
Претензионным письмом от 12.08.2013 N В-140/02-8485/13-24, направленным в адрес ответчика 02.09.2013 (почтовая квитанция N 35350015012137, реестр почтовых отправлений - л.д. 41-46 том 2), администрация предложила предпринимателю устранить допущенные нарушения пункта 4.1.6 договора от 29.10.2010 в срок до 10.09.2013, указала, что в случае неисполнения данного требования администрация обратится в суд с целью досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Ссылаясь на неустранение указанных в претензии от 12.08.2013 нарушений, администрация направила в адрес ответчика письмо от 11.09.2013 N 13.01-14/1829 с приложением текста соглашения о расторжении договора аренды от 29.10.2010 N 3000004417, в котором просила подписать соглашение о расторжении договора аренды в течение пяти рабочих дней с момента получения указанного письма (л.д. 105-107 том 1).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, пунктом 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.
Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается соблюдение администрацией процедуры досудебного порядка расторжения договора.
Администрация к существенным нарушениям Маяцким А.П. договора аренды указала: установление на спуске к оз. Соленое со стороны пос. Артющенко шлагбаума и взимание с отдыхающих платы за проезд в отсутствие оборудования стоянки с твердым покрытием; ограждение арендатором территории участка со стороны пляжной территории, что препятствует свободному доступу граждан к акватории Черного моря; размещение на земельном участке строений высотой до двух этажей включительно, представляющих собой конструкции из металлического профиля; захламление участка строительным мусором в виде досок, поддонов, бетонных блоков, а также бытовым мусором в виде предметов кухонной мебели, пластиковых и стеклянных бутылок; изменение естественного рельефа указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое); непроведение арендатором работы по благоустройству территории, размещению развлекательных объектов, автокемпинга и кафе.
Исходя из содержаний составленных администрацией актов обследования земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне арендатора Маяцкого А.П. существенных нарушений условий договора, выразившихся в неосвоении земельного участка и использовании земельного участка в личных целях, не связанных с благоустройством территории, организацией автокемпинга, кафе, являющихся основанием для расторжения договора.
При этом суд не учел, что акты от 25.08.2011 и 17.05.2012 составлены в период, когда арендатором земельного участка являлась Гудза Р.Н., Маяцкий А.П. стал арендатором земельного участка после 17.05.2012.
Акт обследования земельного участка от 01.04.2013 составлен работниками отдела градостроительства и землепользования администрации Новотаманского сельского округа в отсутствие арендатора, доказательства информирования арендатора о предстоящем обследовании земельного участка в материалы дела не представлены. Данные о привлечении к участию в обследовании земельного участка незаинтересованных лиц отсутствуют.
Кроме этого, вывод суда о неосвоении арендатором земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам.
Материалами дела подтверждается, что арендатором Маяцким А.П. проводятся мероприятия по благоустройству территории.
В частности, на земельном участке арендатором размещены: кафе, караульное помещение, 4 туалета, линия электропередачи ВЛИ-04 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248.
В целях содержания земельного участка в надлежащем санитарном состоянии был заключен договор от 29.05.2012 с МУП "Бытсервис" на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, в последующем (15.06.2014) договор на вывоз твердых бытовых отходов заключен с МУП "ЖКХ-Бугуз". С МУП "ЖКХ-Бугуз" 15.06.2014 также заключен договор на вывоз жидких бытовых отходов (л.д. 93-94 том 2). 01.02.2013 заключен договор с ООО "Юг АкваСистемы" на водоснабжение и прием сточных вод (л.д. 90-91 том 1).
Согласно пояснениям Маяцкого А.П., данным в судебном заседании апелляционной инстанции, бетонные плиты (о наличии которых отражено в акте проверки как о строительном материале) используются как место размещения контейнеров для мусора. Указанное обстоятельство не отрицал в судебном заседании представитель администрации.
В процессе рассмотрения дела во исполнение определения суда первой инстанции от 27.04.2014 сотрудниками администрации МО Темрюкский район и Новотаманского сельского поселения Темрюкского района произведено обследование текущего состояния земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, по результатам которого составлена информационная справка от 28.04.2014 (л.д. 130-131 том 1).
