Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Власова Даниила Сергеевича и индивидуального предпринимателя Страчук Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда Пермского края от 11.07.2013 по делу N А50-4487/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Предприниматель Страчук Е.В. и предприниматель Власов Д.С. обратились в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - регистрирующий орган) о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок общей площадью 462,75 кв. м, для розничной торговли, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с. Усть-Качка, ул. Победы, д. 2, и возложении на регистрирующий орган обязанности устранить допущенное нарушение, путем проведения государственной регистрации вышеназванного договора.
Определениями суда от 05.04.2013, 03.06.2013 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования "Усть-Качкинское сельское поселение" (далее - администрация), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - территориальное управление), Колесников Игорь Анатольевич, Коцаренко Любовь Васильевна.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.07.2013 (судья Заляева Л.С.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (судьи Скромова Ю.В., Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматели Страчук Е.В., Власов Д.С. просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13, 16, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Заявители полагают, что положениями Закона о регистрации не предусмотрена необходимость предоставления на государственную регистрацию договора уступки прав по договору аренды заявления второй стороны по сделке, и оспариваемым отказом нарушаются права и законные интересы заявителей, так как предприниматели лишаются возможности юридического оформления своего права.
Как установлено судами, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2012 предприниматели приобрели в общую долевую собственность часть 2-этажного здания магазина (с подвалом) общей площадью 497,8 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Усть-Качкинское с/п, с. Усть-Качка, ул. Победы, д. 2.
Переход права собственности и право собственности зарегистрировано 13.04.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Предыдущим правообладателем объекта недвижимости - обществом с ограниченной ответственностью "Универмаг "Курортный" (далее - общество "Универмаг "Курортный"), для эксплуатации магазина заключен договор от 06.09.2000 N Ю-302 аренды земельного участка площадью 462,75 кв. м, являющегося частью участка общей площадью 1025 кв. м, на срок с 25.09.2000 по 01.07.2020. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Универмаг "Курортный" (сторона 1) и предпринимателями (сторона 2) подписан договор уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 06.09.2000 N Ю-302.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 24.01.2013 общество "Универмаг "Курортный" ликвидировано 17.10.2012.
Предприниматели обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлениями о регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012.
Регистрирующий орган 27.04.2015 уведомил предпринимателем о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации в связи с непредставлением на регистрацию необходимых документов, в том числе заявления стороны по сделке - общества "Универмаг "Курортный".
Поскольку в течение срока приостановления регистрации не все возникшие препятствия к государственной регистрации были устранены, 04.03.2013 в государственной регистрации договора уступки прав аренды предпринимателям отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Предприниматели, считая отказ регистрирующего органа незаконным и нарушающим их права и законные интересы, обратились с соответствующим заявлением в суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что собственниками здания магазина, помимо предпринимателей, являются Колесников И.А. и Коцаренко Л.В., которые также имеют право на заключение договора аренды спорного земельного участка, в связи с чем выбранный заявителями способ защиты нарушенного права является ненадлежащим.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки, поскольку не было представлено заявление другой стороны сделки, а также указал на отсутствие нарушений прав и законных интересов предпринимателей, к которым в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего им объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.
Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Пунктом 1 ст. 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012 явилось отсутствие заявления о регистрации стороны по сделке - общества "Универмаг Курортный".
Поскольку на момент обращения с заявлением о регистрации договора уступки общество "Универмаг Курортный" было ликвидировано, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа по указанному мотиву.
Между тем суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что отказом в регистрации договора уступки права и законные интересы заявителей не нарушены.
В силу положений п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Поскольку перемена лиц в обязательстве по аренде земельного участка, занятого объектом недвижимости, происходит в силу закона, отказ регистрирующего органа в проведении регистрации договора уступки не нарушает прав заявителей, которые в силу закона являются пользователями земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, в удовлетворении заявленных требований о признании отказа регистрирующего органа в регистрации договора уступки судами отказано правомерно.
