Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Фриева А.Л., судей Каструба М.В. и Тучкова О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества "Оргкровля" (г. Рязань, ОГРН 1026201099682) - Филипповой Е.А. (доверенность от 02.09.2013), в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2014 по делу N А54-3813/2012 (судья Картошкина Е.А.) по иску администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) к закрытому акционерному обществу "Оргкровля", с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и Правительства Рязанской области (г. Рязань), о взыскании 8960064 рубля 99 копеек,
установил:
следующее.
Администрация города Рязани (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Оргкровля" (далее - общество) о взыскании 8960064 рублей 99 копеек, из которых: 7704613 рублей 28 копеек - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2010 по 12.01.2012 по договору N С027-07 от 16.03.2007, 1255451 рубль 71 копейка - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2009 по 12.01.2012, распределив задолженность между уровнями бюджетов. Заявленные требования мотивированны ненадлежащим исполнением обязательств по заключенному между сторонами договору без применения повышающего коэффициента.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2014 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием задолженности в спорный период ввиду ее погашения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Администрация считает, что судом первой инстанции не дана оценка правомерности включения повышающего коэффициента в порядок определения размера арендной платы за земельные участки и не обоснована невозможность применения санкций за нарушение сроков строительства, за исключением жилищного.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Иные стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.
Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор), по согласованию с Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области), 16 марта 2007 года заключен договор N С 027-07 аренды единого землепользования, по условиям которого арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации города Рязани N 3621 от 24.10.2006, а арендатор принимает в аренду на срок с 25.10.2006 по 24.10.2009 единое землепользование с кадастровым номером 62:29:013 00 03:0145 общей площадью 22312 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира г. Рязань, р-н Строитель, 15 (Октябрьский округ), расположенного в границах участка, состоящего из следующих обособленных земельных участков:
- - кадастровый номер 62:29:013 00 03:0143, площадью 22265 кв. м;
- - кадастровый номер 62:29:013 00 03:0144, площадью 47 кв. м;
- для завершения строительства объектов незавершенного строительства в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.
В силу пункта 2.1 договора использование земельного участка является платным; арендная плата за участок рассчитывается арендодателем исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 17 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Пунктом 5.1 договора установлено, что за неуплату арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода объекта в эксплуатацию.
По истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.
Администрация, ссылаясь на нарушение условий договора и обязательств по внесению арендной платы обществом, обратилась в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как правильно установил суд первой инстанции факт пользования земельным участком в спорный период общество не оспаривает, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о возобновлении договора на неопределенный срок, поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.
Вместе с тем, с декабря 2011 года спорный договор аренды прекращен в результате выкупа земельного участка.
Предъявляя требования о взыскании задолженности, администрация представила расчет арендной платы исходя из применения повышающих коэффициентов к базовым размерам арендной платы за землю 2010, 2011, 2012 годы, которые установлены в пунктах 1.1. постановлений администрации города Рязани от 25.12.2009 N 9248, от 22.12.2010 N 5881 и от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", согласно которым коэффициент К2 устанавливается по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного строительства и коллективного гражданского строительства, в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу перечисленных материальных правовых норм, недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части договора аренды земельного участка не влечет недействительности прочих его частей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее -постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Иных оснований устанавливать санкции за превышение сроков остального строительства, за исключением жилищного, Федеральное законодательство не содержит.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорный пункт 5.2 договора о применение повышающего коэффициента возможно при незавершении строительства в установленный срок, т.е. по существу, данный пункт представляет собой санкцию за затягивание срока строительства.
Повышающий коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство, утвержден постановлением Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области", постановлениями Администрации города Рязани от 29.12.2011 N 5988 и N 5989 и составляет 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок.
Вместе с тем, доказательств того, что обществом осуществляется жилищное строительство в материалы дела не представлено, спорный договор не содержит указания на предоставление земельного участка под осуществление жилищного строительства.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал пункт 5.2 договора N С 027-07 недействительным, в связи с чем ссылка администрации о правомерности включения повышающего коэффициента в порядок определения размера арендной платы за земельные участки отклоняется.
Довод администрации о необоснованном указании пункта 5.2 договора как применении санкций за нарушение сроков строительства, за исключением жилищного, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку при рассмотрении дела N А54-6702/2012 суд апелляционной инстанции указал на то, что оспариваемый пункт договора аренды 5.2 не универсален, применение коэффициента 5,0 возможно, если для завершения строительства объекта действие договора будет продлен или будет заключен новый договор, что подразумевает соглашение сторон о продлении действия договора, либо заключение сторонами нового договора. Применение этого условия при возобновлении договора в порядке части 2 статьи 621 Кодекса договор не предусматривает. Этот вывод соответствует правой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15837/11, в постановлениях ФАС Центрального округа от 26.12.2012 по делу N А54-3813/2012, от 17.07.2013 по делу N А54-5868/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А54-5868/2012, от 06.08.2013 по делу N А54-8785/2012.