В информационной справке отражено, что участок захламлен бытовым и строительным мусором, зарос сорной и карантинной растительностью; строительные работы на участке не ведутся, территория не благоустроена, посадка зеленых насаждений не осуществлялась; на территории произошел обрыв линий электропередач, не изолированный кабель валяется на земле; рельеф и поперечный профиль земельного участка не изменился, присутствует искусственное разрытие, предположительно выгребная яма с канализационным водоотводом; на земельном участке установлены фундаментные блоки на водотоке к озеру Соленому в период прилива Черного моря и наполнения бассейна оз. Соленого, чем нарушен естественный водоток; ограждения, препятствующие доступу на территорию общего пользования, на момент осмотра отсутствуют; на участке имеется бетонная площадка ориентировочной площадью 30 кв. м; на земельном участке установлена одна металлическая конструкция ориентировочной площадью 200 кв. м, жестко связанная с бетонным основанием (предположительно дом сезонного проживания); на участке расположены четыре сборно-разборные металлические конструкции (предположительно туалеты) ориентировочным размером 1,0м х 2,0 м, площадью 2 кв. м.
Отраженные в информационной справке факты не свидетельствуют об использовании арендатором земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли и не в соответствии с его целевым назначением (требования подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 3 статьи 46 ЗК РФ, являющиеся основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка).
Информация о захламленности участка бытовым и строительным мусором не соответствует приложенному к справке от 28.04.2014 фотоматериалу.
Довод администрации о нарушении арендатором пункта 4.1.12 договора аренды от 29.10.2010, являющимся достаточным основанием для расторжения договора, также не соответствует фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 4.1.12 договора установлен запрет арендатору вести строительство зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством.
В процессе рассмотрения дела в апелляционной инстанции Маяцким А.П. в материалы дела были представлены свидетельства о государственной регистрации права от 28.01.2014 серии 23-АМ N 328856, N 328855, от 10.02.2014 серии 23-АМ N 067433, N 067435, N 067437, N 067436, N 067434 о регистрации права собственности на расположенные на арендуемом земельном участке объекты: нежилое здание общей площадью 235,4 кв. м, сооружение - линия электропередач ВЛИ-0,4 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248 протяженностью 737 м, пять нежилых зданий общей площадью 1,8 кв. м (л.д. 60-66 том 2).
Регистрация права собственности на указанные объекты была произведена на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 по делу N А32-31480/2013 (л.д. 86-88 том 2).
Между тем, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу N А32-31480/2013 указанное решение отменено, Маяцкому А.П. в удовлетворении иска о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 235,4 кв. м, сооружение - линия электропередач ВЛИ-0,4 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248 протяженностью 737 м, пять нежилых зданий общей площадью 1,8 кв. м как на объекты недвижимого имущества отказано (л.д. 146-149 том 2).
В целях установления технических характеристик размещенных арендатором на земельном участке объектов и получения ответа на вопрос о том, обладают ли вышеназванные объекты признаками объектов недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции по делу была назначена экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Финанс-Эксперт" Егорову В.В.
Согласно выводам эксперта на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос. Веселовка, ул. Приморский бульвар, д. 9, расположены: двухэтажное кафе площадью 235, кв. м; 4 туалета (литеры Г, Г1, Г2, Г3, Г4) площадью 1,8 кв. м каждый; караульное помещение (литер Г5) площадью 3,3 кв. м. Все перечисленные объекты не имеют признаков объектов недвижимого имущества (л.д. 77-121 том 3).
Таким образом, экспертным заключением установлен факт возведения арендатором на земельном участке сооружений, не являющихся капитальными. Указанное обстоятельство исключает факт нарушения арендатором пункта 4.1.12 договора.
Возведение на земельном участке указанных сооружений подтверждает принятие арендатором мер к надлежащему исполнению условий договора.
Как следует из содержания постановления администрации МО Темрюкский район от 29.10.2010 N 2202, земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:111 предоставлен в аренду для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Указанные же цели использования земельного участка определены в договоре аренды. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111 его разрешенным видом использования указано "благоустройство территории, размещение развлекательных объектов, автокемпинга, кафе".
Размещение на земельном участке развлекательных объектов и кафе прямо предусмотрено договором и согласно пунктам 1.1 и 4.1.6 договора является обязанностью арендатора.
По изложенным обстоятельствам вывод суда о доказанности администрацией факта неосвоения арендатором земельного участка в тех целях, для которых участок был предоставлен по договору, не соответствует материалам дела.
