Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Поздняков В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.,
судей Кузнецовой С.В., Бредихиной С.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца К.А.И. на решение Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по делу по иску К.А.И. к администрации Алтайского района Алтайского края, Ч., Б. о признании незаконным постановления администрации Алтайского района Алтайского края, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора аренды и договора перенайма недействительными, обязании администрации Алтайского района совершить действия, признании недействительными права собственности, договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия
установила:
К.А.И. обратился в суд с иском к администрации Алтайского района, Ч. и Б., в котором просит признать незаконным постановление администрации Алтайского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** о предоставлении Ч. в аренду для строительства жилого дома и надворных построек земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 0,084 кв. м, по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка *** от 14.02.2008, заключенного между муниципальным образованием "Алтайский район", действующим от имени собственника земельного участка - Российской Федерации, и Ч., в виде двусторонней реституции; признать недействительным договор аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ч. и Б.; обязать администрацию Алтайского района Алтайского края выполнить все предусмотренные действующим законодательством действия, связанные с предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 370 кв. м, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства жилого дома и надворных построек; признать недействительным зарегистрированное право собственности на объект - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер ***.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГ разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.
ДД.ММ.ГГ между администрацией <адрес> и истцом был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на отведенном земельном участке, который был нотариально удостоверен 12.05.1997. Согласно данного договора на истца, как на застройщика, возлагалась обязанность построить жилой дом на земельном участке, а также провести благоустройство, осуществлять постоянный уход и содержание как самого участка, так и прилегающих к нему тротуара и проезда. Место расположения проезда к земельному участку имело естественную природу происхождения, так как располагалось между двух зеленых зон и имело воронку от ручья, перегороженного трассой.
Истцом, как застройщиком, были выполнены все условия вышеуказанного договора.
С 1997 года истец пользуется данным проездом к своему дому, благоустраивает его, построил забор на бетонном основании. По проезду в грунте и на опорах проходят действующие линии связи, являющиеся частью объекта жизнеобеспечения.
ДД.ММ.ГГ на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, между администрацией Алтайского района и Ч. был заключен договор аренды.
В нарушение требований закона перед заключением данного договора аренды информация по выделению в аренду указанного земельного участка в газетах не размещалась. В газете "За изобилие" было размещено объявление о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, местоположение и площадь земельного участка указаны не были. Постановление о присвоении такого адреса Администрацией Айского сельсовета не издавалось. Таким образом, местоположение данного земельного участка для населения было не понятно, и истец не был уведомлен о проведении межевания и предоставления в аренду земельного участка.
В связи с тем, что при определении границ земельного участка имело место нарушение законодательства, в результате чего проезд и проход к земельному участку истца был перекрыт, истец не имел возможности сделать свои предложения и возражения в процессе согласования границ земельного участка по пользованию проездом, также не имел возможности подать заявление на заключение договора аренды, хотя и имел преимущественное право на его заключение.
В соответствии с уведомлением Федеральной кадастровой палаты от ДД.ММ.ГГ *** документы, на основании которых внесены сведения об объекте недвижимости - земельном участке по адресу: <адрес>, в государственный кадастр недвижимости на момент ДД.ММ.ГГ отсутствуют.
ДД.ММ.ГГ договор аренды закончил свое действие, данный земельный участок Ч. на протяжении действия договора аренды не использовался, строения не возводились, строительство не начиналось. Однако договор аренды с ДД.ММ.ГГ дополнительным соглашением был продлен еще на три года, хотя основания для продления данного договора у администрации Алтайского района не имелось.
ДД.ММ.ГГ между Ч. и Б. был заключен договор перенайма.
От Б. ДД.ММ.ГГ истец узнал о заключенном дополнительном соглашении к договору аренды и том, что заключен договор перенайма и что проезд и проход к земельному участку истца был включен в состав земельного участка, переданного в аренду Ч.
Истец полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГ и дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГ являются недействительными в силу ничтожности по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежит применению двусторонняя реституция. Также, как следствие недействительности договора аренды, является недействительным и договор перенайма с Б.
Использовать земельный участок под жилую застройку невозможно в той его части, где проходит кабель связи, охранная зона которого должна соблюдаться, а также по причине нахождения на данной территории оборудованного и благоустроенного за счет истца проезда к его дому, которым он пользуется уже более 15 лет.
В настоящее время земельный участок с кадастровым номером *** снят с кадастрового учета, поскольку разделен на 2 земельных участка: 1) с кадастровым номером: ***, площадью 370 кв. м, и 2) с кадастровым номером ***, площадью 470 кв. м.
ДД.ММ.ГГ истец обратился в администрацию Алтайского района с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 370 кв. м, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства жилого дома и надворных построек, но ответа из администрации им до настоящего времени не получено.
Кроме того, узнав 22.10.2012, что проезд к его дому был включен в состав земельного участка, предоставленного в аренду ответчикам, истец обратился в администрацию Алтайского района с заявлением об отсутствии в таком случае хозяйственного проезда к его земельному участку, на что был получен ответ от ДД.ММ.ГГ о том, что работа по заявлению будет продолжена после выхода на место представителей администрации, но решение по данному вопросу до настоящего времени не принято.
В связи с тем, что при определении местоположения выделяемого земельного участка и при заключении договора аренды были допущены нарушения действующего законодательства, а также учитывая, что в настоящее время земельный участок фактически разделен на два участка, один из которых истец продолжает использовать под проезд, а второй Б. может использовать под строительство жилого дома, истец считает возможным просить предоставить ему в аренду земельный участок, которым он пользуется уже более 15 лет, который поставлен на кадастровый учет, границы определены, а право пользования в установленном порядке не зарегистрировано.
В процессе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования, согласно последнему уточнению иска истец просит:
- - признать незаконным постановление администрации Алтайского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ о предоставлении в аренду для строительства жилого дома и надворных построек земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 0,084 кв. м, с местоположением: <адрес>;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка *** от 14.02.2008, заключенного между муниципальным образованием "Алтайский район", действующим от имени собственника земельного участка - Российской Федерации и Ч., в виде двусторонней реституции;
- - признать договор аренды *** от ДД.ММ.ГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ и договор перенайма от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ч. и Б., недействительным;
- - обязать администрацию Алтайского района Алтайского края в течение двух недель со дня вступления в законную силу решения суда опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 370 кв. м, с местоположением: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства жилого дома и надворных построек, с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования, в периодическом печатном издании, определенном главой муниципального образования - администрации Алтайского района Алтайского края;
- - признать недействительным зарегистрированное право собственности Ч. на объект - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***;
- - признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, заключенный между Ч. и Б.
