Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Глазкова Е.Г.
судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Чигаревой Е.Н.
при участии:
согласно протоколу судебного заседания от 09.09.2014 - 16.09.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4762/2014) ОАО "НОМОС-БАНК"
На Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2014 года по делу N А56-58236/2012 (судья М.В.Антипинская)
принятое
по заявлению конкурсного управляющего Ражева Д.А.
об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, утверждении начальной продажной цены имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инженерно-технический центр "Астек"
установил:
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2012 в отношении ООО "Инженерно-технический центр "АСТЕК" (192241, Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А, ОГРН 1027808751783, далее - ООО "ИТЦ "АСТЕК", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ражев Дмитрий Анатольевич.
Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 17.11.2012 N 218.
Решением суд от 07.05.2013 ООО "Инженерно-технический центр "АСТЕК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ражев Дмитрий Анатольевич.
Сообщение о признании должника банкротом опубликовано в газете "Комерсантъ" 18.05.2013 N 83.
Конкурсный управляющий должника Ражев Д.А. обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, являющегося предметом залога ООО "Рико" и последующего залога ОАО "НОМОС-БАНК"; начальная продажная цена заложенного имущества составляет 97 680 000 руб.
ОАО "НОМОС-БАНК" (далее - Банк) возражало против утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества и установления начальной продажной цены имущества в размере, предложенном конкурсным управляющим и согласованном кредитором ООО "Рико", представило свой отчет об оценке N АР-12-13/139 от 23.12.2013, подготовленный ООО "ЭнПиВи Эпрайс", согласно которому начальная продажная стоимость имущества должника, являющегося предметом залога, составляет 200 410 000 руб.
Определением от 06.02.2014 арбитражный суд первой инстанции утвердил Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", находящегося в залоге у ООО "Рико", в редакции, согласованной ООО "Рико" с учетом уточнений пунктов 10.2 и 10.3 Положения, установил начальную цену продажи имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", указанного в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, в размере 97 680 000 руб.
На определение подана апелляционная жалоба ОАО "НОМОС-БАНК". Податель жалобы полагает существенно заниженной цену заложенного имущества. Кроме того, Банк отмечает, что суд не учел интересы последующего залогодержателя, не указав в резолютивной части определения о том, что имущество также находится в залоге ОАО "НОМОС-БАНК".
Обжалуемое определение проверено в апелляционном порядке в обжалуемой части.
В рамках апелляционного разбирательства по ходатайству Банка состоялась судебная экспертиза в целях установления реальной рыночной стоимости следующего недвижимого имущества должника:
1. право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 14.02.2008 N 06/ЗД-02052, общая площадь 21 315 кв. м, кадастровый номер 78:37:17217:19.
2. здание трансформаторной подстанции, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. Л, кадастровый номер 78:37:17217:19:11.
3. здание главного производственного корпуса и административно-бытового корпуса, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. А, кадастровый номер 78:37:17217:19:15.
4. склад красок, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. К, кадастровый номер 78:37:17217:19:25.
Производство экспертизы поручено специалисту ООО "ЭРИКА" Мухину Д.В. Расходы по экспертизе возложены на должника.
Производство по делу приостанавливалось.
Заключение эксперта N 070-07/2014-Р от 09.07.2014 поступило в материалы дела. Согласно заключению эксперта, суммарно рыночная стоимость имущества с учетом НДС составляет 114 603 893 руб.
После возобновления производства по делу от Банка поступило заявление с приложением подтверждающих документов об изменении его наименования на ОАО "Финансовая корпорация "Открытие".
В настоящем заседании апелляционный суд вынес протокольное определение о переименовании подателя жалобы на ОАО "Финансовая корпорация "Открытие".
По результатам экспертизы Банк предложил, в целях получения максимальной выгоды при продаже залога, утвердить суммарную цену залога в размере 160 328 000 руб. в качестве средней цены между ценой, установленной в отчете ООО "ЭнПиВи Эпрайс", и ценой, определенной судебной экспертизой.
Конкурсный управляющий должника заявил о согласии с ценой имущества, определенной судебной экспертизой, возражал против удовлетворения предложения Банка, поскольку отчет ООО "ЭнПиВи Эпрайс" не соответствует действительности, так как оценщик дал заключение без осмотра спорного имущества. По мнению конкурсного управляющего, завышенная цена предложенная Банком, может негативно повлиять на результаты торгов. По результатам экспертизы конкурсный управляющий должника сообщил о согласии с отнесением расходов по экспертизе на должника.
Конкурсный управляющий не оспаривает довод Банка о необходимости указания в резолютивной части определения сведений о залоге имущества Банку.