Апелляционная жалоба Маяцкого А.П. является обоснованной. Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе администрации в удовлетворении иска.
Судебные расходы Маяцкого А.П. на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе и расходы на проведение судебной экспертизы суд в соответствии с заявлением Маяцкого А.П. оставляет на ответчике.
Определением суда первой инстанции от 30.12.2013 были приняты обеспечительные меры в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9. В связи с отказом в удовлетворении иска, принятые обеспечительные меры подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 мая 2014 года по делу N А32-38466/2013 отменить, принять новый судебный акт.
Администрации муниципального образования Темрюкский район в удовлетворении иска отказать.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финанс-Эксперт" (ИНН 2311149007, ОГРН 112311010722) 5 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу N А32-38466/2013.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 декабря 2013 года по делу N А32-38466/2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2015 N 15АП-10405/2014 ПО ДЕЛУ N А32-38466/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2015 г. N 15АП-10405/2014
Дело N А32-38466/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,
при участии:
от истца: представителя Ярковой В.А. по доверенности N В-140/01-2016/15-24 от 12.03.2015,
ответчика Маяцкого А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маяцкого Антона Павловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16 мая 2014 года по делу N А32-38466/2013 (судья Назыков А.Л.)
по иску администрации муниципального образования Темрюкский район
к ответчику индивидуальному предпринимателю Маяцкому Антону Павловичу
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Маяцкому Антону Павловичу (далее - ответчик, предприниматель, Маяцкий А.П.) о расторжении договора аренды N 3000004417 от 29.10.2010.
Исковые требования мотивированы тем, что Маяцкий А.П. является арендатором земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9. Земельный участок предоставлен для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Арендатор использует земельный участок с существенными нарушениями условий договора и назначением имущества. От подписания соглашения о расторжении договора арендатор уклоняется.
Решением суда от 16 мая 2014 года исковые требования удовлетворены, суд расторгнул договор аренды земельного участка.
Суд установил, что актом от 25.08.2011 проверки состояния земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, составленным исполняющим обязанности начальника отдела по градостроительству и землепользованию Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, установлено: отсутствие стоянки с твердым покрытием для отдыхающих, ограждение акватории Черного моря, наличие на участке строений высотой до 2-х этажей в виде конструкций из металлического профиля, захламление участка строительным мусором, изменение естественного рельефа участка. В акте от 17.05.2012 обследования земельного участка зафиксирована та же информация. В акте от 01.04.2013 обследования земельного участка отделом по градостроительству и землепользованию администрации Новотаманского сельского поселения Темрюкского района отражено отсутствие стоянки для автокемпинга с твердым покрытием, захламление участка бытовым мусором, присутствие строительного материала в виде бетонных плит, изменение естественного рельефа земельного участка со стороны пляжной территории, отсутствие признаков освоения территории в соответствии с договором аренды, не ведение арендатором работ для благоустройства территории, отсутствие развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Требование администрации о приведении земельного участка в соответствие с условиями договора, изложенное в письме от 12.08.2013, арендатором не исполнено.
Суд пришел к выводу о том, что не освоение земельного участка означает недостижение цели договора аренды, на что была вправе рассчитывать администрация при его предоставлении в аренду, при этом земельный участок, выходящий к Черному морю, используется арендатором в его личных интересах, не связанных с благоустройством территории, организацией автокемпинга, кафе. Доказательства благоустройства территории, устройства автокемпинга, кафе, размещения развлекательных объектов отсутствуют. Суд признал нарушение арендатором условий договора аренды существенным, достаточным для его расторжения. Претензионный порядок расторжения договора администрацией соблюден.
Маяцкий А.П. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск администрации оставить без рассмотрения.