Решением Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований К.А.И. к администрации Алтайского района Алтайского края, Ч., Б. о признании незаконным постановления Администрации Алтайского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ о предоставлении в аренду для строительства жилого дома и надворных построек земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 0,084 га с местоположением: <адрес>, применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между муниципальным образованием "Алтайский район" и Ч. в виде двусторонней реституции, признании договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ недействительным отказано за пропуском срока исковой давности.
В удовлетворении остальных требований - обязании Администрации Алтайского района Алтайского края совершить действия, признании недействительными зарегистрированное право собственности Ч. на объект - незавершенный строительством жилой дом, договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГ по адресу: <адрес>, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ и договора перенайма от ДД.ММ.ГГ отказано за необоснованностью.
Истец К.А.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам спора, судом нарушены и неправильно применены нормы права.
В обоснование жалобы истец ссылается на то, что по правилам ст. ст. 208, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку в данном случае основанием для обращения истца в суд послужило лишение единственного подъезда к его земельному участку путем включения данного проезда в состав земельного участка, переданного в аренду ответчику, исковая давность не должна была применяться судом в отношении заявленных истцом требований.
В соответствии с заключением ООО "Специализированная фирма "РосЭксперт" по результатам проведения судебной экспертизы по другому делу по иску Б. к истцу об устранении препятствий в пользовании земельным участком, приобщенным к материалам настоящего дела, однако необоснованно не принятым судом во внимание, иного проезда к земельному участку нет и нет технической возможности организовать проезд.
По договору о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 07.05.1997, заключенному между истцом и администрацией района, на истца возлагалась обязанность провести благоустройство, осуществлять постоянный уход и содержание в надлежащем порядке как участка, так и прилегающих к нему тротуара и проезда. Истец указанные обязательства исполнял надлежащим образом, с 1997 года пользуясь открыто, добросовестно и непрерывно спорным проездом более 15 лет. Таким образом, истец имеет право на судебную защиту своих прав и интересов по ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГ истцу была предоставлена копия договора аренды от 14.02.2008, заключенного между Ч. и администрацией района. Доказательств того, что одновременно с этим ему был предоставлен план границ переданного ответчику земельного участка, материалы дела не содержат. Требований истцу с 2008 года по ДД.ММ.ГГ по вопросу пользования земельным участком никто не предъявлял, соседний участок никем не использовался, в связи с чем оснований для беспокойства у истца не имелось. Таким образом, положения ст. ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.
Истцом предоставлены доказательства того, что земельный участок предоставлен Ч. с нарушением действующего законодательства: отсутствовало надлежащее уведомление в газете, в связи с прекращением действия договора заключение дополнительного соглашения о продлении срока противоречит закону; незавершенный строительством объект, принадлежащий Ч., фактически находится на соседнем земельном участке, принадлежащем иному лицу, и не может свидетельствовать о возникновении у Ч. преимущественного права на заключение, продление договора аренды на новый срок.
Суд не должен был применять ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ни Ч., ни Б. никогда не пользовались земельным участком, не возделывали и не несли расходы по его содержанию.
Объект незавершенного строительства на спорном земельном участке фактически отсутствует, располагается на ином земельном участке, что подтверждено заключениями экспертиз. При этом обладание на праве собственности объектом недвижимости является основанием для возникновения преимущественного права. Однако исследуемый фундамент не пригоден для возведения на нем жилого дома и имеет неустранимые дефекты, что следует из заключения экспертизы.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы представители истца К.А.И. - К.Н.А. и М. поддержали жалобу по изложенным в ней основаниям, просили отменить решение суда и разрешить вопрос по существу, удовлетворив заявленные истцом требования.
Истец К.А.И., ответчики Ч., Б., представители ответчика администрации Алтайского района Алтайского края, третьих лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в суд апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены судебного решения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу К.А.Н. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 0,20 га, категория земель - земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с постановлением Администрации Айского сельсовета *** от ДД.ММ.ГГ, согласно которому и был предоставлен К.А.И. земельный участок, а также Договору о возведении индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГ и плану размещения на земельном участке, утвержденному 15.04.1997, истец возвел на указанном земельном участке жилой дом и надворные постройки.
Впоследствии на основании постановления Администрации Алтайского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "О предоставлении земельного участка для строительства жилого дома и надворных построек" и Договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ муниципальным образованием "Алтайский район" был предоставлен в аренду Ч. земельный участок общей площадью 0,084 га из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома и надворных построек, сроком на 3 года.
Договор аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован в установленном законом порядке 04.03.2008.
ДД.ММ.ГГ Администрацией Айского сельсовета Алтайского района выдано Разрешение *** Ч. на строительство жилого дома и надворных построек по адресу: <адрес>. В указанном постановлении оговорены сроки: начало строительства - март 2008 года, окончание строительства - март 2018 года. Срок действия постановления - до марта 2018 года.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ к Договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ срок аренды земельного участка был установлен с ДД.ММ.ГГ по 19.09.2015.
В соответствии с Договором купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от 09.10.2012, зарегистрированным ДД.ММ.ГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Ч. продал, а Б. купил незавершенный строительством жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес>.
В пункте 2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ указано, что незавершенный строительством жилой дом общей площадью застройки 16,7 кв. м, степень готовности 8% литер А, принадлежит продавцу (Ч.) на праве собственности на основании разрешения на строительство *** от 17.03.2008, право зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.09.2008, номер регистрации: ***.
ДД.ММ.ГГ между арендатором земельного участка Ч. и Б. был заключен Договор перенайма, по условиям которого Б. принял все права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: <адрес>, по Договору аренды от ДД.ММ.ГГ N 32. Срок действия данного договора установлен - до 19.09.2015.