Представитель кредитора ООО "Рико" поддержал позицию конкурсного управляющего.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обжалуемое определение подлежащим изменению в части установления начальной цены продажи имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", указанного в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества.
В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.
Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
В соответствии с абзацем 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, и с учетом положений названной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
О наличии разногласий по цене заявил кредитор ОАО "НОМОС-банк", имеющий право последующего залога на указанное имущество.
Начальная продажная цена заложенного имущества определена судом первой инстанции в размере 97 680 000 руб.
По результатам судебной экспертизы установлено, что суммарная рыночная стоимость имущества с учетом НДС составляет 114 603 893 руб., в том числе:
- - земельного участка - 43 456 647 руб.;
- - здание трансформаторной подстанции, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а - 534 077 руб.;
- - здание главного производственного корпуса и административно-бытового корпуса, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. А - 70 121 454 руб.;
- - склад красок, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а - 491 714 руб.
Таким образом, начальная продажная цена имущества должника, установленная судом, существенно ниже рыночной стоимости спорного имущества.
При таких обстоятельствах определение суда в части определения начальной продажной цены имущества должника подлежит изменению.
Апелляционный суд не усматривает оснований для установления начальной продажной цены имущества должника в размере 160 328 000 руб., предложенном Банком.
Ссылка Банка на цену, установленную в отчете ООО "ЭнПиВи Эпрайс", не может быть принята во внимание, поскольку эта оценка произведена без осмотра спорного имущества. Достоверность заключения судебной экспертизы Банком не опровергнута. Необоснованное завышение начальной продажной цены имущества негативно влияет на эффективность проведения торгов.
С учетом изложенного начальная продажная цена имущества должника подлежит установлению в размере 114 603 893 руб.
Также резолютивная часть обжалуемого определения подлежит дополнению в части указания о нахождении имущества в залоге у Банка.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2014 по делу N А56-58236/2012 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Утвердить Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", находящегося в залоге у ООО "Рико" и ОАО Банк "ФК Открытие", в редакции, согласованной ООО "Рико" с учетом уточнений пунктов 10.2 и 10.3 Положения.
Установить начальную цену продажи имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", указанного в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, в размере 114 603 893 руб.
В остальной части определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Судьи
Е.К.ЗАЙЦЕВА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2014 ПО ДЕЛУ N А56-58236/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. по делу N А56-58236/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Глазкова Е.Г.
судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Чигаревой Е.Н.
при участии:
согласно протоколу судебного заседания от 09.09.2014 - 16.09.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4762/2014) ОАО "НОМОС-БАНК"
На Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2014 года по делу N А56-58236/2012 (судья М.В.Антипинская)
принятое
по заявлению конкурсного управляющего Ражева Д.А.
об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, утверждении начальной продажной цены имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инженерно-технический центр "Астек"
установил:
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2012 в отношении ООО "Инженерно-технический центр "АСТЕК" (192241, Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А, ОГРН 1027808751783, далее - ООО "ИТЦ "АСТЕК", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ражев Дмитрий Анатольевич.
Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 17.11.2012 N 218.
Решением суд от 07.05.2013 ООО "Инженерно-технический центр "АСТЕК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ражев Дмитрий Анатольевич.
Сообщение о признании должника банкротом опубликовано в газете "Комерсантъ" 18.05.2013 N 83.
Конкурсный управляющий должника Ражев Д.А. обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, являющегося предметом залога ООО "Рико" и последующего залога ОАО "НОМОС-БАНК"; начальная продажная цена заложенного имущества составляет 97 680 000 руб.
ОАО "НОМОС-БАНК" (далее - Банк) возражало против утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества и установления начальной продажной цены имущества в размере, предложенном конкурсным управляющим и согласованном кредитором ООО "Рико", представило свой отчет об оценке N АР-12-13/139 от 23.12.2013, подготовленный ООО "ЭнПиВи Эпрайс", согласно которому начальная продажная стоимость имущества должника, являющегося предметом залога, составляет 200 410 000 руб.
Определением от 06.02.2014 арбитражный суд первой инстанции утвердил Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", находящегося в залоге у ООО "Рико", в редакции, согласованной ООО "Рико" с учетом уточнений пунктов 10.2 и 10.3 Положения, установил начальную цену продажи имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", указанного в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, в размере 97 680 000 руб.
На определение подана апелляционная жалоба ОАО "НОМОС-БАНК". Податель жалобы полагает существенно заниженной цену заложенного имущества. Кроме того, Банк отмечает, что суд не учел интересы последующего залогодержателя, не указав в резолютивной части определения о том, что имущество также находится в залоге ОАО "НОМОС-БАНК".
Обжалуемое определение проверено в апелляционном порядке в обжалуемой части.