В апелляционной жалобе Маяцкий А.П. указал следующее:
- истец не доказал существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если нарушение устранено арендатором в разумный срок,
- проверки использования земельного участка проведены истцом с грубыми нарушениями. Акты обследования земельного участка составлены без извещения арендатора о проверках, копии актов в адрес арендатора не направлялись, основания проведения плановых проверок отсутствовали. Допущенные при составлении актов грубые нарушения лишают их доказательственной силы,
- установленный законом порядок расторжения договора аренды администрацией не соблюден: факт существенного нарушения условий договора в установленном порядке не зафиксирован; разумный срок для устранения недостатков арендатору не предоставлен; повторная проверка использования земельного участка перед заявлением о досрочном расторжении договора не производилась. Письмо от 11.09.2013 о направлении соглашения о расторжении договора ответчиком не было получено. Отсутствие описи к почтовому отправлению не отрицал в судебном заседании представитель администрации,
- суд без достаточных оснований не принял во внимание представленные ответчиком письма МЧС, акты государственного инспектора ГИМС, договор от 01.02.2013 на оказание услуг по водоснабжению и приему хозяйственно-бытовых стоков, договор от 29.05.2013 на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, которые подтверждают принятие арендатором мер, направленных на надлежащее содержание предоставленного в аренду земельного участка. Представленные истцом фотографии не позволяют с достоверностью соотнести имеющиеся на фото объекты с границами земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111.
В дополнениях к апелляционной жалобе Маяцкий А.П. указал, что при вынесении решения судом не учтен факт нахождения на арендованном земельном участке принадлежащих ответчику объектов капитального строительства: кафе площадью 235,4 кв. м; пяти нежилых зданий площадью 1,8 кв. м каждый; линии электропередач ВЛИ-04кВ Ф-3 КРП-ЧМ-5-248 протяженностью 737 м. Строительство объектов было выполнено после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, выданного отделом градостроительства и землепользования администрации Новотаманского сельского поселения Темрюкского района. Вывод суда о доказанности существенного нарушения ответчиком договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам. Предпринимателем построено здание кафе; выполнены мероприятия по благоустройству территории (построены туалеты/душевые, введена в эксплуатацию система освещения); на участке обустроен и функционирует автокемпинг; установлены мусоросборники. Договор аренды не регламентирует степень эстетичности, которой должен отвечать автокемпинг и иные объекты, возведение которых допускается по договору аренды. Контроль за использованием земельного участка проводился с грубыми нарушениями законодательства и в отсутствие арендатора. Форма акта проверки не соответствует форме, утвержденной постановлением главы муниципального образования Темрюкский район от 04.10.2013 N 912 "Об утверждении административного регламента проведения проверок при осуществлении муниципального земельного контроля". Истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора. Не доказан факт существенного нарушения договора; судом не учтено, что право требовать расторжения договора возникает лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу указала на необоснованность доводов ответчика о несоблюдении претензионного порядка расторжения договора аренды. Факт нарушения ответчиком условий договора аренды подтверждается представленными в материалы дела актами осмотра земельного участка. От участия в совместном осмотре земельного участка, проведенном по предложению суда, ответчик отказался. Осмотром земельного участка от 28.04.2014 установлено, что земельный участок не освоен, на участке беспорядочно разбросаны бетонные плиты, мусор. Пляж не благоустроен, отсутствуют тенты, раздевалки, туалеты, пункт спасателей и медпункт. Условия для отдыхающих не созданы, безопасность отдыхающих ничем не обеспечена. Пунктом 4.1.12 договора арендатору запрещено ведение строительства зданий и сооружений на земельном участке. Арендатор не исполняет надлежаще обязанность по внесению арендной платы.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.07.2014 производство по апелляционной жалобе Маяцкого А.П. по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы администрации муниципального образования Темрюкский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 по делу N А32-31480/2013, возбужденному по иску предпринимателя о признании права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества.
07.10.2014 апелляционным судом по делу N А32-31480/2013 было принято постановление, которым решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 отменено, Маяцкому А.П. в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением суда апелляционной инстанции от 11.11.2014 производство по делу возобновлено.
Определением суда апелляционной инстанции от 09.12.2014 производство по апелляционной жалобе было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.
Определением от 14.04.2015 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании Маяцкий А.П. просил решение суда отменить, пояснил, что им надлежаще исполняются условия договора аренды.
Представитель администрации просил решение оставить без изменения. Пояснил, что администрация в рамках настоящего дела не указывала основанием для расторжения договора нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.10.2010 между администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендатор) и гражданской Гудза Р.Н. (арендатор) был заключен договор N 3000004417, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9, для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. В пунктах 1.4 и 6.2 стороны указали, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору, и действует в течение 10 лет до 29.10.2020.