Договор перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 16.10.2012.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что по заявлению К.Н.А. земельный участок, кадастровый номер ***, площадью 840 + - 20,41 кв. м, по адресу: <адрес>, переданный в аренду Ч., а впоследствии Б., в декабре 2012 года был размежеван на два земельных участка с кадастровыми номерами ***, площадью 370 + - 13 кв. м, и 22:02:100001:295, площадью 470 + - 13 кв. м без уведомления арендатора земельного участка.
В силу п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения государственного кадастрового учета об указанных земельных участках носят временный характер.
Из материалов дела, в том числе заключения экспертов ООО "Специализированная фирма "РосЭксперТ" от 11.11.2013, следует, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 370 + - 13 кв. м, используется истцом К.А.И. для проезда к принадлежащему ему земельному участку по адресу: <адрес>, отгорожен шлагбаумом со стороны <адрес> и деревянной изгородью с железными столбами на ленточном фундаменте от размежеванного земельного участка с кадастровым номером ***, на котором в свою очередь находится фундамент незавершенного строительством жилого дома, принадлежащего Б.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями к ответчикам Ч., Б. и администрации Алтайского района Алтайского края, истец К.А.И. ссылается на то, что с 1997 года пользовался земельным участком, переданным в аренду ответчикам, для проезда к принадлежащему ему земельному участку; о проведении межевания и предоставлении в аренду ответчикам спорного земельного участка он не был уведомлен в установленном законом порядке; в результате определения границ спорного участка проезд и проход к его земельному участку был перекрыт; он был лишен возможности сделать свои предложения и подать возражения в процессе согласования границ земельного участка по пользованию проездом, также не имел возможности подать заявление на заключение договора аренды, хотя и имел преимущественное право на его заключение.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований о признании незаконным постановления администрации Алтайского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ о предоставлении Ч. в аренду земельного участка с кадастровым номером *** по <адрес>; признании недействительным заключенного между Ч. и администрацией договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ в виде двусторонней реституции, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по указанным требованиям, о чем было заявлено ответчиками в ходе рассмотрения дела.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда по существу спора, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными доказательствами.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2013, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2013, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции, вступившей в силу с 01.09.2013, согласно которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Между тем, в силу п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
Таким образом, принимая во внимание, что исполнение оспариваемого истцом договора аренды земельного участка и постановления администрации, на основании которого тот был заключен, началось с момента регистрации договора аренды, т.е. с 04.03.2008, исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки истцом подано в суд 17.07.2013, т.е. спустя более трех лет, суд обоснованно пришел к выводу о том, что срок исковой давности в отношении указанных требований истцом пропущен. Ходатайств о его восстановлении истцом не заявлялось, доказательств наличия уважительных причин его пропуска истцом суду в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено и из материалов дела не усматривается.
При этом, учитывая, что предусмотренный вышеприведенной нормой закона срок исковой давности истек в марте 2011 года, т.е. до 01.09.2013, применению подлежали правила ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до 01.09.2013. Однако применение судом общих положений ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не привело к принятию судом неверного решения по существу спора.
В то же время судебная коллегия учитывает, что судом достоверно установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГ истец получил копию оспариваемого им договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Ч. и администрацией, из чего следует, что истец в апреле 2009 года узнал о начале исполнения оспариваемой им сделки и имел возможность ознакомиться с планом границ спорного земельного участка, а также требовать защиты своих прав в случае их нарушения.
Доводы истца о том, что получение им копии договора аренды не означает его ознакомления с планом границ участка, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные и не влияющие на законность выводов суда, исходя из того, что в силу вышеприведенных норм права закон связывает начало течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки с началом ее исполнения, а не с моментом, когда истцу стало известно о нарушении его прав.
Кроме того, будучи хорошо осведомленным о расположении земельных участков, находящихся по соседству с принадлежащим ему земельным участком, в силу постоянного проживания по указанному адресу и пользования спорным земельным участком, истец при получении в апреле 2009 года копии оспариваемого договора, содержащего кадастровый номер земельного участка и его площадь, не мог не знать, что границы предоставленного в аренду Ч. земельного участка затрагивают участок, используемый истцом для проезда.
Это следует из того, что общая площадь предоставленного ответчику земельного участка с кадастровым номером *** по спорному договору аренды составила 840 кв. м, площадь земельного участка с кадастровым номером ***, входящего в состав спорного земельного участка, используемого истцом для проезда и размежеванного по заявлению К.Н.А. в соответствии с проложенной истцом дорогой, составила 370 кв. м, т.е. практически половина от земельного участка, выделенного ответчику в аренду.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что в 2008 году на спорном земельном участке Ч. был возведен фундамент для строительства дома в соответствии с полученным им разрешением на строительство, что не могло остаться без внимания истца.
Таким образом, доводы истца о том, что он не знал и не должен был узнать о нарушении своих прав и законных интересов до момента предъявления ответчиком иска об устранении препятствий в пользовании земельного участка, опровергаются материалами дела и во внимание судебной коллегией также не принимаются.
Ссылка истца в жалобе на то, что исковая давность в данном случае не может быть применена, поскольку его требования основаны на положениях ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, основана на ошибочном толковании истцом норм права.
Действительно, в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, как следует из материалов дела, истец не является владельцем или собственником спорного земельного участка, в отношении которого им оспариваются права третьих лиц.
Ссылка истца в жалобе на то, что используемый им спорный земельный участок является единственным проездом к его домовладению, является несостоятельной и противоречит обстоятельствам дела.
Судом установлено и из материалов дела следует, что земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, и <адрес>, общих границ не имеют.
В соответствии с письмом администрации Айского сельсовета Алтайского района Алтайского края исх. *** от ДД.ММ.ГГ земельный участок, площадью 0,20 га, принадлежащий на праве собственности К.Н.И., огорожен с нарушением земельного законодательства. Свободный земельный участок, расположенный между участками <адрес> и <адрес>, оказался в границах изгороди К.А.И., что является само захватом земельного участка. На земельном участке <адрес> К-ными самовольно установлено сооружение - деревянная изгородь с железными столбами на ленточном фундаменте, что является препятствием для использования земельного участка, предоставленного на праве аренды Б. по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ.