При этом, суд первой инстанции правильно установил, что оплата по договору N С 027-07 от 16 марта 2007 года аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:013 00 03:0145 без применения повышающего коэффициента 5 произведена ответчиком за спорный период в полном объеме, задолженность по внесению арендной платы без применения повышающего коэффициента 5 у общества отсутствует.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем обоснованно отказал в их удовлетворении.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2014 по делу N А54-3813/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение 2 месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Л.ФРИЕВ
Судьи
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2014 ПО ДЕЛУ N А54-3813/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2014 г. по делу N А54-3813/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Фриева А.Л., судей Каструба М.В. и Тучкова О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества "Оргкровля" (г. Рязань, ОГРН 1026201099682) - Филипповой Е.А. (доверенность от 02.09.2013), в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2014 по делу N А54-3813/2012 (судья Картошкина Е.А.) по иску администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) к закрытому акционерному обществу "Оргкровля", с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и Правительства Рязанской области (г. Рязань), о взыскании 8960064 рубля 99 копеек,
установил:
следующее.
Администрация города Рязани (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Оргкровля" (далее - общество) о взыскании 8960064 рублей 99 копеек, из которых: 7704613 рублей 28 копеек - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2010 по 12.01.2012 по договору N С027-07 от 16.03.2007, 1255451 рубль 71 копейка - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2009 по 12.01.2012, распределив задолженность между уровнями бюджетов. Заявленные требования мотивированны ненадлежащим исполнением обязательств по заключенному между сторонами договору без применения повышающего коэффициента.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2014 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием задолженности в спорный период ввиду ее погашения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Администрация считает, что судом первой инстанции не дана оценка правомерности включения повышающего коэффициента в порядок определения размера арендной платы за земельные участки и не обоснована невозможность применения санкций за нарушение сроков строительства, за исключением жилищного.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Иные стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.
Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор), по согласованию с Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области), 16 марта 2007 года заключен договор N С 027-07 аренды единого землепользования, по условиям которого арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации города Рязани N 3621 от 24.10.2006, а арендатор принимает в аренду на срок с 25.10.2006 по 24.10.2009 единое землепользование с кадастровым номером 62:29:013 00 03:0145 общей площадью 22312 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира г. Рязань, р-н Строитель, 15 (Октябрьский округ), расположенного в границах участка, состоящего из следующих обособленных земельных участков:
- - кадастровый номер 62:29:013 00 03:0143, площадью 22265 кв. м;
- - кадастровый номер 62:29:013 00 03:0144, площадью 47 кв. м;
- для завершения строительства объектов незавершенного строительства в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.
В силу пункта 2.1 договора использование земельного участка является платным; арендная плата за участок рассчитывается арендодателем исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 17 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Пунктом 5.1 договора установлено, что за неуплату арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода объекта в эксплуатацию.
По истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.
Администрация, ссылаясь на нарушение условий договора и обязательств по внесению арендной платы обществом, обратилась в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как правильно установил суд первой инстанции факт пользования земельным участком в спорный период общество не оспаривает, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о возобновлении договора на неопределенный срок, поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации.
Вместе с тем, с декабря 2011 года спорный договор аренды прекращен в результате выкупа земельного участка.
Предъявляя требования о взыскании задолженности, администрация представила расчет арендной платы исходя из применения повышающих коэффициентов к базовым размерам арендной платы за землю 2010, 2011, 2012 годы, которые установлены в пунктах 1.1. постановлений администрации города Рязани от 25.12.2009 N 9248, от 22.12.2010 N 5881 и от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", согласно которым коэффициент К2 устанавливается по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного строительства и коллективного гражданского строительства, в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу перечисленных материальных правовых норм, недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части договора аренды земельного участка не влечет недействительности прочих его частей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее -постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Иных оснований устанавливать санкции за превышение сроков остального строительства, за исключением жилищного, Федеральное законодательство не содержит.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорный пункт 5.2 договора о применение повышающего коэффициента возможно при незавершении строительства в установленный срок, т.е. по существу, данный пункт представляет собой санкцию за затягивание срока строительства.
Повышающий коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство, утвержден постановлением Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области", постановлениями Администрации города Рязани от 29.12.2011 N 5988 и N 5989 и составляет 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок.
Вместе с тем, доказательств того, что обществом осуществляется жилищное строительство в материалы дела не представлено, спорный договор не содержит указания на предоставление земельного участка под осуществление жилищного строительства.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал пункт 5.2 договора N С 027-07 недействительным, в связи с чем ссылка администрации о правомерности включения повышающего коэффициента в порядок определения размера арендной платы за земельные участки отклоняется.
Довод администрации о необоснованном указании пункта 5.2 договора как применении санкций за нарушение сроков строительства, за исключением жилищного, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку при рассмотрении дела N А54-6702/2012 суд апелляционной инстанции указал на то, что оспариваемый пункт договора аренды 5.2 не универсален, применение коэффициента 5,0 возможно, если для завершения строительства объекта действие договора будет продлен или будет заключен новый договор, что подразумевает соглашение сторон о продлении действия договора, либо заключение сторонами нового договора. Применение этого условия при возобновлении договора в порядке части 2 статьи 621 Кодекса договор не предусматривает. Этот вывод соответствует правой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15837/11, в постановлениях ФАС Центрального округа от 26.12.2012 по делу N А54-3813/2012, от 17.07.2013 по делу N А54-5868/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А54-5868/2012, от 06.08.2013 по делу N А54-8785/2012.
При этом, суд первой инстанции правильно установил, что оплата по договору N С 027-07 от 16 марта 2007 года аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:013 00 03:0145 без применения повышающего коэффициента 5 произведена ответчиком за спорный период в полном объеме, задолженность по внесению арендной платы без применения повышающего коэффициента 5 у общества отсутствует.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем обоснованно отказал в их удовлетворении.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2014 по делу N А54-3813/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение 2 месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Л.ФРИЕВ
Судьи
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)