Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 по делу N А63-8865/2014 (судья Быков А.С.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 1022601227505)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (ОГРН 1022603625186),
индивидуальному предпринимателю Макарычевой Татьяне Александровне (ОГРНИП 304264810300047)
о признании недействительным договора аренды земельного участка,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
администрации города Невинномысска (ОГРН 1022603624845),
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска Титовой С.С. (доверенность N 254/27 от 21.01.2015),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Макарычевой Татьяне Александровне (далее - предприниматель) с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка N 272 от 26.12.2013, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы Подгорного, д. 5, для целей - земельный участок магазина, площадью 3580 кв. м, с кадастровым номером 26:16:040203:58, дата регистрации 21.02.2014, номер регистрации 26-26-22/002/2014-416, заключенный между комитетом и предпринимателем.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Невинномысска (далее - администрация).
Решением суда от 20.11.2014 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 26.12.2013 N 272 земельного участка с кадастровым номером 26:16:040203:58 площадью 3580 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы Предгорного, 5, заключенный между комитетом и предпринимателем. Судебный акт мотивирован тем, что предоставление спорного земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку нарушает принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности и нарушает права и охраняемый законом интерес общества в приобретении в аренду земельного участка на условиях и в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством, в связи с чем требования общества по делу подлежат удовлетворению, а договор аренды от 26.12.2013 N 272 - признанию недействительной ничтожной сделкой.
Не согласившись с принятым судебным актом, комитетом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению апеллянта, требование о выставлении спорного земельного участка на торги, при поступлении заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке другому лицу, противоречит действующему законодательству.
В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 по делу N А63-8865/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, по заявлению предпринимателя от 10.06.2013 начата процедура предоставления земельного участка для строительства магазина с осуществлением работ по формированию участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
03.07.2013 управлением, являющимся структурным подразделением администрации (положение об управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска), в газете "Невинномысский рабочий" N 47 (14004) опубликовано информационное сообщение о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в районе ул. Подгорного, д. 5, г. Невинномысска, предполагаемой площадью 3580 кв. м, для строительства магазина.
Ознакомившись с представленной в газете информацией, истец 15.07.2013 обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка, в котором просил или предоставить участок в аренду обществу или провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка.
После опубликования 03.07.2013 в газете "Невинномысский рабочий" N 47 (14004) информационного сообщения о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в районе ул. Подгорного, д. 5, г. Невинномысска, предполагаемой площадью 3580 кв. м, для строительства магазина администрацией принято постановление от 05.07.2013 N 2053, которым предпринимателю предварительно согласовано место размещения магазина на спорном участке и утвержден акт выбора участка для строительства магазина.
Постановлением администрации от 26.12.2013 N 4247 земельный участок с кадастровым номером 26:16:040203:58 площадью 3580 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы Подгорного, д. 5, для целей - земельный участок магазина, предоставлен в аренду предпринимателю.
На основании данного постановления 26.12.2013 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 272, в соответствии с которым предпринимателю передан в аренду названный земельный участок. Срок договора установлен 26.12.2013 по 25.12.2017. Участок передан по акту приема-передачи земельного участка, являющемуся приложением к договору.
21.02.2014 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись N 26-26-22/002/2014-416.
Полагая, что договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства, и нарушает его право на приобретение земельного участка в аренду, в том числе на торгах, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исходя из положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Кодекса.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.
На основании пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
После определения участков, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.
Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Судом первой инстанции верно установлено, что на предоставление спорного земельного участка в аренду претендовали как предприниматель, так и общество.
Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у предпринимателя ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующих договоров в отношении земельного участка в материалы не представлено.
При предоставлении земельного участка предпринимателю и заключения с ним договора аренды администрация и комитет не учли заявление общества, являющегося еще одним претендентом на приобретение земельного участка в аренду.
В нарушение статей 1, 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации органом местного самоуправления принято постановление от 05.07.2013 N 2053 о предварительном согласовании места размещения магазина и утверждении актов выбора земельного участка и от 26.12.2013 N 4247 о предоставлении в аренду земельных участков.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предоставление спорного земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности и нарушает права и охраняемый законом интерес общества в приобретении в аренду земельного участка на условиях и в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом установленных обстоятельства, договор аренды от 26.12.2013 N 272 правомерно признан судом недействительной ничтожной сделкой.