Согласно плану размещения строений на земельном участке, отведенном Ч. на основании постановления администрации Алтайского района *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 83 том 1), карте (плану) границ земельного участка (л.д. 84 том 1), схемы расположения земельных участков по адресу: <адрес> (л.д. 145 том 1) был определен подъезд к земельному участку <адрес> между земельными участками <адрес>, который в настоящее время свободный и является землей общего пользования. Данное обстоятельство также подтверждается письмом администрации Айского сельсовета Алтайского района Алтайского края исх. *** от ДД.ММ.ГГ.
Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке располагаются деревья. Однако согласно письму администрации исх. *** от ДД.ММ.ГГ на основании положения об охране зеленых насаждений на территории муниципального образования Айский сельсовет, утв. решением собрания депутатов Айского сельсовета 22.08.2012 N 24, и ст. 11 Правил благоустройства на территории Айского сельсовета, утв. Решением собрания депутатов Айского сельсовета 05.03.2013 N 6, администрация вправе разрешить спил берез для организации подъезда к земельному участку К.Н.И. со стороны ул. Катунской. Кроме того, существует подъезд к земельному участку <адрес> с юго-восточной стороны, со стороны <адрес>.
Таким образом, поскольку предметом судебного разбирательства является спор о праве К.Н.И. на земельный участок, предоставленный в аренду Ч., а затем Б., постольку положения ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, так как предполагают наличие соответствующего права у истца.
Ссылка истца на заключение экспертного учреждения по другому делу, на выводы суда не влияет и во внимание судебной коллегией не принимается.
Согласно заключению экспертов ООО "Специализированная фирма "РосЭксперТ" от ДД.ММ.ГГ по результатам судебной экспертизы по делу *** по иску Б. к К.Н.И. и К.Н.А. об устранении препятствий (вопрос 3) техническая возможность устройства проезда от земель общего пользования со стороны <адрес> к земельному участку по <адрес> без использования земельного участка по <адрес> отсутствует. При этом экспертами указано, что предполагаемый проезд, расположенный северо-западнее земельного участка с кадастровым номером ***, фактически занят плотным насаждением деревьев.
Таким образом, экспертами возможность проезда оценивалась по имеющимся на сегодняшний день обстоятельствам без учета возможности сруба деревьев, на что указывается администрацией сельсовета. Также в заключении отсутствуют выводы об исследовании возможности проезда к участку истца со стороны ул. Советской и о причинах невозможности обустройства проезда с юго-восточной стороны, поскольку из приложенных фотографий и исследовательской части заключения следует, что предметом исследования экспертов был только подъезд со стороны ул. Катунской через участок ответчика.
Довод истца о том, что пользование им спорным земельным участком вытекало из условий Договора о возведении индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГ о необходимости благоустройства тротуаров и проезда, во внимание не принимается, поскольку указанным договором предусмотрено содержание прилегающих к земельному участку истца проездов. Существующий проезд с ул. Катунской был организован истцом самостоятельно с учетом природного рельефа - наличия свободного от деревьев земельного участка.
Поскольку судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГ и незаконным постановления администрации от 14.02.2008, правовые основания для удовлетворения требований об обязании администрации совершить действия также отсутствовали, так как данные требования вытекали из недействительности спорного договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору аренды от 14.02.2008, зарегистрированного права собственности Ч. на незавершенный строительством жилой дом, а также договора перенайма от ДД.ММ.ГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ незавершенного строительством жилого дома, заключенных между Ч. и Б., суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом требований и ненадлежащем способе защиты, избранном истцом.
Судебная коллегия находит данные выводы суда обоснованными и соответствующими обстоятельствам спора.
Оспаривая предоставление земельного участка в аренду ответчикам в той части, которая используется истцом для проезда к собственному дому, истец ссылается на то, что незавершенный строительством объект находится на ином земельном участке, принадлежащем третьему лицу, не соответствует строительным требованиям и не пригоден для возведения жилого дома. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для признания недействительным зарегистрированного за Б. права собственности на объект недвижимости и, как следствие, отсутствия правовых оснований для продления срока действия договора аренды на спорный земельный участок.
Между тем, указанные обстоятельства правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеют и основанием для удовлетворения заявленных истцом требований не являются.
Истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено надлежащих доказательств нарушения его законных прав и интересов заключенными между ответчиками договорами и регистрацией их права собственности на объект незавершенного строительства, в том числе учитывая установленные выше обстоятельства в отношении земельных участков истца и ответчика (отсутствие общих границ, наличие иного места проезда к дому истца).
В соответствии с выпиской из технического паспорта (л.д. 239 - 245) незавершенный строительством объект - фундамент на территории земельного участка, предоставленного Ч. в аренду, существовал по состоянию на 22.07.2008. Из пункта 2 Договора купли-продажи от 09.10.2012, заключенного между Ч. и Б., следует, что жилой дом общей площадью застройки 16,7 кв. м, степень готовности 8%, литер А, принадлежит продавцу (Ч.) на праве собственности на основании разрешения на строительство *** от 17.03.2008, право зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.09.2008, номер регистрации: ***.
Учитывая, что срок действия разрешения на строительство *** от 17.03.2008, выданного Ч., был определен до марта 2018 года, незавершенный строительством объект (фундамент) был возведен в 2008 году, право собственности Ч. на объект незавершенного строительства, как и последующий переход права к Б., был зарегистрирован в установленном законом порядке, заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ с условием об установлении нового срока аренды до ДД.ММ.ГГ закону не противоречит и прав истца не нарушает. Каких-либо прав в отношении данного объекта недвижимости истцом не заявлено и не оспаривается.
Принимая во внимание факт возведения Ч. в 2008 году объекта недвижимости, установление обстоятельств пользования ответчиками в течение длительного времени спорным земельным участком юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора не является, поскольку не является основанием для признания недействительным зарегистрированных права аренды земельного участка и права собственности на объект незавершенного строительства.