В рамках апелляционного разбирательства по ходатайству Банка состоялась судебная экспертиза в целях установления реальной рыночной стоимости следующего недвижимого имущества должника:
1. право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 14.02.2008 N 06/ЗД-02052, общая площадь 21 315 кв. м, кадастровый номер 78:37:17217:19.
2. здание трансформаторной подстанции, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. Л, кадастровый номер 78:37:17217:19:11.
3. здание главного производственного корпуса и административно-бытового корпуса, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. А, кадастровый номер 78:37:17217:19:15.
4. склад красок, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. К, кадастровый номер 78:37:17217:19:25.
Производство экспертизы поручено специалисту ООО "ЭРИКА" Мухину Д.В. Расходы по экспертизе возложены на должника.
Производство по делу приостанавливалось.
Заключение эксперта N 070-07/2014-Р от 09.07.2014 поступило в материалы дела. Согласно заключению эксперта, суммарно рыночная стоимость имущества с учетом НДС составляет 114 603 893 руб.
После возобновления производства по делу от Банка поступило заявление с приложением подтверждающих документов об изменении его наименования на ОАО "Финансовая корпорация "Открытие".
В настоящем заседании апелляционный суд вынес протокольное определение о переименовании подателя жалобы на ОАО "Финансовая корпорация "Открытие".
По результатам экспертизы Банк предложил, в целях получения максимальной выгоды при продаже залога, утвердить суммарную цену залога в размере 160 328 000 руб. в качестве средней цены между ценой, установленной в отчете ООО "ЭнПиВи Эпрайс", и ценой, определенной судебной экспертизой.
Конкурсный управляющий должника заявил о согласии с ценой имущества, определенной судебной экспертизой, возражал против удовлетворения предложения Банка, поскольку отчет ООО "ЭнПиВи Эпрайс" не соответствует действительности, так как оценщик дал заключение без осмотра спорного имущества. По мнению конкурсного управляющего, завышенная цена предложенная Банком, может негативно повлиять на результаты торгов. По результатам экспертизы конкурсный управляющий должника сообщил о согласии с отнесением расходов по экспертизе на должника.
Конкурсный управляющий не оспаривает довод Банка о необходимости указания в резолютивной части определения сведений о залоге имущества Банку.
Представитель кредитора ООО "Рико" поддержал позицию конкурсного управляющего.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обжалуемое определение подлежащим изменению в части установления начальной цены продажи имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", указанного в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества.
В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.
Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
В соответствии с абзацем 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, и с учетом положений названной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
О наличии разногласий по цене заявил кредитор ОАО "НОМОС-банк", имеющий право последующего залога на указанное имущество.
Начальная продажная цена заложенного имущества определена судом первой инстанции в размере 97 680 000 руб.
По результатам судебной экспертизы установлено, что суммарная рыночная стоимость имущества с учетом НДС составляет 114 603 893 руб., в том числе:
- - земельного участка - 43 456 647 руб.;
- - здание трансформаторной подстанции, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а - 534 077 руб.;
- - здание главного производственного корпуса и административно-бытового корпуса, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а, лит. А - 70 121 454 руб.;
- - склад красок, адрес объекта: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Севастьянова, д. 20а - 491 714 руб.
Таким образом, начальная продажная цена имущества должника, установленная судом, существенно ниже рыночной стоимости спорного имущества.
При таких обстоятельствах определение суда в части определения начальной продажной цены имущества должника подлежит изменению.
Апелляционный суд не усматривает оснований для установления начальной продажной цены имущества должника в размере 160 328 000 руб., предложенном Банком.
Ссылка Банка на цену, установленную в отчете ООО "ЭнПиВи Эпрайс", не может быть принята во внимание, поскольку эта оценка произведена без осмотра спорного имущества. Достоверность заключения судебной экспертизы Банком не опровергнута. Необоснованное завышение начальной продажной цены имущества негативно влияет на эффективность проведения торгов.
С учетом изложенного начальная продажная цена имущества должника подлежит установлению в размере 114 603 893 руб.
Также резолютивная часть обжалуемого определения подлежит дополнению в части указания о нахождении имущества в залоге у Банка.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2014 по делу N А56-58236/2012 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Утвердить Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", находящегося в залоге у ООО "Рико" и ОАО Банк "ФК Открытие", в редакции, согласованной ООО "Рико" с учетом уточнений пунктов 10.2 и 10.3 Положения.
Установить начальную цену продажи имущества ООО "Инженерно-технический центр "Астек", указанного в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, в размере 114 603 893 руб.
В остальной части определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Судьи
Е.К.ЗАЙЦЕВА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)