При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
С учетом изложенного доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 11.07.2013 по делу N А50-4487/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Власова Даниила Сергеевича и индивидуального предпринимателя Страчук Елены Валерьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2014 N Ф09-14575/13 ПО ДЕЛУ N А50-4487/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. N Ф09-14575/13
Дело N А50-4487/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Власова Даниила Сергеевича и индивидуального предпринимателя Страчук Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда Пермского края от 11.07.2013 по делу N А50-4487/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Предприниматель Страчук Е.В. и предприниматель Власов Д.С. обратились в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - регистрирующий орган) о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок общей площадью 462,75 кв. м, для розничной торговли, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с. Усть-Качка, ул. Победы, д. 2, и возложении на регистрирующий орган обязанности устранить допущенное нарушение, путем проведения государственной регистрации вышеназванного договора.
Определениями суда от 05.04.2013, 03.06.2013 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования "Усть-Качкинское сельское поселение" (далее - администрация), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - территориальное управление), Колесников Игорь Анатольевич, Коцаренко Любовь Васильевна.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.07.2013 (судья Заляева Л.С.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (судьи Скромова Ю.В., Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматели Страчук Е.В., Власов Д.С. просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13, 16, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Заявители полагают, что положениями Закона о регистрации не предусмотрена необходимость предоставления на государственную регистрацию договора уступки прав по договору аренды заявления второй стороны по сделке, и оспариваемым отказом нарушаются права и законные интересы заявителей, так как предприниматели лишаются возможности юридического оформления своего права.
Как установлено судами, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2012 предприниматели приобрели в общую долевую собственность часть 2-этажного здания магазина (с подвалом) общей площадью 497,8 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Усть-Качкинское с/п, с. Усть-Качка, ул. Победы, д. 2.
Переход права собственности и право собственности зарегистрировано 13.04.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Предыдущим правообладателем объекта недвижимости - обществом с ограниченной ответственностью "Универмаг "Курортный" (далее - общество "Универмаг "Курортный"), для эксплуатации магазина заключен договор от 06.09.2000 N Ю-302 аренды земельного участка площадью 462,75 кв. м, являющегося частью участка общей площадью 1025 кв. м, на срок с 25.09.2000 по 01.07.2020. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Универмаг "Курортный" (сторона 1) и предпринимателями (сторона 2) подписан договор уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 06.09.2000 N Ю-302.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 24.01.2013 общество "Универмаг "Курортный" ликвидировано 17.10.2012.
Предприниматели обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлениями о регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012.
Регистрирующий орган 27.04.2015 уведомил предпринимателем о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации в связи с непредставлением на регистрацию необходимых документов, в том числе заявления стороны по сделке - общества "Универмаг "Курортный".
Поскольку в течение срока приостановления регистрации не все возникшие препятствия к государственной регистрации были устранены, 04.03.2013 в государственной регистрации договора уступки прав аренды предпринимателям отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Предприниматели, считая отказ регистрирующего органа незаконным и нарушающим их права и законные интересы, обратились с соответствующим заявлением в суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что собственниками здания магазина, помимо предпринимателей, являются Колесников И.А. и Коцаренко Л.В., которые также имеют право на заключение договора аренды спорного земельного участка, в связи с чем выбранный заявителями способ защиты нарушенного права является ненадлежащим.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки, поскольку не было представлено заявление другой стороны сделки, а также указал на отсутствие нарушений прав и законных интересов предпринимателей, к которым в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего им объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.
Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Пунктом 1 ст. 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012 явилось отсутствие заявления о регистрации стороны по сделке - общества "Универмаг Курортный".
Поскольку на момент обращения с заявлением о регистрации договора уступки общество "Универмаг Курортный" было ликвидировано, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа по указанному мотиву.
Между тем суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что отказом в регистрации договора уступки права и законные интересы заявителей не нарушены.
В силу положений п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Поскольку перемена лиц в обязательстве по аренде земельного участка, занятого объектом недвижимости, происходит в силу закона, отказ регистрирующего органа в проведении регистрации договора уступки не нарушает прав заявителей, которые в силу закона являются пользователями земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, в удовлетворении заявленных требований о признании отказа регистрирующего органа в регистрации договора уступки судами отказано правомерно.
При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
С учетом изложенного доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 11.07.2013 по делу N А50-4487/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Власова Даниила Сергеевича и индивидуального предпринимателя Страчук Елены Валерьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)