Иных доводов, которые могли бы непосредственно повлиять на существо оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу истца К.А.И. на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 24 марта 2014 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4341/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. по делу N 33-4341/2014
Судья: Поздняков В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.,
судей Кузнецовой С.В., Бредихиной С.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца К.А.И. на решение Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ
по делу по иску К.А.И. к администрации Алтайского района Алтайского края, Ч., Б. о признании незаконным постановления администрации Алтайского района Алтайского края, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора аренды и договора перенайма недействительными, обязании администрации Алтайского района совершить действия, признании недействительными права собственности, договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия
установила:
К.А.И. обратился в суд с иском к администрации Алтайского района, Ч. и Б., в котором просит признать незаконным постановление администрации Алтайского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** о предоставлении Ч. в аренду для строительства жилого дома и надворных построек земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 0,084 кв. м, по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка *** от 14.02.2008, заключенного между муниципальным образованием "Алтайский район", действующим от имени собственника земельного участка - Российской Федерации, и Ч., в виде двусторонней реституции; признать недействительным договор аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ч. и Б.; обязать администрацию Алтайского района Алтайского края выполнить все предусмотренные действующим законодательством действия, связанные с предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 370 кв. м, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства жилого дома и надворных построек; признать недействительным зарегистрированное право собственности на объект - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер ***.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГ разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.
ДД.ММ.ГГ между администрацией <адрес> и истцом был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на отведенном земельном участке, который был нотариально удостоверен 12.05.1997. Согласно данного договора на истца, как на застройщика, возлагалась обязанность построить жилой дом на земельном участке, а также провести благоустройство, осуществлять постоянный уход и содержание как самого участка, так и прилегающих к нему тротуара и проезда. Место расположения проезда к земельному участку имело естественную природу происхождения, так как располагалось между двух зеленых зон и имело воронку от ручья, перегороженного трассой.
Истцом, как застройщиком, были выполнены все условия вышеуказанного договора.
С 1997 года истец пользуется данным проездом к своему дому, благоустраивает его, построил забор на бетонном основании. По проезду в грунте и на опорах проходят действующие линии связи, являющиеся частью объекта жизнеобеспечения.
ДД.ММ.ГГ на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, между администрацией Алтайского района и Ч. был заключен договор аренды.
В нарушение требований закона перед заключением данного договора аренды информация по выделению в аренду указанного земельного участка в газетах не размещалась. В газете "За изобилие" было размещено объявление о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, местоположение и площадь земельного участка указаны не были. Постановление о присвоении такого адреса Администрацией Айского сельсовета не издавалось. Таким образом, местоположение данного земельного участка для населения было не понятно, и истец не был уведомлен о проведении межевания и предоставления в аренду земельного участка.
В связи с тем, что при определении границ земельного участка имело место нарушение законодательства, в результате чего проезд и проход к земельному участку истца был перекрыт, истец не имел возможности сделать свои предложения и возражения в процессе согласования границ земельного участка по пользованию проездом, также не имел возможности подать заявление на заключение договора аренды, хотя и имел преимущественное право на его заключение.
В соответствии с уведомлением Федеральной кадастровой палаты от ДД.ММ.ГГ *** документы, на основании которых внесены сведения об объекте недвижимости - земельном участке по адресу: <адрес>, в государственный кадастр недвижимости на момент ДД.ММ.ГГ отсутствуют.
ДД.ММ.ГГ договор аренды закончил свое действие, данный земельный участок Ч. на протяжении действия договора аренды не использовался, строения не возводились, строительство не начиналось. Однако договор аренды с ДД.ММ.ГГ дополнительным соглашением был продлен еще на три года, хотя основания для продления данного договора у администрации Алтайского района не имелось.
ДД.ММ.ГГ между Ч. и Б. был заключен договор перенайма.
От Б. ДД.ММ.ГГ истец узнал о заключенном дополнительном соглашении к договору аренды и том, что заключен договор перенайма и что проезд и проход к земельному участку истца был включен в состав земельного участка, переданного в аренду Ч.
Истец полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГ и дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГ являются недействительными в силу ничтожности по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежит применению двусторонняя реституция. Также, как следствие недействительности договора аренды, является недействительным и договор перенайма с Б.
Использовать земельный участок под жилую застройку невозможно в той его части, где проходит кабель связи, охранная зона которого должна соблюдаться, а также по причине нахождения на данной территории оборудованного и благоустроенного за счет истца проезда к его дому, которым он пользуется уже более 15 лет.
В настоящее время земельный участок с кадастровым номером *** снят с кадастрового учета, поскольку разделен на 2 земельных участка: 1) с кадастровым номером: ***, площадью 370 кв. м, и 2) с кадастровым номером ***, площадью 470 кв. м.
ДД.ММ.ГГ истец обратился в администрацию Алтайского района с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 370 кв. м, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства жилого дома и надворных построек, но ответа из администрации им до настоящего времени не получено.
Кроме того, узнав 22.10.2012, что проезд к его дому был включен в состав земельного участка, предоставленного в аренду ответчикам, истец обратился в администрацию Алтайского района с заявлением об отсутствии в таком случае хозяйственного проезда к его земельному участку, на что был получен ответ от ДД.ММ.ГГ о том, что работа по заявлению будет продолжена после выхода на место представителей администрации, но решение по данному вопросу до настоящего времени не принято.
В связи с тем, что при определении местоположения выделяемого земельного участка и при заключении договора аренды были допущены нарушения действующего законодательства, а также учитывая, что в настоящее время земельный участок фактически разделен на два участка, один из которых истец продолжает использовать под проезд, а второй Б. может использовать под строительство жилого дома, истец считает возможным просить предоставить ему в аренду земельный участок, которым он пользуется уже более 15 лет, который поставлен на кадастровый учет, границы определены, а право пользования в установленном порядке не зарегистрировано.