Довод апелляционной жалобы о том, что требование о выставлении спорного земельного участка на торги, при поступлении заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке другому лицу, противоречит действующему законодательству, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка 15.07.2013, то есть в разумный срок с момента публикации информационного сообщения в газете 03.07.2013.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 по делу N А63-8865/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2015 N 16АП-5026/2014 ПО ДЕЛУ N А63-8865/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N А63-8865/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 по делу N А63-8865/2014 (судья Быков А.С.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 1022601227505)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (ОГРН 1022603625186),
индивидуальному предпринимателю Макарычевой Татьяне Александровне (ОГРНИП 304264810300047)
о признании недействительным договора аренды земельного участка,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
администрации города Невинномысска (ОГРН 1022603624845),
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска Титовой С.С. (доверенность N 254/27 от 21.01.2015),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Макарычевой Татьяне Александровне (далее - предприниматель) с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка N 272 от 26.12.2013, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы Подгорного, д. 5, для целей - земельный участок магазина, площадью 3580 кв. м, с кадастровым номером 26:16:040203:58, дата регистрации 21.02.2014, номер регистрации 26-26-22/002/2014-416, заключенный между комитетом и предпринимателем.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Невинномысска (далее - администрация).
Решением суда от 20.11.2014 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 26.12.2013 N 272 земельного участка с кадастровым номером 26:16:040203:58 площадью 3580 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы Предгорного, 5, заключенный между комитетом и предпринимателем. Судебный акт мотивирован тем, что предоставление спорного земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку нарушает принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности и нарушает права и охраняемый законом интерес общества в приобретении в аренду земельного участка на условиях и в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством, в связи с чем требования общества по делу подлежат удовлетворению, а договор аренды от 26.12.2013 N 272 - признанию недействительной ничтожной сделкой.
Не согласившись с принятым судебным актом, комитетом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению апеллянта, требование о выставлении спорного земельного участка на торги, при поступлении заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке другому лицу, противоречит действующему законодательству.
В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 по делу N А63-8865/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, по заявлению предпринимателя от 10.06.2013 начата процедура предоставления земельного участка для строительства магазина с осуществлением работ по формированию участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
03.07.2013 управлением, являющимся структурным подразделением администрации (положение об управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска), в газете "Невинномысский рабочий" N 47 (14004) опубликовано информационное сообщение о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в районе ул. Подгорного, д. 5, г. Невинномысска, предполагаемой площадью 3580 кв. м, для строительства магазина.
Ознакомившись с представленной в газете информацией, истец 15.07.2013 обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка, в котором просил или предоставить участок в аренду обществу или провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка.
После опубликования 03.07.2013 в газете "Невинномысский рабочий" N 47 (14004) информационного сообщения о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в районе ул. Подгорного, д. 5, г. Невинномысска, предполагаемой площадью 3580 кв. м, для строительства магазина администрацией принято постановление от 05.07.2013 N 2053, которым предпринимателю предварительно согласовано место размещения магазина на спорном участке и утвержден акт выбора участка для строительства магазина.
Постановлением администрации от 26.12.2013 N 4247 земельный участок с кадастровым номером 26:16:040203:58 площадью 3580 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе улицы Подгорного, д. 5, для целей - земельный участок магазина, предоставлен в аренду предпринимателю.
На основании данного постановления 26.12.2013 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 272, в соответствии с которым предпринимателю передан в аренду названный земельный участок. Срок договора установлен 26.12.2013 по 25.12.2017. Участок передан по акту приема-передачи земельного участка, являющемуся приложением к договору.
21.02.2014 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись N 26-26-22/002/2014-416.
Полагая, что договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства, и нарушает его право на приобретение земельного участка в аренду, в том числе на торгах, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исходя из положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Кодекса.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.
На основании пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
После определения участков, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.
Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Судом первой инстанции верно установлено, что на предоставление спорного земельного участка в аренду претендовали как предприниматель, так и общество.
Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у предпринимателя ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующих договоров в отношении земельного участка в материалы не представлено.
При предоставлении земельного участка предпринимателю и заключения с ним договора аренды администрация и комитет не учли заявление общества, являющегося еще одним претендентом на приобретение земельного участка в аренду.
В нарушение статей 1, 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации органом местного самоуправления принято постановление от 05.07.2013 N 2053 о предварительном согласовании места размещения магазина и утверждении актов выбора земельного участка и от 26.12.2013 N 4247 о предоставлении в аренду земельных участков.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предоставление спорного земельного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности и нарушает права и охраняемый законом интерес общества в приобретении в аренду земельного участка на условиях и в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом установленных обстоятельства, договор аренды от 26.12.2013 N 272 правомерно признан судом недействительной ничтожной сделкой.
Довод апелляционной жалобы о том, что требование о выставлении спорного земельного участка на торги, при поступлении заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке другому лицу, противоречит действующему законодательству, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка 15.07.2013, то есть в разумный срок с момента публикации информационного сообщения в газете 03.07.2013.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2014 по делу N А63-8865/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)