В пунктах 4.1.6 - 4.1.13 договора от 29.10.2010 арендатор обязался использовать земельный участок с соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в пункте 1.1 договора; содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка; вести работы по благоустройству земельного участка, в том числе посадку зеленых насаждений; вести хозяйственную деятельность на земельном участке в строгом соответствии с разрешенным видом использования.
В пункте 4.1.12 договора от 29.10.2010 был установлен запрет арендатору вести строительство зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством.
25.08.2011 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту, составленному по результатам проведенного обследования, сотрудниками администрации были установлены следующие обстоятельства: на спуске к оз. Соленое со стороны пос. Артющенко по границе участка установлен шлагбаум, с отдыхающих взимается плата за проезд, однако стоянка с твердым покрытием не организована; со стороны пляжной территории участок частично огорожен металлической сеткой, что препятствует свободному доступу граждан к акватории Черного моря в нарушение Водного кодекса Российской Федерации; на земельном участке располагаются строения высотой до двух этажей включительно, представляющие собой конструкцию из металлического профиля; участок захламлен строительным мусором в виде досок, поддонов, предметов кухонной мебели, вышедшей из строя, что нарушает санитарные зоны, применимые к данной территории, а также порочит эстетический вид; на спасательных вышках в зоне ответственности арендатора отсутствуют спасатели; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое), нарушая водоотвод (л.д. 19 том 1).
- 17.05.2012 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту N 10, составленному по итогам проведенного обследования, сотрудниками администрации были установлены следующие обстоятельства: на земельном участке располагаются строения высотой до двух этажей включительно, представляющие собой конструкцию из металлического профиля; локально на земельном участке находится строительный и бытовой мусор в виде пластиковых и стеклянных бутылок, досок, поддонов, что нарушает санитарные зоны, применимые к данной территории, а также порочит эстетический вид;
- изменен естественный рельеф указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое) путем проведения вертикальной планировки территории (л.д. 25-30 том 1).
Доказательства уведомления арендатора о проведении выездных проверок 25.08.2010 и 17.05.2012 в материалы дела не представлено.
17.05.2012 Гудза Р.Н. заключила с Маяцким А.П. соглашение о передаче своих прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, вытекающих из договора аренды от 29.10.2010 N 3000004417, Маяцкому А.П. (л.д. 110 том 1).
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.05.2012 (оборотная сторона л.д. 110 том 1).
01.04.2013 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено повторное обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту N 30, составленному по итогам проведенного обследования, сотрудниками администрации были зафиксировано следующее: стоянка для автокемпинга с твердым покрытием не организована; участок захламлен бытовым мусором, присутствует строительный материал в виде бетонных плит; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны пляжной территории, а также со стороны фасада (оз. Соленое), нарушая естественный водоотвод; признаков освоения территории в соответствии с договором аренды нет; работы для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе не проводятся (л.д. 31 том 1). Соответствующие результаты осмотра отражены на фотоснимках, черно-белые копии которых представлены в материалы дела (л.д. 32-35 том 1).
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора от 29.10.2010 арендодатель вправе принимать решение о досрочном расторжении договора без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение земельного участка и упущенной выгоды при существенных нарушениях договора, таких как: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; неиспользование земельного участка в течение одного года; невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.2 договора; использование земельного участка способами, ухудшающими качественные характеристики участка и экологическую обстановку.
В пункте 7.3 стороны указали, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон на основании действующего законодательства Российской Федерации.
Претензионным письмом от 12.08.2013 N В-140/02-8485/13-24, направленным в адрес ответчика 02.09.2013 (почтовая квитанция N 35350015012137, реестр почтовых отправлений - л.д. 41-46 том 2), администрация предложила предпринимателю устранить допущенные нарушения пункта 4.1.6 договора от 29.10.2010 в срок до 10.09.2013, указала, что в случае неисполнения данного требования администрация обратится в суд с целью досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Ссылаясь на неустранение указанных в претензии от 12.08.2013 нарушений, администрация направила в адрес ответчика письмо от 11.09.2013 N 13.01-14/1829 с приложением текста соглашения о расторжении договора аренды от 29.10.2010 N 3000004417, в котором просила подписать соглашение о расторжении договора аренды в течение пяти рабочих дней с момента получения указанного письма (л.д. 105-107 том 1).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, пунктом 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.
Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается соблюдение администрацией процедуры досудебного порядка расторжения договора.
Администрация к существенным нарушениям Маяцким А.П. договора аренды указала: установление на спуске к оз. Соленое со стороны пос. Артющенко шлагбаума и взимание с отдыхающих платы за проезд в отсутствие оборудования стоянки с твердым покрытием; ограждение арендатором территории участка со стороны пляжной территории, что препятствует свободному доступу граждан к акватории Черного моря; размещение на земельном участке строений высотой до двух этажей включительно, представляющих собой конструкции из металлического профиля; захламление участка строительным мусором в виде досок, поддонов, бетонных блоков, а также бытовым мусором в виде предметов кухонной мебели, пластиковых и стеклянных бутылок; изменение естественного рельефа указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое); непроведение арендатором работы по благоустройству территории, размещению развлекательных объектов, автокемпинга и кафе.
Исходя из содержаний составленных администрацией актов обследования земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне арендатора Маяцкого А.П. существенных нарушений условий договора, выразившихся в неосвоении земельного участка и использовании земельного участка в личных целях, не связанных с благоустройством территории, организацией автокемпинга, кафе, являющихся основанием для расторжения договора.
При этом суд не учел, что акты от 25.08.2011 и 17.05.2012 составлены в период, когда арендатором земельного участка являлась Гудза Р.Н., Маяцкий А.П. стал арендатором земельного участка после 17.05.2012.
Акт обследования земельного участка от 01.04.2013 составлен работниками отдела градостроительства и землепользования администрации Новотаманского сельского округа в отсутствие арендатора, доказательства информирования арендатора о предстоящем обследовании земельного участка в материалы дела не представлены. Данные о привлечении к участию в обследовании земельного участка незаинтересованных лиц отсутствуют.
Кроме этого, вывод суда о неосвоении арендатором земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам.
Материалами дела подтверждается, что арендатором Маяцким А.П. проводятся мероприятия по благоустройству территории.
В частности, на земельном участке арендатором размещены: кафе, караульное помещение, 4 туалета, линия электропередачи ВЛИ-04 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248.
В целях содержания земельного участка в надлежащем санитарном состоянии был заключен договор от 29.05.2012 с МУП "Бытсервис" на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, в последующем (15.06.2014) договор на вывоз твердых бытовых отходов заключен с МУП "ЖКХ-Бугуз". С МУП "ЖКХ-Бугуз" 15.06.2014 также заключен договор на вывоз жидких бытовых отходов (л.д. 93-94 том 2). 01.02.2013 заключен договор с ООО "Юг АкваСистемы" на водоснабжение и прием сточных вод (л.д. 90-91 том 1).
Согласно пояснениям Маяцкого А.П., данным в судебном заседании апелляционной инстанции, бетонные плиты (о наличии которых отражено в акте проверки как о строительном материале) используются как место размещения контейнеров для мусора. Указанное обстоятельство не отрицал в судебном заседании представитель администрации.
В процессе рассмотрения дела во исполнение определения суда первой инстанции от 27.04.2014 сотрудниками администрации МО Темрюкский район и Новотаманского сельского поселения Темрюкского района произведено обследование текущего состояния земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, по результатам которого составлена информационная справка от 28.04.2014 (л.д. 130-131 том 1).
В информационной справке отражено, что участок захламлен бытовым и строительным мусором, зарос сорной и карантинной растительностью; строительные работы на участке не ведутся, территория не благоустроена, посадка зеленых насаждений не осуществлялась; на территории произошел обрыв линий электропередач, не изолированный кабель валяется на земле; рельеф и поперечный профиль земельного участка не изменился, присутствует искусственное разрытие, предположительно выгребная яма с канализационным водоотводом; на земельном участке установлены фундаментные блоки на водотоке к озеру Соленому в период прилива Черного моря и наполнения бассейна оз. Соленого, чем нарушен естественный водоток; ограждения, препятствующие доступу на территорию общего пользования, на момент осмотра отсутствуют; на участке имеется бетонная площадка ориентировочной площадью 30 кв. м; на земельном участке установлена одна металлическая конструкция ориентировочной площадью 200 кв. м, жестко связанная с бетонным основанием (предположительно дом сезонного проживания); на участке расположены четыре сборно-разборные металлические конструкции (предположительно туалеты) ориентировочным размером 1,0м х 2,0 м, площадью 2 кв. м.