В процессе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования, согласно последнему уточнению иска истец просит:
- - признать незаконным постановление администрации Алтайского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ о предоставлении в аренду для строительства жилого дома и надворных построек земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 0,084 кв. м, с местоположением: <адрес>;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка *** от 14.02.2008, заключенного между муниципальным образованием "Алтайский район", действующим от имени собственника земельного участка - Российской Федерации и Ч., в виде двусторонней реституции;
- - признать договор аренды *** от ДД.ММ.ГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ и договор перенайма от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ч. и Б., недействительным;
- - обязать администрацию Алтайского района Алтайского края в течение двух недель со дня вступления в законную силу решения суда опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 370 кв. м, с местоположением: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства жилого дома и надворных построек, с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования, в периодическом печатном издании, определенном главой муниципального образования - администрации Алтайского района Алтайского края;
- - признать недействительным зарегистрированное право собственности Ч. на объект - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***;
- - признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, заключенный между Ч. и Б.
Решением Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении исковых требований К.А.И. к администрации Алтайского района Алтайского края, Ч., Б. о признании незаконным постановления Администрации Алтайского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ о предоставлении в аренду для строительства жилого дома и надворных построек земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 0,084 га с местоположением: <адрес>, применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между муниципальным образованием "Алтайский район" и Ч. в виде двусторонней реституции, признании договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ недействительным отказано за пропуском срока исковой давности.
В удовлетворении остальных требований - обязании Администрации Алтайского района Алтайского края совершить действия, признании недействительными зарегистрированное право собственности Ч. на объект - незавершенный строительством жилой дом, договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГ по адресу: <адрес>, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ и договора перенайма от ДД.ММ.ГГ отказано за необоснованностью.
Истец К.А.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам спора, судом нарушены и неправильно применены нормы права.
В обоснование жалобы истец ссылается на то, что по правилам ст. ст. 208, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку в данном случае основанием для обращения истца в суд послужило лишение единственного подъезда к его земельному участку путем включения данного проезда в состав земельного участка, переданного в аренду ответчику, исковая давность не должна была применяться судом в отношении заявленных истцом требований.
В соответствии с заключением ООО "Специализированная фирма "РосЭксперт" по результатам проведения судебной экспертизы по другому делу по иску Б. к истцу об устранении препятствий в пользовании земельным участком, приобщенным к материалам настоящего дела, однако необоснованно не принятым судом во внимание, иного проезда к земельному участку нет и нет технической возможности организовать проезд.
По договору о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 07.05.1997, заключенному между истцом и администрацией района, на истца возлагалась обязанность провести благоустройство, осуществлять постоянный уход и содержание в надлежащем порядке как участка, так и прилегающих к нему тротуара и проезда. Истец указанные обязательства исполнял надлежащим образом, с 1997 года пользуясь открыто, добросовестно и непрерывно спорным проездом более 15 лет. Таким образом, истец имеет право на судебную защиту своих прав и интересов по ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГ истцу была предоставлена копия договора аренды от 14.02.2008, заключенного между Ч. и администрацией района. Доказательств того, что одновременно с этим ему был предоставлен план границ переданного ответчику земельного участка, материалы дела не содержат. Требований истцу с 2008 года по ДД.ММ.ГГ по вопросу пользования земельным участком никто не предъявлял, соседний участок никем не использовался, в связи с чем оснований для беспокойства у истца не имелось. Таким образом, положения ст. ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.
Истцом предоставлены доказательства того, что земельный участок предоставлен Ч. с нарушением действующего законодательства: отсутствовало надлежащее уведомление в газете, в связи с прекращением действия договора заключение дополнительного соглашения о продлении срока противоречит закону; незавершенный строительством объект, принадлежащий Ч., фактически находится на соседнем земельном участке, принадлежащем иному лицу, и не может свидетельствовать о возникновении у Ч. преимущественного права на заключение, продление договора аренды на новый срок.
Суд не должен был применять ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ни Ч., ни Б. никогда не пользовались земельным участком, не возделывали и не несли расходы по его содержанию.
Объект незавершенного строительства на спорном земельном участке фактически отсутствует, располагается на ином земельном участке, что подтверждено заключениями экспертиз. При этом обладание на праве собственности объектом недвижимости является основанием для возникновения преимущественного права. Однако исследуемый фундамент не пригоден для возведения на нем жилого дома и имеет неустранимые дефекты, что следует из заключения экспертизы.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы представители истца К.А.И. - К.Н.А. и М. поддержали жалобу по изложенным в ней основаниям, просили отменить решение суда и разрешить вопрос по существу, удовлетворив заявленные истцом требования.
Истец К.А.И., ответчики Ч., Б., представители ответчика администрации Алтайского района Алтайского края, третьих лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в суд апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены судебного решения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу К.А.Н. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 0,20 га, категория земель - земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с постановлением Администрации Айского сельсовета *** от ДД.ММ.ГГ, согласно которому и был предоставлен К.А.И. земельный участок, а также Договору о возведении индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГ и плану размещения на земельном участке, утвержденному 15.04.1997, истец возвел на указанном земельном участке жилой дом и надворные постройки.
Впоследствии на основании постановления Администрации Алтайского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "О предоставлении земельного участка для строительства жилого дома и надворных построек" и Договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ муниципальным образованием "Алтайский район" был предоставлен в аренду Ч. земельный участок общей площадью 0,084 га из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома и надворных построек, сроком на 3 года.
Договор аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован в установленном законом порядке 04.03.2008.
ДД.ММ.ГГ Администрацией Айского сельсовета Алтайского района выдано Разрешение *** Ч. на строительство жилого дома и надворных построек по адресу: <адрес>. В указанном постановлении оговорены сроки: начало строительства - март 2008 года, окончание строительства - март 2018 года. Срок действия постановления - до марта 2018 года.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ к Договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ срок аренды земельного участка был установлен с ДД.ММ.ГГ по 19.09.2015.
В соответствии с Договором купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от 09.10.2012, зарегистрированным ДД.ММ.ГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Ч. продал, а Б. купил незавершенный строительством жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес>.
В пункте 2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ указано, что незавершенный строительством жилой дом общей площадью застройки 16,7 кв. м, степень готовности 8% литер А, принадлежит продавцу (Ч.) на праве собственности на основании разрешения на строительство *** от 17.03.2008, право зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.09.2008, номер регистрации: ***.
ДД.ММ.ГГ между арендатором земельного участка Ч. и Б. был заключен Договор перенайма, по условиям которого Б. принял все права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: <адрес>, по Договору аренды от ДД.ММ.ГГ N 32. Срок действия данного договора установлен - до 19.09.2015.
Договор перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 16.10.2012.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что по заявлению К.Н.А. земельный участок, кадастровый номер ***, площадью 840 + - 20,41 кв. м, по адресу: <адрес>, переданный в аренду Ч., а впоследствии Б., в декабре 2012 года был размежеван на два земельных участка с кадастровыми номерами ***, площадью 370 + - 13 кв. м, и 22:02:100001:295, площадью 470 + - 13 кв. м без уведомления арендатора земельного участка.
В силу п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения государственного кадастрового учета об указанных земельных участках носят временный характер.
Из материалов дела, в том числе заключения экспертов ООО "Специализированная фирма "РосЭксперТ" от 11.11.2013, следует, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 370 + - 13 кв. м, используется истцом К.А.И. для проезда к принадлежащему ему земельному участку по адресу: <адрес>, отгорожен шлагбаумом со стороны <адрес> и деревянной изгородью с железными столбами на ленточном фундаменте от размежеванного земельного участка с кадастровым номером ***, на котором в свою очередь находится фундамент незавершенного строительством жилого дома, принадлежащего Б.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями к ответчикам Ч., Б. и администрации Алтайского района Алтайского края, истец К.А.И. ссылается на то, что с 1997 года пользовался земельным участком, переданным в аренду ответчикам, для проезда к принадлежащему ему земельному участку; о проведении межевания и предоставлении в аренду ответчикам спорного земельного участка он не был уведомлен в установленном законом порядке; в результате определения границ спорного участка проезд и проход к его земельному участку был перекрыт; он был лишен возможности сделать свои предложения и подать возражения в процессе согласования границ земельного участка по пользованию проездом, также не имел возможности подать заявление на заключение договора аренды, хотя и имел преимущественное право на его заключение.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований о признании незаконным постановления администрации Алтайского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ о предоставлении Ч. в аренду земельного участка с кадастровым номером *** по <адрес>; признании недействительным заключенного между Ч. и администрацией договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ в виде двусторонней реституции, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по указанным требованиям, о чем было заявлено ответчиками в ходе рассмотрения дела.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда по существу спора, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными доказательствами.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2013, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2013, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции, вступившей в силу с 01.09.2013, согласно которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Между тем, в силу п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
Таким образом, принимая во внимание, что исполнение оспариваемого истцом договора аренды земельного участка и постановления администрации, на основании которого тот был заключен, началось с момента регистрации договора аренды, т.е. с 04.03.2008, исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки истцом подано в суд 17.07.2013, т.е. спустя более трех лет, суд обоснованно пришел к выводу о том, что срок исковой давности в отношении указанных требований истцом пропущен. Ходатайств о его восстановлении истцом не заявлялось, доказательств наличия уважительных причин его пропуска истцом суду в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено и из материалов дела не усматривается.
При этом, учитывая, что предусмотренный вышеприведенной нормой закона срок исковой давности истек в марте 2011 года, т.е. до 01.09.2013, применению подлежали правила ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до 01.09.2013. Однако применение судом общих положений ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не привело к принятию судом неверного решения по существу спора.
В то же время судебная коллегия учитывает, что судом достоверно установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГ истец получил копию оспариваемого им договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Ч. и администрацией, из чего следует, что истец в апреле 2009 года узнал о начале исполнения оспариваемой им сделки и имел возможность ознакомиться с планом границ спорного земельного участка, а также требовать защиты своих прав в случае их нарушения.
Доводы истца о том, что получение им копии договора аренды не означает его ознакомления с планом границ участка, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные и не влияющие на законность выводов суда, исходя из того, что в силу вышеприведенных норм права закон связывает начало течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки с началом ее исполнения, а не с моментом, когда истцу стало известно о нарушении его прав.
Кроме того, будучи хорошо осведомленным о расположении земельных участков, находящихся по соседству с принадлежащим ему земельным участком, в силу постоянного проживания по указанному адресу и пользования спорным земельным участком, истец при получении в апреле 2009 года копии оспариваемого договора, содержащего кадастровый номер земельного участка и его площадь, не мог не знать, что границы предоставленного в аренду Ч. земельного участка затрагивают участок, используемый истцом для проезда.
Это следует из того, что общая площадь предоставленного ответчику земельного участка с кадастровым номером *** по спорному договору аренды составила 840 кв. м, площадь земельного участка с кадастровым номером ***, входящего в состав спорного земельного участка, используемого истцом для проезда и размежеванного по заявлению К.Н.А. в соответствии с проложенной истцом дорогой, составила 370 кв. м, т.е. практически половина от земельного участка, выделенного ответчику в аренду.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что в 2008 году на спорном земельном участке Ч. был возведен фундамент для строительства дома в соответствии с полученным им разрешением на строительство, что не могло остаться без внимания истца.
Таким образом, доводы истца о том, что он не знал и не должен был узнать о нарушении своих прав и законных интересов до момента предъявления ответчиком иска об устранении препятствий в пользовании земельного участка, опровергаются материалами дела и во внимание судебной коллегией также не принимаются.
Ссылка истца в жалобе на то, что исковая давность в данном случае не может быть применена, поскольку его требования основаны на положениях ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, основана на ошибочном толковании истцом норм права.
Действительно, в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, как следует из материалов дела, истец не является владельцем или собственником спорного земельного участка, в отношении которого им оспариваются права третьих лиц.
Ссылка истца в жалобе на то, что используемый им спорный земельный участок является единственным проездом к его домовладению, является несостоятельной и противоречит обстоятельствам дела.
Судом установлено и из материалов дела следует, что земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, и <адрес>, общих границ не имеют.
В соответствии с письмом администрации Айского сельсовета Алтайского района Алтайского края исх. *** от ДД.ММ.ГГ земельный участок, площадью 0,20 га, принадлежащий на праве собственности К.Н.И., огорожен с нарушением земельного законодательства. Свободный земельный участок, расположенный между участками <адрес> и <адрес>, оказался в границах изгороди К.А.И., что является само захватом земельного участка. На земельном участке <адрес> К-ными самовольно установлено сооружение - деревянная изгородь с железными столбами на ленточном фундаменте, что является препятствием для использования земельного участка, предоставленного на праве аренды Б. по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ.