Отраженные в информационной справке факты не свидетельствуют об использовании арендатором земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли и не в соответствии с его целевым назначением (требования подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 3 статьи 46 ЗК РФ, являющиеся основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка).
Информация о захламленности участка бытовым и строительным мусором не соответствует приложенному к справке от 28.04.2014 фотоматериалу.
Довод администрации о нарушении арендатором пункта 4.1.12 договора аренды от 29.10.2010, являющимся достаточным основанием для расторжения договора, также не соответствует фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 4.1.12 договора установлен запрет арендатору вести строительство зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством.
В процессе рассмотрения дела в апелляционной инстанции Маяцким А.П. в материалы дела были представлены свидетельства о государственной регистрации права от 28.01.2014 серии 23-АМ N 328856, N 328855, от 10.02.2014 серии 23-АМ N 067433, N 067435, N 067437, N 067436, N 067434 о регистрации права собственности на расположенные на арендуемом земельном участке объекты: нежилое здание общей площадью 235,4 кв. м, сооружение - линия электропередач ВЛИ-0,4 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248 протяженностью 737 м, пять нежилых зданий общей площадью 1,8 кв. м (л.д. 60-66 том 2).
Регистрация права собственности на указанные объекты была произведена на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 по делу N А32-31480/2013 (л.д. 86-88 том 2).
Между тем, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу N А32-31480/2013 указанное решение отменено, Маяцкому А.П. в удовлетворении иска о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 235,4 кв. м, сооружение - линия электропередач ВЛИ-0,4 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248 протяженностью 737 м, пять нежилых зданий общей площадью 1,8 кв. м как на объекты недвижимого имущества отказано (л.д. 146-149 том 2).
В целях установления технических характеристик размещенных арендатором на земельном участке объектов и получения ответа на вопрос о том, обладают ли вышеназванные объекты признаками объектов недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции по делу была назначена экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Финанс-Эксперт" Егорову В.В.
Согласно выводам эксперта на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос. Веселовка, ул. Приморский бульвар, д. 9, расположены: двухэтажное кафе площадью 235, кв. м; 4 туалета (литеры Г, Г1, Г2, Г3, Г4) площадью 1,8 кв. м каждый; караульное помещение (литер Г5) площадью 3,3 кв. м. Все перечисленные объекты не имеют признаков объектов недвижимого имущества (л.д. 77-121 том 3).
Таким образом, экспертным заключением установлен факт возведения арендатором на земельном участке сооружений, не являющихся капитальными. Указанное обстоятельство исключает факт нарушения арендатором пункта 4.1.12 договора.
Возведение на земельном участке указанных сооружений подтверждает принятие арендатором мер к надлежащему исполнению условий договора.
Как следует из содержания постановления администрации МО Темрюкский район от 29.10.2010 N 2202, земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:111 предоставлен в аренду для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Указанные же цели использования земельного участка определены в договоре аренды. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111 его разрешенным видом использования указано "благоустройство территории, размещение развлекательных объектов, автокемпинга, кафе".
Размещение на земельном участке развлекательных объектов и кафе прямо предусмотрено договором и согласно пунктам 1.1 и 4.1.6 договора является обязанностью арендатора.
По изложенным обстоятельствам вывод суда о доказанности администрацией факта неосвоения арендатором земельного участка в тех целях, для которых участок был предоставлен по договору, не соответствует материалам дела.
Апелляционная жалоба Маяцкого А.П. является обоснованной. Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе администрации в удовлетворении иска.
Судебные расходы Маяцкого А.П. на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе и расходы на проведение судебной экспертизы суд в соответствии с заявлением Маяцкого А.П. оставляет на ответчике.
Определением суда первой инстанции от 30.12.2013 были приняты обеспечительные меры в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9. В связи с отказом в удовлетворении иска, принятые обеспечительные меры подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 мая 2014 года по делу N А32-38466/2013 отменить, принять новый судебный акт.
Администрации муниципального образования Темрюкский район в удовлетворении иска отказать.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финанс-Эксперт" (ИНН 2311149007, ОГРН 112311010722) 5 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу N А32-38466/2013.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 декабря 2013 года по делу N А32-38466/2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)