Согласно плану размещения строений на земельном участке, отведенном Ч. на основании постановления администрации Алтайского района *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 83 том 1), карте (плану) границ земельного участка (л.д. 84 том 1), схемы расположения земельных участков по адресу: <адрес> (л.д. 145 том 1) был определен подъезд к земельному участку <адрес> между земельными участками <адрес>, который в настоящее время свободный и является землей общего пользования. Данное обстоятельство также подтверждается письмом администрации Айского сельсовета Алтайского района Алтайского края исх. *** от ДД.ММ.ГГ.
Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке располагаются деревья. Однако согласно письму администрации исх. *** от ДД.ММ.ГГ на основании положения об охране зеленых насаждений на территории муниципального образования Айский сельсовет, утв. решением собрания депутатов Айского сельсовета 22.08.2012 N 24, и ст. 11 Правил благоустройства на территории Айского сельсовета, утв. Решением собрания депутатов Айского сельсовета 05.03.2013 N 6, администрация вправе разрешить спил берез для организации подъезда к земельному участку К.Н.И. со стороны ул. Катунской. Кроме того, существует подъезд к земельному участку <адрес> с юго-восточной стороны, со стороны <адрес>.
Таким образом, поскольку предметом судебного разбирательства является спор о праве К.Н.И. на земельный участок, предоставленный в аренду Ч., а затем Б., постольку положения ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, так как предполагают наличие соответствующего права у истца.
Ссылка истца на заключение экспертного учреждения по другому делу, на выводы суда не влияет и во внимание судебной коллегией не принимается.
Согласно заключению экспертов ООО "Специализированная фирма "РосЭксперТ" от ДД.ММ.ГГ по результатам судебной экспертизы по делу *** по иску Б. к К.Н.И. и К.Н.А. об устранении препятствий (вопрос 3) техническая возможность устройства проезда от земель общего пользования со стороны <адрес> к земельному участку по <адрес> без использования земельного участка по <адрес> отсутствует. При этом экспертами указано, что предполагаемый проезд, расположенный северо-западнее земельного участка с кадастровым номером ***, фактически занят плотным насаждением деревьев.
Таким образом, экспертами возможность проезда оценивалась по имеющимся на сегодняшний день обстоятельствам без учета возможности сруба деревьев, на что указывается администрацией сельсовета. Также в заключении отсутствуют выводы об исследовании возможности проезда к участку истца со стороны ул. Советской и о причинах невозможности обустройства проезда с юго-восточной стороны, поскольку из приложенных фотографий и исследовательской части заключения следует, что предметом исследования экспертов был только подъезд со стороны ул. Катунской через участок ответчика.
Довод истца о том, что пользование им спорным земельным участком вытекало из условий Договора о возведении индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГ о необходимости благоустройства тротуаров и проезда, во внимание не принимается, поскольку указанным договором предусмотрено содержание прилегающих к земельному участку истца проездов. Существующий проезд с ул. Катунской был организован истцом самостоятельно с учетом природного рельефа - наличия свободного от деревьев земельного участка.
Поскольку судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГ и незаконным постановления администрации от 14.02.2008, правовые основания для удовлетворения требований об обязании администрации совершить действия также отсутствовали, так как данные требования вытекали из недействительности спорного договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору аренды от 14.02.2008, зарегистрированного права собственности Ч. на незавершенный строительством жилой дом, а также договора перенайма от ДД.ММ.ГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ незавершенного строительством жилого дома, заключенных между Ч. и Б., суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом требований и ненадлежащем способе защиты, избранном истцом.
Судебная коллегия находит данные выводы суда обоснованными и соответствующими обстоятельствам спора.
Оспаривая предоставление земельного участка в аренду ответчикам в той части, которая используется истцом для проезда к собственному дому, истец ссылается на то, что незавершенный строительством объект находится на ином земельном участке, принадлежащем третьему лицу, не соответствует строительным требованиям и не пригоден для возведения жилого дома. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для признания недействительным зарегистрированного за Б. права собственности на объект недвижимости и, как следствие, отсутствия правовых оснований для продления срока действия договора аренды на спорный земельный участок.
Между тем, указанные обстоятельства правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеют и основанием для удовлетворения заявленных истцом требований не являются.
Истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено надлежащих доказательств нарушения его законных прав и интересов заключенными между ответчиками договорами и регистрацией их права собственности на объект незавершенного строительства, в том числе учитывая установленные выше обстоятельства в отношении земельных участков истца и ответчика (отсутствие общих границ, наличие иного места проезда к дому истца).
В соответствии с выпиской из технического паспорта (л.д. 239 - 245) незавершенный строительством объект - фундамент на территории земельного участка, предоставленного Ч. в аренду, существовал по состоянию на 22.07.2008. Из пункта 2 Договора купли-продажи от 09.10.2012, заключенного между Ч. и Б., следует, что жилой дом общей площадью застройки 16,7 кв. м, степень готовности 8%, литер А, принадлежит продавцу (Ч.) на праве собственности на основании разрешения на строительство *** от 17.03.2008, право зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.09.2008, номер регистрации: ***.
Учитывая, что срок действия разрешения на строительство *** от 17.03.2008, выданного Ч., был определен до марта 2018 года, незавершенный строительством объект (фундамент) был возведен в 2008 году, право собственности Ч. на объект незавершенного строительства, как и последующий переход права к Б., был зарегистрирован в установленном законом порядке, заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ к договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ с условием об установлении нового срока аренды до ДД.ММ.ГГ закону не противоречит и прав истца не нарушает. Каких-либо прав в отношении данного объекта недвижимости истцом не заявлено и не оспаривается.
Принимая во внимание факт возведения Ч. в 2008 году объекта недвижимости, установление обстоятельств пользования ответчиками в течение длительного времени спорным земельным участком юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора не является, поскольку не является основанием для признания недействительным зарегистрированных права аренды земельного участка и права собственности на объект незавершенного строительства.
Иных доводов, которые могли бы непосредственно повлиять на существо оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу истца К.А.И. на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 24 марта 2014 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)